糧管所物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)糧管所物業(yè)管理，提升糧管所運(yùn)營效率，保障糧管所資產(chǎn)安全，維護(hù)糧管所良好環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本糧管所內(nèi)所有物業(yè)區(qū)域，包括辦公區(qū)域、倉儲區(qū)域、附屬設(shè)施區(qū)域等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)管理活動合法合規(guī)。2.安全第一原則：把保障糧管所資產(chǎn)安全、人員安全放在首位，強(qiáng)化安全防范措施。3.服務(wù)至上原則：以滿足糧管所運(yùn)營需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務(wù)。4.科學(xué)管理原則：運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段和方法，提高物業(yè)管理的科學(xué)性和精細(xì)化水平。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成立以糧管所所長為組長，副所長為副組長，各部門負(fù)責(zé)人為成員的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃、決策物業(yè)管理重大事項(xiàng)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。（二）物業(yè)管理部門設(shè)立專門的物業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)具體實(shí)施物業(yè)管理工作。其主要職責(zé)包括：1.制定并執(zhí)行物業(yè)管理工作計(jì)劃、制度和流程。2.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等工作。3.組織實(shí)施物業(yè)設(shè)施設(shè)備的更新改造、大中修計(jì)劃。4.協(xié)調(diào)處理與租戶、周邊單位及居民的關(guān)系。5.定期向上級匯報(bào)物業(yè)管理工作情況。（三）其他部門職責(zé)1.財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算編制、核算、支付和監(jiān)督，確保費(fèi)用合理使用。2.業(yè)務(wù)部門：配合物業(yè)管理部門做好相關(guān)業(yè)務(wù)區(qū)域的管理工作，提供必要的業(yè)務(wù)支持和信息。3.人力資源部門：負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)人員的招聘、培訓(xùn)、考核和薪酬管理。三、物業(yè)接管與驗(yàn)收（一）接管準(zhǔn)備在糧管所新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目竣工或物業(yè)承接前，物業(yè)管理部門應(yīng)做好以下接管準(zhǔn)備工作：1.組建接管驗(yàn)收小組，明確小組成員職責(zé)。2.收集物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)資料，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、施工圖紙、設(shè)備清單、竣工報(bào)告等。3.準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需的工具和表格。（二）驗(yàn)收內(nèi)容1.建筑本體：檢查建筑物外觀是否完好，結(jié)構(gòu)是否安全，屋面、墻面、地面是否有滲漏等。2.附屬設(shè)施設(shè)備：對給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，檢查其運(yùn)行是否正常，性能是否達(dá)標(biāo)。3.環(huán)境衛(wèi)生：檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)的垃圾收集點(diǎn)、公共衛(wèi)生間等環(huán)境衛(wèi)生狀況。4.綠化景觀：檢查綠化植物的成活率、生長狀況以及綠化設(shè)施的完好情況。（三）驗(yàn)收程序1.施工單位向物業(yè)管理部門提交竣工報(bào)告和驗(yàn)收申請。2.物業(yè)管理部門組織接管驗(yàn)收小組進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。3.對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改。4.整改完成后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至驗(yàn)收合格。5.驗(yàn)收合格后，辦理物業(yè)接管手續(xù)，簽訂接管協(xié)議。四、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)（一）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用狀況、運(yùn)行年限等，制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)包括維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目、內(nèi)容、時間安排、費(fèi)用預(yù)算等。（二）日常維修1.設(shè)立24小時維修值班電話，及時受理糧管所內(nèi)的維修報(bào)修事項(xiàng)。2.維修人員接到報(bào)修后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。對于緊急維修事項(xiàng)，應(yīng)立即響應(yīng)，采取應(yīng)急措施，確保安全。3.維修完成后，維修人員應(yīng)填寫維修記錄，經(jīng)使用部門簽字確認(rèn)后存檔。（三）定期保養(yǎng)1.按照維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。保養(yǎng)內(nèi)容包括清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等。2.建立設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)檔案，記錄保養(yǎng)時間、內(nèi)容、保養(yǎng)人員等信息。3.對保養(yǎng)后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，確保其性能良好，運(yùn)行正常。（四）大中修及更新改造1.當(dāng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞或老化，影響正常使用時，應(yīng)及時進(jìn)行大中修或更新改造。2.大中修及更新改造項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行可行性研究和預(yù)算編制，報(bào)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。3.項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。4.項(xiàng)目竣工后，應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理結(jié)算手續(xù)。五、安全保衛(wèi)（一）安全保衛(wèi)制度1.制定完善的安全保衛(wèi)制度，明確安全保衛(wèi)崗位職責(zé)和工作流程。2.建立安全保衛(wèi)工作臺賬，記錄人員出入、巡邏檢查、安全事件等情況。（二）人員出入管理1.在糧管所主要出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進(jìn)行嚴(yán)格管控。2.工作人員憑工作證出入，外來人員和車輛需經(jīng)登記、核實(shí)身份后，方可進(jìn)入。（三）巡邏檢查1.安排專人進(jìn)行定時巡邏，巡邏路線應(yīng)覆蓋物業(yè)區(qū)域的各個角落。2.巡邏人員應(yīng)認(rèn)真檢查門窗、水電設(shè)施、消防器材等是否完好，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報(bào)告并處理。（四）消防安全管理1.按照消防法律法規(guī)要求，配備充足、有效的消防器材和設(shè)施，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)。2.制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防演練，提高員工的消防安全意識和應(yīng)急處置能力。3.確保消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。（五）治安防范1.加強(qiáng)與周邊公安機(jī)關(guān)的聯(lián)系與協(xié)作，建立治安聯(lián)防機(jī)制。2.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行24小時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理治安問題。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生制度1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和清掃保潔要求。2.劃分環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)域，落實(shí)責(zé)任人。（二）清掃保潔1.每日定時對辦公區(qū)域、公共走廊、樓梯間等進(jìn)行清掃，保持地面干凈整潔，無雜物、無污漬。2.定期對垃圾收集點(diǎn)進(jìn)行清理，做到垃圾日產(chǎn)日清，無積存垃圾。3.加強(qiáng)對公共衛(wèi)生間的清潔消毒，保持衛(wèi)生間無異味，設(shè)施設(shè)備完好。（三）綠化養(yǎng)護(hù)1.定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。2.及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜草、枯枝敗葉等雜物。七、租戶管理（一）租戶入住管理1.與租戶簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.辦理租戶入住手續(xù)，包括發(fā)放鑰匙、提供相關(guān)資料等。3.向租戶介紹糧管所的物業(yè)管理規(guī)定和服務(wù)內(nèi)容。（二）租戶日常管理1.定期走訪租戶，了解租戶需求，及時解決租戶反映的問題。2.監(jiān)督租戶遵守租賃合同和物業(yè)管理規(guī)定，不得擅自改變房屋用途、損壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備等。3.對租戶的裝修活動進(jìn)行監(jiān)管，確保裝修符合相關(guān)規(guī)定，不影響物業(yè)安全和其他租戶正常使用。（三）租戶退租管理1.租戶退租時，提前通知物業(yè)管理部門。2.對租戶使用的房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，如有損壞，按照合同約定要求租戶進(jìn)行修復(fù)或賠償。3.辦理租戶退租手續(xù)，收回鑰匙，結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。八、物業(yè)管理費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)糧管所物業(yè)管理實(shí)際成本和市場行情，制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)管理費(fèi)用主要包括人員工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用等。（三）費(fèi)用收取1.按照租賃合同約定，按時向租戶收取物業(yè)管理費(fèi)用。2.建立費(fèi)用催繳制度，對逾期未繳費(fèi)的租戶，及時發(fā)出催繳通知，督促其繳費(fèi)。3.對于長期拖欠費(fèi)用的租戶，可采取法律手段追討欠費(fèi)。（四）費(fèi)用使用1.嚴(yán)格按照預(yù)算使用物業(yè)管理費(fèi)用，確保費(fèi)用支出合理、合規(guī)。2.定期公布物業(yè)管理費(fèi)用收支情況，接受糧管所員工和租戶的監(jiān)督。九、檔案管理（一）檔案內(nèi)容物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)接管驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備檔案、維修養(yǎng)護(hù)記錄、安全保衛(wèi)記錄、環(huán)境衛(wèi)生記錄、租戶檔案、費(fèi)用收支記錄等。（二）檔案整理1.對各類檔案進(jìn)行分類整理，建立檔案目錄，便于查找和使用。2.檔案資料應(yīng)及時歸檔，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。（三）檔案保管1.設(shè)立專門的檔案保管場所，配備必要的保管設(shè)備，確保檔案安全。2.定期對檔案進(jìn)行檢查和維護(hù)，防止檔案損壞、丟失。（四）檔案查閱嚴(yán)格檔案查閱制度，因工作需要查閱檔案的，應(yīng)