房產(chǎn)中介合同范本及法律注意事項(xiàng)房產(chǎn)中介合同是房產(chǎn)交易中連接買賣（租賃）雙方與中介機(jī)構(gòu)的核心文書，其條款設(shè)計(jì)是否嚴(yán)謹(jǐn)、權(quán)利義務(wù)約定是否清晰，直接關(guān)系到交易安全與各方權(quán)益。實(shí)踐中，因中介合同約定不明引發(fā)的傭金爭(zhēng)議、房屋信息失真、跳單糾紛等屢見不鮮。本文結(jié)合《民法典》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等法律法規(guī)，梳理規(guī)范的合同范本核心條款，并從法律視角解析簽約時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，為交易主體提供實(shí)操指引。一、房產(chǎn)中介合同核心條款及范本示例（一）當(dāng)事人基本信息條款合同需明確中介機(jī)構(gòu)（乙方）的全稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、備案資質(zhì)編號(hào)（若有），以及委托人（甲方，買方/賣方/承租方/出租方）的姓名、身份證號(hào)（實(shí)際合同中保留填寫欄，本文示例隱去具體數(shù)字）、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式。法律意義：明確合同主體身份，避免“黑中介”（無資質(zhì)機(jī)構(gòu)）介入，同時(shí)為后續(xù)維權(quán)提供明確對(duì)象。（二）服務(wù)內(nèi)容與范圍條款需細(xì)化中介服務(wù)的具體事項(xiàng)，示例如下：賣方委托：提供房源掛牌推廣、帶看接待、協(xié)助議價(jià)、擬定買賣合同、辦理網(wǎng)簽/過戶/貸款手續(xù)等；買方委托：提供房源推薦、帶看匹配、協(xié)助審核房屋權(quán)屬、議價(jià)斡旋、代辦貸款/過戶等；租賃委托：房源匹配、租金談判、租賃合同擬定、物業(yè)交割協(xié)助等。范本示例：“乙方為甲方提供[具體服務(wù)：如‘武漢市XX區(qū)XX小區(qū)房屋（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：XXX）的出售中介服務(wù)’]，包括但不限于：1.對(duì)房屋權(quán)屬、抵押、查封狀態(tài)進(jìn)行初步核查；2.組織買方看房并協(xié)助雙方協(xié)商交易條件；3.協(xié)助擬定《存量房買賣合同》并指導(dǎo)簽署；4.協(xié)助辦理網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過戶及貸款審批手續(xù)。”注意：服務(wù)范圍需明確排除“承諾交易成功”“包銷包賣”等違規(guī)表述（依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，中介不得對(duì)交易結(jié)果作出虛假承諾）。（三）傭金及費(fèi)用條款傭金是中介合同的核心爭(zhēng)議點(diǎn)，需明確：1.傭金支付方：賣方支付、買方支付或雙方分擔(dān)（需與服務(wù)對(duì)象對(duì)應(yīng)，如賣方委托則傭金由賣方承擔(dān)，買方委托則買方承擔(dān)，或約定“若交易成功，買方支付傭金X%，賣方支付傭金Y%”）；2.傭金金額/比例：避免模糊表述，如“按行業(yè)慣例”，應(yīng)明確“房屋成交總價(jià)的X%”或“固定金額X元”；3.支付條件：需與服務(wù)完成節(jié)點(diǎn)綁定，如“在《存量房買賣合同》簽署且定金支付后3日內(nèi)支付”或“在房屋產(chǎn)權(quán)過戶至買方名下、房款結(jié)清后支付”；4.費(fèi)用分擔(dān)：明確中介服務(wù)以外的費(fèi)用（如評(píng)估費(fèi)、過戶稅費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)）由哪方承擔(dān)，避免混淆。法律依據(jù)：《民法典》第九百六十三條規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；若因中介人提供虛假情況損害委托人利益，委托人可拒付并要求賠償。（四）房屋基本信息條款需完整記載房屋坐落、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、建筑面積、房屋性質(zhì)（商品房/經(jīng)濟(jì)適用房/公房等）、權(quán)屬狀態(tài)（是否抵押、查封）、租賃情況（是否有租戶、租期）。風(fēng)險(xiǎn)提示：若中介未如實(shí)披露房屋查封、抵押未注銷或“兇宅”等重大瑕疵，委托人可主張中介違約（依據(jù)《民法典》第五百七十七條，中介需承擔(dān)賠償責(zé)任）。（五）違約責(zé)任條款1.中介方違約：如未完成約定服務(wù)、故意隱瞞房屋瑕疵、泄露委托人隱私等，需約定違約金（如“乙方違反本合同約定，應(yīng)向甲方支付房屋成交總價(jià)X%的違約金，并賠償甲方實(shí)際損失”）；2.委托方違約：如無正當(dāng)理由拒絕簽訂交易合同、拖欠傭金等，約定“甲方無正當(dāng)理由解除合同或拒絕支付傭金的，應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于傭金總額的違約金”；3.解約條款：約定“因政策調(diào)整、房屋權(quán)屬糾紛等不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致交易無法繼續(xù)的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，已支付的傭金/定金應(yīng)退還”。（六）爭(zhēng)議解決條款明確糾紛解決方式，如“協(xié)商不成的，提交房屋所在地人民法院訴訟解決”或“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁（需注意仲裁條款需明確、唯一）”。二、法律注意事項(xiàng)：簽約前必做的7項(xiàng)核查（一）中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)核查要求中介出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營(yíng)范圍含“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明（部分地區(qū)要求）、經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書（至少1名從業(yè)人員持證）。依據(jù)：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，未備案的中介機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，從業(yè)人員需持證上崗。（二）格式條款的審查與修改中介提供的合同多為格式條款，需重點(diǎn)審查“免除中介責(zé)任、加重委托人義務(wù)”的條款（如“無論交易是否成功，傭金概不退還”“中介對(duì)房屋信息真實(shí)性不承擔(dān)責(zé)任”）。法律依據(jù)：《民法典》第四百九十七條規(guī)定，格式條款排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。實(shí)操建議：對(duì)不合理?xiàng)l款要求中介刪除或修改，必要時(shí)補(bǔ)充手寫條款（需雙方簽字確認(rèn)）。（三）房屋權(quán)屬與瑕疵的雙重確認(rèn)1.權(quán)屬確認(rèn)：要求中介協(xié)助查詢房屋《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》（可通過當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口查詢），核實(shí)產(chǎn)權(quán)人、抵押、查封狀態(tài)；2.瑕疵披露：書面要求中介承諾“房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛、無隱瞞的抵押/查封、無重大質(zhì)量問題、非‘兇宅’”，并約定“若中介故意隱瞞，需賠償全部損失”。（四）禁止“跳單”與“吃差價(jià)”的約定1.跳單防范：合同中明確“跳單”定義（如“甲方通過乙方提供的房源信息、帶看服務(wù)后，繞開乙方與交易相對(duì)方直接交易的，視為跳單”），并約定跳單違約金（通常為傭金總額）。法律依據(jù)：《民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人利用中介提供的機(jī)會(huì)或信息繞開中介訂立合同的，應(yīng)支付報(bào)酬；2.吃差價(jià)禁止：約定“中介不得在買方報(bào)價(jià)與賣方底價(jià)之間賺取差價(jià)，交易價(jià)格以買賣雙方書面確認(rèn)為準(zhǔn)”，并要求中介提供賣方的委托報(bào)價(jià)單、買方的意向報(bào)價(jià)單作為合同附件。（五）解約權(quán)與退費(fèi)條款的明確約定“若因房屋權(quán)屬糾紛、政策變化（如限購(gòu)限貸）導(dǎo)致交易無法繼續(xù)，中介應(yīng)退還已收傭金（扣除必要成本，如廣告費(fèi)、帶看費(fèi)等需明確金額）”。避免中介以“服務(wù)已提供”為由拒絕退費(fèi)。（六）證據(jù)留存意識(shí)簽約前，要求中介提供房源信息表（含房屋權(quán)屬、瑕疵說明）、服務(wù)流程說明（明確各環(huán)節(jié)時(shí)間節(jié)點(diǎn)）；簽約后，保留合同原件、付款憑證（注明“傭金”或“服務(wù)費(fèi)”）、溝通記錄（微信、短信等），作為維權(quán)證據(jù)。（七）特殊情形的特別約定若房屋存在租戶，需約定“租賃關(guān)系處理方式”（如租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明、租賃合同解除/延續(xù)的條件）；若涉及“滿五唯一”“學(xué)區(qū)房”等特殊賣點(diǎn)，需書面約定“若承諾不符，中介承擔(dān)退款及賠償責(zé)任”。三、常見糾紛及應(yīng)對(duì)策略（一）傭金糾紛：“服務(wù)沒完成，該不該付傭金？”情形：中介促成買賣雙方簽訂合同，但因買方貸款失敗、賣方悔約等原因交易終止，中介要求支付傭金。應(yīng)對(duì)：審查合同中“傭金支付條件”，若約定“交易過戶完成后支付”，則交易未完成時(shí)中介無權(quán)主張；若約定“合同簽署即支付”，需結(jié)合《民法典》第九百六十四條（中介未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，但可主張必要費(fèi)用），主張僅支付合理成本（如帶看費(fèi)、廣告費(fèi)等需中介舉證）。（二）房屋信息不實(shí)：“中介隱瞞抵押，導(dǎo)致交易失?。　鼻樾危褐薪槲磁斗课荽嬖诘盅?，買方簽約后發(fā)現(xiàn)無法過戶。應(yīng)對(duì)：依據(jù)《民法典》第九百六十二條（中介應(yīng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，故意隱瞞或提供虛假情況致委托人損失的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并賠償損失），要求中介退還已付費(fèi)用，并賠償房?jī)r(jià)上漲/下跌的差價(jià)損失、誤工費(fèi)等。（三）跳單糾紛：“我自己找到賣家，中介告我違約？”情形：買方通過中介帶看后，私下聯(lián)系賣方成交，中介主張?zhí)鴨芜`約金。應(yīng)對(duì)：舉證“房源信息并非中介獨(dú)家提供”（如賣方自行掛牌、其他中介也提供該房源），或證明“未利用中介的服務(wù)機(jī)會(huì)”（如帶看后未留存聯(lián)系方式，通過公開渠道聯(lián)系賣方）。依據(jù)《民法典》第九百六十五條，若買方未利用中介的信息/機(jī)會(huì)，不構(gòu)成跳單。四、簽約實(shí)操建議：從“被動(dòng)簽約”到“主動(dòng)把控”1.貨比三家選中介：對(duì)比3-5家中介的服務(wù)方案、傭金比例、口碑（可通過住建部門官網(wǎng)查詢投訴記錄）；2.書面明確服務(wù)細(xì)節(jié)：將“帶看次數(shù)上限”“過戶時(shí)限”“貸款審批協(xié)助責(zé)任”等寫入合同，避免口頭承諾；3.引入第三方監(jiān)管：房款通過資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)，傭金可約定“過戶完成后支付”，降低資金風(fēng)險(xiǎn)；4.咨詢專業(yè)人士：簽約前請(qǐng)律師或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人朋友審查合同，重點(diǎn)關(guān)注違約責(zé)任、解