I新一輪減稅降費政策梳理及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析目錄TOC\o"1-3"\h\u19299新一輪減稅降費政策梳理及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 1288341.1新一輪減稅降費政策梳理 137751.1.1深化增值稅改革 133361.1.2小微企業(yè)普惠性減稅 2168311.1.3落實社保降率政策 3103891.1.4個稅綜合改革 3271511.2我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3299201.2.1我國房地產(chǎn)業(yè)的市場供給分析 448941.2.2我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求分析 6140861.2.3我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀稅負 71.1新一輪減稅降費政策梳理隨著我國稅改工作的不斷推進，國內(nèi)稅種數(shù)量也有了進一步的提高，現(xiàn)階段國內(nèi)的稅種已達18種。為有效降低企業(yè)的稅負壓力，近年來我國陸續(xù)制定并實施了大量的降費以及減稅政策，涉及的內(nèi)容主要包括減小征稅范圍、降低標準、完善優(yōu)惠條目等，新一輪減稅降費的重點是增值稅、個人所得稅以及企業(yè)所得稅。本研究主要針對營改增之后的減稅降費政策進行了梳理與分析。。1.1.1深化增值稅改革2016年之后我國重點針對增值稅進行了調(diào)整，調(diào)整的重點主要是稅率與稅基，本次改革的特點主要包括獲得感強、力度大、受益面廣等，發(fā)揮了明顯且直接的減稅作用。使企業(yè)的稅負壓力得到了明顯的降低，有效提高了市場的活力，在穩(wěn)定社會、促進轉(zhuǎn)型等方面起到了極為重要的作用。不但促進了國內(nèi)經(jīng)濟的增長，而且也可以為企業(yè)提供巨大的幫助，在有效降低企業(yè)稅負成本的同時，間接的提高了企業(yè)的利潤。（1）對于增值稅，我國分步提高了該稅種的起征點。從2006年下半年到2017年，對符合要求的納稅人可根據(jù)我國稅務(wù)總局的規(guī)定，獲得暫免征收增值稅的優(yōu)惠。如納稅人采用了按季納稅申報的方式，經(jīng)營期不足一個季度，那么在計算當期時可以以經(jīng)營的月份為依據(jù)免征的銷售額度，對于提供修配修理以及加工等服務(wù)的納稅人，如無形資產(chǎn)、銷售服務(wù)以及月銷售額低于三萬人民幣，可以季度為單位納稅9萬元。我國財政部等部委為有效促進小微企業(yè)的發(fā)展，于2019年專門面向此類企業(yè)制定了稅收優(yōu)惠政策，可以免征增值稅的納稅人包括銷售額或是月銷售額分別不足30萬或10萬元的企業(yè)，此外對于此類企業(yè)也免征附加稅與城建稅。除此之外，我國財政部等部委為了降低疫情對個體工商戶的影響，促進復工復產(chǎn)，也制定了有關(guān)政策性文件，對于非湖北省的小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的，按1%征收增值稅，湖北省當?shù)氐男∫?guī)模納稅人，適用3%征收率的免征增值稅，希望采取這種方式有效降低納稅人的稅收負擔，避免受到疫情過多的影響。（2）對增值稅稅率進行分步簡并，并減小增值稅稅率。2014年7月以前，國內(nèi)增值稅稅率共有4檔，而之后我國簡并除了三檔增值稅稅率，不再采用13%的稅率，另外三檔的增值稅稅率分別為6%，11%與17%，對于原采用13%稅率的初級農(nóng)產(chǎn)品采用了11%的稅率。而且對于收購農(nóng)產(chǎn)品進行加工的企業(yè)，其依舊能夠獲得稅額抵扣。原根據(jù)16%稅率征收增值稅的一般納稅人在2019年4月后稅率調(diào)整為了13%，而對于原稅率為10%的一般納稅人，稅率調(diào)整為了9%?，F(xiàn)階段國內(nèi)的增值稅征收率與稅率分別為4檔與三檔，其中前者分別為0.5%，1%，5%與3%，后者分別為6%，9%與13%。其中0.5%對應(yīng)的是出售二手車的活動，1%對應(yīng)的是為降低疫情期間納稅人稅負壓力而實施的政策。很多企業(yè)都在營改增之后有效降低了稅負壓力，但是因為房地產(chǎn)業(yè)相對較為特殊，所以未能有效降低稅負成本。目前，對于地產(chǎn)業(yè)出租房屋、轉(zhuǎn)讓土地權(quán)、銷售產(chǎn)品所得的收入適用的稅率是9%，地產(chǎn)公司滿足要求的進項稅額可以獲得抵扣，也有效減少了地產(chǎn)公司的成本。對于2016年下半年以前的老項目，地產(chǎn)公司可使用簡易計稅的方式，在對增值稅進行計算時，可選擇5%的征收率，對于小規(guī)模的地產(chǎn)公司，在對增值稅進行計算時適用5%的征收率。1.1.2小微企業(yè)普惠性減稅小微企業(yè)占據(jù)了重要的地位，在創(chuàng)新以及促進就業(yè)等方面都發(fā)揮了關(guān)鍵的作用。為促進此類經(jīng)濟主體的發(fā)展，我國財政部等部委于2019年之后陸續(xù)制定并實施了大量優(yōu)惠政策。根據(jù)有關(guān)政策性文件，地方可結(jié)合宏觀調(diào)控以及當?shù)氐膶嶋H，對于小規(guī)模納稅人可把耕地占用稅、房地產(chǎn)、資源稅以及附加稅等在50%稅額幅度當中減征，制定了普惠性的減稅措施，有效推動了規(guī)模較小的企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)我國財政部等部委制定的專門面向作為企業(yè)制定的稅收減免政策，在2019年到2021年期間，對于小微企業(yè)不足100萬人民幣的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額減按5%，企業(yè)所得稅稅率按20%。對于100~300萬人民幣之間的部分，納稅所得額減按50%，企業(yè)所得稅稅率按20%。而原本這種計稅方式的覆蓋范圍是100萬人民幣以下，現(xiàn)行的規(guī)定使其放寬到了100萬到300萬之間。此外對于從業(yè)人數(shù)的標準也有所放寬，增加到了300人以下，資產(chǎn)總額增加到了5,000萬人民幣以下。在完成以上調(diào)整后，高于95%的納稅人都將成為小微企業(yè)，在小微企業(yè)民營企業(yè)占比達到了98%左右，這一調(diào)整措施也使一些地產(chǎn)公司政策實惠。有關(guān)資料表明，小微企業(yè)的減稅額在2019年前10個月當中已達到了1800余億人民幣，該年總額將達到2,000億人民幣左右。月銷額相關(guān)的優(yōu)惠政策惠及的小微企業(yè)數(shù)量達到了400余萬戶，共有近600億人民幣的新增減稅額。擴大優(yōu)惠政策的覆蓋范圍后，享受稅收福利的小微企業(yè)數(shù)量達到了近470萬戶，共有730余億人民幣的新增減稅額。1.1.3落實社保降率政策此后我國政府又制定了降低社保費率的政策性文件，該文件在2019年年中左右實施后，對于一些繳納比例在16%以上的省份，可根據(jù)地區(qū)的實際減少到16%。對于階段性降費政策涉及的工傷以及失業(yè)保險費率可延長到第2年的4月。除此之外，該文件還對社保繳納基數(shù)進行了調(diào)整，新的繳納標準是當?shù)氐木蜆I(yè)人員的工資均值，對于靈活就業(yè)人員以及個體商戶，可自主對繳費基數(shù)進行選擇。社在調(diào)整社保費率后，有效控制了用工單位的用工成本，使其壓力得到了明顯的降低，我國從2015年開始已陸續(xù)調(diào)整了4次社保費率，最初費率的數(shù)額高達41%，而現(xiàn)階段社保費率僅有37.25%，4次調(diào)整措施降低了10%左右的社保費率。1.1.4個稅綜合改革改革個人所得稅會直接影響到社會的收入分配問題，因此得到了各界的廣泛關(guān)注。我國于2018年決定對個稅進行修改，修改個稅的主要目的是利民、惠民與便民，個稅修改共涉及了四方面的內(nèi)容，第一是在綜合征稅的范圍當中納入了個人經(jīng)常發(fā)生的所得項目，具體是指納入了特許權(quán)、稿酬、勞務(wù)報酬以及薪資，采用了按次或是按月分分步繳納，按匯總方式，同時還建立了多退少補的機制。第二是對扣除模式進行了完善，其一是，使減除費用標準得到了明顯的提高，增加到了5000元，其二是設(shè)置了一些專項附加扣除項目，比如贍養(yǎng)老人、住房貸款利息、子女教育、住房租金以及繼續(xù)教育等。第三是對個稅治理結(jié)構(gòu)進行了優(yōu)化，基于原有的7級超額累進稅率，使20%，10%與3%的級距有所擴大，不是縮小了25%的級距，對于45%，35%以及30%，依舊采用原有的模式。最后是進行了配套改革，對有關(guān)法律法規(guī)進行了完善，探索了聯(lián)合懲戒以及供職供管等模式。我國在改革個人所得稅方面取得了良好的成績，使中等收入群體獲得了切實的利益，促進了社會購買力的提高，從而也間接的提高了地產(chǎn)的需求。在改革個人所得稅后，我國居民的消費能力有了明顯的提高。有關(guān)資料表明，2019年我國的消費趨勢指數(shù)和減稅間存在著緊密的關(guān)聯(lián)，減稅措施有效促進了消費水平的提高。1.2我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)過多年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)達到了新的階段。越來越多的企業(yè)可以獨立開發(fā)大規(guī)模和高水平的項目。房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)（中介、咨詢、評價、資產(chǎn)管理等）也有了大幅度的發(fā)展，得到了很高的評價，形成了很多品牌企業(yè)。但是，和其他產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)和國際發(fā)達國家的差距還是不小。根據(jù)國家統(tǒng)計局2020年5月15日的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,,全國房地產(chǎn)1-5月的地產(chǎn)開發(fā)累計投資額擴大為45920億元,同比降幅下降0.3%,與1-4月同期相比,降幅減少了3個點的百分點,其中,對商品住宅的開發(fā)投資額擴大為33765億元,投資同比降幅持平,1-4月同比降幅則擴大為2.8%。商品房1-5月累計銷售用地面積為4.87億平方米,比上月下降12.3%,與1-4月同期相比,降幅減少了1.9個百分點,其中,商鋪營業(yè)用房當月銷售用地面積同比下降了21.7個百分點,辦公樓用地銷售用房面積同比下降了26.7個百分點,住宅用地銷售用房面積同比下降了11.8個百分點。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要還是因為年初爆發(fā)疫情的緣故，各省市紛紛暫停線下銷售，導致房地產(chǎn)成交量減少，再加上復工復產(chǎn)的延遲等因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開工、竣工時間也延遲了。隨著疫情逐漸得到控制，房地產(chǎn)業(yè)的投資也會回暖，并逐漸穩(wěn)定，從而重新走上促進發(fā)展和穩(wěn)定增長的道路。大體上，從房地產(chǎn)業(yè)的生命周期來看，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的競爭優(yōu)勢較大，許多中小型企業(yè)都在疫情的沖擊下倒閉；從現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展走向來看，未來預計會出現(xiàn)租購并舉、線上線下聯(lián)動的經(jīng)濟發(fā)展局面。由于中國人的傳統(tǒng)思想，每個人都想有屬于自己的住房，人們的生活與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢息息相關(guān)，目前房地產(chǎn)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵階段，因此，全面分析房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢具有十分重要的意義。目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不平衡，高收入群體手握多處房產(chǎn)，而中低收入群體對住房的購買力不足，廉租、保障房的供給沒有連續(xù)性，房地產(chǎn)的供給方目前還是側(cè)重銷售，對租賃這塊缺乏重視，主要還是多元化的供求體系還未建立。首先，從土地的供需角度看，我國存在供求不平衡的問題，2019年我國城鄉(xiāng)人均建設(shè)用地分別為119平方米和326平方米。鄉(xiāng)村人均建設(shè)用地遠遠超于城鎮(zhèn)的人均建設(shè)用地。第二，房地產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟之間的關(guān)系是不平衡的，實體經(jīng)濟和金融是房地產(chǎn)體系的重要組成部分，然而在通貨膨脹、供求結(jié)構(gòu)失衡、大城市人地失衡等因素的影響下，房地產(chǎn)的價格快速上漲，意味著房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟屬性提高，金融屬性降低，兩者失衡。第三，要建立起多元化的住房供求體系，關(guān)鍵是要改變目前住房供給失衡，輕租賃重銷售的問題，要推進“租購并舉”，才能穩(wěn)定住房市場。1.2.1我國房地產(chǎn)業(yè)的市場供給分析近兩年來,國家有關(guān)財政部門逐步調(diào)整了土地出讓使用價格的基準構(gòu)成,土地使用基準出讓價格基本趨于合理。在我國政府今年頒布的幾十個全國性稅費減免優(yōu)惠政策中,有10個政策涉及國有土地轉(zhuǎn)讓價格,各地區(qū)也出臺了減稅政策。隨著全國土地出讓價格水平的下降，區(qū)域間價格水平的差距進一步擴大，這種差距主要存在于不同經(jīng)濟發(fā)展水平的城市之間，一、二線城市與四、五線城市之間。住宅、商業(yè)用房和寫字樓是房地產(chǎn)企業(yè)的主要供給產(chǎn)品，住宅的銷售占有房地產(chǎn)市場最大的份額，其次是商業(yè)用樓和寫字樓。近年來，中國房地產(chǎn)市場的市場供給具有以下幾個特點：（1）住房供應(yīng)保持穩(wěn)定增長。國內(nèi)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改變，高級別墅和公寓比例下降，經(jīng)濟適用房比重上升，國際經(jīng)驗表明，一般發(fā)展中國家的房地產(chǎn)行業(yè)中高檔別墅和公寓的比例為5%-10%，然而，幾年前房地產(chǎn)被炒的過熱時，我國高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品比重大幅超過這一范圍，導致高檔住房的空房率遠遠高于普通住宅。正因如此，中國政府近年來一直嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)投資高檔住宅，中國證監(jiān)會也對此做出了規(guī)定：上市公司的配股基金不能用于別墅建設(shè)等。通過這些這些措施，房地產(chǎn)業(yè)的高檔住房的投資減少，比重已降到十分之一以下，普通住宅投資比重保持上升。（2）寫字樓供應(yīng)的地區(qū)差異持續(xù)擴大，近年來寫字樓市場供應(yīng)快速增長。例如2019年，寫字樓的完工面積已超過11.6平方米。不同區(qū)域間寫字樓市場的差異也在持續(xù)增大，例如，北京已經(jīng)聚集了超過2.5萬家來自全球各個國家的駐華機構(gòu)和外商投資企業(yè)，以及來自全國各地的大企業(yè)的辦事處，北京的寫字樓市場蓬勃發(fā)展。北京寫字樓的租金已在亞洲排名第三，僅次于香港、東京。（3）商業(yè)用房的供需之間存在比較突出的矛盾。前幾年，在經(jīng)濟過熱的背景下，商業(yè)用房大規(guī)模擴張，供過于求現(xiàn)象嚴重。而近年來政府通過宏觀調(diào)控，使得商業(yè)用房的銷售量急劇減少。近兩年由于疫情的影響，企業(yè)停工停產(chǎn)，消費出現(xiàn)疲軟，直接導致了商業(yè)用房的需求大幅下降。即便如此，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商品房的竣工面積卻在持續(xù)增加，使得商業(yè)用房的供需矛盾。圖3-12011-2020年中國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額情況數(shù)據(jù)來源：國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫本文梳理了我國房地產(chǎn)行業(yè)從2011年到2020年開發(fā)投資情況，具體數(shù)據(jù)見圖3-1所示。由圖中信息可以看出，近年來房地產(chǎn)行業(yè)投資完成情況增長率逐漸平緩，這也跟國家宏觀政策的調(diào)控有很大的關(guān)系。從總量上來看，投資完成額2011年為61796.89億元，到2020年增長到141442.95億元，平均增長率為12.89%。再來看具體數(shù)據(jù)，2011年到2013年的開發(fā)投資額增長較快，2011年當年完成開發(fā)投資61796.89億元，同比增長28％，達到頂峰；到了2015年，開發(fā)投資額的增長速度出現(xiàn)了劇烈下滑，增長率僅為1％，通過調(diào)查資料發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)在前幾年越炒越熱，房價迅速飆升，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入瘋狂開發(fā)的行列，因此出現(xiàn)大量存貨，甚至還出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象，因此去庫存是當時我國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。在國家宏觀調(diào)控政策落地后，房企投資開發(fā)的熱情明顯下降。施工面積的變化趨勢和開發(fā)投資額相似，雖然在逐年增長，但是增速卻在逐年下降，說明我國的房地產(chǎn)市場正趨于平穩(wěn)。1.2.2我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求分析近年來我國宏觀經(jīng)濟形勢整體呈現(xiàn)向好的趨勢，居民生活水平保持良好的勢頭，住房相關(guān)體制逐步健全，疫情影響過后，房地產(chǎn)市場需求正穩(wěn)定增長，其中商品房銷售量呈快速增長態(tài)勢。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求存在以下特點：市場的需求主體為個人。多年以來，個人普通住房的份額一直占商品房銷售的大頭。近年來，在住房制度改革、房地產(chǎn)政策以及社會經(jīng)濟水平迅速發(fā)展等因素的影響下，個人住房面積的數(shù)量及占比均出現(xiàn)快速增長，如2014年，個人購買的商品房只有41326．66萬平方米，而到了2020年，個人購買的商品房達565231.72萬平方米，占當年商品房銷售的87%；2019年1-5月，個人住房成交量增長35％，個人購買商品住房的比重平均達到90％而，且一直小幅度的攀升，特別是在一線城市，這一比例更高，可見，住宅消費已成為推動我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動力，消費主體的變化對供應(yīng)商提出了更高的要求。圖3-22011-2020年我國商品房銷售面積情況數(shù)據(jù)來源：國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫本文梳理了從2011年到2020年，我國商品房的銷售面積、銷售額和平均銷售價格的變化情況，從圖3-2可以看出，雖然從2011年到2010年，我國的商品房銷售面積在總體上是處于上升趨勢，但是其變化情況較不穩(wěn)定，其中在2013年到2014年，其銷售面積略有下降，銷售額也呈現(xiàn)出同樣的變化，與此不同的是商品房銷售價格一直處于上升趨勢。近幾年來，我國房地產(chǎn)市場一直處于快速發(fā)展的階段，不管是投資總額還是銷售額，同時商品房價格也一直處于上升趨勢，近十年平均增長率為8.4%，2020年全國商品房平均銷售價格增長到9859.5元／平方米。圖3-32011-2020年我國商品房平均銷售價格情況數(shù)據(jù)來源：國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫值得一提的是，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格的地區(qū)差異非常明顯。以商品住宅銷售價格為例，據(jù)2020年的統(tǒng)計資料，商品住宅平均銷售價格最高的北京市為每平方米38433元，其次為上海市的每平方米32926元，浙江省的每平方米16303，天津市的每平方米15423元，最低的是貴州省每平方米5480元和寧夏回族自治區(qū)每平方米5618元。1.2.3我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀稅負本文從宏觀角度出發(fā)，研究整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅負，我們用某年的全部稅收收入占當年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比重來表示全國宏觀稅負，與此同時，我們用房地產(chǎn)行業(yè)一年貢獻的稅收收入與房地產(chǎn)行業(yè)在該年的產(chǎn)業(yè)增加值的比值來表示房地產(chǎn)業(yè)的宏觀稅負，本文所用數(shù)據(jù)主要通過《中國稅務(wù)年鑒》和國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫來收集，2012-2018年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)結(jié)果如表3-1。表3-1房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負情況表年份2012201320142015201620172018國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）538580.1592961.4643562.7688858.2746395.4832036919281全國稅收收入（億元）100614.3110530.7119175.3124922.2130360.7144369.91564