房地產(chǎn)租賃合同范本及法律風(fēng)險要點(diǎn)房地產(chǎn)租賃合同是出租人與承租人確立權(quán)利義務(wù)的核心載體，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性與風(fēng)險防控有效性直接關(guān)系到雙方權(quán)益。依據(jù)《民法典》合同編租賃規(guī)范，結(jié)合實(shí)務(wù)糾紛痛點(diǎn)，本文提供實(shí)用范本并拆解法律風(fēng)險要點(diǎn)，助力市場主體實(shí)現(xiàn)“事前防控、事中合規(guī)、事后有據(jù)”。一、房地產(chǎn)租賃合同（示范文本）合同編號：_________簽訂時間：_________簽訂地點(diǎn)：_________（一）合同當(dāng)事人信息出租人（甲方）：姓名/名稱：____________________證件類型及號碼：________________聯(lián)系地址：______________________聯(lián)系電話：______________________承租人（乙方）：姓名/名稱：____________________證件類型及號碼：________________聯(lián)系地址：______________________聯(lián)系電話：______________________（提示：自然人填身份證信息，法人/組織填營業(yè)執(zhí)照信息；地址需精確至可送達(dá)，避免文書無法投遞。）（二）租賃物基本情況1.地址：_________市_________區(qū)_________路_________號_________（附房產(chǎn)證明編號/復(fù)印件）。2.用途：□住宅□商業(yè)□辦公□倉儲□其他（如“餐飲經(jīng)營”，避免用途爭議）。3.面積：_________平方米（附測繪報告/房產(chǎn)證標(biāo)注，防止面積糾紛）。（三）租賃期限1.租期自______年____月____日至______年____月____日，共______個月。2.續(xù)租需提前______日書面通知，協(xié)商一致續(xù)簽；未通知或協(xié)商未果的，合同自動終止，乙方______日內(nèi)騰退。（提示：租期超6個月須書面約定；“不定期租賃”雙方可隨時解除，但需提前1個月通知。）（四）租金及支付方式1.標(biāo)準(zhǔn)：月租金______元（大寫：________________），包含/不包含（□物業(yè)費(fèi)□水電費(fèi)□其他：_________）。2.周期：□月付□季付□半年付□年付；首期租金______前支付，后續(xù)每期屆滿前______日支付。3.方式：□銀行轉(zhuǎn)賬（填賬戶信息）□現(xiàn)金（留收條）□其他：_________。（提示：租金大小寫一致，優(yōu)先銀行轉(zhuǎn)賬并備注“XX房屋XX期租金”，便于舉證。）（五）押金及其他費(fèi)用1.乙方簽合同時付押金______元（大寫：________________），租期屆滿或解除后，扣除費(fèi)用、違約金后無息退還。2.水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等由□甲方□乙方承擔(dān)（商業(yè)租賃常約定承租人承擔(dān)）。（六）房屋使用與維修1.甲方維修：主體結(jié)構(gòu)（墻體、屋頂?shù)龋┚S修由甲方負(fù)責(zé)，影響使用的租金減免或租期順延。2.乙方維修：因使用不當(dāng)損壞附屬設(shè)施（門窗、電器等），乙方負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)費(fèi)用；裝修需經(jīng)甲方書面同意，不得破壞主體結(jié)構(gòu)。（七）違約責(zé)任1.甲方違約：未交房或擅自解約，退還租金、押金，按______（1-3個月租金）支付違約金。2.乙方違約：逾期付租：每逾期一日按未付金額______%（不超LPR4倍）付違約金；超______日，甲方可解約、沒收押金并索賠。擅自轉(zhuǎn)租、改用途或破壞房屋：甲方可解約，乙方恢復(fù)原狀并賠償損失。（八）合同解除與終止1.法定解除：不可抗力（地震、征收）致合同無法履行，互不擔(dān)責(zé)，租金按實(shí)結(jié)算。2.約定解除：協(xié)商一致或符合違約情形時，守約方可解約。3.騰退義務(wù)：解約后乙方______日內(nèi)騰退，遺留物品視為放棄，甲方有權(quán)處置。（九）爭議解決協(xié)商不成的，提交□甲方所在地□乙方所在地□租賃物所在地法院訴訟（或約定仲裁機(jī)構(gòu)）。（十）其他條款1.未盡事宜簽補(bǔ)充協(xié)議，與本合同具同等效力。2.本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份，簽字（蓋章）生效。甲方（簽字/蓋章）：_________乙方（簽字/蓋章）：_________二、法律風(fēng)險要點(diǎn)解析（一）簽訂階段：源頭把控主體與條款風(fēng)險1.主體資格風(fēng)險自然人出租：需確認(rèn)是房屋所有權(quán)人（核對房產(chǎn)證與身份證）；“二房東”轉(zhuǎn)租需附原房東書面同意書，否則原房東可解約，次承租人權(quán)益受損。企業(yè)承租：審查營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍（如商業(yè)租賃用于餐飲，需含“餐飲服務(wù)”），要求加蓋公章并附授權(quán)委托書。2.意思表示與條款漏洞風(fēng)險口頭約定無效：租期、租金調(diào)整、維修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容務(wù)必書面明確。例如，口頭約定“租金年漲5%”但合同未體現(xiàn)，甲方訴訟易敗訴。條款模糊：租賃用途僅寫“商業(yè)”未明確行業(yè)，若乙方用于“網(wǎng)吧”（需消防審批），甲方或因合規(guī)問題被牽連；租金“含物業(yè)費(fèi)”未約定漲幅承擔(dān)方式，易引發(fā)糾紛。（二）履行階段：動態(tài)防控履約風(fēng)險1.租金支付與催收風(fēng)險承租人逾期：出租人需保留催款記錄（短信、書面函件），證明“已催告且合理期限內(nèi)未支付”（《民法典》第722條），否則解約權(quán)不成立。出租人擅自漲租：租金調(diào)整需書面約定，無“隨行就市”條款的單方漲租屬違約。2.維修責(zé)任與裝修風(fēng)險維修義務(wù)混同：房屋漏水因甲方未修致乙方損失，乙方可索賠（《民法典》第711條）；因乙方改裝管道漏水，乙方需擔(dān)責(zé)（保留通知維修、改裝證據(jù)）。裝修殘值糾紛：租期屆滿后，乙方要求補(bǔ)償裝修費(fèi)的，除非合同約定“無償歸甲方”或“補(bǔ)償條款”，否則法院通常不支持（《民法典》第715條）。3.轉(zhuǎn)租與用途變更風(fēng)險擅自轉(zhuǎn)租：乙方未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，甲方可解約（《民法典》第716條），次承租人無權(quán)對抗（需舉證“轉(zhuǎn)租事實(shí)”）。用途變更：乙方將“住宅”改“辦公”，違反規(guī)約或法律規(guī)定（住改商需有利害關(guān)系業(yè)主同意），甲方可解約。（三）解除階段：合規(guī)操作避免賠償風(fēng)險1.法定解除的適用邊界不可抗力解約：如房屋被征收，甲方需提供征收決定書，證明“合同目的無法實(shí)現(xiàn)”；租金下跌等商業(yè)風(fēng)險不屬不可抗力。承租人解除權(quán)：租賃物危及安全（如墻體開裂），乙方可隨時解約且不擔(dān)責(zé)，可索賠（需房屋安全鑒定報告）。2.約定解除的舉證責(zé)任甲方以“逾期付租超15日”解約：需證明①合同約定該條件；②有效送達(dá)催款通知；③逾期超15日。通知地址錯誤致乙方未收到，解約或被認(rèn)定違法。乙方以“甲方未維修”解約：需證明①維修義務(wù)屬甲方；②已催告（書面/短信記錄）；③甲方合理期限未修（結(jié)合維修難度判斷，如水管爆裂合理期3日，墻體滲水15日）。3.解除后的騰退與賠償騰退糾紛：乙方拒騰退，甲方可主張占有使用費(fèi)（按租金/市場價），申請法院強(qiáng)制執(zhí)行（需預(yù)留合理騰退時間，強(qiáng)行換鎖或引發(fā)財產(chǎn)損失賠償）。損失賠償范圍：違約解約賠償含直接損失（裝修、搬遷費(fèi)）和可得利益損失（如商業(yè)租賃預(yù)期利潤，需合理舉證，法院酌情支持）。三、風(fēng)險防范建議：從“事后維權(quán)”到“事前防控”1.簽訂前：盡調(diào)與條款細(xì)化出租人：核查房屋產(chǎn)權(quán)（無查封、抵押）、承租人信用（企業(yè)查工商/涉訴，自然人查征信）；合同明確“用途不得違法違規(guī)”“轉(zhuǎn)租需書面同意”。承租人：要求甲方提供房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件（標(biāo)注“僅用于XX租賃”）；裝修需求在合同約定“同意范圍”“期滿處置方式”。2.履行中：留痕與及時止損租金支付：銀行轉(zhuǎn)賬并備注，保留流水；逾期時EMS書面催款（留快遞單、函件副本）。維修與溝通：房屋問題書面通知對方（微信、短信留記錄，書面函件掛號信/EMS），費(fèi)用相關(guān)要求對方簽字確認(rèn)。3.解除時：合規(guī)操作與證據(jù)固化行使解除權(quán)前，核查條件是否成就、催告是否合法；解除通知書面送達(dá)（EMS、短信、微信，需對方