上海租賃管理辦法客廳上海市房屋租賃管理辦法實(shí)施細(xì)則總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)本市房屋租賃管理，規(guī)范房屋租賃行為，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《上海市房屋租賃條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本實(shí)施細(xì)則。適用范圍本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其相關(guān)管理活動(dòng)。本細(xì)則所稱(chēng)房屋租賃，是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行為。基本原則房屋租賃管理應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，履行法定義務(wù)，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。租賃當(dāng)事人出租人1.出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)益，并有權(quán)出租房屋的自然人、法人或者其他組織。2.共有房屋出租的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，但共有人之間另有約定的除外。3.房屋所有權(quán)人委托他人出租房屋的，應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書(shū)，并明確委托權(quán)限。承租人1.承租人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者其他組織。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)1.出租人有權(quán)按照租賃合同約定收取租金，有權(quán)對(duì)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修，但應(yīng)當(dāng)提前通知承租人。出租人應(yīng)當(dāng)保證房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備符合安全使用要求，因房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備不符合安全使用要求造成承租人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.承租人有權(quán)按照租賃合同約定使用房屋，有權(quán)要求出租人按照約定履行維修義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限和方式支付租金，不得擅自拖欠或者拒付租金。承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，因使用不當(dāng)造成房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。租賃合同合同的訂立1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備等基本情況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；其他約定。2.租賃合同自雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）之日起生效。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定合同生效的條件。合同的變更與解除1.房屋租賃期間，租賃當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或者解除租賃合同。2.有下列情形之一的，一方當(dāng)事人可以解除租賃合同：因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；出租人依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的；承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；承租人擅自改變房屋用途的；承租人無(wú)正當(dāng)理由拖欠租金累計(jì)超過(guò)6個(gè)月的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3.租賃合同解除后，尚未履行的部分終止履行；已經(jīng)履行的部分，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同的登記備案1.房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃合同登記備案。2.辦理租賃合同登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋租賃當(dāng)事人身份證明；房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)規(guī)定的其他材料。3.區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃合同登記備案申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合登記備案條件的，予以登記備案，并向租賃當(dāng)事人發(fā)放房屋租賃合同登記備案證明；對(duì)不符合登記備案條件的，不予登記備案，并書(shū)面告知當(dāng)事人理由。房屋租賃管理居住房屋租賃管理1.出租居住房屋，應(yīng)當(dāng)以一間按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)為居住空間的臥室或者起居室（廳）為小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。2.出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。前款所稱(chēng)居住面積，是指原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間的使用面積。3.出租居住房屋，應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持其完好有效。非居住房屋租賃管理1.非居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、環(huán)保、衛(wèi)生、安全等有關(guān)規(guī)定。2.工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等非居住房屋出租的，應(yīng)當(dāng)提交房屋所在地的規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃意見(jiàn)。3.商業(yè)、辦公、酒店式公寓等非居住房屋出租的，應(yīng)當(dāng)提交房屋所在地的環(huán)保部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件。房屋租賃中介機(jī)構(gòu)管理1.房屋租賃中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的顯著位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明等相關(guān)證件。2.房屋租賃中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況，并保存房屋租賃合同、房屋交接清單等資料。房屋租賃合同、房屋交接清單等資料的保存期限不得少于3年。3.房屋租賃中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得有下列行為：提供虛假信息，隱瞞真實(shí)情況；惡意串通，損害當(dāng)事人利益；強(qiáng)迫、誘騙當(dāng)事人簽訂租賃合同；收取傭金以外的其他費(fèi)用；法律、法規(guī)禁止的其他行為。房屋使用與維修房屋使用1.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，因使用不當(dāng)造成房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.承租人不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)。因特殊情況需要進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意，并按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。房屋維修1.出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定履行房屋維修義務(wù)，確保房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備符合安全使用要求。2.房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。出租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的合理期限內(nèi)進(jìn)行維修。因承租人的原因造成房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修。3.房屋維修影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租賃期限。因維修房屋需要承租人配合的，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。房屋租賃登記備案管理登記備案的申請(qǐng)房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃合同登記備案。辦理租賃合同登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.房屋租賃合同；2.房屋租賃當(dāng)事人身份證明；3.房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明；4.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)規(guī)定的其他材料。登記備案的受理與辦理區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃合同登記備案申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合登記備案條件的，予以登記備案，并向租賃當(dāng)事人發(fā)放房屋租賃合同登記備案證明；對(duì)不符合登記備案條件的，不予登記備案，并書(shū)面告知當(dāng)事人理由。登記備案的變更與注銷(xiāo)1.房屋租賃合同變更或者終止的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同變更或者終止后30日內(nèi)，到原登記備案部門(mén)辦理房屋租賃合同變更或者注銷(xiāo)登記備案手續(xù)。2.辦理房屋租賃合同變更登記備案手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同變更申請(qǐng)書(shū)；房屋租賃合同；房屋租賃當(dāng)事人身份證明；房屋租賃合同登記備案證明；其他證明材料。3.辦理房屋租賃合同注銷(xiāo)登記備案手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同注銷(xiāo)申請(qǐng)書(shū)；房屋租賃合同；房屋租賃當(dāng)事人身份證明；房屋租賃合同登記備案證明；其他證明材料。房屋租賃監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查部門(mén)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理工作。工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的登記注冊(cè)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法對(duì)房屋租賃活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。監(jiān)督檢查內(nèi)容1.房屋租賃當(dāng)事人是否簽訂書(shū)面租賃合同，并按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)；2.房屋租賃行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)和本細(xì)則的規(guī)定；3.房屋租賃中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員是否遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范；4.房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備是否符合安全使用要求。監(jiān)督檢查措施1.區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)有權(quán)依法對(duì)房屋租賃活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料，向當(dāng)事人了解情況。2.監(jiān)督檢查人員進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示執(zhí)法證件。被檢查的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得拒絕、阻礙檢查。法律責(zé)任違反本細(xì)則的行為及處罰1.違反本細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以1000元以下罰款：房屋租賃當(dāng)事人未簽訂書(shū)面租賃合同的；房屋租賃合同未按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的。2.違反本細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，可處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款：出租居住房屋不符合本細(xì)則規(guī)定的；非居住房屋租賃不符合本細(xì)則規(guī)定的；房屋租賃中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反本細(xì)則規(guī)定的。3.違反本細(xì)則規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。當(dāng)事人的救濟(jì)途徑當(dāng)事人對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)作出的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門(mén)可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。附則施行日期本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。本細(xì)則施行前已經(jīng)簽訂的房屋租賃合同，在本細(xì)則施行后繼續(xù)履行的，不適用本細(xì)則的規(guī)定，但租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本細(xì)則的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。解釋權(quán)本細(xì)則由上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)