2024年房地產估價師基本制度與政策押密題單項選擇題1.城市規(guī)劃中，確定地塊建筑密度的主要依據是（）。A.土地使用性質B.地塊區(qū)位條件C.地塊周邊環(huán)境D.地塊經濟價值答案：A。建筑密度是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的比率，其主要依據土地使用性質來確定，不同性質的土地對建筑密度要求不同，如居住用地和商業(yè)用地建筑密度標準有差異。2.下列不屬于房地產行政法規(guī)的是（）。A.《城市房地產開發(fā)經營管理條例》B.《住房公積金管理條例》C.《國有土地上房屋征收與補償條例》D.《不動產登記暫行條例實施細則》答案：D?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》屬于部門規(guī)章，而《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《住房公積金管理條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》是國務院制定的房地產行政法規(guī)。3.房地產價格評估機構資格等級分為（）。A.一級、二級、三級B.甲級、乙級、丙級C.A級、B級、C級D.一等、二等、三等答案：A。房地產價格評估機構資格等級分為一級、二級、三級，不同等級在人員、業(yè)績等方面有不同要求。4.某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第210層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算而得的建筑容積率為（）。A.0.6B.2.0C.5.1D.6.0答案：C。建筑總面積=1200+9×1000=10200平方米，容積率=建筑總面積÷土地面積=10200÷2000=5.1。5.下列關于城市房屋拆遷的表述中，正確的是（）。A.房屋拆遷補償安置協(xié)議必須公證B.貨幣補償金額以房地產市場評估價格確定C.拆除違章建筑應予補償D.拆除超過批準期限的臨時建筑應予補償答案：B。房屋拆遷補償安置協(xié)議可以公證，并非必須；拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；貨幣補償金額以房地產市場評估價格確定。6.下列不屬于房地產市場特性的是（）。A.供給的廣泛性B.需求的多樣性C.交易的復雜性D.價格與區(qū)位密切相關答案：A。房地產市場供給具有有限性，并非廣泛性，其特性還包括需求多樣性、交易復雜性、價格與區(qū)位密切相關等。7.某城市某類住房需求價格彈性系數為0.2，表明該城市該類住房需求價格彈性類型是（）。A.單一價格彈性B.缺乏價格彈性C.富有價格彈性D.完全價格彈性答案：B。需求價格彈性系數小于1時，表明需求缺乏價格彈性，本題中系數為0.2小于1，所以是缺乏價格彈性。8.下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是（）。A.共有產權的房屋出租必須征得共有人同意B.已出租的房屋可以設定抵押C.已出租的房屋發(fā)生房屋所有權轉讓，其租賃關系也隨之解除D.承租人可以將承租的房屋再轉租答案：C。根據“買賣不破租賃”原則，已出租的房屋發(fā)生房屋所有權轉讓，其租賃關系繼續(xù)有效，并非隨之解除。9.下列關于房地產抵押的表述中，正確的是（）。A.預購商品房貸款抵押，不屬于房地產抵押B.在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為C.抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以抵押合同約定的內容為準D.鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權可以單獨抵押答案：B。預購商品房貸款抵押屬于房地產抵押；抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準；鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。10.下列關于房地產廣告的表述中，錯誤的是（）。A.房地產廣告中涉及交通的，應當清楚表示距離的實際距離B.房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格C.房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期D.房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容答案：A。房地產廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明，并不要求清楚表示距離的實際距離。多項選擇題1.下列屬于房地產市場主體的有（）。A.房地產供給者B.房地產需求者C.房地產經紀機構D.律師事務所E.政府管理部門答案：ABCDE。房地產市場主體包括房地產供給者、需求者、房地產經紀機構、律師事務所等中介服務機構以及政府管理部門等。2.下列屬于房地產行政法規(guī)的有（）。A.《城市房地產管理法》B.《城市房地產開發(fā)經營管理條例》C.《土地管理法實施條例》D.《商品房銷售管理辦法》E.《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》答案：BCE?！冻鞘蟹康禺a管理法》是法律；《商品房銷售管理辦法》是部門規(guī)章；《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《土地管理法實施條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》屬于房地產行政法規(guī)。3.下列關于房地產抵押的說法中，正確的有（）。A.以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押B.以劃撥方式取得的土地使用權，原則上不能設定抵押C.鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押D.預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證E.已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人答案：ACDE。以劃撥方式取得的土地使用權，經有批準權的人民政府審批，也可以設定抵押。4.下列屬于房地產價格影響因素中的區(qū)域因素的有（）。A.城市規(guī)劃調整B.環(huán)境狀況C.交通條件D.土地使用管制E.周邊配套設施答案：BCDE。城市規(guī)劃調整屬于宏觀因素，區(qū)域因素包括環(huán)境狀況、交通條件、土地使用管制、周邊配套設施等。5.下列關于房屋租賃的說法中，正確的有（）。A.房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效B.房屋租賃期限內，出租人轉讓房屋所有權的，房屋租賃合同繼續(xù)有效C.承租人在租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋D.房屋租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期E.租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年答案：ABCDE。以上關于房屋租賃的說法均正確，分別體現了租賃期限限制、“買賣不破租賃”、共同居住人權益、不定期租賃以及續(xù)租期限規(guī)定等內容。6.下列屬于房地產中介服務的有（）。A.房地產咨詢B.房地產價格評估C.房地產經紀D.房地產開發(fā)E.房地產物業(yè)管理答案：ABC。房地產中介服務主要包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀，房地產開發(fā)和物業(yè)管理不屬于中介服務范疇。7.下列關于房地產轉讓的說法中，正確的有（）。A.房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓B.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書C.以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批D.房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同E.房地產轉讓時，當事人應當依法辦理權屬登記答案：ABCDE。以上各項均符合房地產轉讓的相關規(guī)定，體現了房地一體轉讓、出讓和劃撥土地轉讓的條件、轉讓合同形式以及權屬登記要求等。8.下列關于城市房屋拆遷的說法中，正確的有（）。A.拆遷人必須取得房屋拆遷許可證，方可實施拆遷B.房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托C.拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換D.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償E.拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，拆遷人對被拆遷人給予補償答案：ABCDE。這些說法分別涉及拆遷許可、拆遷主體限制、補償方式、附屬物補償以及租賃房屋拆遷補償等城市房屋拆遷的重要方面。9.下列關于房地產抵押估價的說法中，正確的有（）。A.抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年B.房地產抵押估價應當采用公開市場價值標準C.房地產抵押估價報告中應當有估價對象的變現能力分析D.房地產抵押估價報告中應當有市場風險提示E.評估再次抵押的房地產的抵押價值時，應扣除的已抵押擔保的債權數額包括尚未清償的債權余額以及實現抵押權的費用答案：ABCD。評估再次抵押的房地產的抵押價值時，應扣除的已抵押擔保的債權數額不包括實現抵押權的費用。10.下列關于房地產稅收的說法中，正確的有（）。A.房產稅的征稅對象是房屋B.城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積C.土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人D.契稅的納稅人是在我國境內轉移土地、房屋權屬的單位和個人E.耕地占用稅的征稅對象是占用耕地建房或者從事非農業(yè)建設的行為答案：ABCE。契稅的納稅人是在我國境內承受土地、房屋權屬的單位和個人，而不是轉移權屬的單位和個人。判斷題1.房地產的不可移動性，決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場。（）答案：正確。由于房地產不可移動，其交易通常只能在當地進行，所以房地產市場具有地區(qū)性。2.城市規(guī)劃對土地使用強度進行控制的指標是建筑密度和建筑高度。（）答案：錯誤。城市規(guī)劃對土地使用強度進行控制的指標主要是建筑密度和容積率，建筑高度主要是對空間形態(tài)的控制指標。3.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限。（）答案：錯誤。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。4.房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產。（）答案：錯誤。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產，但需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。5.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。（）答案：正確。這是房地產廣告規(guī)范的要求，以保障消費者的知情權。6.房屋租賃合同期限不得超過20年，所以租約到期后承租人不可以繼續(xù)承租。（）答案：錯誤。房屋租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，且承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。7.房地產中介服務行業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理部門將投訴轉給被投訴單位處理，而該單位在15天內沒有反饋意見時，即在網上公示投訴情況。（）答案：正確。這是房地產中介服務行業(yè)信用檔案系統(tǒng)的管理規(guī)定。8.房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓。（）答案：正確。遵循房地一體原則，房地產轉讓時房屋所有權和土地使用權同時轉讓。9.城市房屋拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。（）答案：正確。這是城市房屋拆遷估價時點的通常規(guī)定。10.土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。（）答案：正確。符合土地增值稅納稅申報的時間和地點要求。綜合分析題案例一甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）開發(fā)建設某住宅小區(qū)，2023年8月1日該小區(qū)竣工驗收合格。王某于2024年1月1日購買該小區(qū)商品住宅一套，單價為6000元/平方米，按照商品房銷售合同約定建筑面積120平方米，買賣雙方對房屋面積誤差的處理方式未作約定，5月1日交房時測繪得到的建筑面積為116.5平方米。王某于2024年7月1日入住，2024年8月1日發(fā)現屋面漏水。1.甲公司的商品房銷售廣告和宣傳資料對小區(qū)及房屋的描述屬于（）。A.要約邀請B.要約C.承諾D.銷售確認答案：A。商品房銷售廣告和宣傳資料一般屬于要約邀請，其目的是吸引潛在購房者，內容不具體確定，不構成要約。2.王某購買該套商品住宅的總價為（）萬元。A.69.6B.72.0C.73.8D.75.6答案：B?？們r=單價×約定建筑面積=6000×120=720000元=72萬元。3.關于房屋面積誤差，下列說法正確的是（）。A.面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款B.面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房C.面積誤差比絕對值超出3%時，買受人不退房的，產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人D.面積誤差比絕對值為2.92%答案：ABC。面積誤差比=[（產權登記面積合同約定面積）÷合同約定面積]×100%=[（116.5120）÷120]×100%≈2.92%，絕對值為2.92%，但ABC選項是關于面積誤差處理的一般性正確規(guī)定。4.王某發(fā)現屋面漏水，（）應承擔該房屋的保修責任。A.甲公司B.施工單位C.物業(yè)管理公司D.王某自己答案：A。建設單位（甲公司）對所售商品房承擔質量保修責任，在保修期內出現質量問題，應負責保修。案例二乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）為了提高公司的工作效率，采用計算機技術對房源信息進行管理。丙房地產開發(fā)公司（以下簡稱丙公司）委托乙公司代理銷售其在建的某住宅小區(qū)。張某通過乙公司的網站得知該小區(qū)的房源信息，并與乙公司簽訂了購房委托合同。1.乙公司采用計算機技術管理房源信息的優(yōu)點有（）。A.提高房源信息的處理速度B.增強房源信息的保密性C.實現房源信息的共享D.提高房源信息的查詢效率答案：ACD。計算機技術管理房源信息可以提高處理速度、實現信息共享和提高查詢效率，但不一定能增強房源信息的保密性。2.乙公司與丙公司之間的關系屬于（）。A.委托代理關系B.居間關系C.行紀關系D.信托關系答案：A。丙公司委托乙公司代理銷售其在建的住宅小區(qū)，二者是委托代理關系。3.張某與乙公司簽訂的購房委托合同屬于（）。A.單務合同B.雙務合同C.有償合同D.諾成合同答案：BCD。購房委托合同中，雙方都有權利和義務，是雙務合同；乙公司提供服務會收取費用，是有償合同；合同雙方意思表示一致即成立，是諾成合同。4.若張某在購房過程中發(fā)現乙公司提供的房源信息與實際情況不符，乙公司應承擔（）。A.違約責任B.侵權責任C.締約過失責任D.無過錯責任答案：A。乙公司提供的房源信息與實際情況不符，違反了與張某簽訂的購房委托合同的約定，應承擔違約責任。案例三丁房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱丁企業(yè)）在2024年1月取得一宗住宅用地的土地使