第1章緒論1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念及特征1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的流程和內(nèi)容1.3房地產(chǎn)開發(fā)學科的建設(shè)

1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念及特征

1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念

1.房地產(chǎn)開發(fā)

美國的邁克·E.米勒斯在《房地產(chǎn)開發(fā)的原理與程序》一書中提出，房地產(chǎn)開發(fā)是不斷更新居住環(huán)境以滿足社會需要的一種活動。

國內(nèi)有人認為，房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足人們的需要，組織資金、土地、人力、技術(shù)、管理等資源，提供一段時間內(nèi)可供使用的建筑空間及相關(guān)服務(wù)，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。也有人認為，房地產(chǎn)開發(fā)是遵循土地利用計劃和城市規(guī)劃的要求，對某一區(qū)域的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收及交付使用，以取得最佳的效益。

2007年修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)第二條指出，本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

可以得出如下結(jié)論：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的土地開發(fā)和以民用住宅、商業(yè)用房、工業(yè)通用廠房為主的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工等開發(fā)活動。結(jié)論第二，房地產(chǎn)開發(fā)的目的是要實現(xiàn)一定的效益，包括開發(fā)主體的經(jīng)濟效益、因滿足社會需要而產(chǎn)生的社會效益、因改變環(huán)境而帶來的環(huán)境效益等。因此，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)需做可行性研究和項目后評價工作。第三，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是取得國有土地使用權(quán)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營活動是以房地產(chǎn)市場為背景進行的。隨著我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和不斷完善，房地產(chǎn)經(jīng)營將會在房地產(chǎn)市場中起到越來越重要的作用。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指一切有意識、有計劃地從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動而獲得經(jīng)濟效益的行為，不僅包括房地產(chǎn)開發(fā)、交易及流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動等，還包括消費環(huán)節(jié)的物業(yè)管理服務(wù)活動。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營活動僅指房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動。

3.房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的區(qū)別

對于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的區(qū)別，在實際中有多種不同解釋，這些解釋或是將開發(fā)與經(jīng)營視為一體，或是討論開發(fā)與經(jīng)營的相互包含關(guān)系，又或是與其他概念(如管理概念)相混淆等。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中兩個相對獨立又相互關(guān)聯(lián)的過程。

關(guān)于對經(jīng)營和管理的解釋，尚沒有統(tǒng)一的認識。由此可見，雖然各個學科對這兩個概念的解釋不一致，但其共同點在于無論是經(jīng)營還是管理都是企業(yè)為達到一定目的，有組織、有計劃地進行的經(jīng)濟活動，不同認識的差別只在于對概念內(nèi)涵和外延的界定上。

有學者認為經(jīng)營活動與企業(yè)“決策方針、確定目標”的機能相聯(lián)系，而管理則與“執(zhí)行和實現(xiàn)目標”的機能相聯(lián)系。因此，企業(yè)經(jīng)營實際是確定企業(yè)的經(jīng)營方針，制訂經(jīng)營目標，進而通過企業(yè)管理經(jīng)濟活動執(zhí)行既定方針，并實現(xiàn)既定目標。當然，從實際運作來看，管理和經(jīng)營在企業(yè)經(jīng)濟活動中是難以嚴格區(qū)分開來的，往往相互交織，在企業(yè)全部經(jīng)濟活動中發(fā)揮著重要的作用。

1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特征

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營和其他產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險大，以及受政策或其他因素影響大等特點。

1.全面系統(tǒng)性

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營包括的相關(guān)環(huán)節(jié)多，涉及的部門多，受到的制約條件多，影響的社會因素多，同時還與社會經(jīng)濟、城市建設(shè)、生態(tài)環(huán)境等有著息息相關(guān)的聯(lián)系。

2.廣泛聯(lián)系性

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是一種具有廣泛社會聯(lián)系性的經(jīng)濟行為。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)在一開始就需要考慮很多社會因素，包括國家法律法規(guī)、地方相關(guān)政策、城市規(guī)劃要求等，只有確認開發(fā)行為在這些規(guī)定的范圍之內(nèi)，才能繼續(xù)下一步的工作，否則將寸步難行。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)包括的相關(guān)環(huán)節(jié)很多，從立項、獲取土地、規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)到經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)的工作都需要與社會中的各個部門和單位(包括國土資源管理部門、設(shè)計單位、拆遷公司、城市建設(shè)管理部門、消防部門、環(huán)境保護部門、銀行、文教部門、交通部門、物資供應(yīng)部門等十幾個部門，近百個協(xié)作單位)相互協(xié)作。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營和城市居民的生活是分不開的，房地產(chǎn)開發(fā)行為最終形成的建筑產(chǎn)品，既提供了入住的空間，為人們解決了“住”的需求，同時也改變了生存的居住環(huán)境。

3.風險及難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的風險及難度較大是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。

地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需要通過多次投入才能完成，且具有延續(xù)性和增值性。

同時，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動，加之影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比較性差，個案性強，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

4.政策性強

房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟具有很大的影響，房地產(chǎn)資源的分配使用與房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通和分配直接關(guān)系到國計民生。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的流程和內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的流程錯綜復(fù)雜，而且不同的項目類型，其流程可能不同。圖1-1給出了房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營的一般流程圖。

圖1-1房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營的一般流程圖

1.2.1投資機會分析階段

投資機會分析階段是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過一系列市場調(diào)查分析和可行性研究后確定一個最佳投資方案的過程。這個階段是整個開發(fā)過程中最為關(guān)鍵的一個階段，它包括三個方面的工作：010203開發(fā)項目的初步設(shè)想項目設(shè)想的具體化項目的可行性研究

項目的可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析和科學論證，使決策失誤盡可能減少，增加開發(fā)項目帶來的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。項目的可行性研究對于項目投資決策具有重要意義，是項目投資決策的依據(jù)。通過可行性研究，可分析市場的供求狀況、需求前景，明確項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)內(nèi)容、建設(shè)過程、技術(shù)經(jīng)濟可行性、未來產(chǎn)品銷售情況，比較項目的經(jīng)營收入與費用等，從而決定是否進行投資開發(fā)。

1.2.2項目定位

房地產(chǎn)項目定位是指尋找房地產(chǎn)項目的核心控制力和穩(wěn)定利潤點，使項目具有獨特的市場定位。

房地產(chǎn)項目定位涉及層面多，從宏觀和微觀的市場調(diào)研，到消費者分析、商圈(商業(yè)地產(chǎn))分析、競爭對手分析，再到產(chǎn)品分析，無論哪一個步驟出現(xiàn)偏差，都可能導致產(chǎn)品定位不準或者完全錯誤。

項目定位包括客戶定位、產(chǎn)品定位及價格定位?？蛻舳ㄎ皇侵竿ㄟ^市場分析，結(jié)合本地塊的情況，找到客戶群體，形成客戶定位報告。產(chǎn)品定位是指分析客戶群體的特征(如消費特征)，對客戶群進行調(diào)研，形成產(chǎn)品定位報告，為后面的建筑設(shè)計提供依據(jù)。價格定位也是項目定位中的一項重要工作，是指確定產(chǎn)品應(yīng)該以什么樣的價格賣給客戶?？蛻舳ㄎ缓彤a(chǎn)品定位關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品是否被市場需要；價格定位則直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目是否有經(jīng)濟效益。

1.2.3前期工作

房地產(chǎn)項目的前期工作主要是指在投資項目確定以后和項目開始施工之前要進行和開展的工作，主要涉及項目規(guī)劃設(shè)計、招標及各種合同、條件的談判與簽約等。其主要內(nèi)容有：進行建筑設(shè)計(方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計)，完成各種報批手續(xù)，獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及完成工程項目的招標等。

房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計是指以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益為目的，以符合城市規(guī)劃總體為要求，結(jié)合適合開發(fā)地塊的具體情況并與開發(fā)設(shè)想相一致的原則進行設(shè)計，根據(jù)政策法規(guī)，選出最佳設(shè)計方案。這項工作是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，圍繞“一書兩證”開展工作。也就是說，作為開發(fā)公司，這個時期的工作主要是為獲取選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證展開工作，使開發(fā)項目獲得有關(guān)主管部門的批準。

前期工作中最為復(fù)雜和多變的是各種手續(xù)的報批以及許可證的獲取，這是由前期工作環(huán)節(jié)多，涉及的政府部門多，國家的政策變化多，政府部門的一些相關(guān)政策可能存在不協(xié)調(diào)等因素引起的。

1.2.4建設(shè)階段

建設(shè)階段是指將房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間內(nèi)，進行建設(shè)施工的過程。在建設(shè)階段，

第一步是做土石方平場，在施工前需協(xié)調(diào)辦理好臨時施工道路路口以及土石方施工許可證；

第二步是基礎(chǔ)開挖，在施工前需辦理好安檢手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；

第三步是混凝土主體工程，達到預(yù)售條件，直到封頂；

第四步是砌體工程，這一步也可根據(jù)施工需要安排在混凝土主體工程封頂之前；

第五步是內(nèi)、外墻抹灰，門窗工程，水、電、氣安裝工程，裝飾裝修；

第六步是園林工程。

1.2.5租售階段

第一步需制訂房地產(chǎn)企業(yè)銷售計劃，包括銷售目標、銷售策略及銷售行動方案；第二步是基礎(chǔ)開挖，在施工前需辦理好安檢手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；第三步是混凝土主體工程，達到預(yù)售條件，直到封頂；第六步是園林工程。第五步是內(nèi)、外墻抹灰，門窗工程，水、電、氣安裝工程，裝飾裝修；第四步是砌體工程，這一步也可根據(jù)施工需要安排在混凝土主體工程封頂之前；

1.2.6交房

交房是指依據(jù)商品房買賣合同的約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同約定的交房期限內(nèi)將符合約定交付條件的產(chǎn)品交付買受人的行為。通常交付的預(yù)售住宅商品房應(yīng)當符合下列條件：

(1)法定條件：商品房經(jīng)驗收合格并向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

(2)約定條件：達到預(yù)售合同約定的交付條件及其他相關(guān)條件。

1.2.7物業(yè)管理

物業(yè)管理是開發(fā)商或業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的一系列活動。物業(yè)管理是集經(jīng)營、管理、服務(wù)于一體的第三產(chǎn)業(yè)。

1.2.8項目后評價

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價是指以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目為對象，對其經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進行的全面考核。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目一般經(jīng)歷三個階段：產(chǎn)品形成階段、產(chǎn)品流通階段、產(chǎn)品使用階段，這一連續(xù)的過程實際上是一個不斷投入與產(chǎn)出的過程。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目歷經(jīng)形成、流通、使用三個階段之后，站在不同的角度，對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目的目的、決策、實施過程、效益、作用與影響等全過程進行系統(tǒng)、客觀、全面的分析和總結(jié)，就是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)學科的建設(shè)

1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)學科的形成和發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)學科是運用現(xiàn)代經(jīng)營管理原理討論房地產(chǎn)業(yè)運動規(guī)律，并探討如何以較小代價取得較好效果的一門應(yīng)用學科，是經(jīng)營管理學科的一個分支。

經(jīng)營管理成為一門現(xiàn)代科學是20世紀從美國開始的。19世紀以前，企業(yè)是憑經(jīng)驗和直覺進行管理的，企業(yè)主的著眼點大部分是通過節(jié)約人工和成本獲取利潤，缺乏雇主與工人都能接受的管理思想。

經(jīng)營管理學科是一門綜合學科或邊緣學科，它涉及社會學、心理學、經(jīng)濟學、政治和法律等社會科學，也涉及工程、技術(shù)、數(shù)學、計算機等自然科學，是以信息形式表現(xiàn)其原則、原理、策略、計劃、方案、程序等研究成果的軟科學。

房地產(chǎn)開發(fā)學科的興起，使房