灌南物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范灌南縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于灌南縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣價(jià)格主管部門會同縣物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，并向社會公布。2.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)約定自物業(yè)交付之日起至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)縣物業(yè)管理行政主管部門備案。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。（一）物業(yè)服務(wù)成本1.人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。（二）法定稅費(fèi)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤合理的利潤水平應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營狀況、市場行情等因素確定。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）包干制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。（二）酬金制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。2.物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所收的物業(yè)服務(wù)資金僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取（一）收費(fèi)起始時(shí)間1.已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。2.物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)自交付次月起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，由縣價(jià)格主管部門會同縣物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動等因素，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并向社會公布。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的調(diào)整方式進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)縣物業(yè)管理行政主管部門備案。（三）收費(fèi)方式1.業(yè)主可以采取現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)方式和時(shí)間收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并向業(yè)主出具合法有效的票據(jù)。六、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益管理（一）收益范圍利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營收益主要包括：1.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、房屋租賃等經(jīng)營活動的收入。2.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的場地、道路、綠地等公共資源進(jìn)行經(jīng)營活動的收入。（二）收益分配1.業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定提取一定比例的經(jīng)營收益，用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）收益管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益單獨(dú)列賬，統(tǒng)一核算，并定期向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布經(jīng)營收益的收支情況。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對經(jīng)營收益的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，并定期向業(yè)主大會報(bào)告。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.依法查處價(jià)格違法行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。（二）物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。（三）其他部門職責(zé)其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理的相關(guān)工作。（四）業(yè)主和業(yè)主大會權(quán)利1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行監(jiān)督，并提出意見和建議。2.業(yè)主大會有權(quán)決定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為。（五）投訴處理1.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向價(jià)格主管部門或者物業(yè)管理行政主管部門投訴。2.價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理投訴，并依法進(jìn)行處理。八、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)或者擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格主管部門責(zé)令改正，退還多收的費(fèi)用，并依法予以處罰。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況或者經(jīng)營收益收支情況的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報(bào)批評。（二）業(yè)主違法行為業(yè)主違反本辦法規(guī)定，不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可以按照合同約定收取違約金。（三）其他違法行為違反本辦法規(guī)定，其他單位和個(gè)人有價(jià)格違法行為或者其他違法行為的，由價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門依法予以處罰。九、附則（一