商業(yè)寫字樓物業(yè)管理制度范本一、制度背景與目的商業(yè)寫字樓作為企業(yè)辦公的核心載體，其物業(yè)管理的專業(yè)性、規(guī)范性直接影響辦公效率與資產(chǎn)價(jià)值。為統(tǒng)籌設(shè)施維護(hù)、安全保障、服務(wù)優(yōu)化等管理環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)“空間有序、服務(wù)有質(zhì)、運(yùn)營有效”的目標(biāo)，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》《消防法》等法規(guī)及項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營需求，制定本管理制度。二、物業(yè)管理組織與職責(zé)（一）組織架構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理處，統(tǒng)籌寫字樓日常管理，下設(shè)客戶服務(wù)部（對(duì)接企業(yè)需求、處理投訴報(bào)修）、工程技術(shù)部（設(shè)施維保、設(shè)備搶修）、秩序維護(hù)部（治安巡邏、消防管理）、環(huán)境管理部（保潔、綠化養(yǎng)護(hù)），各部門分工協(xié)作，接受項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一調(diào)度。（二）崗位核心職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理：統(tǒng)籌管理目標(biāo)達(dá)成，制定年度計(jì)劃、協(xié)調(diào)資源、處理重大投訴，定期向業(yè)主方匯報(bào)管理成效。客服專員：受理企業(yè)報(bào)修、投訴、咨詢，建立服務(wù)臺(tái)賬，跟蹤處理進(jìn)度，每月開展客戶滿意度回訪。工程技工：負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備巡檢、維修、保養(yǎng)，制定年度維保計(jì)劃，確保電梯、配電、消防等系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行。秩序隊(duì)員：落實(shí)門崗管控、區(qū)域巡邏、應(yīng)急處置，維護(hù)公共區(qū)域秩序，配合消防、治安部門開展工作。保潔/綠化員：執(zhí)行公共區(qū)域清潔計(jì)劃，定期消殺，養(yǎng)護(hù)綠植景觀，保持辦公環(huán)境整潔美觀。三、入駐與裝修管理（一）企業(yè)入駐流程1.入駐企業(yè)提交《入駐申請(qǐng)表》及相關(guān)資料（營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明等），物業(yè)審核后簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《消防安全責(zé)任書》。2.物業(yè)協(xié)助企業(yè)辦理工牌制作、車位申請(qǐng)、網(wǎng)絡(luò)接入等配套服務(wù)，明確入駐后雙方權(quán)利義務(wù)（如企業(yè)需遵守公共秩序、按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)等）。（二）裝修管理規(guī)范1.裝修申請(qǐng)：企業(yè)提交裝修方案（含平面布局、水電改造、消防變更等），物業(yè)聯(lián)合設(shè)計(jì)、消防單位審核，重點(diǎn)核查是否破壞建筑結(jié)構(gòu)、影響消防通道。2.現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管：裝修期間，物業(yè)每日巡查，禁止違規(guī)作業(yè)（如超時(shí)施工、使用易燃材料）；要求裝修單位配備滅火器，封閉施工區(qū)域，避免粉塵、噪音干擾其他企業(yè)。3.裝修驗(yàn)收：施工完成后，物業(yè)聯(lián)合企業(yè)、施工方開展驗(yàn)收，確認(rèn)設(shè)施完好、符合設(shè)計(jì)要求后，退還裝修押金（無違規(guī)行為時(shí)）。四、設(shè)施設(shè)備全周期管理（一）共用設(shè)施維護(hù)機(jī)制電梯管理：每日檢查運(yùn)行狀態(tài)（平層精度、轎廂照明、應(yīng)急通話），每月委托專業(yè)機(jī)構(gòu)維保，每季度開展應(yīng)急救援演練（困人救援、停電應(yīng)對(duì)）。消防系統(tǒng)：每周測(cè)試煙感、溫感報(bào)警器，每月檢查消防泵、噴淋系統(tǒng)壓力，每半年聯(lián)動(dòng)測(cè)試消防主機(jī)，確?；馂?zāi)時(shí)“報(bào)警-聯(lián)動(dòng)-滅火”流程順暢。水電與空調(diào)：建立水電能耗臺(tái)賬，每月抄表分析，對(duì)高耗能區(qū)域排查整改；空調(diào)系統(tǒng)按季節(jié)切換運(yùn)行模式，每年清洗風(fēng)管、更換濾網(wǎng)，保障空氣質(zhì)量。（二）設(shè)施檔案與更新建立設(shè)施設(shè)備“一戶一檔”（含出廠資料、安裝記錄、維修臺(tái)賬），電子檔案實(shí)時(shí)更新；當(dāng)設(shè)備老化或故障頻發(fā)時(shí)，工程部門提交《設(shè)備更新評(píng)估報(bào)告》，經(jīng)業(yè)主方審批后實(shí)施升級(jí)改造。五、安全秩序與應(yīng)急管理（一）日常治安管控門崗實(shí)行“雙人雙崗”，工作日7:00-20:00核驗(yàn)工牌，非工作時(shí)間憑訪客碼或被訪方確認(rèn)通行；地下車庫安裝車牌識(shí)別系統(tǒng)，臨時(shí)車輛需登記離場(chǎng)時(shí)間。秩序隊(duì)員每2小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)檢查消防通道是否堵塞、公共區(qū)域門窗是否鎖閉，使用巡更棒記錄軌跡，發(fā)現(xiàn)可疑人員立即盤查。（二）消防與應(yīng)急處置消防管理：每月開展消防隱患排查（如違規(guī)充電、遮擋消火栓），對(duì)整改不力的企業(yè)發(fā)《整改通知書》并上報(bào)主管部門；每季度組織消防培訓(xùn)，內(nèi)容涵蓋滅火器使用、逃生路線識(shí)別。應(yīng)急預(yù)案：針對(duì)火災(zāi)、停電、水管爆裂、疫情等突發(fā)情況，制定“分級(jí)響應(yīng)、崗位聯(lián)動(dòng)”的處置流程。例如：火災(zāi)發(fā)生時(shí)，秩序組立即警戒并引導(dǎo)疏散，工程組切斷非消防電源并啟動(dòng)噴淋，客服組同步通報(bào)企業(yè)與消防部門。每年開展2次全流程演練，優(yōu)化預(yù)案細(xì)節(jié)。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化養(yǎng)護(hù)（一）清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域（大堂、走廊、電梯廳）每日早中晚各清潔1次，地面拖拭、垃圾清運(yùn)、電梯轎廂消毒同步完成；衛(wèi)生間每2小時(shí)巡查，及時(shí)補(bǔ)充物資、清理污漬。每月開展“深度清潔周”，對(duì)玻璃幕墻、地下車庫、消防通道等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行專項(xiàng)清潔，消除衛(wèi)生死角。（二）綠化景觀管理綠植養(yǎng)護(hù)實(shí)行“專人負(fù)責(zé)制”，每周澆水、施肥、修剪，每月防治病蟲害；對(duì)枯萎綠植及時(shí)更換，確保大堂、露臺(tái)等區(qū)域景觀美觀。節(jié)日期間（如春節(jié)、中秋），在公共區(qū)域布置主題花藝，提升空間氛圍。七、客戶服務(wù)與增值運(yùn)營（一）基礎(chǔ)服務(wù)保障開通24小時(shí)服務(wù)熱線，受理報(bào)修（維修人員30分鐘內(nèi)響應(yīng)，小修當(dāng)日完成，大修出具方案并限時(shí)整改）、投訴（24小時(shí)內(nèi)回復(fù)處理進(jìn)展，3個(gè)工作日內(nèi)閉環(huán)）。每月發(fā)布《物業(yè)月報(bào)》，公示物業(yè)費(fèi)收支、設(shè)施維保、活動(dòng)預(yù)告等信息，增強(qiáng)企業(yè)知情權(quán)。（二）增值服務(wù)拓展針對(duì)企業(yè)需求，提供會(huì)議室租賃、快遞代收、綠植租擺、辦公設(shè)備維修等增值服務(wù)，收費(fèi)透明并簽訂服務(wù)協(xié)議。每季度舉辦“企業(yè)沙龍”“安全講座”等活動(dòng)，搭建企業(yè)交流平臺(tái)，提升寫字樓社群粘性。八、費(fèi)用管理與監(jiān)督考核（一）物業(yè)費(fèi)與能耗管理物業(yè)費(fèi)按建筑面積計(jì)收，每月5日前通過線上/線下方式收繳；對(duì)逾期未繳的企業(yè)，發(fā)送《催繳函》并按協(xié)議收取違約金。水電能耗實(shí)行“分戶計(jì)量+公共分?jǐn)偂?，每月抄表后公示賬單，鼓勵(lì)企業(yè)通過節(jié)能改造（如更換LED燈、安裝節(jié)水閥）降低能耗成本。（二）監(jiān)督與考核機(jī)制內(nèi)部監(jiān)督：項(xiàng)目經(jīng)理每周抽查各部門工作（如客服臺(tái)賬、工程維保記錄、秩序巡邏軌跡），每月召開管理例會(huì)，通報(bào)問題并落實(shí)整改?？蛻粼u(píng)價(jià)：每季度開展?jié)M意度調(diào)查（覆蓋80%以上入駐企業(yè)），針對(duì)“設(shè)施維護(hù)”“服務(wù)響應(yīng)”等維度評(píng)分，得分低于85分的部門需提交改進(jìn)方案。外包考核：對(duì)保潔、電梯維保等外包單位，按“服務(wù)質(zhì)量+響應(yīng)速度+成本控制”三維度考核，連續(xù)兩次考核不合格則終止合作。九、附則1.本制度由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋，未盡事宜參照國家法律法規(guī)及《物業(yè)服務(wù)合同》執(zhí)行。2.制度修訂需經(jīng)