項目總論_________________________________________________4二、可行性研究的結(jié)論________________________二、項目建設(shè)的必要性____________________三、結(jié)論________________________________________________20第四章地塊建設(shè)條件__________2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)______________________3、建設(shè)目標(biāo)___________________二、建筑布局____________________________________________21三、交通組織____________________________________________212、排水系統(tǒng)_______________4、噴淋系統(tǒng)______________________五、電氣設(shè)計____________________________________________23六、電氣消防____________________________________________24七、通風(fēng)系統(tǒng)____________________________________________24二、資金運(yùn)作方式___________________________第六章項目投資估算與資金籌措計劃________二、項目投資測算___________________________三、資金籌措計劃___________________________第七章項目財務(wù)效果評價__________________第八章項目不確定性分析_______________二、單因素敏感性分析____________________第九章項目效益評價________________二、項目環(huán)境效益評價____________________投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=14559.1/30371.8=4投資凈利潤率=凈利潤/總投資額*100%=9754.6/30371.8=32.1%;心終端，解決了本案開發(fā)的核心障礙，則本案就能開發(fā)成功，實現(xiàn)其某位于我國腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費(fèi)市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了某在華從事鞋類批發(fā)經(jīng)營活動的七十多家籍經(jīng)營戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個協(xié)鞋業(yè)營品種齊全，國外知名品牌如吉爾達(dá)、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。然而受市場經(jīng)營條件限制，大興路a.市場硬件設(shè)施差，安全隱患嚴(yán)重城市道路交通本身就滿負(fù)荷。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存混居的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)品是易燃物品，一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體，對人身b.市場缺乏發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。僅從物流、倉儲配送方面來看，鞋類產(chǎn)品地來自、、等外省市，貨物銷售幅射全省各地與周邊六省市，鞋類產(chǎn)不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往、、、等地購貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)帶來極大的壓力。同時也帶來一系列社會問題，如計生管的經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營者或消費(fèi)者利益受損害的事件時有發(fā)生，而得不到有效的保護(hù)。同時，市場分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市本項目店鋪的首期付款，經(jīng)營成本較高，經(jīng)營效益受影響較大。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是某市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆針對上述問題也同時明確對在城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場加以限g.類似問題普遍存在于江漢區(qū)其它鞋類、鞋料批發(fā)市場一級批發(fā)商，他們同樣面臨地處鬧市區(qū)，物流不暢，經(jīng)營空間進(jìn)一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)與物流業(yè)發(fā)展的需狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動議。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華a.是進(jìn)一步加快某市建設(shè)國際性大城市的需要大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群位于“二江四岸”改造的重點(diǎn)區(qū)域，b.是江漢區(qū)實現(xiàn)城市新區(qū)商業(yè)化改造的需要破產(chǎn)，缺乏資金進(jìn)行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費(fèi)用，一般項遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進(jìn)城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城c.是江漢區(qū)乃至某市加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的需要加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項住宅，把家安在某，把事業(yè)基礎(chǔ)留在某，并以商引商，加快某引進(jìn)市源，拓展功能，提升品味，高位發(fā)展，吸引更多的企業(yè)特別是有實力d.是適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要市鞋類、鞋料批發(fā)市場從無到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營戶從不足品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。這些市場立足于專業(yè)批發(fā)市場。據(jù)預(yù)測，今后十年，某鞋業(yè)交易市場的發(fā)展速度將大），但隨著鞋業(yè)市場的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、），裝貨和疏散，并和市人流混雜，物流與疏散用地嚴(yán)重不足，不能適應(yīng)4）市場硬件設(shè)施差，市場安全隱患嚴(yán)重?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營等地區(qū)，鞋料市場分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市場均位且分散，設(shè)施簡陋、品位低下、管理落后，已嚴(yán)重制約了市場的擴(kuò)大與發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)下，市場的集聚與發(fā)展，專業(yè)市場的創(chuàng)新整合，市場合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場功能與品位，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化經(jīng)緣移動的變化趨勢。商品檔次、市場品位逐步提高，配套設(shè)施逐步完發(fā)市場的整合，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，走規(guī)?；⒓s化的新路。因此，項目應(yīng)立足大興路鞋類市場群擴(kuò)容性搬遷，考慮江漢區(qū)位于某市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長江，山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。全區(qū)戶籍人口61.心，市委、市政府與市直屬機(jī)關(guān)90%設(shè)在該區(qū)，是某商部分。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒鴩H知名的零售企了建設(shè)大道金融一條街，這里高樓大廈云集，高檔寫吧應(yīng)有盡有，集商貿(mào)、金融、辦公、休閑于一體，成.①以現(xiàn)有經(jīng)營戶為主，基本轉(zhuǎn)入新市場②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分對以漢正街、清芬路為代表的某其他鞋業(yè)鞋料市場大約有45%的經(jīng)營戶迫切希望遷入，預(yù)測情況見表3-2、3-3：.場增長、高回報吸引了廣大的投資者，而在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，商如一間60平方米的商鋪，售價8000元/平方米計，售價為48萬元，若用于租賃經(jīng)營，以每年8萬元計，不考慮資金的時間價值，其靜態(tài)項目選址于某市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原某東風(fēng)鍋爐本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等，商業(yè)氛圍較本案北接公堤，南連發(fā)展大道，向東通金橋大道，具備較好的貨地理位置優(yōu)勢：該地塊處于城郊結(jié)合部，交通方便，運(yùn)輸購物廣場、三五酒店、市中心醫(yī)院；四家銀行——招商銀行、工商銀政府的支持：此項目是、兩省的簽約項目，受到了某市市慣，如果大興路鞋業(yè)批發(fā)市場繼續(xù)存在，我們市場將難以生存，主題購物廣場，其建筑形式為地上十層，地下二層，經(jīng)營通過以上的分析我們可以看出，本案是機(jī)會與風(fēng)險并存臨瀟湘路，北側(cè)與東側(cè)均為30M寬的規(guī)劃道路。規(guī)劃用地面積約為3某鞋城擬將建設(shè)成為一個集商鋪、倉儲、辦公配套、停多種功能為一體，涵蓋批發(fā)、零售、商品展示、新品發(fā)布、網(wǎng)上交易位提升，將鞋城建設(shè)成為輻射全省、面向全國的現(xiàn)代化、綜合性的大基地布置整體式商場，基地東首，沿規(guī)劃道路設(shè)置倉儲，商場與辦公樓，設(shè)在基地北側(cè)。基地南側(cè)設(shè)有商場入口、人流集散廣場與商基北側(cè)規(guī)劃道路入口，經(jīng)停車場（包括地面、地下室、屋面）停車進(jìn)入商場、辦公樓或倉儲；或者由瀟湘路出入口，經(jīng)商場入口入廣場臨直接?？啃敦浧脚_，或經(jīng)由環(huán)形坡道，物流通道出入倉儲。人流物流水源：以城市自來水網(wǎng)為水源，二路DN20地下室到四層為低區(qū)，用水由市網(wǎng)直供。五層—九層為高區(qū)，由生活水池、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水。生活水池，水泵房設(shè)在地下室。用水氣管通氣，多層商場污水立管設(shè)置伸頂通氣管通氣。污水匯集后，經(jīng)級布置；商場、地下室汽車庫按中危險級Ⅱ級設(shè)計；辦公樓部分按危2、整棟樓設(shè)有以煙感溫感為主的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，火災(zāi)廣....000080600000000000000030000080000頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，評價指標(biāo)有：財務(wù)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值與項目動、靜態(tài)回收期等指..開發(fā)周期等，這些因素受宏觀的政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境的影響，有可假設(shè)本項目總投資如上表所測算不變，且售價均如表測，則由計.影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本，售價本項目是一個專業(yè)市場的遷擴(kuò)建工程，但它遵循了“政府引導(dǎo)、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場運(yùn)作、專業(yè)管理”的原則，對