目錄 1 1 2 45試驗驗證的分析、綜述報告，技術(shù)經(jīng)濟論證，預期的經(jīng) 5 7 8 8 8 8 8 81國家標準化管理委員會于2024年下達了《國家標準化管理委員會關(guān)于下達2024年第十批推薦性國家標準計劃及相關(guān)標準外文版計劃的通知》（國標委發(fā)[2024]60號），《城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展開發(fā)單位GB/T40759實施指南》推薦性20243583-T-469。該標準由全國城市可持續(xù)發(fā)展標準化技術(shù)委員會（SAC/TC567）提出并歸起草工作由中國建筑設(shè)計研究院有限公司、中國標準化研究院、天津大學、中國城市建設(shè)研究院、中國建筑股份有限公司技術(shù)中心、中咨海外咨詢有限公司、北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司、中國建筑科學研究院、浙江農(nóng)林大學2016年聯(lián)合國發(fā)布《新城市議程》，提出“鼓勵所有相關(guān)利益攸關(guān)方，包括地方政府、私營部門和民間社會、婦女、青年組織、殘疾人組織、土著人民、專業(yè)人員、學術(shù)機構(gòu)、工會、雇主組織、移民社團和文化社團，有效參與和協(xié)作確定城市經(jīng)濟發(fā)展機會，發(fā)現(xiàn)并解決現(xiàn)有和新出現(xiàn)的挑戰(zhàn)”。加強多方參與體現(xiàn)在城市可持續(xù)發(fā)展的方方面面，聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標SDG11.3針對城市和社區(qū)建設(shè)也提出“加合性、可持續(xù)的人類住區(qū)規(guī)劃和管理能力”。《中國落實2030年可持續(xù)發(fā)展議程國別方案》對此做出響應(yīng)，提出“堅持共享發(fā)展”的指導思想，指出要“按照人人參與、人人盡力、人人享有的要求，注重機會公平，保障基本民生，著力增進人民福祉，使全體人民在共建共享發(fā)展中有更多獲得感”。黨的“十九大”“二十大”和《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》相繼提出“社會協(xié)同、公眾參與”“暢通和規(guī)范群眾訴求表達、利益協(xié)調(diào)、權(quán)益保障通道”“鼓勵社會力量參與公共服務(wù)供給和設(shè)施建設(shè)運營”“加強基層群眾自治機制建設(shè)”等具體要求。在2025年的中央城市工作會議上，強調(diào)要“堅持人民城市人ISO37109:2023“Sustainablecitiesandcommunitprojectdevelopers—MeetingISO37101fra和可持續(xù)發(fā)展目標中對包容性、公平性的要求，對城市和項目開發(fā)與建設(shè)過程中的利益相關(guān)方提出建議和要求。城市是可持續(xù)發(fā)展的重要陣地，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，這一階段更加注重以人為本、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。因此，在城市和項目開發(fā)建設(shè)過程中，需要更加重視利益相關(guān)方的參與，更需要基于可持續(xù)發(fā)展的理念對利益相關(guān)方提出建議與要求，促進其在城市和項目開發(fā)過程的協(xié)商和合作，以從而實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。2本標準采標于ISO37109:2023，為確保本標準在我國的適用性，對標準的適用范圍和標準具為更準確的界定本標準的適用范圍，首先對ISO37109:2023中對于project根據(jù)標準原文3.8，projectdeveloper，為負責城市項目開發(fā)的全部或部分相關(guān)活動，例如設(shè)計、購地、融資、管理和運營實施等，其性質(zhì)是私有、公有以及混合實體的個人、團體或機構(gòu)。（person,groupofpersonsororganisations,whatevertheirstatute,private,publiclyownedormixedentity,developingurbanprojectsandall,orpartof,relatedactivities,e.g.designing,buyingland,financingprojects,managingandimplementingprojects）根據(jù)對projectdeveloper的定義，目前我國政府網(wǎng)站和相關(guān)文件中與其職責范圍、性成相似的提法多出現(xiàn)為“開發(fā)單位”，但法律法規(guī)、政策文件、標準規(guī)范等資料，均未對“開發(fā)單位”進行解釋和定義。通過查閱資料和專家咨詢，“開發(fā)單位”是負責承擔項目所有前期與后期責任的項目投資人或開發(fā)人。從廣義上講，“開發(fā)單位”承擔投資建設(shè)項目管理任務(wù)，以形成固定資產(chǎn)為目標的單位，包括政府投資部門（如高速公路公司、地鐵公司、機場建設(shè)項目業(yè)主等。從狹義上講，“開發(fā)單位”大多指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常指“開發(fā)商”。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中，開發(fā)單位主要負責包括融資、可行性研究、項目決策與立項、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、相關(guān)伙伴關(guān)系建立、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。總的來說，開發(fā)單位是Projectdeveloper私有、公有以及混個人、團體狹義：主要負責包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、項目決策與立項、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施私有、公有以及混個人、企事業(yè)單位、團批、推進、融資、規(guī)劃、設(shè)計、采購、管理、審核和實施的決策者和管理者提供指導和建議，旨3本標準基于GB/T40759，在項目或方案實施的所有階段，為各類項目開發(fā)單位在項目啟規(guī)劃、實施、監(jiān)督、管理和持續(xù)改進各環(huán)節(jié)中的可持續(xù)發(fā)展活動提供實用的指導，同時參考GB/T40759所涉及的可持續(xù)發(fā)展目標，構(gòu)建用戰(zhàn)略和目標、管理能力，以及質(zhì)量、環(huán)境、健康和安全的治理管理體系相關(guān)性的框本標準內(nèi)容將可持續(xù)性納入城市項目管理階段，涵蓋了從項目啟動與規(guī)劃，實施與跟進，到2.規(guī)范性引用文件附錄A資料性）概念附錄B規(guī)范性）關(guān)鍵工具本標準將項目生命周期劃分啟動、方案策劃、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、移交，以及后續(xù)的績效評價和改進。本標準并非對項目生命周期各階段的每個環(huán)節(jié)提出要求，而是基于實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標的共識，提出在項目生命周期每個階段應(yīng)做和如何做的建議依據(jù)國內(nèi)部分開發(fā)單位的相關(guān)管理制度，對比國內(nèi)城市項目開發(fā)流程，本標準第4章、第6求和建議。通過對國內(nèi)項目一級和二級開發(fā)流程和各階段的管理制度和方法措施的梳理，國內(nèi)項目開發(fā)相關(guān)流程和規(guī)定與本標準規(guī)定的內(nèi)容能夠有所對應(yīng)。本標準中基于可持續(xù)發(fā)展原則達成可持續(xù)發(fā)展共識的要求，對利益相關(guān)方有效參與的要求等是對國內(nèi)項目開發(fā)的有益補充。本標準第明確，需要基于可持續(xù)發(fā)展共識對此提出要求。同時本標準多次強調(diào)“利益相關(guān)方”在項目生命周期的作用，也應(yīng)當在國內(nèi)項目開發(fā)流程中予以重視，并補充到相關(guān)的管理文件根據(jù)以上分析，本標準基本框架和技術(shù)內(nèi)容與國內(nèi)城市開發(fā)項目相匹配，并可以為國內(nèi)城市項目開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的管理框架和具體要求提在此背景下，中國建筑設(shè)計研究院有限公司、中國標準化研究院等單位組建工作組，通過收集國內(nèi)相關(guān)資料、分析和對比現(xiàn)有城市項目開發(fā)管理體系等方式，提出修改采用ISO37109:2023為推薦性國家標準《城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展開發(fā)單位GBT4072024年工作組向全國城市可持續(xù)發(fā)展標準化技術(shù)委員會（SAC/TC5可持續(xù)發(fā)展開發(fā)單位GB/T40759實施指南》項目的立項申請。2024年12月31日，國家標準化管理委員會正式發(fā)布《國家標準化管理委員會關(guān)于下達2024年第十批推薦性國家標準計劃及相關(guān)標4準外文版計劃的通知》（國標委發(fā)[2024]60號《城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展開發(fā)單位GB/T407592025年1月，由中國建筑設(shè)計研究院有限公司、中國標準化研究院牽頭，成立了《城市和社2025年2月至5月，起草工作組梳理城市項目開發(fā)管理體系和工作流程，并進行對比分析；在北京召開了國家標準啟動會，進一步明確本標準編制的協(xié)調(diào)性、科學性、適用性、規(guī)范性等修改2025年6月至7月，確定了以項目為單位，對城市規(guī)劃/城市更新、建筑群、單體建筑等不同類型、不同規(guī)模的項目做標準適用性驗證的方案，并開展標準驗證，并于6月18日、6月20日和7月1日，與參編單位就標準試驗驗證具體工作進行討論，以確保標準內(nèi)容符合我國城市項目開發(fā)2025年8月，根據(jù)試驗驗證結(jié)果，對標準初稿進行修改，并于8月14日組織參編單位和相關(guān)專4編制原則和主要內(nèi)容本文件是我國城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展標準體系中基于《城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展管理體系要求及使用指南》（GB/T40759：2021）的面向開發(fā)單位的標準。本文件各部分的內(nèi)容相輔相成、融為一體，與城市可持續(xù)發(fā)展系列標準協(xié)調(diào)配套；本文件內(nèi)容符合相關(guān)法律法規(guī)要求，并且與現(xiàn)行國家標準協(xié)調(diào)一致。其中，定義的術(shù)語與《城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)市GB/T40759本地實施指南》（GB/T40761：2021）等已發(fā)布的國家標準保持一致。本文件體現(xiàn)國際視野，滿足質(zhì)量管理要求、風險管理要求以及環(huán)境管理要求等國際標準要求，通過梳理我國長期城市項目開發(fā)經(jīng)驗而形成的管理體系和工作流程，和在不同類型、不同規(guī)模城市開發(fā)項目進行驗證，強化城市項目開發(fā)全生命周期可持續(xù)發(fā)展管理5本文件在充分研究和驗證的基礎(chǔ)上，綜合考慮不同類型、不同規(guī)模開發(fā)項目的差異性，確起草規(guī)則》和GB/T1.2—2020《標準化工作導則第2部分：以ISO/IEC標準化文件為基礎(chǔ)的標準本文件為負責項目或項目群審批、推進、融資、規(guī)劃、設(shè)計、采購、管理、審核和實施的本文件適用于開發(fā)單位在項目所在地地方政府已經(jīng)實施該標準，或計劃實施該標準的情況下，在城市可持續(xù)發(fā)展（GB/T40759主題）的整體可第一部分是引言，重點闡述了《城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展開發(fā)單第二部分是范圍，規(guī)定了本文件的應(yīng)用范圍，與GB/T40759第四部分是術(shù)語和定義，給出了開發(fā)商等術(shù)語的定義?！冻鞘泻蜕鐓^(qū)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)的城市GB/T40759本地實施指南》（GB/T40761：2021）界定的術(shù)語和定義適用于本文件。第五部分是本文件的核心部分，包括第4章到第10章，第4章規(guī)定了項目或項目群基本條件的審查要求，第5章規(guī)定了城市項目的管理辦法、項目開發(fā)所需能力以及相關(guān)的領(lǐng)導力要求，營階段起至規(guī)定終止時間進行監(jiān)測與評價的要求，第10章規(guī)定了在項目長期運營中實施轉(zhuǎn)型與第六部分是附錄，附錄A為資料性附錄，進一步說明了GB/T40759適用于開發(fā)單位的原則匯總，項目管理過程和方法、項目治理和管理要求等。附錄B具體解釋了基本信息獲取工具、相關(guān)性分析工具、校正工具、移交工具的使用目第七部分是參考文獻，包括城市可持續(xù)發(fā)展管理相關(guān)的國家標準和文5試驗驗證的分析、綜述報告，技術(shù)經(jīng)濟論證，預期的經(jīng)濟效本標準以項目為單位，針對標準第4章至第10章以及附錄，從城市規(guī)劃、城市更新、建6筑群、單體建筑等不同類型、不同規(guī)模的項針對城市規(guī)劃/城市更新類項目共收集2項驗證，分別為城市規(guī)劃類項目和北京大興新城此類項目驗證結(jié)果表示標準各章節(jié)以及附錄的描述適用于我國城市規(guī)劃/城市更新類項目的管理規(guī)定和工作流程，根據(jù)項目實際情況，提出在項目啟動階段（第4章和第5章），立項依據(jù)、利益相關(guān)方評估、基礎(chǔ)信息收集等方面需要提出細則，同時在基于可持續(xù)發(fā)展原則、達成可持續(xù)發(fā)展共識、提升決策層能力等方面的條文，對中國城市建設(shè)具有積極引導作用。在項目實施階段（第6章至第8章），提出在風險評估、相關(guān)方的組織方式等方面需要提出細則；提出在第8章應(yīng)明確移交包括權(quán)屬移交和成果移交；在附錄B工具中提出相關(guān)性分析工具針對建筑群項目共收集3項驗證，分別為居住區(qū)類項目、西安太古里項目和第十四屆中此類項目驗證結(jié)果表示標準各章節(jié)以及附錄的描述適用于我國居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、會展園區(qū)類項目的管理規(guī)定和工作流程。根據(jù)項目實際情況，提出在項目啟動階段（第4章和第5章），在基礎(chǔ)信息收集、管理架構(gòu)的建立等方面需要提出細則，同時提出相關(guān)方信息的獲取在啟動階段難度較大，但條文的提出對中國城市建設(shè)具有積極引導作用；在項目實施階段（第6章至第8章），提出應(yīng)根據(jù)相關(guān)方參與深度制定不同的管理策略，在風險評估等方面需此類項目驗證結(jié)果表示標準各章節(jié)以及附錄的描述適用于我國單體建筑類項目的管理規(guī)定和工作流程。根據(jù)項目實際情況，提出在項目啟動階段（第4章和第5章），相關(guān)方信息的獲取在啟動階段難度較大，但條文的提出對中國城市建設(shè)具有積極引導作用；在項目實施階段（第6章至第8章），提出監(jiān)督項目的戰(zhàn)略、項目、計劃和服務(wù)的協(xié)同性應(yīng)提出具體方法；在項目運營階段（第9章和第10章提出應(yīng)對績效評價的具體方法提出細通過不同類型、不同規(guī)模的項目驗證表明，本標準能夠在有效指導項目生命周期的各項管理工作，采用本標準能夠促進城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標，從而進一步提升城市經(jīng)濟、社會經(jīng)濟效益方面，該標準強調(diào)項目啟動階段的深入分析和全生命周期的精細化管理，可有7效優(yōu)化資源配置，降低項目生命周期成本。標準要求建立風險防控機制，并運用數(shù)字孿生等工具進行實時監(jiān)控與績效評估，顯著提升了投資決策的科學性、建設(shè)過程的可控性和資產(chǎn)移交的順暢性，最終保障了項目的投資回報和資產(chǎn)的長期價值穩(wěn)定，避免了因規(guī)劃沖突、管理社會效益方面，該標準將利益相關(guān)方深度參與和協(xié)同治理置于核心地位，有力促進了社會包容與公平。標準要求系統(tǒng)識別各方需求與期望，分析社會性議題，并通過認知提升與溝通機制賦能相關(guān)方參與。政府主導作用的明確和多方協(xié)作框架的建立，確保了項目決策符合公共政策導向并回應(yīng)民生訴求，有效預防和化解了潛在的社會矛盾，增強了社區(qū)的認同感和凝聚力，最終提升了項目對城市社會可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境效益方面，該標準將可持續(xù)發(fā)展目標（SDGs）的績效評估作為項目啟動和決策的要求，同時進行生命周期分析和評估，識別環(huán)境風險，并在長期運營中要求適應(yīng)氣候變化，保障了項目對提升區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、增強城市氣候韌性和實現(xiàn)長期生態(tài)可持續(xù)性的積極貢本標準的實施為項目開發(fā)單位、項目所在區(qū)域決策者和管理者提供指導和建議，有助于形成長期有效的城市可持續(xù)發(fā)展策略，促進利益相關(guān)