湖南省2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、在以下投資組合中，對投資者來說，投資且等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是__。

A．股票+投資基金

B．債券+股票

C．投資基金+債券+股票

D．債券+投資基金2、以下四種方法中，相對而言求取凈收益A最合理的方法是。

A：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B：未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

C：未來數(shù)據(jù)資本化公式法

D：過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、下列行為中，應(yīng)征土地增值稅的是。

A：繼承房地產(chǎn)

B：贈(zèng)與房地產(chǎn)

C：出售房地產(chǎn)

D：出租房地產(chǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實(shí)物、__等其他形式來償付。

A．勞務(wù)

B．工資

C．貸款

D．高貸5、住房置業(yè)擔(dān)保是指依照設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

A：《中華人民共和國擔(dān)保法》

B：《中華人民共和國公司法》

C：《中華人民共和國合同法》

D：《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用__的行為。

A．宅基地所有權(quán)

B．空間利用權(quán)

C．地役權(quán)

D．建筑物相鄰關(guān)系7、證券可分為商品證券、貨幣證券和__。

A．負(fù)債證券

B．資產(chǎn)證券

C．交易證券

D．資本證券8、在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的。

A：中位數(shù)

B：簡單算術(shù)平均數(shù)

C：眾數(shù)

D：加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、玻璃幕墻為使保溫單層窗部分通風(fēng)、排氣，將下面橡膠墊于1／4處切斷留孔，并在上也要留有通氣孔。

A：主龍骨

B：次龍骨

C：主粱

D：玻璃

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元．該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為。

A：800萬元

B：1000萬元

C：1800萬元

D：800~1000萬元之間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為__萬元。

A．521

B．533

C．695

D．71112、《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷房屋的法律憑證。

A：房地產(chǎn)開發(fā)公司

B：房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

C：被拆遷人

D：拆遷申請人

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為。

A：有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B：有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C：有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

D：有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、當(dāng)建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨(dú)立基礎(chǔ)

C．箱形基礎(chǔ)

D．樁基礎(chǔ)15、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)__內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

A．計(jì)算期

B．動(dòng)態(tài)投資回收期

C．項(xiàng)目壽命期

D．開發(fā)期16、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為．【2025年考題】

A：簽訂估價(jià)委托合同之日

B：發(fā)放抵押貸款之日

C：完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日

D：未來處置抵押房地產(chǎn)之日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸__所有。

A．縣級(jí)以上人民政府土地管理部門

B．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府

C．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

D．土地使用者18、某建設(shè)項(xiàng)目工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)用2000萬元。建筑安裝工程費(fèi)用5000萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用3000萬元，預(yù)計(jì)建設(shè)期為3年，年均價(jià)格上漲率為3％?；绢A(yù)備費(fèi)率5％，則基本預(yù)備費(fèi)為萬元。

A：500

B：815

C：1445

D：1473

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為__。

A．0.5年和1年

B．0.5年和1.5年

C．0.5年和2年

D．1年和1.5年20、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，申請人以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段獲準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊被撤銷，自被撤銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。

A：1

B：3

C：5

D：7

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是(假定年折現(xiàn)率是6％)。

A：現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B：一年后一次性支付

C：現(xiàn)在首付30％，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D：現(xiàn)在首付50％，余款在未來10年分年等額支付

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是。

A：交通擁擠

B：建筑技術(shù)進(jìn)步

C：城市規(guī)劃改變

D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為__。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量24、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。

A．獨(dú)一無二和供給有限

B．獨(dú)一無二和價(jià)值量大

C．流動(dòng)性差和價(jià)值量大

D．不可移動(dòng)和用途多樣25、按房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅的，稅率為__。

A．1.2%

B．10%

C．12%

D．20%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、對一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率__。

A．包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償

B．不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償

C．沒有實(shí)際意義

D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2、某宗土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限為__年。

A．10

B．20

C．30

D．403、某企業(yè)年應(yīng)納稅所得額為10萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額為__元。

A．3300

B．33000

C．1000

D．100004、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在之間進(jìn)行。

A：獨(dú)立方案

B：互斥方案

C：凈現(xiàn)值法

D：等額年費(fèi)用法

E：借款合同5、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%6、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是__。

A．土地購置貸款

B．建設(shè)貸款

C．土地開發(fā)貸款

D．房地產(chǎn)抵押貸款7、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。

A：行政裁決

B：依法起訴

C：強(qiáng)制拆遷

D：仲裁

E：協(xié)商8、在房地產(chǎn)買賣中對估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估。

A：擬買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值

B：買方愿意支付的最低價(jià)

C：買方可承受的最高價(jià)

D：賣方可接受的最低價(jià)

E：賣方愿意接受的最高價(jià)9、下列導(dǎo)致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費(fèi)的有。

A：資金短缺

B：洪澇災(zāi)害

C：建材供應(yīng)短缺

D：開挖基槽發(fā)現(xiàn)重要古墓

E：規(guī)劃方案上報(bào)后審批期限超過一年10、以下屬于被動(dòng)接受房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的情形包括。

A：房地產(chǎn)的欲購買者要求對其欲購買的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)

B：房屋所有權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人委托其信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)

C：政府為征收房地產(chǎn)稅收，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)

D：企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對自己擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)

E：估價(jià)師走出門去力爭為估價(jià)需求者提供估價(jià)服務(wù)

11、拍賣一非公物房地產(chǎn)，市場價(jià)2800萬元，確定保留價(jià)2300萬元，起拍價(jià)1500萬元，成交價(jià)3200萬元，事先未約定傭金標(biāo)準(zhǔn)，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。(2025年試題)

A：64

B：96

C：160

D：224

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、在投資項(xiàng)、目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是（）。

A．固定資產(chǎn)購置支出

B．企業(yè)所得稅

C．固定資產(chǎn)折舊

D．貸款利息13、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析的本質(zhì)區(qū)別是__。

A．動(dòng)態(tài)分析復(fù)雜

B．靜態(tài)分析簡單

C．是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值

D．國家規(guī)定14、屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)計(jì)算規(guī)則的是。

A：建筑間距

B：建筑占地面積

C：總建筑面積

D：建筑高度

E：建筑形式15、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以元以下的罰款。

A：1000

B：5000

C：10000

D：30000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括。(過時(shí)，刪除)

A：折舊和攤銷

B：投資回收

C：投資回報(bào)

D：未分配利潤

E：權(quán)益融資17、下列有關(guān)綜合指標(biāo)的表述，正確的是{)。

A：絕對指標(biāo)是反映在一定時(shí)空條件下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總規(guī)模或絕對水平的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

B：相對指標(biāo)是絕對指標(biāo)(總量指標(biāo))的派生指標(biāo)

C：平均指標(biāo)是指用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標(biāo)志值分離趨勢的指標(biāo)

D：平均指標(biāo)主要是指標(biāo)準(zhǔn)差

E：變異指標(biāo)又稱變動(dòng)度，是反映總體單位標(biāo)志值差異程度的綜合指標(biāo)18、從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)__。

A．估價(jià)業(yè)務(wù)

B．估價(jià)目的

C．估價(jià)對象

D．估價(jià)程序19、目前土地使用權(quán)出讓的方式有。

A：協(xié)議

B：掛牌

C：抵押

D：拍賣

E：招標(biāo)20、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不包括__。

A．人員工資及辦公費(fèi)用

B．保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

C．保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等

D．抵押貸款還本付息費(fèi)用21、對零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有__。

A．建筑規(guī)模

B．經(jīng)營商品的特點(diǎn)

C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D．周圍環(huán)境

E．服務(wù)人口的收入水平22、不定值保險(xiǎn)的特點(diǎn)在于，保險(xiǎn)標(biāo)的的損失額以為計(jì)算依據(jù)。

A：保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的預(yù)期價(jià)值

B：保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值

C：保險(xiǎn)合同雙方事先約定的保險(xiǎn)價(jià)值

D：保險(xiǎn)合同雙方事后約定的保險(xiǎn)價(jià)