PAGE1第3章房地產(chǎn)估價原則和程序練習(xí)題一、名詞解釋1．最高最佳原則2．替代原則3．估價時點原則答題要點：最高最佳原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用?？梢?，最高最佳使用必須符合4個標準：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟上可行，(4)價值最大化。最高最佳使用具體包括3個方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

3．估價時點原則：估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。確立估價時點原則的意義在于：估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間點，例如，運用比較法評估房地產(chǎn)的價格時，如果選用的可比實例的成交日期與估價時點不同(通常都是這種情況)，就需要把可比實例的成交價格調(diào)整到估價時點上，如此，可比實例的成交價格才能作為估價對象的價格。在房地產(chǎn)估價上堅持估價時點原則，還具有更為重要的意義：1)估價時點明確了估價的責任界限。2)估價時點是確定建筑物折舊、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標準。二、問答題1、不動產(chǎn)價格不是只受市場供求因素影響嗎？答題要點：不動產(chǎn)價格不是只受市場供求因素影響，還受到自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素等。（略）土地的承載力大是不是意味著地價就高？答題要點：地基（工程地質(zhì)）狀況是指地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。不同的土地，有不同的承載力。對建設(shè)用地，特別是城市建設(shè)用地來說，地基（工程地質(zhì)）狀況對地價的影響較大，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下。對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高；反之，地價則低。三、單項選擇題1、考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價格因素，當消費者的收入水平提高時（

）

A．價格和需求量同步增長

B.

價格減少和需求量增長

C.

價格增長和需求量減少

D.

價格和需求量同步減少

標準答案：A

2、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（

）

A、拍賣價格＞招標價格＞協(xié)議價格；

B、拍賣價格＞協(xié)議價格＞招標價格；

C、招標價格＞拍賣價格＞協(xié)議價格；

D、招標價格＞協(xié)議價格＞拍賣價格。

答案：A

3、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是（

）

A、估價時點不同；

B、交易日期不同；

C、估價目的不同；

D、估價對象的狀況不同。

答案：D4、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購買（

）

A、甲；

B、乙；

C、丙；

D、無法確定。

答案：A5、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會（

）

A、上升；

B、下降；

C、維持不變；

D、升降難定。

答案：B

6、某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價30萬元。如果實際單價為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實際交易中的付款方式為（

）

A、在成交日期時一次付清，給予5%的優(yōu)惠；

B、從成交日期起分期付清，首付10萬元，余款每隔半年支付10萬元，一年付清；

C、一年后付清；

D、以抵押方式支付，首付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。

答案：B7、估價時點為現(xiàn)在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在(A)中。

A、房地產(chǎn)損害賠償案件B、房地產(chǎn)糾紛案件C、房地產(chǎn)預(yù)售D、房地產(chǎn)預(yù)測

8、在進行房地產(chǎn)估價時，一般以實地查勘之日作為估價時點，但在某些情況下要對過去或未來某個時點的價值進行評估。估價時點究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。所以，估價時點也不是委托人或估價人員可以確定的，而是要根據(jù)估價選取的方法來確定。(B)

A、對B、錯9、估價機構(gòu)接受估價委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當轉(zhuǎn)讓部分受托的估價業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負責該估價項目。(B)

A、對B、錯

10、最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的無條件的最高最佳使用為前提進行。(B)

A、對B、錯

11、對于估價對象為已經(jīng)消失了的房地產(chǎn)，由于實地查勘的意義不大，所以不需要對估價對象原址進行調(diào)查了解。(B)

A、對B、錯

四、多項選擇題1、房地產(chǎn)價格具有下列(

)特征。

A.房地產(chǎn)價格既可用價格表示，也可用租金表示B.房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

C.房地產(chǎn)價格是長期考慮下形成的D.房地產(chǎn)價格是由估價師通過嚴謹?shù)目茖W(xué)計算形成的

答案：ABC2、房地產(chǎn)之所以有價格，其前提條件是（）

A、房地產(chǎn)的有用性B、房地產(chǎn)的稀缺性C、房地產(chǎn)的有效供給D、房地產(chǎn)的有效需求。

答案：ABD

3、房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括(

)

A.城市經(jīng)濟發(fā)展條件

B.房地產(chǎn)開發(fā)情況

C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會發(fā)展水平

E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策答案：ADE4、房地產(chǎn)價格與一般物價相同之處在于(

)

A.

用貨幣表示

B.

受供求關(guān)系影響C.

按質(zhì)論價

D．生產(chǎn)成本相同

答案：ABC5、估價人員在拆遷估價中可按下列(ABCD)來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。

A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準

B、地方對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估

D、在對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當申請有關(guān)部門或機構(gòu)確認或測算6、從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使用管制主要包括(ACD)。

A、城市規(guī)劃B、險情危害的相鄰關(guān)系C、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地D、耕地轉(zhuǎn)為非耕地

7、城市規(guī)劃限制條件可通過下列(ABCD)文件了解到。

A、規(guī)劃要點、規(guī)劃設(shè)計條件通知書B、審定設(shè)計方案通知書

C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

8、在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作