北京西山?國(guó)際文化小鎮(zhèn)

一級(jí)土地開發(fā)實(shí)行方案

目錄

一、序言..................................................3

（一）項(xiàng)目分宗

圖..........................................3

（二）項(xiàng)目工作總體狀

況...................................4

1.各地塊的基本狀況、開發(fā)次序簡(jiǎn)介.......................4

2.項(xiàng)目征地總體費(fèi)用狀況.................................5

3.項(xiàng)目國(guó)有土地吹購(gòu)總體費(fèi)用狀況........................5

4.項(xiàng)目拆遷總體費(fèi)用狀況................................5

5.項(xiàng)目市政總體費(fèi)用狀況................................6

6.項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)總投資估算..............................7

7、項(xiàng)目融資總體工作安排...............................7

二、項(xiàng)目總體市政實(shí)行方案.................................9

三、項(xiàng)目中各地塊一級(jí)土地開發(fā)工作方案....................14

1.劉娘府南區(qū)（C1.C2）地塊工作方案......................14

2、劉娘府北區(qū)（A1.A2）地塊工作方案......................

23

3.福壽嶺地塊工作方案................................33

4.模式口地塊工作方案................................42

5.法海寺公園工作方案................................50

四投資分

析.............................................52

五、融資計(jì)

劃................................................53

六、北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)一級(jí)土地開發(fā)總進(jìn)度橫道

圖..........57

七、結(jié)束

語(yǔ)...................................................57

北京西山?國(guó)際文化小鎮(zhèn)

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目工作匯報(bào)

一、序言

石景山位于長(zhǎng)安街西沿線，是外城四區(qū)中距市區(qū)近來的城區(qū)，

北枕小西山，西倚永定河，是城八區(qū)中唯一有山林的城區(qū)，自然環(huán)

境優(yōu)美。該區(qū)域擁有法海寺、八大處公園、承恩寺、模式口歷史文

化保護(hù)街區(qū)，具有深厚日勺歷史底蘊(yùn)。

北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)位于石景山區(qū)中部，分為模式口和劉娘

府兩個(gè)片區(qū)。其中模式口片區(qū)與翠微山相連、劉娘府片區(qū)與金頂山

相連，永定河自西向東穿過劉娘府片區(qū)，項(xiàng)目傍山依水，具有良好

的開發(fā)條件，結(jié)合石景山未來的發(fā)展規(guī)劃和周圍的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)

來看，項(xiàng)目有著良好的市場(chǎng)前景。

結(jié)合北京西山?國(guó)際文化小鎮(zhèn)權(quán)屬地界日勺自然分布、政府對(duì)項(xiàng)

1.各地塊的

基本狀況、

開發(fā)次序簡(jiǎn)基本狀況與工作進(jìn)展開發(fā)周期資金需求（億元）

介

地塊分宗

該地塊巳經(jīng)上過市政府聯(lián)席會(huì)議，需

招投標(biāo)確定土地一級(jí)開發(fā)主體；重要

劉娘府南區(qū)

為平房民宅，拆遷相對(duì)輕易，北京奧2023/12-

（C1.C2）17.64億元

宸在此基礎(chǔ)上開發(fā)可縮短開發(fā)周期。2023/9（22個(gè)月）

（Cl>C2）

可最先啟動(dòng)。

石景山區(qū)土地儲(chǔ)備整頓中心正在編制

一級(jí)土地開發(fā)實(shí)行方案，其上報(bào)審批

劉娘府北區(qū)

還需較長(zhǎng)時(shí)間。此地塊規(guī)劃為低密度2023/12-

（A1.A2）15.86億元

住宅，早開發(fā)可早實(shí)現(xiàn)銷售，為第二2023/4（29個(gè)月）

（Al、A2）

塊啟動(dòng)的地塊。

正在編制歷史文化保護(hù)街區(qū)方案，審

批時(shí)間校長(zhǎng)。待獲得審批后，再編制2023/12-

模式口地塊10.1億元

一級(jí)土地開發(fā)方案。2023/8（33個(gè)月）

準(zhǔn)備確定國(guó)有土地與否可回購(gòu)，已確

定一級(jí)開發(fā)實(shí)際面積，準(zhǔn)備編寫土地

福壽嶺地鐵地一級(jí)實(shí)行方案。此地塊拆遷難度最大，2023/12-2023/10

30.16億元

塊規(guī)劃為公園等，短期內(nèi)難以產(chǎn)生效益，（37個(gè)月）

作為最終啟動(dòng)的地塊。

前期,規(guī)劃費(fèi)

用一級(jí)開發(fā)各項(xiàng)規(guī)劃費(fèi)用0.0511億元

北京西山?國(guó)際文化小鎮(zhèn)土地一級(jí)開

總計(jì)37個(gè)月73.804億元

發(fā)

2.項(xiàng)目征地總

體狀況征地面積（畝）賠償金額（萬元）備注

地塊

劉娘府南區(qū)943.1755648

劉娘府北區(qū)900.1555375

模式口歷史街區(qū)101.253796.86

福壽嶺地塊166.659928.14

合計(jì)2111.22124748

3.項(xiàng)目國(guó)

有土地收劉娘府南區(qū)劉娘府北區(qū)

福壽嶺地鐵地

（C1.C2）（A1.A2）模式口地塊合計(jì)

購(gòu)總體費(fèi)塊

用狀況（Cl、C2）（Al、A2）

項(xiàng)目

費(fèi)用（萬元）22785130無4579253200

4.項(xiàng)目拆

劉娘府南區(qū)劉娘府北區(qū)

遷總體費(fèi)福壽嶺地鐵地

（C1.C2）（Al.A2）模式口地塊合計(jì)

塊

用狀況（Cl、C2）（Al、A2）

項(xiàng)目

費(fèi)用（萬元）8392768513.674399.9197229.4424069.9

注：此表不包括安頓過渡補(bǔ)助費(fèi)。

拆遷安頓過渡補(bǔ)助費(fèi)按2500元/戶補(bǔ)助，其中劉娘府南區(qū)、北區(qū)補(bǔ)

助一年，其他地塊補(bǔ)助六個(gè)月，總補(bǔ)助費(fèi)用8420萬元。另計(jì)入拆遷

總成本，總成本見《項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)總投資估算表》。

序金額（萬備注

5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)工作內(nèi)容數(shù)量計(jì)費(fèi)原則

號(hào)元）

項(xiàng)模式口按

1道路工程32.65紅線30?40nl31.83萬戶220元/nf7326.6

古建計(jì)算

目2雨水工程6800mm?4)1600mm8960m1200元/m1075

25.29

市3污水工程<1)400mm?<|)700mm6428m1800元/m1157

政4中水工程無DN200mm-I)N400mm6793m750元/m509

5上水工程DN200mm?DN500nun8719m1800元/m1569

總

2023開閉

體站+1000

6電力工程19.06<b150mm6572m5000元/m3286

費(fèi)高壓入地

+70

用7熱力工程0.2DN800mm6781m5000元/m3390

8天然氣工程14.05DN200mm-DN500mm4943m1500元/m741

狀

9電信工程6.612孔-24孔8363m1000元/m836

況

112萬元/

10路燈工程11.1612.46km1395

市km

政

基

礎(chǔ)

設(shè)施總設(shè)計(jì)費(fèi)用合計(jì)1091萬元

建

設(shè)

費(fèi)

大市政總體費(fèi)用為24463.7萬元

注：大市政總費(fèi)用為24463.7萬元，其中應(yīng)扣除電信費(fèi)用,實(shí)際費(fèi)用約為23627.7萬元.

古建道路的取費(fèi)原則為400元/nf

6.項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)總投資估算

項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)總投資估算表

序號(hào)項(xiàng)目名稱單位合計(jì)備注

--征地費(fèi)用億12.47

（含過渡安頓費(fèi)2.7億，每戶按

現(xiàn)金賠償及住宅，非住宅賠償，國(guó)

2500元/月計(jì)，過渡期按24個(gè)月考

二有土地回購(gòu)等費(fèi)用億50.43

慮）

三市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)億2.36

四前期費(fèi)用億0.0511規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、土地開發(fā)方案編制等

五財(cái)務(wù)費(fèi)用億8.48（一+二+三）*65%*10%*2

六總計(jì)費(fèi)用億73.804一+二+三+四+五

注：一級(jí)土地開發(fā)規(guī)劃所需費(fèi)用為510.8萬元

7、項(xiàng)目融資總體工作安排

根據(jù)前期與銀行溝通成果，根據(jù)項(xiàng)目地塊日勺劃分和開發(fā)計(jì)劃,

結(jié)合銀行的貸款條件，以分塊和整體兩種不一樣日勺方式申請(qǐng)銀行土

地一級(jí)開發(fā)貸款，獲得日勺總體貸款金額不一樣。

其中法海寺片區(qū)（文物保護(hù)修繕，劃撥用地），劉娘府南區(qū)C1

號(hào)地塊（屬于安頓房建設(shè)，基本沒有還款來源，協(xié)議出讓，根據(jù)政

策應(yīng)為政府提供資金）、C2號(hào)地塊（大部分為公用園林綠地建設(shè)，

劃撥用地），上述三個(gè)地塊由于不符合銀行一級(jí)開發(fā)貸款條件，單

獨(dú)地塊進(jìn)行審批，很難獲得貸款，企業(yè)只能投入所有資金。銀行可

以安排貸款時(shí)只有劉娘府北區(qū)的A1和A2號(hào)地塊、福壽嶺片區(qū)、模

式口片區(qū)。

A.項(xiàng)目分塊融資：

融資計(jì)劃

自格投入資

總投資額貸款成本銀行貸款

地塊分宗開發(fā)周期貸款申請(qǐng)周期金

（億元）（比例）（億元）

（億元）

2023/10-

劉娘府南

2023/9無法申請(qǐng)15.6115.6100

區(qū)

（22個(gè)月）

2023/10-

劉娘府北2023/6-2023/8

2023/414.044.9210%9.12

區(qū)（3個(gè)月）

（29個(gè)月）

2023/12-2023/10-

福壽嶺地

2023/82023/1226.699.3510%17.34

塊

（33個(gè)月）（3個(gè)月）

2023/12-2023/11-

模式口2023/102023/18.943.1310%5.81

（36個(gè)月）（3個(gè)月）

36個(gè)月一級(jí)開每個(gè)地塊各3

總計(jì)65.2833.0110%32.27

發(fā)完畢個(gè)月貸款周期

B.項(xiàng)目整體融資:

融資計(jì)劃

自有投入資

貸款申請(qǐng)周總投資額貸款成本銀行貸款

地塊分宗開發(fā)周期金

期（億元）（比例）（億元）

（億元）

劉娘府南區(qū)、

2023/12-

劉娘府北區(qū)、2023/11-

2023/10（36

福壽嶺、模式2023/165.32422.8710%42.45

個(gè)月）

口、法海寺片（3個(gè)月）

一級(jí)開發(fā)完畢

區(qū)

注:

1.銀行貸款資金成本總共由3部分構(gòu)成，考慮到金融政策調(diào)整

和投資風(fēng)險(xiǎn)原因，臨時(shí)以年利率10%計(jì)算。

貸款基準(zhǔn)利率+管理費(fèi)（房地產(chǎn)行業(yè)貸款基準(zhǔn)利率上浮10-

30%）十財(cái)務(wù)顧問費(fèi)（收取征詢費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及財(cái)務(wù)包裝費(fèi)等）

2.銀行貸款總金額計(jì)算清除總投資估算的財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目總體市政實(shí)行方案：

根據(jù)西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)總體規(guī)劃及北京市一級(jí)土地開發(fā)，市政工作

需做到七通一平。

1.供水方案：

目前，項(xiàng)目周遍地區(qū)的供水系統(tǒng)分為兩部分，劉娘府以西地區(qū)

重要為首鋼用地，其供水由首鋼供水系統(tǒng)處理；劉娘府以東地區(qū)重

要由楊莊水廠和自備井供水系統(tǒng)處理。楊莊水廠現(xiàn)實(shí)狀況供水能力

為6.9萬立方米/日，2023年高日供水量為3.69萬立方米。

規(guī)劃新建開發(fā)區(qū)日勺供水均由都市自來水管網(wǎng)供應(yīng)，由楊莊水廠

來處理。

項(xiàng)目總體規(guī)劃需新建管線如下:

金頂山路敷設(shè)DN200至DN300日勺上水管線977米。

福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設(shè)DN200的上水管線871米

永定河北路新建DN300毫米自來水管1023米。

西小府路新建DN400毫米自來水管1316米。

金頂北路新建DN300?DN500上水管線1106米。

永定河南路新建DN200?DN300上水管線920米。

金頂東路新建DN300上水管線356米。

模式口大街接入DN100毫米自來水支管650米。

模式口大街敷設(shè)DN200日勺上水管線1500米。

2.雨水方案：

(1)現(xiàn)實(shí)狀況狀況

項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地永定河引水渠以南地區(qū)位于現(xiàn)實(shí)狀況瑯黃溝暗溝

的流域范圍內(nèi)。沿永定河引水渠以北地區(qū)有現(xiàn)實(shí)狀況八大處排水

溝。其他規(guī)劃建設(shè)用地現(xiàn)實(shí)狀況沒有雨水管道，雨水通過地面徑流

就近排入八大處排水溝和永定河引水渠。

(2)項(xiàng)目總體規(guī)劃新建管道如下：

金頂山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，規(guī)劃管徑為

<1)800mm?1400ram968米。

永定河北路新建力800mm?61400mm日勺雨水管線1023米。

劉娘府東街至金頂山路新建6800的雨水管線982米。

劉娘府東街新建巾800日勺雨水管線732米。

金頂山路至水岸小鎮(zhèn)新建0800日勺雨水管線977米。

金頂北路新建1106米，@1000mm雨水管道，接入現(xiàn)實(shí)狀況瑯黃

溝暗溝。

金頂東路新建356米，@800mm雨水管道，接入金頂北路。

西小府路新建1316米，61000mm雨水管道，接入金頂北路。

法海寺雨水直接排入附近的明溝。

模式口敷設(shè)DN800的雨水管線1500米。

（3）總設(shè)計(jì)費(fèi)用25.29萬元，其中包括污水設(shè)計(jì)費(fèi)用。

3、污水方案：

（1）現(xiàn)實(shí)狀況狀況

項(xiàng)目地區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地沿金頂北路（蘋果園大街以東路段）有

0600mm?6800mm的現(xiàn)實(shí)狀況污水管道。根據(jù)《北京市區(qū)污水排除

總體規(guī)劃》，劉娘府地區(qū)的污水排除屬于現(xiàn)實(shí)狀況南旱河污水截流

管的流域范圍，污水最終進(jìn)入小紅門污水處理廠。

（2）項(xiàng)目總體規(guī)劃新建管道如下：

金頂山路新建DN400日勺污水管線977米。

永定河北路新建e400nlm的污水管線1023米。

西小府路新建6500mm日勺污水管線1316米。

金頂北路新建6400mm污水管道1106米。向東接入現(xiàn)實(shí)狀況時(shí)

污水管線。

金頂東路新建6400mm污水管道356米。

法海寺旅游中心新建D300污水管線150米，與模式口大街交匯。

模式口敷設(shè)DN400的污水管線1500米，與金頂山路相接。

4、天然氣方案：

(1)現(xiàn)實(shí)狀況狀況

金頂山路有現(xiàn)實(shí)狀況DN500mm的天然氣中壓管道。金頂北路東

段有現(xiàn)實(shí)狀況DN400mm中壓天然氣管道在規(guī)劃區(qū)設(shè)三座中低壓調(diào)壓

站。

(2)項(xiàng)目總體規(guī)劃新建管道如下：

新建福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設(shè)DN200mm天然氣中壓管

道871米。

西小府路新建DN200mm的天然氣中壓管道1316米。

金頂北路新建天然氣中壓管道DN200mm1106米。

新建6150mm管道.由模式口大街引入.服務(wù)于旅游中心150

米。

京門路現(xiàn)實(shí)狀況DN500天然氣中壓管道破口敷設(shè)DN200的天然

氣管道1500米。

(3)設(shè)計(jì)費(fèi)用為14.05萬元。

5.熱力方案：

(1)規(guī)劃區(qū)內(nèi)擬建三座熱力站

規(guī)劃自八大處道路現(xiàn)實(shí)狀況DN800mm熱力管道開口，沿永定河北

路新建DN400mni熱力管道1023米。

永定河北路熱力管道破口敷設(shè)DN400日勺熱力管道1471米，接入

水岸小鎮(zhèn)。

西小府路新建DN400mm熱力管道761米。

自模式口大街日勺熱力管道，分別接入金頂北路DN400mm和永定河

南路DN400nlm,1106米、920米。

自京門路現(xiàn)實(shí)狀況DN1000熱力干管破口接入DN400的熱力管道

1500o

(2)總設(shè)計(jì)費(fèi)用為0.2萬元。

6.電力方案：

(1)新建三座10千伏電力開閉站

金頂山路敷設(shè)150mm日勺電纜管道977米

永定河北路新建8*150mm日勺電纜管道1023米。

西小府路新建8(H50mm日勺電纜管道1316米。

金頂北路敷設(shè)8e150mm日勺電纜管道1106米。

劉娘府南區(qū)11萬高壓入地，新建900米的電力管溝合計(jì)費(fèi)用

1000萬元。

新建86150mm日勺電纜管道，由金頂山北路引入1500米。

模式口敷設(shè)小150mm電纜，總長(zhǎng)度為650米。

法海寺旅游中心附近設(shè)300KVA.旅游中心設(shè)300kva箱式變壓

器各一臺(tái)，合1-70萬元。

(2)總設(shè)計(jì)費(fèi)用為19.06萬元。

7、電信方案：

(1)規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一座電信局所，沿金頂山路敷設(shè)24孔電

信管道977米。福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設(shè)24孔電信管道

871米、西小府路新建24孔電信管道1316米。永定河北路新建24

孔電信管道1023米、永定河南路新建24孔電信管道920米。金頂

北路新建24孔電信管道1106米。法海寺新建12孔電信管道650

米。模式口大街敷設(shè)12孔通信管道1500米由金頂山北路引入。

(2)設(shè)計(jì)費(fèi)用為6.6萬元。

8、中水方案：

根據(jù)《北京市區(qū)再生水運(yùn)用總體規(guī)劃》，規(guī)劃在模式口大街一

金頂北路上布置中水管道干線。本次規(guī)劃考慮自模式口大街一金頂

北路引中水管道，水源由五里坨污水處理廠提供中水。

新建管線如下：

模式口大街布置DN400mm中水管道1500米及金頂北路布置DN400mm

中水管道1106米、金頂山路布置DN200mm-DN400mm的中水管道977

米、福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設(shè)DN100的中水管線871米。

由金頂山路中水管道破口接入，沿永定河北路新建DN200mm日勺中水

管道米1023米、西小府路新建DN200nmi日勺中水管道1316米。

9、道路方案：

(1)根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃，北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)共建設(shè)道路

13.06km,總建筑面積為31.83萬行。

(2)設(shè)計(jì)費(fèi)用為32.65萬元。

10、路燈建設(shè)方案：

(1)根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃，北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)共建設(shè)道路

12.46km,共建設(shè)路燈1395萬元。

(2)設(shè)計(jì)費(fèi)用為11.16萬元。

三、各地塊的一級(jí)土地開發(fā)工作方案：

1.劉娘府南區(qū)(C1.C2)地塊：

⑴項(xiàng)目四至、面積：

項(xiàng)目四至：東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至金頂山路及劉

娘府集體土地產(chǎn)權(quán)界，北至永定河引水渠南路。

面積：65.59公頃

⑵分塊原因、現(xiàn)階段工作成果：

劉娘府南區(qū)是石景山區(qū)政府招商引資項(xiàng)目中劉娘府綜合改造項(xiàng)

目的C1.C2地塊。通過北京企業(yè)與石景山區(qū)土地儲(chǔ)備中心的溝通理

解到，此地塊(劉娘府南區(qū)C1.C2地塊)已經(jīng)上過市聯(lián)席會(huì)，并已

通過，獲得聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要。現(xiàn)確認(rèn)以招投標(biāo)的方式確定項(xiàng)目開發(fā)

主體，并可立即進(jìn)入招投標(biāo)日勺實(shí)際操作階段。北京企業(yè)出于盡快實(shí)

際運(yùn)作“北京西山?國(guó)際文化小鎮(zhèn)”項(xiàng)目一級(jí)土地開發(fā)的目的考慮,

初步?jīng)Q定劉娘府南區(qū)地塊就按石景山區(qū)政府招商項(xiàng)目劉娘府綜合改

造項(xiàng)目南區(qū)C1.C2地塊邊界面積確定，并盡快啟動(dòng)劉娘府地塊的土

地一級(jí)開發(fā)授權(quán)程序。

⑶劉娘府南區(qū)(Cl、C2)工作方案：

A.征地方案

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《國(guó)務(wù)院有關(guān)深化改革嚴(yán)格

土地管理曰勺決定》，結(jié)合石景山區(qū)實(shí)際發(fā)生的狀況，由一級(jí)開發(fā)實(shí)

行主體與農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商確定：丸娘府地區(qū)（南岸）綜合改

造項(xiàng)目征地面積合計(jì)62.88公頃，合計(jì)943.17畝。建設(shè)用地42.84

公頃，農(nóng)用地20.04公頃（重要為金頂山的山林地）。

征地賠償費(fèi)用詳見征地賠償費(fèi)用計(jì)算表:

征地賠償費(fèi)計(jì)算表

序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)原則賠償金額（萬元）

農(nóng)用地300.53畝37.5萬元/畝11270

1土地賠償費(fèi)建設(shè)用地642.64畝37.5萬元/畝24099

小計(jì)35369

2青苗賠償費(fèi)

征林木300.53畝1萬元/畝301

地其他土地附

3水井、墳螢等36080萬元1%

賠著物賠償361

償小計(jì)662

費(fèi)

4安頓補(bǔ)助費(fèi)勞動(dòng)力安頓補(bǔ)助費(fèi)943.17畝15萬元/畝14148

耕地復(fù)墾費(fèi)

其他費(fèi)用及耕地占用稅

5

稅金

防洪費(fèi)20.49萬面20元/nV410

小計(jì)410

6不可預(yù)見費(fèi)50589萬元10%5059

合計(jì)約合每畝59萬元55648

B.拆遷方案及國(guó)有土地收購(gòu)費(fèi)用：

根據(jù)北京市人民政府第87號(hào)令《北京市都市房屋拆遷管理措

施》；京政函［2023］109號(hào)《有關(guān)北京市都市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)

規(guī)定的批復(fù)》；京國(guó)土房管拆［20231777號(hào)《有關(guān)修改并重新印發(fā)

〈北京市都市房屋拆遷管理措施實(shí)行意見〉日勺告知》；京國(guó)土房管

拆字［2023］1234號(hào)《有關(guān)印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫

行）〉日勺告知》，并結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)拆遷實(shí)際狀況實(shí)行貨幣賠償，賠償

款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等原因，以房地產(chǎn)市場(chǎng)

評(píng)估價(jià)確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)包括房屋的重置成新

價(jià)和區(qū)位賠償價(jià)，詳細(xì)按京國(guó)土房管拆字［202311234號(hào)《有關(guān)印發(fā)

〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》的告知》。

集體土地上非住宅房屋：集體土地上非住宅房屋拆遷，按照北

京市人民政府令第148號(hào)《北京市建設(shè)征地賠償安頓措施》中第十

七條的規(guī)定“拆遷非住宅房屋和其他建筑物、構(gòu)筑物的，按照重置

成新價(jià)格予以賠償；公益公共設(shè)施確需遷建的，應(yīng)當(dāng)遷建。拆遷經(jīng)

營(yíng)性用房導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以一次性停產(chǎn)

停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)”。

拆遷面積通過對(duì)項(xiàng)目地形圖、土地權(quán)屬圖兩圖疊加以及項(xiàng)目地

塊CAD圖的分析、測(cè)量獲得，并部分面積由蘋果園房管所、蘋果園

街道辦事處提供。

國(guó)有土地和集體土地上非住宅房屋均按照有關(guān)規(guī)定予以1500元

/平方米日勺停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助。

獎(jiǎng)勵(lì)政策：

（1）提前搬家獎(jiǎng)：在拆遷獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)簽訂拆遷賠償協(xié)議并按協(xié)議

規(guī)定日期搬家交房的每戶獎(jiǎng)勵(lì)提前搬家獎(jiǎng)5000元，獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)未搬家

日勺不予獎(jiǎng)勵(lì)。

（2）搬家補(bǔ)助費(fèi)：搬遷補(bǔ)助費(fèi)按照每平方米25元/平方米補(bǔ)

助。

（3）支持重點(diǎn)工程獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：劉娘府地區(qū)綜合改造項(xiàng)目為重點(diǎn)工

程，按照有關(guān)規(guī)定予以每戶15萬元的支掛重點(diǎn)工程獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

拆遷過渡費(fèi)：

2500元/戶/月（取值租房周轉(zhuǎn)費(fèi)2023元/戶/月、生活補(bǔ)助費(fèi)

300元/戶/月、交通補(bǔ)助費(fèi)200元/戶/月）。

居民拆遷賠償價(jià)表

名稱取值范圍實(shí)際取值備注

基準(zhǔn)地價(jià)1060—18201600京政發(fā)[2023]32號(hào)

現(xiàn)實(shí)狀況容積率0.49

居民基準(zhǔn)

規(guī)劃容積率lSr<21.9b

賠償價(jià)

K1.692

基準(zhǔn)房?jī)r(jià)40004000

（基準(zhǔn)地價(jià)XK+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）=6707

國(guó)有企業(yè)區(qū)位賠償價(jià)表

名稱取值范圍取值備注

區(qū)位價(jià)格3000—4C004000

國(guó)有企業(yè)容積率調(diào)整系數(shù)（K1）1.561.56

區(qū)位賠償價(jià)房屋原用途調(diào)整系數(shù)（K2）0.90.9

規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)（K3）1194：96

（區(qū)位價(jià)格XK1XK2XK3）=5616

國(guó)有土地收購(gòu)費(fèi)用表

數(shù)量（單

位：平方原則（元/平金額（萬

項(xiàng)目取值范圍備注

米）方米）元）

京攻發(fā)

國(guó)有土地獲得費(fèi)113891290-208020232278

[2023]32號(hào)

拆遷賠償費(fèi)計(jì)算袤

賠償金額

序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)原則

（萬元）

拆遷賠償費(fèi)10.19萬戶6707元加，68346

（房屋亶置）拆遷賠償費(fèi)10.19萬戶2500元/而

25475

地上附屬物賠償費(fèi)

1.3萬H450元/m'585

搬家補(bǔ)助費(fèi)10.19萬nf

農(nóng)/居20元/nf204

1

民拆遷

家電改移補(bǔ)助費(fèi)

1100戶500元/戶55

提前搬家獎(jiǎng)

1100戶5000元/戶〉）。

支持重點(diǎn)工程費(fèi)16500

1100戶15萬元/戶

折合10963（元/平米）小計(jì)111715

拆遷賠償費(fèi)5616元/nf

11389ir.26396

搬遷補(bǔ)助費(fèi)

拆25元/nV

11389IE,28

遷國(guó)有企

房屋重置費(fèi)

賠2850/肝

業(yè)拆遷11389rr1968

償

停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)

費(fèi)1500元/itf

11389ir;1708

折合7990（元/平米）小計(jì)9100

拆遷賠償費(fèi)

13.44萬戶850元/面11424

搬遷補(bǔ)助費(fèi)336

集體企13.44萬球25元/nf

3

業(yè)拆遷

停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)20230

13.44萬戶1500元/戶

折合2375（元/平米）小計(jì)31920

拆遷服務(wù)費(fèi)

152735萬元1%1527

拆遷評(píng)估費(fèi)

其他贊152735萬元1%1527

4

用

拆除清運(yùn)費(fèi)

26.03萬戶20元/肝521

小計(jì)3575

5不可預(yù)見費(fèi)15631010%15631

合計(jì)168366

注：由于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，民宅類采用90%定向安頓，因此實(shí)際

拆遷賠償款應(yīng)為：168366一（68346+25475）X90%=83927萬元；

實(shí)際安頓房面積為：10.19X90%X1.2=ll萬平方米（根據(jù)石景山區(qū)

實(shí)際拆遷安頓經(jīng)驗(yàn)，拆遷安頓比取1：L2）

C.投資估算

劉娘府南區(qū)一級(jí)開發(fā)成本估算表

序號(hào)項(xiàng)目名稱單位合計(jì)備注

—征地費(fèi)用億5.56

其中過渡安頓費(fèi)5940萬

元,按2500元/戶/月，

二現(xiàn)金賠償及住宅，非住宅賠償，1100X905=990戶，過渡

國(guó)有土地回購(gòu)等費(fèi)用期按24個(gè)月計(jì)

億9.21

三市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)億0.83

（一+二+三）*65%

四財(cái)務(wù)費(fèi)用億2.03

五總計(jì)費(fèi)用億17.64一十二+三+四

D.項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)工作計(jì)劃

劉娘府南區(qū)土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃時(shí)間表

序

項(xiàng)目號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間

起始時(shí)結(jié)束時(shí)

持續(xù)時(shí)間

前期工作間（年.間（年.

（日）

月）月）

土地一級(jí)開發(fā)實(shí)行方案

1制定土地一級(jí)開發(fā)主體招標(biāo)方案2023.122023.160

區(qū)國(guó)土分局局長(zhǎng)辦公會(huì)確定招標(biāo)底價(jià)2023.122023.160

2

劉娘府南區(qū)聯(lián)席會(huì)審定招標(biāo)底價(jià)2023.122023.160

3

區(qū)

（C1,C2）報(bào)市招標(biāo)底價(jià)申請(qǐng)2023.122023.160

4

編制招標(biāo)文獻(xiàn)2023.122023.160

5

公布招標(biāo)公告2023.122023.16()

6

7現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑、招標(biāo)前會(huì)議2023.122023.160

8成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)2023.122023.160

9投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金2023.122023.160

招標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)、評(píng)標(biāo)、確定中標(biāo)人，發(fā)出D標(biāo)告知書

102023.122023.160

11獲得一級(jí)土地開發(fā)批復(fù)2023.122023.160

簽訂土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議，獲得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)文獻(xiàn)并辦

12理有關(guān)手續(xù)2023.122023.160

控規(guī)調(diào)整

13委托編制控規(guī)調(diào)整可行性論證匯報(bào)2023.122023.1230

14進(jìn)行控規(guī)調(diào)整的報(bào)批2023.12023.130

公開招標(biāo)并進(jìn)行北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)編制

北京房地產(chǎn)產(chǎn)品（四合院、購(gòu)物中心、酒店等）調(diào)研，給

15修規(guī)制定提供市場(chǎng)根據(jù)）2023.122023.7220

16委托進(jìn)行北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)的編制2023.122023.4150

辦理評(píng)估企業(yè)、拆遷企業(yè)招投標(biāo)（拆遷前置事

172023.122023.1210

項(xiàng)）

確定拆遷、評(píng)估單位（拆遷前置事

182023.122023.1210

項(xiàng)）

立項(xiàng)

委托編制可行性研究匯報(bào)（立項(xiàng)前置事

192023.122023.150

項(xiàng)）

確定編制環(huán)評(píng)、交評(píng)等有關(guān)匯報(bào)單位（立項(xiàng)前置事

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