非住宅評估管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范非住宅評估行為，保證評估結(jié)果的客觀、公正、合理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易及相關(guān)經(jīng)濟活動的順利進行，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內(nèi)進行的各類非住宅房地產(chǎn)評估活動，包括但不限于商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲、酒店、餐飲、娛樂等用途的非住宅物業(yè)。（三）基本原則1.合法性原則：評估活動應(yīng)當(dāng)符合國家法律法規(guī)的規(guī)定，遵循法定程序，確保評估行為的合法性和有效性。2.客觀性原則：評估機構(gòu)和評估人員應(yīng)當(dāng)以客觀事實為依據(jù)，如實反映非住宅房地產(chǎn)的真實狀況和市場價值，不得主觀臆斷或偏袒任何一方。3.公正性原則：評估過程和結(jié)果應(yīng)當(dāng)公正公平，不受任何單位和個人的非法干預(yù)，維護各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。4.專業(yè)性原則：評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和專業(yè)能力，評估人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的職業(yè)資格，嚴(yán)格按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進行評估操作。二、評估機構(gòu)與人員管理（一）評估機構(gòu)資質(zhì)要求1.從事非住宅評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。2.資質(zhì)證書分為一級、二級、三級和暫定級，不同等級的評估機構(gòu)承擔(dān)不同規(guī)模和復(fù)雜程度的評估項目。3.評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備健全的內(nèi)部管理制度，包括質(zhì)量控制制度、財務(wù)管理制度、檔案管理制度等。（二）評估人員資格要求1.從事非住宅評估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證書，并在一個評估機構(gòu)注冊執(zhí)業(yè)。2.評估人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信，勤勉盡責(zé)，保守評估過程中知悉的商業(yè)秘密和個人隱私。3.評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期組織評估人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，不斷提高評估人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。（三）機構(gòu)與人員監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對評估機構(gòu)和評估人員的監(jiān)督管理，建立健全信用檔案制度，對違法違規(guī)行為進行記錄和公示。2.評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年向房地產(chǎn)行政主管部門報送年度業(yè)務(wù)報告，包括評估項目數(shù)量、評估業(yè)務(wù)收入、評估質(zhì)量情況等。3.房地產(chǎn)行政主管部門可以對評估機構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責(zé)令整改；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷資質(zhì)證書或職業(yè)資格證書。三、評估程序（一）業(yè)務(wù)受理1.評估機構(gòu)在接受非住宅評估業(yè)務(wù)委托時，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面評估委托合同，明確評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日、評估收費等事項。2.委托人應(yīng)當(dāng)向評估機構(gòu)提供真實、完整、有效的評估所需資料，包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬證書、土地出讓合同、規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收備案表、財務(wù)報表、租賃合同等。（二）評估作業(yè)1.評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的特點和評估目的，制定評估作業(yè)方案，明確評估方法、評估步驟、人員分工、時間安排等。2.評估人員應(yīng)當(dāng)對評估對象進行實地查勘，核實評估對象的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，拍攝必要的照片和影像資料，并做好查勘記錄。3.評估人員應(yīng)當(dāng)收集與評估對象相關(guān)的市場信息，包括類似非住宅房地產(chǎn)的交易案例、租金水平、空置率、收益情況等，進行市場分析和比較。4.根據(jù)評估對象的具體情況，選擇合適的評估方法進行評估，常用的評估方法包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。（三）評估報告撰寫1.評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估作業(yè)結(jié)果，撰寫評估報告，評估報告應(yīng)當(dāng)包括封面、目錄、致委托人函、評估師聲明、評估假設(shè)和限制條件、評估結(jié)果報告、評估技術(shù)報告、附件等內(nèi)容。2.評估報告應(yīng)當(dāng)內(nèi)容完整、表述清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)明確、合理，并說明評估依據(jù)和評估過程。3.評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字蓋章，并加蓋評估機構(gòu)公章。（四）報告審核與交付1.評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審核制度，對評估報告進行三級審核，即項目負(fù)責(zé)人審核、部門負(fù)責(zé)人審核和機構(gòu)負(fù)責(zé)人審核。2.審核人員應(yīng)當(dāng)對評估報告的內(nèi)容、格式、評估方法的選用、評估依據(jù)的充分性、評估結(jié)論的合理性等進行全面審核，提出審核意見，確保評估報告質(zhì)量。3.評估報告經(jīng)審核通過后，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估委托合同的約定，及時將評估報告交付給委托人，并對委托人提出的疑問進行解答。四、評估方法（一）市場比較法1.市場比較法是將評估對象與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似非住宅房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2.運用市場比較法進行評估，應(yīng)當(dāng)選取三個以上可比實例，可比實例應(yīng)當(dāng)與評估對象在同一供需圈內(nèi)，用途相同，結(jié)構(gòu)相似，規(guī)模相當(dāng)，建筑年代相近，權(quán)利性質(zhì)相同，交易日期與評估基準(zhǔn)日接近，交易情況正常。3.對可比實例的成交價格進行修正和調(diào)整時，應(yīng)當(dāng)考慮交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等因素，修正系數(shù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場調(diào)查和分析確定。（二）收益法1.收益法是預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2.運用收益法進行評估，應(yīng)當(dāng)合理確定評估對象的未來收益期限、凈收益、報酬率或資本化率等參數(shù)。未來收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限等因素確定；凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的實際經(jīng)營情況和市場前景進行預(yù)測；報酬率或資本化率應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場調(diào)查和分析，結(jié)合評估對象的風(fēng)險狀況確定。3.收益法的具體計算公式包括有限年期公式和無限年期公式，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的實際情況選擇合適的公式進行計算。（三）成本法1.成本法是求取評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2.運用成本法進行評估，應(yīng)當(dāng)合理確定評估對象的重置價格或重建價格、折舊等參數(shù)。重置價格或重建價格應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的現(xiàn)行市場價格、建筑成本、安裝成本、專業(yè)費用、利息、利潤、稅費等因素確定；折舊應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的使用年限、維護保養(yǎng)情況、建筑結(jié)構(gòu)類型等因素確定。3.成本法的具體計算公式為：評估價值=重置價格或重建價格折舊。（四）假設(shè)開發(fā)法1.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計評估對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2.運用假設(shè)開發(fā)法進行評估，應(yīng)當(dāng)合理確定評估對象開發(fā)完成后的價值、開發(fā)成本、稅費、利潤等參數(shù)。開發(fā)完成后的價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場調(diào)查和分析，結(jié)合評估對象的規(guī)劃用途、開發(fā)進度等因素確定；開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)包括土地取得成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費等；稅費應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和地方的相關(guān)規(guī)定確定；利潤應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的投資風(fēng)險和市場平均利潤率等因素確定。3.假設(shè)開發(fā)法的具體計算公式為：評估價值=開發(fā)完成后的價值開發(fā)成本稅費利潤。五、評估結(jié)果的使用與管理（一）評估結(jié)果的使用1.評估結(jié)果僅供委托人在評估目的范圍內(nèi)使用，不得用于其他目的。2.委托人應(yīng)當(dāng)按照評估委托合同的約定使用評估結(jié)果，不得擅自更改評估結(jié)果或用于非法活動。3.評估報告使用者應(yīng)當(dāng)對評估報告內(nèi)容保密，不得向無關(guān)人員泄露評估報告的內(nèi)容和評估結(jié)果。（二）評估檔案管理1.評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全評估檔案管理制度，對評估項目的相關(guān)資料進行分類整理、歸檔保存。2.評估檔案應(yīng)當(dāng)包括評估委托合同、評估作業(yè)方案、實地查勘記錄、市場調(diào)查資料、評估報告、審核意見、委托人反饋意見等資料。3.評估檔案的保存期限不得少于十年，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（三）評估結(jié)果爭議處理1.委托人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告之日起十五日內(nèi)向評估機構(gòu)提出書面異議，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到異議之日起十日內(nèi)進行書面答復(fù)。2.委托人對評估機構(gòu)的答復(fù)仍有異議的，可以在收到答復(fù)之日起十五日內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門申請復(fù)核評估，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三十日內(nèi)組織專家進行復(fù)核評估，并將復(fù)核評估結(jié)果書面通知委托人。3.委托人對復(fù)核評估結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核評估結(jié)果之日起十五日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十日內(nèi)組織專家進行鑒定，并將鑒定結(jié)果書面通知委托人。六、法律責(zé)任（一）評估機構(gòu)違法責(zé)任1.評估機構(gòu)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：未取得資質(zhì)證書從事評估業(yè)務(wù)的；超越資質(zhì)等級許可的范圍從事評估業(yè)務(wù)的；以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得資質(zhì)證書的；允許其他機構(gòu)以本機構(gòu)名義從事評估業(yè)務(wù)的；涂改、倒賣、出租、出借資質(zhì)證書的；違反評估程序、評估規(guī)范或職業(yè)道德規(guī)范，造成評估結(jié)果嚴(yán)重失實的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。2.評估機構(gòu)因違法違規(guī)行為給委托人或其他利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）評估人員違法責(zé)任1.評估人員有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷職業(yè)資格證書：未取得職業(yè)資格證書從事評估業(yè)務(wù)的；同時在兩個以上評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)的；以個人名義承接評估業(yè)務(wù)的；涂改、出租、出借職業(yè)資格證書的；違反評估程序、評估規(guī)范或職業(yè)道德規(guī)范，造成評估結(jié)果嚴(yán)重失實的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。2.評估人員因違法違規(guī)行為給委托人或其他利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他相關(guān)責(zé)任1.委托人違反評估委托合同約定，給評估機構(gòu)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.任何單位和個人違反本辦法規(guī)定，干擾、阻礙評估機構(gòu)和評估人員依法執(zhí)業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正；構(gòu)成違反治安管理行為