房屋管理與維修實(shí)務(wù)

本部分主要圍繞房屋查勘與完損等級(jí)評(píng)定提出四個(gè)關(guān)鍵問題。明確什么是房屋查勘及作用，能為后續(xù)工作奠定基礎(chǔ)；了解如何進(jìn)行房屋查勘，是開展實(shí)際工作的指南；掌握完損等級(jí)評(píng)定概念及與查勘的關(guān)系，利于工作銜接；知道如何確定完損等級(jí)，則是評(píng)定工作的核心操作。

房屋建成交付使用后，損壞難以避免，其損壞原因值得探討。房屋損壞從范圍上可分為外部損壞和內(nèi)部損壞。外部涵蓋屋面、外墻等外露部位的污損、破壞；內(nèi)部則涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的磨損。

導(dǎo)致房屋損壞的原因可歸結(jié)為自然損壞和人為損壞。自然損壞由氣候、生物等因素造成，其影響是長(zhǎng)期且緩慢的；而人為損壞則可能源于不當(dāng)使用、維護(hù)缺失等行為。了解這些原因，能為房屋的管理和維修提供依據(jù)。

房屋的外部損壞不容忽視，它關(guān)乎著房屋的整體狀況和使用壽命。房屋的外露部位，像屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等，常常首當(dāng)其沖。屋面長(zhǎng)期經(jīng)受風(fēng)吹雨打，防水層可能老化，就容易出現(xiàn)滲漏；外墻受環(huán)境侵蝕，會(huì)出現(xiàn)污損、起殼現(xiàn)象；勒腳若保護(hù)不當(dāng)，也會(huì)遭到破壞。

這些外部損壞不僅影響房屋美觀，還會(huì)帶來安全隱患。比如外門窗損壞，可能影響防盜功能。而且，房屋外部項(xiàng)目的長(zhǎng)期失修，會(huì)加速內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的損壞，就像多米諾骨牌一樣，引發(fā)一系列問題。所以，我們要重視房屋的外部損壞，及時(shí)修繕。

房屋內(nèi)部損壞，指的是房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)門窗以及各類室內(nèi)設(shè)備出現(xiàn)的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞現(xiàn)象。這就好比人體的內(nèi)部器官出現(xiàn)問題，會(huì)影響整個(gè)身體的健康。想象一下，家里的木質(zhì)地板出現(xiàn)磨損、起殼，或者燈具等室內(nèi)設(shè)備出現(xiàn)損壞，不僅影響居住的舒適度，還可能存在安全隱患。

而且，房屋外部項(xiàng)目的長(zhǎng)期失修，會(huì)加速內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的損壞。就如同人體的外部防護(hù)層受損，病菌更容易侵入內(nèi)部一樣。如果房屋的外墻長(zhǎng)期失修，雨水滲漏進(jìn)來，就可能導(dǎo)致室內(nèi)墻面發(fā)霉、裝修材料損壞，甚至影響到內(nèi)部的結(jié)構(gòu)安全。所以，我們要重視房屋的日常維護(hù)，及時(shí)修復(fù)外部和內(nèi)部的損壞，保障房屋的正常使用和居住安全。

房屋的自然損壞是不可避免的，其因素主要有四種，分別是氣候、生物、地理和災(zāi)害因素。這四種因素對(duì)房屋不同部分構(gòu)件的影響各異，所造成的損壞也不盡相同。

氣候因素方面，風(fēng)、霜、雨、雪、冰凍以及空氣有害物質(zhì)的侵蝕與氧化，會(huì)使房屋外部構(gòu)件老化、風(fēng)化，像木材腐爛、磚瓦風(fēng)化、鐵件銹蝕等情況較為常見，且大氣干濕度和溫度變化會(huì)影響其損壞程度。生物因素主要是蟲害和菌類的作用，會(huì)使建筑物構(gòu)件強(qiáng)度降低，還影響裝飾材料外觀，如墻紙剝落、地毯蟲蛀等。地理因素則是地基土質(zhì)和鹽堿化問題，處理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致房屋不均勻沉降，縮短使用壽命。

自然損壞的速度具有緩慢且突發(fā)性的特點(diǎn)，我們需要提前了解這些因素，才能更好地對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和管理。

氣候因素是導(dǎo)致房屋自然損壞的重要因素之一。房屋長(zhǎng)期經(jīng)受風(fēng)、霜、雨、雪、冰凍的侵襲，以及空氣有害物質(zhì)的侵蝕與氧化，外部構(gòu)件會(huì)出現(xiàn)老化和風(fēng)化現(xiàn)象。這種影響會(huì)隨著大氣干濕度和溫度的變化而有所不同，但都會(huì)導(dǎo)致構(gòu)件風(fēng)化剝落，質(zhì)量發(fā)生改變。

比如風(fēng)暴過后，房屋可能會(huì)遭受一定程度的破壞；像玉樹震災(zāi)后的民房，歷經(jīng)自然災(zāi)害的洗禮，受損嚴(yán)重；而經(jīng)過兩次凍融后，房屋構(gòu)件也會(huì)出現(xiàn)各種問題。像木材腐爛、磚瓦風(fēng)化、鐵件銹蝕等情況，在房屋構(gòu)件的外露部分更為常見。我們必須重視氣候因素對(duì)房屋的影響，做好防護(hù)和維護(hù)工作。

氣候因素會(huì)使房屋構(gòu)件老化和風(fēng)化，造成的損壞形式多樣。木材會(huì)腐爛糟朽，磚瓦會(huì)風(fēng)化，鐵件會(huì)銹蝕，鋼筋混凝土?xí)浟?，塑料?huì)老化。這些現(xiàn)象不僅影響房屋美觀，還降低房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和安全性。而且構(gòu)件外露部分因直接接觸外界環(huán)境，受氣候因素影響更大，更易損壞。所以在房屋使用和維護(hù)中，要重視這些問題，及時(shí)采取防護(hù)措施。

生物因素對(duì)建筑物的損壞不容小覷。蟲害，像白蟻、蟑螂、老鼠等，以及菌類，如霉菌、干腐菌等，會(huì)降低建筑物構(gòu)件強(qiáng)度，減少其斷面。這不僅破壞建筑結(jié)構(gòu)，還會(huì)影響建筑物外觀。

具體表現(xiàn)為墻紙剝落褪色、地毯被蟲蛀、木質(zhì)地板損壞等。這些損壞看似小問題，卻反映出生物因素對(duì)建筑物日積月累的侵蝕。所以要重視生物因素對(duì)建筑的影響，及時(shí)采取防治措施。

地理因素對(duì)房屋損壞的影響不容小覷。像軟土、膨脹土、濕陷性黃土等特殊地基土質(zhì)分布地區(qū)，若預(yù)防或處理不當(dāng)，房屋會(huì)出現(xiàn)不均勻沉降，進(jìn)而對(duì)上部結(jié)構(gòu)產(chǎn)生不良影響。這就好比一座大廈根基不穩(wěn)，隨時(shí)可能出現(xiàn)問題。

此外，地基鹽堿化作用也會(huì)損壞房屋。建在鹽堿土壤上的建筑物，若不采取預(yù)防措施，鹽堿會(huì)侵蝕建筑砌體。這不僅影響使用功能和美觀，還會(huì)大幅縮短房屋使用壽命，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。所以，在房屋建設(shè)和維護(hù)中，必須重視地理因素。

自然損壞中的災(zāi)害因素，指的是突發(fā)性的天災(zāi)人禍對(duì)建筑物造成的損壞。像洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、龍卷風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等，這些災(zāi)害的破壞力極大，如爆炸沖擊波，能瞬間讓建筑物面目全非。

災(zāi)害造成的損壞程度各異，有些只是局部受損，通過修復(fù)可以讓建筑物恢復(fù)使用功能；而有些則是毀滅性的，建筑物結(jié)構(gòu)被嚴(yán)重破壞，難以修復(fù)。面對(duì)災(zāi)害因素，我們需要提前做好防范，以減少對(duì)建筑物的損害。

人為損壞與自然損壞相對(duì)，主要有使用不當(dāng)、設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣、預(yù)防保養(yǎng)不善等因素。使用不當(dāng)方面，人們?cè)诜课輧?nèi)的生產(chǎn)生活活動(dòng)、設(shè)備日用品承載及使用合理程度等，都會(huì)影響房屋壽命，不合理改裝、搭建、改變用途等，會(huì)破壞房屋結(jié)構(gòu)或造成超載壓損。

設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣屬于先天不足，建造或修繕時(shí)設(shè)計(jì)不當(dāng)、質(zhì)量差、用料不符要求等，會(huì)影響房屋正常使用并加速損壞，像房屋坡度不符要求導(dǎo)致漏水等情況。而預(yù)防保養(yǎng)不善也會(huì)使房屋問題逐漸積累，影響其使用壽命。

人為損壞房屋的因素中，使用不當(dāng)是重要一項(xiàng)。人們?cè)诜课輧?nèi)的生產(chǎn)生活活動(dòng)，包括設(shè)備和日用品承載、摩擦撞擊頻率、使用合理程度等，都會(huì)影響房屋壽命。

不合理的改裝、搭建，隨意改變房屋用途，不僅會(huì)破壞房屋結(jié)構(gòu)，還可能造成超載壓損。同時(shí)，對(duì)房屋愛護(hù)不夠、使用方法不當(dāng)，也會(huì)導(dǎo)致房屋受損。這提醒我們要合理使用房屋，珍惜居住環(huán)境，避免因不當(dāng)行為縮短房屋使用壽命。

除了之前提到的使用不當(dāng)、設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣等人為損壞因素外，周圍設(shè)施的影響也會(huì)造成房屋損壞。像人防工程、市政管道鋪設(shè)以及電纜安裝這類項(xiàng)目，若缺乏相應(yīng)技術(shù)措施，極易引發(fā)塌方或地基沉降。

一旦出現(xiàn)這種情況，房屋墻體就會(huì)出現(xiàn)閃動(dòng)、開裂等變形問題。這不僅影響房屋美觀，更嚴(yán)重威脅到居住者的安全。所以在進(jìn)行周邊設(shè)施建設(shè)時(shí)，必須充分考慮對(duì)房屋的影響，采取科學(xué)合理的技術(shù)措施，避免房屋受損。

設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣是導(dǎo)致房屋損壞的重要因素，可視為房屋的“先天不足”。建造或修繕房屋時(shí)，設(shè)計(jì)不當(dāng)、質(zhì)量差、用料不符要求等問題，都會(huì)影響房屋正常使用，加速損壞。

比如，房屋坡度設(shè)計(jì)不合理，排水就會(huì)慢，進(jìn)而導(dǎo)致漏水；磚墻砌筑質(zhì)量不過關(guān)，墻體承重力會(huì)受影響，出現(xiàn)損壞變形；木結(jié)構(gòu)用材質(zhì)量差或制作不合格，使用不久就會(huì)變形、斷裂、腐爛；水泥曬臺(tái)、陽臺(tái)若混凝土振搗質(zhì)量差或鋼筋位置擺錯(cuò)，就可能造成斷裂。這些問題都嚴(yán)重影響房屋的安全性和使用壽命。

房屋和設(shè)備的預(yù)防保養(yǎng)至關(guān)重要，若未適時(shí)采取預(yù)防保養(yǎng)措施或修理不及時(shí)，就會(huì)造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，甚至引發(fā)房屋破損、倒塌等嚴(yán)重事故。

像鋼筋混凝土露筋、散水出現(xiàn)裂縫，這些看似小的問題，實(shí)則是結(jié)構(gòu)安全的重大隱患。還有鐵件白鐵落水設(shè)備未進(jìn)行油漆保養(yǎng)，會(huì)加速生銹損壞；門窗鉸鏈松動(dòng)卻不及時(shí)處理，也可能影響門窗正常使用，甚至帶來安全風(fēng)險(xiǎn)。

因此，我們必須重視房屋和設(shè)備的保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決小問題，避免釀成大禍。

房屋各部位損壞的產(chǎn)生和發(fā)展不均衡，這是多種因素共同作用的結(jié)果。自然條件和使用狀況不同，會(huì)使房屋各部位承受不同程度的壓力和損耗。即使處于相同條件下，材料強(qiáng)度和抗老化性能的差異，也會(huì)導(dǎo)致?lián)p壞速度不同。

這些因素并非孤立存在，而是相互交叉影響，進(jìn)一步加劇了房屋破損。比如使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)破壞，會(huì)降低房屋對(duì)自然環(huán)境的抵抗力；而材料質(zhì)量差，在惡劣使用狀況下?lián)p壞會(huì)更快。

要深入了解房屋損壞情況，可參考書上P32的圖2-1，其中對(duì)房屋內(nèi)部外部損壞項(xiàng)目現(xiàn)象有詳細(xì)分析。

房屋維修周期的確定意義重大，它依賴于對(duì)房屋普查完好率鑒定記錄和歷年維修記錄的統(tǒng)計(jì)分析。通過深入研究這些數(shù)據(jù)，我們能夠了解房屋各項(xiàng)目損壞的規(guī)律。

不同的房屋部位，其損壞規(guī)律也不同。例如，屋面、門窗、水電設(shè)備等，它們的損壞受材料、施工質(zhì)量、自然條件和使用狀況等多種因素影響。而且這些因素相互交叉作用，加劇了房屋破損過程。

了解房屋各項(xiàng)目損壞規(guī)律后，就能精準(zhǔn)確定房屋損壞的維修期限。合理的維修周期能及時(shí)修復(fù)房屋損壞，延長(zhǎng)房屋使用壽命，保障居住安全和質(zhì)量。

房屋維修周期并非一概而論，而是有著細(xì)致的劃分，主要分為一般項(xiàng)目的維修周期、全項(xiàng)目維修最佳綜合性大修周期以及多項(xiàng)目損壞最佳綜合性大修周期。不同的維修周期對(duì)應(yīng)著不同的房屋維修狀況。一般項(xiàng)目的維修周期，是針對(duì)房屋中各個(gè)單項(xiàng)的部件，像屋面、門窗、水電設(shè)備等，依據(jù)其自身的特點(diǎn)和損壞規(guī)律來確定。而全項(xiàng)目維修最佳綜合性大修周期，則是當(dāng)房屋各個(gè)項(xiàng)目都需要進(jìn)行全面維修時(shí)，所確定的一個(gè)最佳維修時(shí)間點(diǎn)。多項(xiàng)目損壞最佳綜合性大修周期，是在房屋多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)損壞的情況下，進(jìn)行綜合性大修的最優(yōu)時(shí)間。合理確定這些維修周期，能有效保障房屋的使用安全和壽命。

房屋一般項(xiàng)目的損壞維修周期有多種情況。瓦屋面及外墻粉刷的損壞，主要取決于屋脊、泛水和外粉刷砂漿的強(qiáng)度與耐水性，目前常用的水泥漿可維持約15年。平屋面的損壞則與防水層材料、施工質(zhì)量和水泥漿強(qiáng)度相關(guān)，以當(dāng)前的瀝青油氈防水層為例，能保持5-8年。

從養(yǎng)護(hù)和檢修周期看，瓦屋面和平屋面的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)或中修可每3年進(jìn)行一次；外門窗的計(jì)劃?rùn)z修及油漆保養(yǎng)周期為5-6年；外墻粉刷計(jì)劃?rùn)z修約5年一次；水電設(shè)備與室內(nèi)一般項(xiàng)目的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、檢修周期均為6-8年。合理安排這些周期，能有效維護(hù)房屋狀況。

房屋維修周期因結(jié)構(gòu)不同而存在差異。磚木結(jié)構(gòu)房屋的維修周期在12-15年，這是因?yàn)榇u木結(jié)構(gòu)中木材易受腐蝕、蟲蛀等影響，隨著時(shí)間推移，其承載能力和穩(wěn)定性會(huì)逐漸下降，所以需要在這個(gè)時(shí)間段進(jìn)行維修保養(yǎng)。

磚混結(jié)構(gòu)房屋維修周期為15-20年，相較于磚木結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和耐久性有所提升，但磚塊與砂漿結(jié)合處會(huì)因長(zhǎng)期使用出現(xiàn)裂縫等問題，所以維修周期會(huì)更長(zhǎng)一些。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的維修周期為20-25年，這種結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐久性好，但在長(zhǎng)期的環(huán)境作用下，鋼筋可能會(huì)生銹，混凝土也可能出現(xiàn)碳化等情況，不過相對(duì)來說，其性能衰減較為緩慢，因此維修周期最長(zhǎng)。

物業(yè)管理里的房屋管理和維修工作，主要分為查勘和實(shí)施兩大步驟。查勘是基礎(chǔ)，是房屋維修工作開展的前提，也是房屋管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。實(shí)施則是將維修工作落到實(shí)處。

查勘工作中，接管驗(yàn)收和日常檢查的損壞現(xiàn)象分析是重要技術(shù)環(huán)節(jié)。通過接管驗(yàn)收，能在房屋交付時(shí)就對(duì)其狀況有清晰了解；日常檢查中的損壞分析，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋問題，判斷損壞程度和發(fā)展趨勢(shì)。

房屋查勘本質(zhì)上是物業(yè)管理公司掌握房屋完損狀況的基礎(chǔ)工作。只有做好查勘，才能精準(zhǔn)制定維修計(jì)劃，保障房屋安全使用，延長(zhǎng)房屋使用壽命。任務(wù)一、房屋損壞與查勘鑒定工作職場(chǎng)典例三：

劉剛和王宏擬定的房屋維修工作管理方案得到了領(lǐng)導(dǎo)的表揚(yáng)，大大增加了劉剛干好物業(yè)管理的信心。項(xiàng)目部所接管的房屋已有6年的時(shí)間，為了解所管轄范圍內(nèi)房屋的完損進(jìn)行評(píng)定，并以此為依據(jù)擬定科學(xué)的維修計(jì)劃，項(xiàng)目部決定近期開展房屋查勘工作，由于人手不夠，工程部經(jīng)理讓劉剛參加本次的查勘工作。接到任務(wù)后，劉剛就在想，是不是房屋的日常檢查就是房屋查勘？要做好該工作劉剛要搞清下面幾個(gè)問題。第二章、房屋查勘與損壞等級(jí)評(píng)定（1）什么是房屋查勘？房屋查勘工作的作用？（2）如何進(jìn)行房屋查勘？（3）什么是完損等級(jí)評(píng)定？房屋查勘與完損等級(jí)評(píng)定工作的關(guān)系是什么？（4）如何確定房屋的完損等級(jí)？一、房屋損壞的原因房屋建成交付使用后，由于多種原因的影響，就開始損壞：

房屋的損壞分為：外部損壞內(nèi)部損壞導(dǎo)致房屋損壞的原因：自然損壞人為損壞房屋的外露部位，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等的污損、起殼、銹蝕及破壞等現(xiàn)象1、房屋的外部損壞：2、房屋內(nèi)部損壞：是指房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)門窗、各類室內(nèi)設(shè)備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞現(xiàn)象房屋外部項(xiàng)目的長(zhǎng)期失修，會(huì)加速內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的損壞。。

3、自然損壞

自然損壞的因素有以下4種：氣候因素、生物因素、地理因素和災(zāi)害因素。以上四種因素對(duì)房屋不同部分的構(gòu)件產(chǎn)生不同影響，所引起的損壞也不盡相同。自然損壞的速度是緩慢的，突發(fā)性的。（1）氣候因素房屋因經(jīng)受自然界風(fēng)、霜、雨、雪和冰凍的襲擊以及空氣有害物質(zhì)的侵蝕與氧化作用，會(huì)對(duì)其外部構(gòu)件產(chǎn)生老化和風(fēng)化的影響，這種影響隨著大氣干濕度和溫度的變化會(huì)有所不同，但都會(huì)使構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落，質(zhì)量引起變化。風(fēng)暴過后玉樹震災(zāi)后的民房經(jīng)過兩次凍融后出現(xiàn)的例如木材的腐爛糟朽、磚瓦的風(fēng)化、鐵件的銹蝕、鋼筋混凝土的脹裂、塑料的老化等等，尤其是構(gòu)件的外露部分更易損壞。（2）生物因素主要是蟲害（如白蟻、蟑螂、老鼠、蛾、蜘蛛等）、菌類（如霉菌、濕腐菌、干腐菌等）的作用，使建筑物構(gòu)件的斷面減少、強(qiáng)度降低；而且還會(huì)損壞建筑物裝飾材料表面，影響建筑物的觀瞻。反映在墻紙的剝落、褪色，地毯蟲蛀，木質(zhì)地板的損壞，石膏碎落，燈飾電源的損壞，通風(fēng)口的堵塞，以及蜘蛛網(wǎng)等方面，（3）地理因素這主要指地基土質(zhì)如軟土、膨脹土、濕陷性黃土等分布地區(qū)如預(yù)防或處理不當(dāng)就會(huì)引起房屋的不均勻沉降對(duì)上不結(jié)構(gòu)造成不良影響。地基鹽堿化作用也會(huì)引起房屋的損壞,尤其是建在鹽堿土壤上的建筑物,如不采取預(yù)防措施,鹽堿侵蝕建筑砌體后,不但會(huì)影響建筑物的使用功能和觀瞻效果,還會(huì)大大縮短使用壽命,造成重大經(jīng)濟(jì)損失。主要是突發(fā)性的天災(zāi)人禍如洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、龍卷風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等對(duì)建筑物所造成的損壞。有些損壞是可以修復(fù)的，有些是不可修復(fù)的。爆炸沖擊波（4）災(zāi)害因素人為損壞是相對(duì)于自然損壞而言的，主要有以下幾種情況：使用不當(dāng)、設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣、預(yù)防保養(yǎng)不善等因素。4、人為損壞（1）使用不當(dāng)由于人們?cè)诜课輧?nèi)生活或生產(chǎn)，人們的生產(chǎn)或生活活動(dòng)以及設(shè)備、生活日用品承載的大小、摩擦撞擊的頻率、使用的合理程度等都會(huì)影響房屋的壽命。如不合理的改裝、搭建，不合理的改變房屋用途等都會(huì)使房屋的某些結(jié)構(gòu)遭受破壞，或者造成超載壓損；使用上愛護(hù)不夠或使用不當(dāng)而產(chǎn)生的破壞；此外，還有由于周圍設(shè)施的影響而造成房屋的損壞，例如因人防工程、市政管道、安裝電纜等，因缺乏相應(yīng)技術(shù)措施而導(dǎo)致塌方或地基沉降，造成房屋墻體的閃動(dòng)、開裂及其他變形等。這是先天不足。房屋在建造或修繕時(shí)，由于設(shè)計(jì)不當(dāng)，質(zhì)量差，或者用料不符合要求等，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。例如房屋坡度不符合要求，下雨時(shí)排水慢造成漏水；磚墻砌筑質(zhì)量低劣，影響墻體承重力而損壞變形；有的木結(jié)構(gòu)的木材質(zhì)量差或制作不合格，安裝使用后不久就變形、斷裂、腐爛；有的水泥曬臺(tái)、陽臺(tái)因混凝土振搗質(zhì)量差或鋼筋位置擺錯(cuò)而造成斷裂等。（2）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣有的房屋和設(shè)備，由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防保養(yǎng)措施或者修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)產(chǎn)生的損壞或提前損壞，以致發(fā)生房屋破損、倒塌事故，如鋼筋混凝土露筋、散水裂縫、鐵件白鐵落水設(shè)備未進(jìn)行油漆保養(yǎng)，門窗鉸鏈松動(dòng)等這些若不及時(shí)保養(yǎng)，都可能釀成大禍。（3）預(yù)防保養(yǎng)不善房屋的各部位因所處的自然條件和使用狀況各有不同，損壞的產(chǎn)生和發(fā)展是不均衡的。即使在相同的部位、相同的條件下，由于使用的材料不同，其強(qiáng)度和抗老化的性能的不同，損壞也會(huì)有快有慢。上述因素往往相互交叉影響或作用，從而加劇了房屋破損的過程。房屋內(nèi)部外部損壞的項(xiàng)目現(xiàn)象分析見（圖2-1）書上P32根據(jù)房屋普查完好率鑒定記錄和歷年維修記錄的統(tǒng)計(jì)分析，了解房屋各項(xiàng)目損壞的規(guī)律，確定了房屋損壞的維修期限。二、房屋維修的周期

房屋完好率歷年維修統(tǒng)計(jì)了解各項(xiàng)目損壞規(guī)律房屋損壞的維修期限確定房屋維修周期分為：一般項(xiàng)目的維修周期全項(xiàng)目維修最佳綜合性大修周期多項(xiàng)目損壞最佳綜合性大修周期1、瓦屋面及外墻粉刷損壞決定于屋脊、泛水和外粉刷砂漿的強(qiáng)度和耐水性。目前一般使用水泥漿，可保持在15年左右。2、平屋面的損壞決定于防水層的材料和施工質(zhì)量以及水泥漿的強(qiáng)度，按目前瀝青油氈的防水層，可保持5—8年。3、瓦屋面和平屋面的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)或中修可以3年一次。4、外門窗計(jì)劃?rùn)z修及油漆保養(yǎng)周期，可以5—6年一次。5、外墻粉刷計(jì)劃?rùn)z修周期，可以5年左右一次。6、水電設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修周期，可以6—8年一次。7、室內(nèi)一般項(xiàng)目的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、檢修周期，可以6—8年一次。一般項(xiàng)目的損壞維修周期有：各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期：磚木結(jié)構(gòu)房屋12—15年；磚混結(jié)構(gòu)房屋15—20年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋20—25年。三、房屋查勘工作1、房屋查勘工作與查勘目的物業(yè)管理中房屋管理和維修工作的開展一般分為兩大步驟：查勘和實(shí)施查勘是房屋維修工作的前提，也是房屋管理的重要工作環(huán)節(jié)。實(shí)施是房屋維修工作的落實(shí)。查勘中重要的技術(shù)環(huán)節(jié)是接管驗(yàn)收和日常檢查中的損壞現(xiàn)象的分析。房屋查勘是物業(yè)管理公司了解和掌握所管房屋的完損狀況而進(jìn)行的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。接管驗(yàn)收日常檢查房屋查勘確定完損等級(jí)房屋維修工作實(shí)施(1)監(jiān)督房屋的合理使用，掌握房屋結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，及時(shí)糾正違反設(shè)計(jì)和使用規(guī)定的違章行為；(2)掌握房屋的完損狀況，依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定房屋的完好等級(jí)，計(jì)算房屋完好率；(3)為安全使用提供信息、為編制房屋修繕計(jì)劃提供依據(jù)；(4)為擬定房屋修繕工程方案提供依據(jù)。房屋查勘鑒定的目的是：1）房屋查勘工作首先根據(jù)查勘的目的制定查勘方案。2）一般采用“從外部到內(nèi)部，從屋頂?shù)降讓?，從承重?gòu)件到非承重構(gòu)件，從表面到隱蔽，從局部到整體”的順序，也可以根據(jù)房屋的現(xiàn)場(chǎng)條件、環(huán)境情況、結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀等，進(jìn)行局部或重點(diǎn)的查勘。2、房屋查勘順序（1）直觀檢查法。指以目測(cè)和簡(jiǎn)單工具檢查房屋的完損情況，用線、尺測(cè)量損壞程度和損壞構(gòu)件數(shù)量，以經(jīng)驗(yàn)判斷構(gòu)件危損原因和范圍等級(jí)。（2）儀器檢查法。指用經(jīng)緯儀、水準(zhǔn)儀等來檢查房屋的變形、缺陷、傾斜等；用回彈儀、槍擊法、撞擊法、敲擊法等機(jī)械方法進(jìn)行非破損性檢查；用萬能試驗(yàn)機(jī)等從房屋構(gòu)件上取出試件進(jìn)行測(cè)試。3、房屋查勘方法：（3）計(jì)算、觀測(cè)、資料分析與現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)相結(jié)合檢查法。主要是通過計(jì)算、資料分析、到現(xiàn)場(chǎng)觀察采用儀器進(jìn)行檢查。這種檢查法比較細(xì)致、準(zhǔn)確。但投入現(xiàn)場(chǎng)的人員較多，現(xiàn)場(chǎng)工作量較大，只有對(duì)重要房屋的檢查才采用。（4）重復(fù)觀測(cè)檢查法。主要由于房屋危損變化仍在發(fā)展中，一次檢查不解決問題，需要通過多次重復(fù)觀測(cè)，才能掌握危損情況穩(wěn)定程度。主要由于房屋發(fā)生質(zhì)量事故，房屋需變更用途或加層而無法取得必要的物理力學(xué)數(shù)據(jù)時(shí)，要進(jìn)行荷載試驗(yàn)，以便對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的耐力進(jìn)行評(píng)定。以上幾種查勘方法，有時(shí)往往需要同時(shí)或交叉使用。（5）荷載試驗(yàn)檢查法。4、房屋查勘鑒定分類房屋查勘鑒定分類為三類：定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定。（1）、房屋定期查勘鑒定房屋定期查勘鑒定即每隔1-3年，由專門知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的人員對(duì)所管房屋進(jìn)行逐棟逐層的查勘，全面掌握完損狀況，評(píng)定房屋完好等級(jí)。查勘時(shí)間宜在每年第四季度進(jìn)行。定期查勘鑒定的結(jié)果是編制來維修計(jì)劃的依據(jù)。房屋定期查勘可分為結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分。設(shè)備的定期檢查一般要委托房屋查勘鑒定專業(yè)部門負(fù)責(zé)房屋結(jié)構(gòu)和裝修部分的檢查內(nèi)容和要求如下：基礎(chǔ)是否有不均勻沉降現(xiàn)象；柱、梁、墻、屋架、樓地板、陽臺(tái)、樓梯等有無裂縫、變形、損傷、銹蝕、腐爛等現(xiàn)象及其位置與程度；屋面防水層老化程度，裂縫起殼滲漏水情況；油漆是否有剝落等現(xiàn)象及其程度；墻壁是否有滲水現(xiàn)象及其程度；外墻抹灰及頂棚、內(nèi)墻抹灰有無裂縫、起殼、脫落等現(xiàn)象及其程度；門窗是否有松動(dòng)、腐爛，開關(guān)是否靈活，玻璃油漆是否脫落；下水道是否暢通，有無阻塞現(xiàn)象等。定期查勘前應(yīng)擬定好每個(gè)時(shí)期的檢查重點(diǎn)和要求，制定全面的檢查計(jì)劃。檢查要逐棟、逐件、逐項(xiàng)地進(jìn)行，深入細(xì)致。對(duì)檢查出的各種問題，根據(jù)維修工程分類規(guī)定，按輕重緩急，分別納入大、中、小修計(jì)劃中處理。對(duì)危及安全及嚴(yán)重漏雨漏水漏電的房屋建筑，應(yīng)組織技術(shù)鑒定，進(jìn)行不必要的加固應(yīng)急處理。對(duì)危及安全及嚴(yán)重漏雨、漏水、漏電的房屋建筑，應(yīng)組織技術(shù)鑒定，進(jìn)行必要的加固應(yīng)急處理。全部檢查結(jié)束后，應(yīng)全面分析技術(shù)狀態(tài)的變化情況，制定房屋整治規(guī)劃，為確定下一年度維修工作項(xiàng)目提供基礎(chǔ)資料。（2）、房屋季節(jié)性查勘鑒定房屋的季節(jié)性查勘鑒定即根據(jù)一年四季的特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛱卣鳎ㄓ昙?、臺(tái)訊、大雪、山洪等），著重對(duì)維修房、嚴(yán)重?fù)p壞房進(jìn)行檢查，及時(shí)搶險(xiǎn)解危，避免發(fā)生塌房傷人事故。房屋季節(jié)性查勘的內(nèi)容：屋架能否承受雨雪的荷載；磚墻能否承受風(fēng)壓積水浸泡；窗扇、雨篷、廣告牌等是否會(huì)下墜傷人；排水設(shè)施排水是否暢通，是否會(huì)造成積水等。工程查勘鑒定即定項(xiàng)檢查，對(duì)需修項(xiàng)目的安全度、完損程度查勘鑒定，提出具體意見，以確定該工程的維修方案。（3）、工程查勘鑒定任務(wù)二、房屋完損等級(jí)評(píng)定

一、房屋的完損等級(jí)定義：房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)、執(zhí)行部門：物業(yè)公司或房地管理部門。作用：物業(yè)公司進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定是為掌握管轄范圍內(nèi)房屋面貌，以便進(jìn)行科學(xué)合理地房屋管理和維修；考核維修效益以及城市規(guī)劃和舊城區(qū)改造提供資料依據(jù)的工作過程。房地管理部門進(jìn)行的房屋完損等級(jí)評(píng)定主要是為城市規(guī)劃部門改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)而進(jìn)行的。評(píng)定房屋的完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，目觀檢測(cè)定性定量

目前，我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的評(píng)定，是以原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的按該法規(guī)規(guī)定，房屋完損等級(jí)一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：（1）、完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。（2）、基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修復(fù)。（3）、一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。（4）、嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。（5）、危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。詳見建設(shè)部頒發(fā)的CJ13-86《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》二、房屋完損等級(jí)評(píng)定工作開展

（一）、房屋完損等級(jí)評(píng)定的相關(guān)規(guī)定凡新接管和經(jīng)過維修后的房屋應(yīng)按該標(biāo)準(zhǔn)重新評(píng)定完損等級(jí)。房屋完損等級(jí)的評(píng)定，一般以“幢”為評(píng)定單位，一律以“建筑面積”(m2)為計(jì)量單位。有抗震設(shè)防要求的地區(qū)，在劃分房屋完損等級(jí)時(shí)應(yīng)結(jié)合抗震能力進(jìn)行評(píng)定。

1、定期評(píng)定房屋完損等級(jí)每隔一定時(shí)期（1—3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對(duì)所管房屋逐棟進(jìn)行一次全面的完損等級(jí)評(píng)定，包括組織準(zhǔn)備、實(shí)施查勘、統(tǒng)計(jì)匯總3個(gè)階段。2、不定期評(píng)定房屋完損等級(jí)（1）、根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)雪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查、評(píng)定完損等級(jí)；（2）、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，應(yīng)重新評(píng)定完損等級(jí)；（3）、接管驗(yàn)收新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定房屋完損的等級(jí)評(píng)定房屋等級(jí)的做法（分為定期和不定期兩種）：（二）、房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法。1、房屋完損等級(jí)評(píng)定時(shí)要根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的實(shí)際完損程度嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行綜合評(píng)定。2、標(biāo)準(zhǔn)在評(píng)定工作實(shí)施前擬定好，且每個(gè)評(píng)定人員一定要按照同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定。如有異議，要經(jīng)評(píng)定小組集中討論決定。3、先將每棟房屋分為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等分別進(jìn)行分項(xiàng)評(píng)定，如果組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損等級(jí)。4、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。5、房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來確定。

6、房屋結(jié)構(gòu)部分項(xiàng)中地基基礎(chǔ)承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來確定。（三）、房屋完損等級(jí)評(píng)定程序：

為準(zhǔn)確評(píng)估房屋的完損等級(jí)，除了要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)或方法外，還要遵循一定評(píng)定程序，一般評(píng)定程序如下：1、建立評(píng)定組織，制定房屋完損等級(jí)評(píng)定計(jì)劃。2、組織評(píng)定人員培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)工作。3、準(zhǔn)備查勘工具以及各種統(tǒng)計(jì)記錄表格。4、按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘鑒定。根據(jù)每棟房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)目的完損狀況進(jìn)行整理分析，填寫房屋完損等級(jí)評(píng)定表。5、按房屋完損等級(jí)評(píng)定方法分析每棟房屋的查勘資料，確定該棟房屋的完損等級(jí)。6、評(píng)定完每棟房屋的完損等級(jí)后，填寫房屋完損等級(jí)統(tǒng)計(jì)匯總表，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。以掌握房屋各類結(jié)構(gòu)的完損等級(jí)狀況，制定合理的養(yǎng)護(hù)、維修計(jì)劃。（四）、房屋完損等級(jí)評(píng)定應(yīng)注意事項(xiàng)1、要以整棟房屋進(jìn)行綜合評(píng)定2、對(duì)重要房屋的完損等級(jí)應(yīng)嚴(yán)格復(fù)合測(cè)試3、房屋完損等級(jí)評(píng)定要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行，不能以建筑年代來評(píng)定房屋完損等級(jí)，也不能以房屋原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低代替評(píng)定房屋完損等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。4、評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損等級(jí)程度是決定房屋完損等級(jí)的主要條件；要以三項(xiàng)中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)定。5、要嚴(yán)格的掌握完好房和危房的標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)定完好房時(shí)，房屋結(jié)構(gòu)部分的各項(xiàng)指標(biāo)都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，才能評(píng)定完好房。評(píng)定危險(xiǎn)房時(shí)，應(yīng)參照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》6、評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各部分的分項(xiàng)完損程度不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)定方法另按《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行。三、房屋的完好率計(jì)算與危房率計(jì)算

（一）、房屋完好率房屋完好率一律以建筑面積（m2）為單位來進(jìn)行計(jì)算，評(píng)定時(shí)以棟為評(píng)定單位，完好房的建筑面積與基本完好房的建筑面積之和，占總的建筑面積的百分比，即為房屋完好率。房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總的房屋建筑面積

房屋經(jīng)過大修、中修后要重新評(píng)定調(diào)整房屋的完好率零星小修后非房屋不能調(diào)整房屋的完好率，大修中