上海租賃用地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)本市租賃用地管理，規(guī)范租賃土地供應(yīng)與使用行為，提高土地利用效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)租賃用地的規(guī)劃、供應(yīng)、使用、監(jiān)管等活動(dòng)。（三）基本原則1.合理規(guī)劃原則根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，科學(xué)合理確定租賃用地的規(guī)模、布局和用途，保障土地資源的高效配置。2.市場(chǎng)導(dǎo)向原則充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用，通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，引導(dǎo)土地資源向高效益、高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目流動(dòng)。3.規(guī)范管理原則建立健全租賃用地管理制度，加強(qiáng)對(duì)租賃用地供應(yīng)、使用全過(guò)程的監(jiān)管，確保土地使用符合法律法規(guī)和相關(guān)政策要求。4.權(quán)益保障原則依法保障土地所有者、使用者的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)租賃用地市場(chǎng)健康有序發(fā)展。二、規(guī)劃與計(jì)劃（一）規(guī)劃編制1.市規(guī)劃資源部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，編制本市租賃用地專項(xiàng)規(guī)劃，明確租賃用地的空間布局、規(guī)模結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)等內(nèi)容。2.租賃用地專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市更新規(guī)劃等相銜接，統(tǒng)籌考慮區(qū)域發(fā)展需求和土地資源承載能力。（二）計(jì)劃制定1.市規(guī)劃資源部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃用地專項(xiàng)規(guī)劃和土地市場(chǎng)需求，會(huì)同相關(guān)部門制定年度租賃用地供應(yīng)計(jì)劃，明確年度租賃用地的供應(yīng)總量、用途結(jié)構(gòu)、空間分布等。2.年度租賃用地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并向社會(huì)公布。三、土地供應(yīng)（一）供應(yīng)方式1.租賃用地可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式供應(yīng)，也可以通過(guò)協(xié)議出讓方式供應(yīng)。2.工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)類租賃用地，鼓勵(lì)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式供應(yīng)；商業(yè)、辦公、居住等經(jīng)營(yíng)性租賃用地，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式供應(yīng)。（二）供應(yīng)條件1.擬供應(yīng)的租賃用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求，具備必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施條件。2.租賃用地的出讓年限應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地用途合理確定，一般不超過(guò)同類用途土地出讓最高年限。（三）出讓文件編制1.出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，編制租賃用地出讓文件。2.租賃用地出讓文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、出讓須知、土地使用條件、出讓合同文本等內(nèi)容。（四）出讓公告發(fā)布1.出讓人應(yīng)當(dāng)在土地交易平臺(tái)等指定媒體上發(fā)布租賃用地出讓公告，公告期不得少于20日。2.出讓公告應(yīng)當(dāng)包括出讓宗地的基本情況、出讓年限、出讓方式、競(jìng)買人資格要求、報(bào)名時(shí)間、地點(diǎn)、出讓文件獲取方式等內(nèi)容。（五）競(jìng)買人資格審查1.出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)競(jìng)買人的資格進(jìn)行審查，符合條件的競(jìng)買人方可參與競(jìng)買。2.競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)按照出讓文件要求提交相關(guān)證明材料，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)證明材料的真實(shí)性、完整性進(jìn)行核實(shí)。（六）土地成交與合同簽訂1.按照公開出讓方式供應(yīng)租賃用地的，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。2.競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與出讓人簽訂土地出讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。四、土地使用（一）使用期限1.租賃用地的使用期限應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中明確約定，一般不超過(guò)同類用途土地出讓最高年限。2.租賃期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月向出讓人提出續(xù)租申請(qǐng)。（二）用途變更1.土地使用者需要變更租賃用地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.租賃用地用途變更應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策要求，涉及土地出讓金調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)。（三）轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓1.土地使用者未經(jīng)出讓人書面同意，不得擅自將租賃用地轉(zhuǎn)租給他人。2.土地使用者在符合相關(guān)規(guī)定的情況下，可以將租賃用地的地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓給他人，但土地租賃關(guān)系不變。（四）抵押1.土地使用者可以將租賃用地的地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施抵押給他人，但土地租賃關(guān)系不變。2.土地使用者以租賃用地的地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押情況告知出讓人，并按照規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)。五、租金與費(fèi)用（一）租金標(biāo)準(zhǔn)1.租賃用地的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地等級(jí)、用途、市場(chǎng)行情等因素合理確定，并定期進(jìn)行調(diào)整。2.工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)類租賃用地的租金標(biāo)準(zhǔn)可以按照土地出讓年限進(jìn)行分檔確定；商業(yè)、辦公、居住等經(jīng)營(yíng)性租賃用地的租金標(biāo)準(zhǔn)可以按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。（二）租金支付方式1.土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定的租金支付方式和時(shí)間支付租金。2.租金支付方式可以采取一次性支付、分期支付等方式，分期支付的，每期支付的租金比例應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中明確約定。（三）相關(guān)費(fèi)用1.土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地使用稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2.租賃用地在使用過(guò)程中涉及的其他費(fèi)用，按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、監(jiān)管與服務(wù)（一）監(jiān)管職責(zé)1.市規(guī)劃資源部門負(fù)責(zé)本市租賃用地的統(tǒng)一監(jiān)管，會(huì)同相關(guān)部門建立健全租賃用地監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)租賃用地供應(yīng)、使用全過(guò)程的監(jiān)督檢查。2.區(qū)規(guī)劃資源部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)租賃用地的日常監(jiān)管工作，對(duì)土地使用者的土地使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.土地使用者是否按照土地出讓合同約定的用途、期限、規(guī)劃條件等使用土地。2.土地使用者是否按時(shí)足額支付租金和相關(guān)費(fèi)用。3.土地使用者是否擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓租賃用地及其地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。4.土地使用者是否按照規(guī)定辦理土地用途變更、抵押等手續(xù)。（三）違規(guī)處理1.土地使用者違反土地出讓合同約定或者本辦法規(guī)定的，出讓人有權(quán)解除土地出讓合同，收回土地使用權(quán)，并依法追究土地使用者的違約責(zé)任。2.土地使用者存在違法違規(guī)行為的，由相關(guān)部門依法予以查處，并將其違法違規(guī)行為納入信用信息系統(tǒng)。（四）服務(wù)措施1.市規(guī)劃資源部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)租賃用地項(xiàng)目的服務(wù)指導(dǎo)，及時(shí)為土地使用者提供政策咨詢、業(yè)務(wù)辦理等服務(wù)。2.區(qū)規(guī)劃資源部門應(yīng)當(dāng)建立健全租賃用地項(xiàng)目跟蹤服務(wù)機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)和使用過(guò)程中遇到的問題。七、合同管理（一）合同簽訂1.租賃用地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確土地的位置、面積、用途、出讓年限、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。2.土地出讓合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并由出讓人和土地使用者簽字（章）確認(rèn)。（二）合同履行1.出讓人和土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定履行各自的義務(wù)。2.土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定的用途、期限、規(guī)劃條件等使用土地，不得擅自改變土地用途、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等。（三）合同變更與解除1.土地出讓合同履行期間，因特殊原因需要變更合同內(nèi)容的，出讓人和土地使用者應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。2.符合下列情形之一的，出讓人有權(quán)解除土地出讓合同：土地使用者未按照土地出讓合同約定支付租金和相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)催告后仍不支付的；土地使用者擅自改變土地用途、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等，嚴(yán)重違反土地出讓合同約定的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。八、信息公開（一）公開內(nèi)容1.市規(guī)劃資源部門應(yīng)當(dāng)建立租賃用地信息公開制度，及時(shí)向社會(huì)公開租賃用地的規(guī)劃、供應(yīng)、使用等信息。2.公開內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括租賃用地的位置、面積、用途、