2025年房地產(chǎn)評估師考試復(fù)習(xí)試卷及答案一、單項選擇題（每題1分，共20題）1.房地產(chǎn)評估的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，應(yīng)以（）為前提。A.最高最佳使用B.合法使用C.市場價值D.謹(jǐn)慎原則答案：B分析：合法原則強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)評估要以合法使用為前提，確保評估結(jié)果符合法律法規(guī)要求。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米，建筑物的重置價格為2000元平方米，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的建筑物價值為（）萬元。A.240B.300C.360D.400答案：A分析：建筑物價值=建筑面積×重置價格×成新率=1500×2000×80%=2400000元=240萬元。3.市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例數(shù)量一般為（）個。A.12B.310C.1015D.15以上答案：B分析：為保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性和客觀性，市場法選取可比實例數(shù)量一般為310個。4.收益法中，凈收益是指（）。A.潛在毛收入扣除運營費用后的余額B.有效毛收入扣除運營費用后的余額C.潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額D.有效毛收入扣除空置和收租損失后的余額答案：B分析：凈收益是有效毛收入扣除運營費用后的余額，有效毛收入是潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額。5.成本法中，開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來計算，這個基數(shù)不包括（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售稅費答案：D分析：開發(fā)利潤計算基數(shù)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、投資利息等，不包括銷售稅費。6.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。A.不可移動B.獨一無二C.壽命長久D.價值量大答案：B分析：獨一無二特性使房地產(chǎn)之間不能完全替代，具有獨占性。7.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B分析：根據(jù)收益法公式，V=216(1+8%)+(216+5616)(1+8%)2=5200萬元。8.運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用（）求取。A.成本法B.市場法C.收益法D.以上方法均可答案：D分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可根據(jù)實際情況采用成本法、市場法、收益法等方法求取。9.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年凈收益為100萬元，報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.1125B.1135C.1145D.1155答案：B分析：根據(jù)收益年限有限年公式，V=AY[11(1+Y)^n]，n=508=42年，V=1008%[11(1+8%)^42]≈1135萬元。10.房地產(chǎn)評估中，長期趨勢法主要用于（）。A.預(yù)測房地產(chǎn)未來價格B.確定房地產(chǎn)的重置價格C.評估房地產(chǎn)的市場價值D.計算房地產(chǎn)的折舊答案：A分析：長期趨勢法主要是根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)和變動規(guī)律，預(yù)測其未來價格。11.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的是（）。A.土地形狀B.建筑規(guī)模C.交通條件D.土地開發(fā)程度答案：C分析：交通條件屬于區(qū)位因素，土地形狀、建筑規(guī)模、土地開發(fā)程度屬于實物因素。12.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9答案：B分析：設(shè)正常成交價格為X，X+X×3%=29，解得X=28.2萬元。13.房地產(chǎn)估價的基本程序中，受理估價委托之后的步驟是（）。A.擬定估價作業(yè)方案B.搜集估價所需資料C.實地查勘估價對象D.確定估價基本事項答案：D分析：估價基本程序為受理估價委托→確定估價基本事項→擬定估價作業(yè)方案→搜集估價所需資料→實地查勘估價對象等。14.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C分析：年折舊額=C(1R)N=200×800×(12%)40=3920元，折舊總額=3920×12=47040元，現(xiàn)值=200×80047040=112960元≈11.3萬元。15.房地產(chǎn)評估中，選取的可比實例應(yīng)符合的要求不包括（）。A.與估價對象類似B.成交日期與估價時點接近C.成交價格為正常價格或可修正為正常價格D.與估價對象位于同一街區(qū)答案：D分析：可比實例要求與估價對象類似、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格等，不一定要位于同一街區(qū)。16.收益法評估房地產(chǎn)價值時，對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用年限時，根據(jù)（）確定收益年限。A.土地使用年限B.建筑物耐用年限C.建筑物尚可使用年限D(zhuǎn).土地剩余使用年限答案：D分析：當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用年限時，根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限。17.某宗房地產(chǎn)，土地面積為1000平方米，其價格為1500元平方米，建筑面積為5000平方米，其重置價格為1200元平方米，該房地產(chǎn)價格為1250元平方米，則該建筑物的單價為（）元平方米。A.950B.1000C.1200D.1250答案：A分析：房地產(chǎn)總價=5000×1250=6250000元，土地總價=1000×1500=1500000元，建筑物總價=62500001500000=4750000元，建筑物單價=47500005000=950元平方米。18.某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期5年，月租金為180元平方米。二層現(xiàn)空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元平方米、120元平方米，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該商場2001年5月31日帶租約出售時的正常價格為（）萬元。A.1990.4B.2449.4C.2526.9D.2635.4答案：B分析：一層在租約期內(nèi)按租約租金計算，租約期外按正常租金計算，二層按正常租金計算，再分別折現(xiàn)求和得到價格約為2449.4萬元。19.成本法中的投資利息的計算基數(shù)不包括（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售費用答案：D分析：投資利息計算基數(shù)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用等，不包括銷售費用。20.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況修正，是為了將可比實例的成交價格修正為（）。A.正常價格B.市場價格C.理論價格D.評估價格答案：A分析：交易情況修正目的是將可比實例成交價格修正為正常價格。二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)的特性主要有（）。A.不可移動B.獨一無二C.壽命長久D.供給有限E.價值量大答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大等特性。2.市場法適用的對象有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.學(xué)校C.寫字樓D.紀(jì)念館E.普通住宅答案：ACE分析：市場法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，如標(biāo)準(zhǔn)廠房、寫字樓、普通住宅等，學(xué)校、紀(jì)念館等缺乏交易實例，不適用市場法。3.收益法中確定凈收益時，需要從有效毛收入中扣除的運營費用包括（）。A.管理費用B.維修費用C.保險費用D.稅金E.空置和收租損失答案：ABCD分析：運營費用包括管理費用、維修費用、保險費用、稅金等，空置和收租損失是計算有效毛收入時扣除的項目。4.成本法中的土地取得成本包括（）。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).征地拆遷補(bǔ)償費用C.土地開發(fā)費用D.土地使用稅E.土地閑置費答案：AB分析：土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費用等，土地開發(fā)費用屬于建設(shè)成本，土地使用稅、土地閑置費不屬于土地取得成本。5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用（）等方法求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法E.路線價法答案：ABC分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用市場法、成本法、收益法等方法求取，長期趨勢法主要用于預(yù)測價格，路線價法用于臨街土地估價。6.影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有（）。A.政治安定狀況B.社會治安狀況C.城市化D.房地產(chǎn)投機(jī)E.人口因素答案：ABCD分析：影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)等，人口因素屬于人口因素范疇。7.房地產(chǎn)估價報告通常由（）等組成。A.封面B.目錄C.致估價委托人函D.估價結(jié)果報告E.估價技術(shù)報告答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)估價報告通常由封面、目錄、致估價委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告等組成。8.下列房地產(chǎn)中，適用收益法評估價值的有（）。A.住宅B.寫字樓C.旅館D.加油站E.學(xué)校答案：ABCD分析：適用收益法的房地產(chǎn)需有收益或潛在收益，住宅、寫字樓、旅館、加油站等有收益，學(xué)校一般無收益，不適用收益法。9.房地產(chǎn)估價的基本原則包括（）。A.獨立原則B.客觀原則C.公正原則D.合法原則E.最高最佳使用原則答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)估價基本原則有獨立、客觀、公正、合法、最高最佳使用等原則。10.長期趨勢法的作用主要有（）。A.用于預(yù)測房地產(chǎn)未來價格B.用于收益法中預(yù)測未來凈收益C.用于市場法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易日期調(diào)整D.用于比較不同類型房地產(chǎn)價格的變動情況E.用于評估房地產(chǎn)的市場價值答案：ABCD分析：長期趨勢法可用于預(yù)測房地產(chǎn)未來價格、收益法中預(yù)測未來凈收益、市場法中交易日期調(diào)整、比較不同類型房地產(chǎn)價格變動情況等，評估市場價值不是其主要作用。三、判斷題（每題1分，共10題）1.房地產(chǎn)評估的合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。（）答案：正確分析：合法原則就是強(qiáng)調(diào)以估價對象合法權(quán)益為前提進(jìn)行評估。2.市場法中，對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況修正時，是將可比實例的成交價格修正為估價對象的實際成交價格。（）答案：錯誤分析：是將可比實例成交價格修正為正常價格，而非估價對象實際成交價格。3.收益法中，凈收益是指有效毛收入扣除運營費用后的余額。（）答案：正確分析：這是凈收益的正確定義。4.成本法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)不包括銷售稅費。（）答案：正確分析：開發(fā)利潤計算基數(shù)不包括銷售稅費。5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值只能采用市場法求取。（）答案：錯誤分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用市場法、成本法、收益法等多種方法求取。6.房地產(chǎn)的不可移動特性決定了房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場。（）答案：正確分析：不可移動使房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響大，形成區(qū)域性市場。7.長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)未來價格，但不能用于評估房地產(chǎn)的市場價值。（）答案：正確分析：長期趨勢法主要用于預(yù)測價格，評估市場價值需結(jié)合其他方法。8.房地產(chǎn)估價報告中，估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告都應(yīng)提供給估價委托人。（）答案：錯誤分析：估價技術(shù)報告一般不提供給估價委托人。9.運用直線法計算建筑物折舊時，不考慮建筑物的殘值。（）答案：錯誤分析：直線法計算折舊考慮建筑物殘值。10.影響房地產(chǎn)價格的因素中，經(jīng)濟(jì)因素主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價、利率、匯率等。（）答案：正確分析：這些都是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素。四、簡答題（每題5分，共5題）1.簡述房地產(chǎn)估價的基本程序。答：房地產(chǎn)估價基本程序包括：（1）受理估價委托；（2）確定估價基本事項，包括估價目的、估價對象、估價時點等；（3）擬定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）選用估價方法進(jìn)行測算；（7）確定估價結(jié)果；（8）撰寫估價報告；（9）審核估價報告；（10）交付估價報告；（11）估價資料歸檔。2.市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取可比實例應(yīng)符合哪些要求？答：應(yīng)符合以下要求：（1）可比實例應(yīng)與估價對象類似，包括區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面；（2）成交日期與估價時點接近，一般不宜超過一年；（3）成交價格為正常價格或可修正為正常價格；（4）可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的相吻合。3.收益法中確定凈收益時應(yīng)注意哪些問題？答：（1）有形收益和無形收益均應(yīng)考慮；（2）實際收益和客觀收益應(yīng)區(qū)分，一般采用客觀收益；（3）要考慮未來收益的變化趨勢；（4）運營費用應(yīng)是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必需的費用，且與有效毛收入匹配。4.成本法評估房地產(chǎn)價值的基本公式是什么？答：房地產(chǎn)價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物折舊。5.假設(shè)開發(fā)法的適用條件和適用對象有哪些？答：適用條件：要有較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，且能合理預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本等。適用對象：待開發(fā)的土地，如生地、毛地、熟地；在建工程；可重新開發(fā)改造或改變用途的舊房等。五、計算題（每題10分，共5題）1.某宗房地產(chǎn)，土地面積為2000平方米，土地單價為1200元平方米，建筑面積為5000平方米，建筑物重置價格為1500元平方米，成新率為80%，求該房地產(chǎn)的價值。解：土地價值=土地面積×土地單價=2000×1200=2400000元建筑物價值=建筑面積×重置價格×成新率=5000×1500×80%=6000000元房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=2400000+6000000=8400000元=840萬元2.某寫字樓預(yù)計持有5年后出售，持有期內(nèi)每年凈收益為300萬元，出售價格為5000萬元，報酬率為10%，求該寫字樓目前的收益價格。解：根據(jù)收益法公式，V=300(1+10%)+300(1+10%)2+300(1+10%)3+300(1+10%)?+(300+5000)(1+10%)?=300×[11(1+10%)?]10%+5000(1+10%)?≈300×3.7908+5000×0.6209=1137.24+3104.5=4241.74萬元3.某建筑物建筑面積為300平方米，重置價格為1000元平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的折舊額和現(xiàn)值。解：年折舊額=C(1R)N=300×1000×(14%)50=5760元折舊總額=年折舊額×有效經(jīng)過年數(shù)=5760×10=