2024房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題題庫5篇房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題題庫（一）單項(xiàng)選擇題1.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的表述中，不正確的是（）。A.政府干預(yù)某種房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可以規(guī)定其成本構(gòu)成和利潤率B.市區(qū)一條高架輕軌線路在某多層住宅樓前通過，將導(dǎo)致該住宅樓的價(jià)格上升C.城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的價(jià)格可能有上漲的趨勢(shì)D.某區(qū)域居民的收入水平增加，會(huì)促使該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格上漲答案：B。高架輕軌線路在住宅樓前通過會(huì)帶來噪音等負(fù)面影響，通常會(huì)使該住宅樓價(jià)格下降，而不是上升。2.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案：A。先算出總價(jià)為80×3000=240000元，再計(jì)算每平方米建筑面積價(jià)格為240000÷100=2400元。3.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350答案：B。（30050）×1400÷1000=350100=250元/m2。4.某類房地產(chǎn)20072011年的價(jià)格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2012年的價(jià)格為（）元/m2。|年份|2007|2008|2009|2010|2011|||||||||價(jià)格（元/m2）|8200|8400|8700|9000|9400|A.9600B.9640C.9660D.9800答案：B。各年增長量分別為200、300、300、400，加權(quán)平均增長量=200×0.1+300×0.2+300×0.2+400×0.5=320，2012年價(jià)格=9400+320=9640元/m2。5.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答案：B。先求前4年凈收益的平均值（15.1+16.3+15.5+17.2）÷4=16.025萬元，再根據(jù)收益法公式V=A/Y[11/(1+Y)^n]，V=16.025÷9%[11/(1+9%)^35]≈168.75萬元。多項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值答案：AD。獨(dú)一無二和價(jià)值量大決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)。2.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，會(huì)引起房價(jià)上漲的因素有（）。A.周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B.家庭規(guī)模小型化C.下調(diào)貸款利率D.GDP增速放緩E.城鎮(zhèn)化速度減慢答案：ABC。“地王”出現(xiàn)會(huì)提升周邊房價(jià)預(yù)期，家庭規(guī)模小型化增加住房需求，下調(diào)貸款利率降低購房成本，都會(huì)使房價(jià)上漲。3.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的B.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近C.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格E.可比實(shí)例的建筑規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的完全相同答案：ABCD?？杀葘?shí)例建筑規(guī)模與估價(jià)對(duì)象相近即可，并非完全相同。4.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)C.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D.應(yīng)轉(zhuǎn)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算答案：ABDE。運(yùn)營費(fèi)用不包含房地產(chǎn)折舊額，但包含設(shè)備的折舊費(fèi)。5.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法答案：ABDE。假設(shè)開發(fā)法適用對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，不得改變現(xiàn)狀的舊房不適用。判斷題1.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（）答案：正確。房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而不是其實(shí)物的價(jià)格。2.對(duì)于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)商品的需求。但對(duì)于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)商品的需求。（）答案：正確。這是正常商品和低檔商品需求與收入關(guān)系的基本規(guī)律。3.某套公寓目前尚未出租而空置著，無經(jīng)濟(jì)收益，所以屬于非收益性房地產(chǎn)。（）答案：錯(cuò)誤。該公寓具有潛在的收益能力，應(yīng)屬于收益性房地產(chǎn)。4.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。（）答案：正確。市場(chǎng)法就是基于替代原理來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的。5.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均按照它們?cè)谶^去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。（）答案：錯(cuò)誤。應(yīng)按照價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)際或正常水平來估算。簡答題1.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。答：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)包括：（1）是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格；（2）是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（3）是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（4）會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)；（5）既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。2.簡述市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件。答：適用對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商鋪等。條件是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易，且可比實(shí)例的成交價(jià)格可以修正為正常價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題題庫（二）單項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)D.價(jià)值量大答案：C。房地產(chǎn)不可移動(dòng)使得其供給受到空間的限制，本質(zhì)上導(dǎo)致供給有限。2.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e=145+23=168m2，總價(jià)=145×7500=1087500元，按建筑面積計(jì)算的價(jià)格=1087500÷168≈6473元/m2。3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D。設(shè)正常成交價(jià)格為x，x6.8%x=2385，解得x=2385÷(16.8%)≈2559元/m2，調(diào)整后買方應(yīng)付價(jià)格=2559×(1+3.9%)≈2659元/m2。4.某宗房地產(chǎn)的歷史價(jià)格為1000元/m2，現(xiàn)時(shí)價(jià)格為3000元/m2，若按平均發(fā)展速度為進(jìn)行預(yù)測(cè)，則該宗房地產(chǎn)兩年后的價(jià)格為（）元/m2。A.4500B.4800C.5000D.5400答案：D。平均發(fā)展速度=3000÷1000=3，兩年后的價(jià)格=3000×3=5400元/m2。5.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.368B.552C.561D.920答案：B。報(bào)酬率=6%+2%=8%，凈收益=80×(140%)=48萬元，收益價(jià)格=48÷8%[11/(1+8%)^(508)]≈552萬元。多項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受個(gè)別因素的影響E.房地產(chǎn)價(jià)值量大答案：ABCD。獨(dú)一無二特性使得房地產(chǎn)供給難以大量相同，市場(chǎng)難以完全競(jìng)爭，交易難以樣品交易，價(jià)格受個(gè)別因素影響大。2.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例答案：BD。收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款會(huì)減少供給，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收會(huì)增加需求，都會(huì)使房價(jià)上升。3.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同答案：BCDE?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)相近即可，并非必須相同。4.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的說法，正確的有（）。A.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用剩余年限中較短者為收益期限B.以建筑物經(jīng)濟(jì)壽命、土地使用年限和合同約定的剩余租賃期限三者中最短者為收益期限C.如果建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用剩余年限結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按土地使用剩余年限為收益期限D(zhuǎn).如果建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用剩余年限結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限E.如果建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用剩余年限結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿可以續(xù)期，則按建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限答案：BCE。收益期限的確定要綜合考慮多種因素，具體如選項(xiàng)所述。5.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間可能是（）。A.開發(fā)完成之時(shí)B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)之時(shí)C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去之時(shí)E.土地使用期限屆滿之時(shí)答案：ACD。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間可能是開發(fā)完成時(shí)、建設(shè)期間某個(gè)時(shí)間或全部租售出去時(shí)。判斷題1.房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算就可以評(píng)估出一個(gè)更加科學(xué)、合理的價(jià)值。（）答案：正確。估價(jià)原則保證了估價(jià)的一致性和科學(xué)性。2.一般來說，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。（）答案：正確。獨(dú)立使用性強(qiáng)，更容易被接受，變現(xiàn)能力提高。3.市場(chǎng)法中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。（）答案：錯(cuò)誤。是調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，而不是成交日期。4.成本法中的投資利息的計(jì)算基數(shù)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。（）答案：正確。投資利息計(jì)算基數(shù)包含這些內(nèi)容。5.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。（）答案：錯(cuò)誤。應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。簡答題1.簡述房地產(chǎn)價(jià)格的特征。答：房地產(chǎn)價(jià)格特征包括：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；（3）同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；（4）易受交易者個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。2.簡述成本法的適用對(duì)象和條件。答：適用對(duì)象主要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)。條件是重新購建價(jià)格和折舊的測(cè)算必須準(zhǔn)確。房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題題庫（三）單項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房答案：A。商業(yè)用房樓層差異對(duì)其經(jīng)營和價(jià)值影響很大，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感。2.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/m2，買賣雙方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)共計(jì)為成交價(jià)格的10%，交易稅費(fèi)均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格（）。A.高于3000元/m2B.低于3000元/m2C.為2700元/m2D.為3300元/m2答案：A。設(shè)正常市場(chǎng)價(jià)格為x，x+10%x=3000，解得x=3000÷(1+10%)≈2727元/m2，說明實(shí)際成交價(jià)格3000元/m2是包含了買方繳納的稅費(fèi)，正常市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)高于3000元/m2。3.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5答案：C。成交時(shí)價(jià)格換算成人民幣為100×6.5=650萬元，調(diào)整后價(jià)格=650×(1+5%)=682.5萬元，再換算成美元為682.5÷6.3=108.33萬美元，最后換算回人民幣為108.33×6.3=661.5萬元。4.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.94.12B.92.00C.95.29D.93.33答案：A。根據(jù)收益法公式V=A/Y，V=8÷8.5%≈94.12萬元。5.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85答案：D。收益期限=5022.5=45.5年，總價(jià)值=350÷7%[11/(1+7%)^45.5]≈4769.85萬元。多項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.交通條件答案：BCE。建筑平面布置屬于建筑物實(shí)物因素，土地開發(fā)程度屬于土地實(shí)物因素。2.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。A.房地產(chǎn)買方之間的競(jìng)爭B.房地產(chǎn)賣方之間的競(jìng)爭C.房地產(chǎn)供大于求D.下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率E.大量發(fā)放個(gè)人住房貸款答案：BC。賣方競(jìng)爭和供大于求會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。3.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，建立比較基礎(chǔ)的工作內(nèi)容包括（）。A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況E.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位答案：ABCE。建立比較基礎(chǔ)包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式和計(jì)價(jià)單位。4.收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)的（）都能夠較準(zhǔn)確的量化。A.收益B.經(jīng)營方式C.收益年限D(zhuǎn).市場(chǎng)狀況E.報(bào)酬率答案：ACE。收益、收益年限和報(bào)酬率準(zhǔn)確量化是收益法估價(jià)的關(guān)鍵。5.假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮（）等。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.規(guī)劃條件E.開發(fā)商意愿答案：ABCD。最佳用途選擇要綜合考慮法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行和規(guī)劃條件等因素。判斷題1.房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見的活動(dòng)。（）答案：正確。這是房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確定義。2.一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率。（）答案：錯(cuò)誤。不一定，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率受多種因素影響。3.市場(chǎng)法中，采用間接比較法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.951。（）答案：正確。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/102×97/100≈0.951。4.成本法中的開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。（）答案：正確。開發(fā)利潤是平均利潤概念。5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不會(huì)是未來開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間。（）答案：錯(cuò)誤。可能是建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間。簡答題1.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序。答：基本程序包括：（1）受理估價(jià)委托；（2）確定估價(jià)基本事項(xiàng)；（3）制定估價(jià)作業(yè)方案；（4）搜集估價(jià)所需資料；（5）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；（6）選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；（7）確定估價(jià)結(jié)果；（8）撰寫估價(jià)報(bào)告；（9）審核估價(jià)報(bào)告；（10）交付估價(jià)報(bào)告；（11）保存估價(jià)資料。2.簡述市場(chǎng)法中交易情況修正的含義和方法。答：含義：將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。方法：（1）總價(jià)修正和單價(jià)修正；（2）金額修正和百分比修正；（3）直接修正和間接修正。通過對(duì)特殊交易情況進(jìn)行分析和調(diào)整，得出正常價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題題庫（四）單項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)答案：C。獨(dú)立使用的房地產(chǎn)更容易被市場(chǎng)接受，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)。2.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為30m2，套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為15000元/m2，則該套住宅的建筑面積價(jià)格為（）元/m2。A.12000B.13000C.14000D.15000答案：A。建筑面積=120+30=150m2，總價(jià)=120×15000=1800000元，建筑面積價(jià)格=1800000÷150=12000元/m2。3.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A.2928.47B.2944.90C.2985.29D.3000.00答案：A。首付12萬元，半年后支付的8萬元現(xiàn)值=8÷(1+8%÷2)=7.69萬元，一年后支付的10萬元現(xiàn)值=10÷(1+8%)=9.26萬元，總價(jià)現(xiàn)值=12+7.69+9.26=28.95萬元，實(shí)際價(jià)格=28.95×10000÷100=2928.47元/m2。4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右。如果報(bào)酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.195B.210C.213D.217答案：B。先計(jì)算前3年凈收益現(xiàn)值，17÷(1+9%)+18÷(1+9%)2+19÷(1+9%)3≈44.62萬元，再計(jì)算第4年起的凈收益現(xiàn)值，20÷9%[11/(1+9%)^(403)]÷(1+9%)3≈165.38萬元，收益價(jià)格=44.62+165.38=210萬元。5.某在建工程土地使用權(quán)年限為40年，自取得土地使用權(quán)證之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成尚需3年。已知同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。A.3000B.3300C.3600D.4500答案：C。收益期限=403=37年，總價(jià)值=480÷8%[11/(1+8%)^37]≈3600萬元。多項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.物價(jià)水平B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化水平答案：ABCD。物價(jià)水平、居民收入、利率、匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，城市化水平屬于社會(huì)因素。2.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有（）。A.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收B.增加土地供應(yīng)C.城市化快速發(fā)展D.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率E.提高最低購房首付款比例答案：CD。城市化快速發(fā)展增加需求，降低開發(fā)貸款利率促進(jìn)開發(fā)和需求，會(huì)使房價(jià)上升。3.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整的方法有（）。A.價(jià)格指數(shù)法B.價(jià)格變動(dòng)率法C.時(shí)間序列分析法D.直接比較法E.環(huán)比指數(shù)法答案：AB。交易日期調(diào)整方法主要有價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法。4.收益法中確定報(bào)酬率的方法主要有（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資報(bào)酬率排序插入法E.收益乘數(shù)法答案：ABD。確定報(bào)酬率的方法有市場(chǎng)提取法、累加法、投資報(bào)酬率排序插入法。5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的確定方法有（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.長期趨勢(shì)法E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法答案：AB。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常用市場(chǎng)法和收益法確定。判斷題1.房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的活動(dòng)。（）答案：正確。準(zhǔn)確表述了房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)涵。2.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。（）答案：錯(cuò)誤。房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)。3.市場(chǎng)法中，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正時(shí)，以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，如果可比實(shí)例成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為100/94。（）答案：正確。交易情況修正系數(shù)以正常價(jià)格為100，所以是100/94。4.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤。（）答案：錯(cuò)誤。開發(fā)成本不包括土地取得成本、投資利息和開發(fā)利潤。5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間是開發(fā)完成之時(shí)。（）答案：錯(cuò)誤?？赡苁墙ㄔO(shè)期間某個(gè)時(shí)間、開發(fā)完成時(shí)或全部租售出去時(shí)。簡答題1.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的重要性。答：重要性體現(xiàn)在以下方面：（1）為房地產(chǎn)交易提供價(jià)值參考，保障交易公平合理；（2）為房地產(chǎn)抵押、征收、稅收等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供依據(jù)；（3）有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，促進(jìn)資源合理配置；（4）為企業(yè)投資決策、財(cái)務(wù)管理等提供支持；（5）在解決房地產(chǎn)糾紛等法律事務(wù)中發(fā)揮重要作用。2.簡述收益法的基本原理。答：收益法的基本原理是基于預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。將房地產(chǎn)未來各期的凈收益，以一定的報(bào)酬率折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，累加得到房地產(chǎn)的價(jià)值。其理論依據(jù)是資金的時(shí)間價(jià)值和投資回報(bào)原理。房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題題庫（五）單項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)不可移動(dòng)特性的是（）。A.土地的不可毀滅性B.土地的有限性C.土地的空間位置固定性D.土地的價(jià)值量大答案：C。土地空間位置固定決定了房地產(chǎn)不可移動(dòng)。2.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為90m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為4000元，則該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A.3200B.3600C.4000D.4500答案：A?？們r(jià)=80×4000=320000元，每平方米建筑面積價(jià)格=320000÷100=3200元。3.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積為100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，一年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。首付12萬元，半年后支付的8萬元現(xiàn)值=8÷(1+10%÷2)=7.62萬元，一年后支付的4萬元現(xiàn)值=4÷(1+10%)=3.64萬元，總價(jià)現(xiàn)值=12+7.62+3.64=23.26萬元，實(shí)際價(jià)格=23.26×10000÷100=2326.41元/m2。4.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.250B.300C.375D.400答案：C。根據(jù)收益法公式V=A/(Yg)，V=30÷(10%2%)=375萬元。5.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，已使用3年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成還需1.5年。該項(xiàng)目建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為400萬元。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。A.3750B.4500C.4750D.5000答案：D。收益期限=5031.5=45.5年，總價(jià)值=400÷8%[11/(1+8%)^45.5]≈5000萬元。多項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于社會(huì)因素的有（）。A.政治安定狀況B.社會(huì)治安狀況C.城市化