漯河物業(yè)收費管理辦法總則制定目的為加強漯河市物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于漯河市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法的規(guī)定，提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，不得無故拖欠。物業(yè)服務(wù)收費的定價形式政府指導(dǎo)價1.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的價格主管部門應(yīng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，其構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。市場調(diào)節(jié)價1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。物業(yè)收費的計費方式包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。采用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。采用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。物業(yè)收費的相關(guān)規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的確定1.物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素綜合確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不得擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項目。2.新建住宅物業(yè)交付使用前（包括業(yè)主大會成立前），前期物業(yè)服務(wù)收費按照政府指導(dǎo)價執(zhí)行。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。3.業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式等事項。收費時間與方式1.物業(yè)服務(wù)費用自物業(yè)交付買受人之日起按月計收。已竣工但尚未出售或者尚未交付買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，采取上門收取、委托銀行代收、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置收費點等方式收取物業(yè)服務(wù)費用。停車收費規(guī)定1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項。業(yè)主大會決定收取場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以受業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的委托收取場地占用費。3.機動車停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由經(jīng)營者自主定價；實行政府指導(dǎo)價的，由價格主管部門制定基準(zhǔn)價和浮動幅度，并向社會公布。代收費用規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、暖、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照與委托單位簽訂的代收協(xié)議，及時、準(zhǔn)確地向業(yè)主代收費用，并將代收費用的明細(xì)清單定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)收費的監(jiān)督管理價格主管部門職責(zé)1.漯河市價格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，依法對物業(yè)服務(wù)收費行為進(jìn)行檢查和處罰。2.價格主管部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.漯河市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理工作，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價，并向社會公布考核評價結(jié)果。業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行監(jiān)督，有權(quán)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出意見和建議。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。2.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，對業(yè)主具有約束力。3.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，定期聽取業(yè)主的意見和建議，及時處理業(yè)主反映的問題。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果向業(yè)主公布。投訴與處理1.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)等有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面意見，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以答復(fù)和處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到書面意見后15日內(nèi)作出答復(fù)，并將處理結(jié)果書面告知業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)使用人。2.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)和處理結(jié)果不滿意的，可以向漯河市價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門投訴。價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起30日內(nèi)，進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果書面告知投訴人。3.任何單位和個人發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的收費行為，有權(quán)向價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門舉報。價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時受理舉報，并依法進(jìn)行查處。違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，業(yè)主有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費項目的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納增加部分的費用，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已收取的不合理費用。價格主管部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為進(jìn)行查處。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不履行代收費用義務(wù)或者收取手續(xù)費等額外費用的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，并依法予以處罰。業(yè)主違約責(zé)任1.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定收取違約金，并要求業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)