高端養(yǎng)老地產研究第1頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產研究第2頁，共45頁。目錄第一章：行業(yè)現狀分析第二章：行業(yè)內外部環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產項目實施研究第五章：研究結論第3頁，共45頁。我國人口老齡化速度進一步加快2009年，全國60歲及以上老年人口達到1．6714億，占總人口的12．5％。與2008年相比，老年人口增加725萬?？粘不戎剡M一步加大，大中城市核心區(qū)和部分地市老齡化程度相繼超過20％翻番式增長到2050年，我國60歲及以上人口將達到4億以上，約占總人口的四分之一以上。來勢猛、增速快，老年人口數量大、比重高，老齡化地區(qū)發(fā)展不平衡第4頁，共45頁。養(yǎng)老地產--穩(wěn)步而快速地增長的細分市場養(yǎng)老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人（退休準備期的老年人）的地產產品，是地產產品市場中深具潛力的一個細分市場潛力巨大剛性需求支撐第5頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產市場：面向高端細分客戶高端養(yǎng)老地產客戶主要是：政府和國有企事業(yè)單位退休官員、企業(yè)主、退休的企事業(yè)高管、大學教師、工程師、富裕家庭、華僑、海歸的父母，跨國企業(yè)外籍主管人員的父母、現職黨政軍官員的父母等對高端養(yǎng)老地產有購買力的人口約占總比例的20%左右

第6頁，共45頁。以家庭為單位再細分，高端養(yǎng)老地產市場的目標客戶主要集中成功家庭

第二層面：四個細分市場第三層面：五個細分市場職業(yè)新銳（２０％）望子成龍家庭（２５％）成功家庭（２０％）幸福晚年家庭（１５％）務實家庭（２０％）第一層面：三個細分市場綜合性價家庭（６６％）職業(yè)新銳（２５％）成功家庭（９％）2004(需求旺盛期)2014(需求飽合期)2009(需求理性期)以萬科市場細分為例成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務實家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務實家庭（20%）市場成熟程度利潤第7頁，共45頁。市場群雄逐鹿高端養(yǎng)老地產市場現在主要服務提供商為外資和民營資本、國企，從行業(yè)背景看，有專業(yè)的地產機構、保險企業(yè)等背景。京、滬、云南等地開始建成并運營部分高端養(yǎng)老地產項目

高端養(yǎng)老地產代表企業(yè)舉例：企業(yè)規(guī)模背景代表項目泰康之家投資有限公司注冊資本22億中資；股份制、保險匯晨老年公寓奧古新諾養(yǎng)老院--上海龍君置業(yè)總投資額9.4億元中外合資；國外專業(yè)養(yǎng)老機構奧古新諾頤養(yǎng)中心暮馨國際敬老園總投資額2億元民營暮馨國際敬老園第8頁，共45頁。房地產行業(yè)集中度大幅提高大中型發(fā)展商小型發(fā)展商大中型發(fā)展商采用聯合開發(fā)或者企業(yè)合并的形式來應對政策，并日益重視品牌、專業(yè)化和市場份額。中央企業(yè)房地產業(yè)重組;知名大房產商反周期操作，以品牌和資金盤活市場存量土地整合78家退出房地產市場央企資源的16家央企實力進一步增強數量龐大的小型發(fā)展商痛苦而堅決地退出開發(fā)領域。小企業(yè)，項目公司，輔業(yè)經營的企業(yè)有序撤退，結束階段性投機操作。生存下來的小企業(yè)應該更多集中于專業(yè)領域或目標市場小市場。房地產行業(yè)集中度將逐步提高，行業(yè)開發(fā)主體將更趨于集約化、規(guī)?；?。第9頁，共45頁。目錄第一章：行業(yè)現狀分析第二章：行業(yè)內外部環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產項目實施研究第五章：研究結論第10頁，共45頁。行業(yè)外部環(huán)境分析：長期利好，中長期處于上升通道當前房地產企業(yè)面臨的形勢：長期看好，山雨欲來第11頁，共45頁。行業(yè)外部環(huán)境分析：多種因素決定了房地產中長期平穩(wěn)向上增長我國城市化水平距離國際水平仍有較大差距，城市化進程發(fā)展將極大推動房地產業(yè)的發(fā)展。受“人口紅利”因素影響，未來20-30年房地產產業(yè)發(fā)展前景良好。我國目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產發(fā)展的需求旺盛。中國土地資源的極度缺乏將極大推動土地成本和房地產市場總體價格的不斷上漲。中國受傳統消費觀念的影響，房地產市場的需求在中長期也會保持上升。第12頁，共45頁。行業(yè)外部環(huán)境分析：當前需求旺盛需求旺盛，樓市面臨“大陽春”調查：投資（投機）購房者47.13%，改善型住房置業(yè)34.88％，結婚置業(yè)18.99％2010年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10．7％，漲幅比1月份擴大1．2個百分點北京樓市的租售比1∶500,部分區(qū)域達到了1∶900投機心理嚴重；恐慌性購房第13頁，共45頁。行業(yè)外部環(huán)境分析：短期內調控加緊，養(yǎng)老地產可享受優(yōu)惠房地產已經由經濟問題變成政治問題。國家調控呼聲愈大，對普通商品房市場的調控力度加大。加大保障房體系的建設，控制普通商品房漲價力度。2010年4月14日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。表示“堅決遏制住房價格過快上漲”。2010年4月15日，國務院出臺房貸新政：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。打壓投機性購房。政府傾向：形成梯級化的住房保障體系對企業(yè)影響：由土地、資金的資源競爭轉變?yōu)楫a品定位、設計、品質、成本為主的管理競爭

養(yǎng)老地產概念可享受國家相應優(yōu)惠養(yǎng)老地產：享受政府的土地供應支持、稅收優(yōu)惠、補貼……第14頁，共45頁。行業(yè)外部環(huán)境分析：一線城市風險加大，次級城市相對穩(wěn)定東部地區(qū)（房地產市場發(fā)展相對充分、供應偏緊，價格上漲明顯）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)（房地產市場發(fā)展相對落后，供應也相對充足，價格上漲不多，需求還比較旺盛）依然在放量，投資總額已趕超東部。第15頁，共45頁。行業(yè)外部環(huán)境分析：高端養(yǎng)老地產市場競爭初步形成行業(yè)競爭初步形成。但同商品房市場相比，現階段高端養(yǎng)老產業(yè)集中度低，這一市場競爭力度不大。高端養(yǎng)老地產市場進入門檻中等。高端養(yǎng)老地產市場替代威脅較低買賣雙方議價能力相對均衡。

生命周期處于成長期，上升空間較大

第16頁，共45頁。行業(yè)內部環(huán)境分析成本大幅上升：土地成本、建安成本、人力、材料不斷上升。高端養(yǎng)老地產市場處于成長期，相對空白，需求量相對較大。高端養(yǎng)老地產項目投資回報期較長。例如上海親和源的預計成本回收期是3年－5年(售完共800多套房源)。但此后,養(yǎng)老項目有著普通住宅項目沒有的長期運營收入,以長遠的10年甚至20年周期看,投資回報率遠高于普通住宅地產項目。第17頁，共45頁。目錄第一章：行業(yè)現狀分析第二章：行業(yè)內外部環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產項目實施研究第五章：研究結論第18頁，共45頁。三大盈利模式之“賣房子”模式優(yōu)點缺點盈利點高端別墅型房屋產權出售和使用權轉讓資金回籠迅速模式復制成本低有利迅速提高公司品牌形象和規(guī)模無法提供長期收入對于地產企業(yè)土地評估、定位、設計、質量控制、客服與物業(yè)、營銷等能力要求高第19頁，共45頁。三大盈利模式之“住房證劵化”模式優(yōu)點缺點盈利點資本運作收益資本上能快速實現以小搏大成規(guī)模后收益很大資源整合難度大國家政策上的空白第20頁，共45頁。三大盈利模式之“復合地產型”模式優(yōu)點缺點盈利點會員制收益綜合服務收益（醫(yī)療、綜合服務配套收入）需求較大、長期收益、資本回報率高、穩(wěn)定易于政府政策優(yōu)惠和扶持投資回報期較長對企業(yè)運營管理能力要求高融資難度第21頁，共45頁。盈利模式選擇：基于公司戰(zhàn)略和目標企業(yè)應該結合自身的愿景與使命，根據自身資源稟賦和能力，制定適合自己的公司層戰(zhàn)略、業(yè)務戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略。高端養(yǎng)老地產盈利模式的選擇基于公司的戰(zhàn)略與目標。例：泰康人壽匯晨老年公寓?！斑M入養(yǎng)老產業(yè)，投資設立養(yǎng)老院”已成為泰康人壽的三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。匯晨老年公寓項目是通過泰康人壽一只養(yǎng)老基金介入?；鹪谫I斷居住權后，采取酒店式管理，以收取會員管理費用的收益模式進行投資回籠。投資養(yǎng)老地產，一方面可以為泰康人壽吸收養(yǎng)老保險客戶；另一方面，也找到了保險資金投資的出口，獲得可觀的投資利潤。泰康人壽在整合國家老干部局旗下的養(yǎng)敬老院、療養(yǎng)中心，加快全國布局，逐步構建全國養(yǎng)老網絡。

第22頁，共45頁。標桿分析之北京暮馨國際敬老園基本情況：占地15200平方米，總投資近2億元。軟硬件條件：園內綠化率高達58%，老年醫(yī)院、營養(yǎng)餐廳、巨大的散步休閑花園和運動場地一應俱全，精裝修的240套居家式套房內配備了衛(wèi)生間、空調、電視、熱水器以及緊急呼叫按鈕，樓內通道均是無障礙設計，防止老人滑倒的扶手環(huán)繞四壁。客戶群體：入住此地的老人多是離退休干部、大學教授、工程師等高收入人群。盈利收入：固定的入園會員費20萬~40萬元不等，不同標準享受不同檔次服務。每個月還要繳納4000~5000元的住園費，護理費等其他費用另算。一個老人在這里每年的最低花費約為5萬~6萬元。目前入住率近50%。第23頁，共45頁。標桿分析之“親和源”老年公寓基本情況：落于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米，總投資額近6億元。軟硬件條件：12幢高標準的無障礙化住宅樓，為老年人提供安全舒適的居住空間。寓設838套居室，可供1600位左右的老人享用。居室分為小套、中套、大套三種類型，實用面積由四十五到九十平方米不等，每幢樓層統一設計，統一布局，小巧精致，窗明幾凈。室內櫥柜床椅、家用冰箱和洗衣機，有線電視、寬帶網絡、電話機，冷暖水二十四小時供應。內有專業(yè)護理醫(yī)院和日常醫(yī)療設施、會所、配餐中心、公共活動室和商業(yè)街。社區(qū)建有智能化總控中心，分別為電視監(jiān)控系統、無線求助定位系統、室內紅外線監(jiān)控系統、緊急呼叫按鈕系統、智能“一卡通”系統、周界報警系統、樓宇自動化控制系統、企業(yè)資源計劃管理系統等，社區(qū)內800多個攝像頭和緊急呼叫按鈕聯網,全方位保障了會員的人身和財產安全。配有專職的服務團隊：“生活管家”為老年人辦理各種生活事務；“健康管家”的健康巡檢、保健指導為老年人提供健康保障；“快樂管家”組織的各類文化娛樂活動，讓老年人愉快地度過每一天?？蛻羧后w：高端客戶盈利收入：以會員制為主要形式。親和源會員卡分別為：銀杏卡(A卡)，一次性繳付卡費50萬元永久使用并可繼承、轉讓，然后每年支付2萬~5萬元年費(根據房型大小)；銀杏卡(B卡)，一次性繳付卡費35萬~65萬元(根據房型大小)供個人終身使用，然后統一每年支付2萬元年費，如果未住滿15年，可以折算到月按比例退回部分入會費用。第24頁，共45頁。標桿分析之“親和源”老年公寓第25頁，共45頁。目錄第一章：行業(yè)現狀分析第二章：行業(yè)內外部環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產項目實施研究第五章：研究結論第26頁，共45頁。業(yè)務模式???增長階梯核心能力產品價值鏈目標市場戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略思想在哪里競爭如何競爭何時競爭

公司戰(zhàn)略體系是一個復雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競爭、如何競爭和何時競爭？”這三個問題

企業(yè)定位、使命與愿景第27頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產戰(zhàn)略選擇:公司戰(zhàn)略基于自身資源與能力，公司要確定總體經營戰(zhàn)略。要務在于企業(yè)經營范圍的選擇，即經營業(yè)務的數量、種類與相關性。在此基礎上，關注和管理企業(yè)資源在不同業(yè)務間的配置、核心競爭力的培養(yǎng)、公司總部與業(yè)務單元間的關系，公司與其他企業(yè)間的關系與交往。公司面臨的主要任務是管理企業(yè)的多元化經營。以高端養(yǎng)老地產業(yè)務為例，公司要深入了解自身多元化經營的動機和誘因，清晰的把握高端養(yǎng)老地產業(yè)務在公司業(yè)務組合中的地位和作用，種類和形式、方向和途徑、手段和模式，多元化的績效與風險。第28頁，共45頁。？目標客戶群定位？產品定位什么年齡段的客戶：55-70年齡段，70-80年齡段，80歲以上年齡段，生命最后階段年齡段，老年癡呆群體？誰是最終的購買者？郊區(qū)風景優(yōu)美的別墅型？市區(qū)高檔公寓樓？旅游+養(yǎng)老地產？社區(qū)型會員制？品牌定位？產品戰(zhàn)略：注重目標客戶定位和產品定位第29頁，共45頁。根據自身所長進行產品定位定位于高端人群，位于郊區(qū)，會員制。價格體系靈活。發(fā)揮自身服務管理優(yōu)勢，整合國內外高端餐飲、醫(yī)療、物業(yè)服務商，提供一體化服務。上?！坝H和源”老年公寓

定位于高端人群，突出國際化背景。發(fā)揮其在國外高端養(yǎng)老市場的成功運營管理經驗，注重頂級服務細節(jié)。奧古新諾頤養(yǎng)中心定位于中高端階層。位于北京郊區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。以注重養(yǎng)老的匯晨老年公寓和注重定制護理的匯晨來福宮服務不同客戶群體。泰康匯晨老年公寓定位于高端人群，以花園式裝修、24小時護理服務、居家式享受為主打的“五星級”養(yǎng)老。北京暮馨國際敬老園第30頁，共45頁。

在產品戰(zhàn)略的選擇上，企業(yè)應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，結合市場機會，選擇不同的業(yè)態(tài)和目標客戶定位，并盡量形成產品系列企業(yè)特長公寓別墅社區(qū)強一般弱業(yè)態(tài)類型企業(yè)特長高中低強一般弱客戶類型產品系列的作用品牌積聚同區(qū)域產品復制客戶群定位復制降低成本降低營銷費用……萬科的4大產品系列分析金地的3大產品系列分析您的產品系列？城市花園系列花園新城系列城市海景系列？四季花城系列金地格林系列金色家園系列特色精品系列自然人文系列第31頁，共45頁。產品研發(fā)管理”企業(yè)創(chuàng)業(yè)的第一件事是做研究，也就是要理解市場，要通過研究決定市場的細分和目標定位。決定你的服務對象和目標市場?！啊评?科特勒明確用戶導向，通過對目標客戶的調研，針對性的開發(fā)產品。高端客戶對于養(yǎng)老地產產品的品質、客服、物業(yè)質量要求很高。要注意高端養(yǎng)老產品與一般養(yǎng)老產品，以及與商品房的區(qū)別。如：地理位置、住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要更符合老年人的特點和需求。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。更完備的生活配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育設施等。要根據不同年齡段的目標客戶在產品設計時更多考慮他們不同的需求。如：55-70年齡段，70-80年齡段，80歲以上年齡段，生命最后階段年齡段，老年癡呆群體等等。關注真正的購買者在意的價值點。地理位置的遠近生活、醫(yī)療、活動場所、娛樂等配套設施環(huán)境、層高、道路、空間劃分、儲物空間、浴廁……私密性與安全性第32頁，共45頁。產品研發(fā)管理：做好銷售銷售測試。

優(yōu)點：高端養(yǎng)老地產投入巨大，產品形式較新穎，創(chuàng)新度較高，做好銷售測試能有效規(guī)避風險，獲得來自消費者、市場最新的反饋，積累市場經驗。常用方法：試住。高端養(yǎng)老地產客戶注重產品的性能、品質、可靠性。要讓客戶相信新產品的價值，最好的辦法是讓客戶使用產品。如：”親和源老年公寓免費試住體驗活動”組織實地考察。參加房博會等展會。可觀察到大量的客戶對新產品的興趣，還可進一步了解客戶對新產品特點、價格等的反應。第33頁，共45頁。市場進入策略當前高端養(yǎng)老地產市場處于生命周期初期，企業(yè)可根據自身特點選擇適合自己的市場進入策略。早期進入市場策略：即領先于其他企業(yè)而率先在市場上推出自己的產品。有高風險和不確定的因素。但早期進入市場能形成一種競爭優(yōu)勢，即能建立并提高高端養(yǎng)老地產行業(yè)的進入壁壘，防止?jié)撛诘母偁幷哌M入，從而在市場占據主導地位。早期在市場中贏得一定的忠實客戶，通過這些客戶又可能對其他潛在的客戶產生有利的影響，從而有利于建立強大的市場地位。同期進入市場策略：即與其它企業(yè)同時或在十分接近的時間里將新產品推向市場。前提是消費者對一種新的品牌和產品沒有形成偏好之前，先進入者沒有來得及建立進入壁壘，稍后進入的企業(yè)與之前進入的企業(yè)是處于競爭平衡狀態(tài)的。此策略可以迅速針對對手的舉動采取防御或進攻的措施，以此削弱對手的開發(fā)可能造成的潛在優(yōu)勢，從而贏得更大的市場。晚期進入市場策略：即在競爭對手進入市場后，再將自己的新產品推向市場。這一策略可避免前期風險，又可學習對手的經驗，發(fā)現消費者的偏好，從而更好的改進新產品，找準目標市場，節(jié)約了潛在成本。第34頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產市場的營銷組合策略產品策略：需求導向價格策略：撇脂、滲透、加成目前處于市場初期，價格上是選用撇脂戰(zhàn)略或是滲透戰(zhàn)略，取決于企業(yè)長期目標。撇脂戰(zhàn)略可快速獲得高利潤，保證資金鏈的健康。滲透戰(zhàn)略有利于企業(yè)在高端養(yǎng)老地產市場長期地位的鞏固。經驗曲線和規(guī)模經濟導致的成本領先的企業(yè)適用本策略更有優(yōu)勢渠道策略：謹慎選擇渠道高端項目更適用企業(yè)直接推銷渠道和專業(yè)代理機構代理銷售對于高端項目，網絡營銷更多意義上是宣傳手段，提供項目認知度。不適用房地產超市營銷等降低品牌形象的渠道。第35頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產市場的營銷組合策略促銷策略：整合營銷。重點在于選擇好拓展平臺和手段，建立起客戶體驗和滿意度，不斷擴大知名度。

選擇匹配高端定位和形象的廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業(yè)推廣等手段。多渠道突出產品在環(huán)境、宜居、養(yǎng)老服務、社會化功能方面的優(yōu)勢。請普通民眾、業(yè)界同行、政府官員、國際客人實地考察，提供“試住”。舉辦系列交流活動，與行業(yè)協會、專業(yè)機構合作組織高端客戶參觀團購……第36頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產市場拓展策略

有五種常見的市場拓展戰(zhàn)略。市場拓展戰(zhàn)略的選擇依賴于市場本身的特征、各個市場的聯系、市場競爭狀況以及企業(yè)所具備的實力等條件。市場拓展策略做法優(yōu)點注意事項滾雪球以某一個地區(qū)目標市場為企業(yè)市場拓展的“根據地”和“大本營”，進行精耕細作，此為基地向周邊鄰近地區(qū)逐步滾動推進、滲透有利于企業(yè)降低營銷風險；有利于保證資源的及時滿足；有利于市場的穩(wěn)步鞏固拓展“根據地”市場務必穩(wěn)固，有絕對優(yōu)勢采蘑菇先選擇和占領企業(yè)最有吸引力的目標地區(qū)市場，采摘最大的“蘑菇”，其次再選擇和占領企業(yè)較有吸引力的地區(qū)市場，即采摘第二大的“蘑菇”企業(yè)能取得最佳的經濟效益；企業(yè)市場拓展戰(zhàn)略具有靈活性、及時性缺乏地理區(qū)域上的連續(xù)性第37頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產市場拓展策略市場拓展策略做法優(yōu)點注意事項保齡球首先攻占整個目標市場中的某個“關鍵市場”——第一個“球瓶”，然后，利用這個“關鍵市場”的巨大輻射力來影響周邊廣大的市場，以達到占領大片市場的目的。占領關鍵市場后帶動其他市場發(fā)展對企業(yè)實力要求很高，適用于大企業(yè)農村包圍城市先蠶食較易占領的周邊市場，積蓄力量，等條件成熟占領中心市場有助于積蓄自己的力量和營銷經驗；對中心市場給予一種潛移默化的影響適用與中小規(guī)模企業(yè)廣泛撒網向各個市場同時發(fā)動進攻，對各個市場同時占領的方式可以在非常短的時間內達到同時占領各個市場的目標對企業(yè)資源、資金、管控能力要求極高第38頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產市場拓展流程YourtextinhereYourtextinhereYourtextinhereYourtextinhereYourtextinhereYourtextinhereTextinhereAddyourtextinhereAddyourtextinhere第39頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產常見拿地策略投資參股：包括用資金入股也包括用土地入股，一方有錢沒地，另一方有地沒錢，用參股的方式來解決。用資金參與開發(fā)項目，或者用資金與土地互換，而各自形成股權。如果有意進入高端養(yǎng)老地產市場的開發(fā)公司的土地儲備就滿足不了大的資金需求，因此，就要尋找一些有資金的公司一起合作，然后轉換成為了前期開發(fā)。收購有土地的公司：高端養(yǎng)老地產開發(fā)中常需要開發(fā)有價值的稀缺地段，如溫泉、風景區(qū)附近的稀缺地段。擁有土地的一方，可以就土地的使用權成立一個獨立的公司，然后由擁有資金的一方對擁有土地項目的公司進行收購，收購該公司的部分股權，當然交易的價格可能是按照土地的價格來確定的，最后形成一個公司股權的轉讓。在我們現有的法律當中對土地的收購是要繳納契稅的，而以股權轉讓的方式收購公司卻不需要繳納契稅?？梢员苊饫U納契稅與營業(yè)稅，是近年來比較紅火的一種方式。第40頁，共45頁。高端養(yǎng)老地產常見拿地策略與擁有土地資源的企業(yè)或項目合作：這種合作實際上既是一種強強的聯合，也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用，按現在我們國家的法律是允許的。例：奧古新諾頤養(yǎng)中心。由德國著名的奧古斯汀養(yǎng)老院與上海龍君置業(yè)有限公司共同出資。與擁有開發(fā)土地的公司合作：幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發(fā)公司，當開發(fā)商與他們合作的時候，也會獲得大量的土地的資源。憑借品牌連鎖拿地：開發(fā)商憑借有影響力的品牌或成功模式從原來的發(fā)祥地拓展到異地去發(fā)展，肯定比硬碰硬在市場上拿地有意義得多。利用政府公共項目拿地：如開發(fā)商往往主動向地方投資道路、管網、廣場、綠地公園等看似不掙錢的市政項目，在贏得地方政府信任的同時，也為獲取區(qū)內成片土地及鄰近區(qū)域地塊的開發(fā)權奠定了基礎?；蜷_發(fā)商在開發(fā)高端養(yǎng)老地產同時，單獨開發(fā)一部分中低端養(yǎng)老地產項目作為拿地的附加條件。第41頁，共45頁。多元化融資渠道包括公司和項目兩個層面的融資平臺，兩層融資平臺的建立才能形成全面的融資能力外部融資內部管理合作開發(fā)信托股市房地產基金銀行房地產商……公司層面項目層面房地產基金第42頁，共45頁。上市的手續(xù)繁雜、審批冗長，使一些國內的房地產企業(yè)不愿再等待，紛紛加入了借殼的上市的行列。其方式有三：滬深股市目前正在掀起房地產公司借殼熱，尤其是最近一段時間，