貴州老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)貴州老舊小區(qū)的管理，提升居民生活質(zhì)量，改善小區(qū)居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于貴州省行政區(qū)域內(nèi)已建成投入使用的老舊住宅小區(qū)（以下簡稱“老舊小區(qū)”）的管理活動。老舊小區(qū)是指建成時(shí)間較長、配套設(shè)施老化、環(huán)境條件較差的住宅小區(qū)。（三）基本原則1.政府引導(dǎo)、多方參與：充分發(fā)揮政府在政策引導(dǎo)、資金支持等方面的主導(dǎo)作用，鼓勵(lì)居民、社會組織、企業(yè)等各方力量共同參與老舊小區(qū)管理。2.以人為本、服務(wù)居民：以滿足居民需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)，切實(shí)改善居民生活環(huán)境。3.因地制宜、分類施策：根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，制定差異化的管理方案，采取針對性的措施加以改造和管理。4.共建共享、長效管理：建立共建共享機(jī)制，引導(dǎo)居民積極參與小區(qū)管理，形成長效管理機(jī)制，確保老舊小區(qū)管理工作持續(xù)有效開展。二、管理職責(zé)（一）政府職責(zé)1.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全省老舊小區(qū)管理工作，制定相關(guān)政策措施，指導(dǎo)各地開展老舊小區(qū)改造和管理工作。2.資金保障：加大對老舊小區(qū)管理的資金投入，通過財(cái)政補(bǔ)貼、專項(xiàng)基金等方式，支持老舊小區(qū)的改造和管理工作。3.監(jiān)督考核：建立健全老舊小區(qū)管理監(jiān)督考核機(jī)制，對各地老舊小區(qū)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，考核結(jié)果作為相關(guān)部門和單位績效評價(jià)的重要依據(jù)。（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)1.組織實(shí)施：負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的改造和管理工作，制定具體工作方案，協(xié)調(diào)解決改造和管理過程中出現(xiàn)的問題。2.宣傳動員：做好老舊小區(qū)改造和管理的宣傳動員工作，引導(dǎo)居民積極參與，營造良好的工作氛圍。3.監(jiān)督管理：對老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉工作。（三）社區(qū)居民委員會職責(zé)1.協(xié)助配合：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好老舊小區(qū)的改造和管理工作，組織居民參與小區(qū)事務(wù)管理。2.溝通協(xié)調(diào)：及時(shí)了解居民需求和意見，協(xié)調(diào)解決居民反映的問題，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定。3.組織活動：組織開展各類社區(qū)活動，增強(qiáng)居民的歸屬感和凝聚力。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.提供服務(wù)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為老舊小區(qū)提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。2.規(guī)范管理：建立健全物業(yè)服務(wù)管理制度，加強(qiáng)服務(wù)人員培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。3.信息公開：定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況、小區(qū)公共收益情況等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（五）業(yè)主委員會職責(zé)1.代表業(yè)主：代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)。2.參與決策：參與小區(qū)重大事項(xiàng)的決策，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，及時(shí)向業(yè)主反饋小區(qū)管理情況。3.組織協(xié)調(diào)：組織業(yè)主參與小區(qū)管理，協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。三、改造提升（一）改造內(nèi)容1.基礎(chǔ)設(shè)施改造：包括道路修復(fù)、排水管網(wǎng)疏通改造、供電設(shè)施改造、通信設(shè)施改造等，改善小區(qū)基本生活條件。2.房屋修繕：對老舊房屋的屋面防水、外墻保溫、樓道粉刷等進(jìn)行修繕，提升房屋整體外觀和使用功能。3.環(huán)境整治：進(jìn)行綠化美化、增設(shè)停車位、建設(shè)休閑健身設(shè)施等，改善小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。4.配套設(shè)施完善：完善小區(qū)的物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施，滿足居民多樣化需求。（二）改造程序1.需求調(diào)查：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居民委員會對老舊小區(qū)居民的改造需求進(jìn)行調(diào)查，廣泛征求居民意見。2.方案制定：根據(jù)需求調(diào)查結(jié)果，制定老舊小區(qū)改造方案，明確改造內(nèi)容、資金來源、實(shí)施步驟等，并報(bào)上級主管部門審批。3.項(xiàng)目實(shí)施：按照改造方案組織實(shí)施改造項(xiàng)目，嚴(yán)格按照工程建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。4.竣工驗(yàn)收：改造項(xiàng)目完成后，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織相關(guān)部門和單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。（三）資金籌集1.政府財(cái)政投入：各級政府加大對老舊小區(qū)改造的財(cái)政投入，安排專項(xiàng)資金用于老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造、房屋修繕等。2.居民出資：鼓勵(lì)居民按照自愿原則，適當(dāng)出資參與老舊小區(qū)改造，出資方式可以包括直接出資、參與小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)和維護(hù)等。3.社會資本參與：通過政府與社會資本合作（PPP）等模式，吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造和管理，拓寬資金來源渠道。4.公共收益補(bǔ)充：利用老舊小區(qū)的公共場地、設(shè)施設(shè)備等資源開展經(jīng)營活動，所得收益用于補(bǔ)充老舊小區(qū)改造和管理資金。四、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)模式1.專業(yè)化物業(yè)服務(wù)：鼓勵(lì)具備條件的老舊小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)。2.業(yè)主自管：對于規(guī)模較小、居民意愿強(qiáng)烈的老舊小區(qū)，可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理小區(qū)事務(wù)。3.社區(qū)代管：由社區(qū)居民委員會代管老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，組織居民開展環(huán)境衛(wèi)生清掃、治安巡邏等服務(wù)活動。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。2.合同變更：物業(yè)服務(wù)合同履行期間，確需變更合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。3.合同終止：物業(yè)服務(wù)合同期滿或者提前解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定做好交接工作，及時(shí)撤出小區(qū)。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的方式。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各地價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門制定；非普通住宅和已成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出發(fā)生較大變化，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并按照規(guī)定進(jìn)行公示。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集業(yè)主的意見和建議，并反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，督促其改進(jìn)服務(wù)。2.行業(yè)監(jiān)管：房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營行為等進(jìn)行考核評價(jià)，并向社會公布。3.投訴處理：設(shè)立物業(yè)服務(wù)投訴舉報(bào)渠道，及時(shí)受理和處理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報(bào)。對于業(yè)主反映的問題，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法依規(guī)進(jìn)行處理。五、社區(qū)治理（一）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿兩年且交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之三十的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。2.選舉程序：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。3.職責(zé)權(quán)限：業(yè)主大會依法決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)；業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。（二）社區(qū)協(xié)商機(jī)制1.協(xié)商主體：建立由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民代表等參加的社區(qū)協(xié)商機(jī)制，就老舊小區(qū)管理中的重大事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。2.協(xié)商內(nèi)容：協(xié)商內(nèi)容包括小區(qū)改造方案、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益使用、停車位規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生整治等涉及居民切身利益的事項(xiàng)。3.協(xié)商程序：社區(qū)協(xié)商會議由社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)召集，根據(jù)協(xié)商事項(xiàng)的性質(zhì)和涉及范圍，邀請相關(guān)主體參加。協(xié)商會議應(yīng)當(dāng)充分聽取各方意見，達(dá)成共識后形成協(xié)商結(jié)果，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。（三）志愿服務(wù)與社區(qū)活動1.志愿服務(wù)：鼓勵(lì)居民積極參與老舊小區(qū)志愿服務(wù)活動，成立志愿服務(wù)隊(duì)伍，開展環(huán)境衛(wèi)生清潔、治安巡邏、關(guān)愛困難群體等志愿服務(wù)活動。2.社區(qū)活動：社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)組織開展形式多樣的社區(qū)活動，如文化體育活動、鄰里節(jié)等，增強(qiáng)居民之間的溝通交流，營造和諧融洽的社區(qū)氛圍。3.激勵(lì)機(jī)制：建立志愿服務(wù)激勵(lì)機(jī)制，對表現(xiàn)優(yōu)秀的志愿者和志愿服務(wù)組織進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)居民參與志愿服務(wù)的積極性。六、安全管理（一）治安防范1.人員出入管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)小區(qū)人員出入管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記和查驗(yàn)。2.巡邏防控：建立健全治安巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和治安問題。3.技防設(shè)施建設(shè)：完善小區(qū)技防設(shè)施，安裝監(jiān)控?cái)z像頭、報(bào)警裝置等，提高小區(qū)安全防范能力。（二）消防安全1.設(shè)施配備：按照消防法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)要求，配備必要的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、消防應(yīng)急照明等，并確保其完好有效。2.通道暢通：保持小區(qū)消防通道暢通，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.宣傳教育：加強(qiáng)消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理1.定期維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)內(nèi)的電梯、給排水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.安全檢查：建立設(shè)施設(shè)備安全檢查制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。3.應(yīng)急預(yù)案：制定設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。七、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：合理安排清掃保潔人員，定時(shí)對小區(qū)道路、樓道、公共場地等進(jìn)行清掃保潔，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.垃圾分類：按照垃圾分類要求，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)居民進(jìn)行垃圾分類投放，并及時(shí)進(jìn)行分類運(yùn)輸和處理。3.衛(wèi)生死角清理：定期對小區(qū)