公允價值計量在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與啟示——以中航地產(chǎn)為例一、引言1.1研究背景與意義近年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，投資性房地產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的占比日益增加，逐漸成為企業(yè)重要的資產(chǎn)組成部分。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物等。隨著房地產(chǎn)市場的活躍，投資性房地產(chǎn)的價值波動對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響愈發(fā)顯著。在這樣的背景下，投資性房地產(chǎn)的計量模式成為企業(yè)和學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點。我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則為企業(yè)提供了成本模式和公允價值模式兩種計量選擇。成本模式以歷史成本為基礎(chǔ)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，其優(yōu)點是計量簡單、數(shù)據(jù)可靠，但無法及時反映房地產(chǎn)市場價值的變化。而公允價值計量模式則能更及時、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的當(dāng)前價值，為財務(wù)報表使用者提供更相關(guān)的信息。然而，公允價值計量在實際應(yīng)用中也面臨諸多挑戰(zhàn)，如公允價值的確定難度較大、受市場波動影響明顯等。從我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的應(yīng)用現(xiàn)狀來看，雖然公允價值計量模式在理論上具有優(yōu)勢，但在實際應(yīng)用中，選擇采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)占比較低。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在我國上市公司中，大部分企業(yè)仍然傾向于采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。這主要是由于我國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，公允價值的獲取存在一定困難，同時企業(yè)對公允價值計量的認(rèn)識和應(yīng)用能力也有待提高。研究我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量具有重要的理論與實踐意義。從理論方面而言，有助于完善我國會計準(zhǔn)則體系中關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)準(zhǔn)則。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)行準(zhǔn)則在實際應(yīng)用中暴露出一些問題，如公允價值確定方法不夠明確、信息披露要求不夠完善等。通過深入研究，可以為準(zhǔn)則的修訂和完善提供理論依據(jù)，使準(zhǔn)則更加科學(xué)、合理，提高會計信息質(zhì)量，增強(qiáng)會計信息的可比性和可靠性。從實踐意義來看，對于企業(yè)的財務(wù)決策有著重要的影響。準(zhǔn)確的公允價值計量能夠更真實地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值，幫助企業(yè)管理層做出更合理的投資、融資和經(jīng)營決策。比如在投資決策方面，管理層可以根據(jù)公允價值計量提供的信息，準(zhǔn)確評估投資性房地產(chǎn)的潛在收益和風(fēng)險，從而決定是否進(jìn)行新的投資或調(diào)整現(xiàn)有投資組合；在融資決策中，公允價值計量下更準(zhǔn)確的資產(chǎn)價值可以增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，為企業(yè)獲取更有利的融資條件。同時，也有助于提高企業(yè)財務(wù)信息的透明度，增強(qiáng)投資者和債權(quán)人對企業(yè)的信任，促進(jìn)資本市場的健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，研究投資性房地產(chǎn)公允價值計量有助于規(guī)范行業(yè)會計處理，促進(jìn)行業(yè)的公平競爭和可持續(xù)發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國內(nèi)研究國內(nèi)對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的研究始于2006年新會計準(zhǔn)則引入公允價值計量模式之后。眾多學(xué)者從不同角度展開研究，為深入理解公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用提供了豐富的理論和實踐依據(jù)。在公允價值計量對企業(yè)財務(wù)影響方面，諸多學(xué)者進(jìn)行了深入剖析。王秀麗（2018）研究發(fā)現(xiàn)，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)會使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)價值更接近市場價值，從而對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生顯著影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，投資性房地產(chǎn)的公允價值增加，資產(chǎn)總額相應(yīng)提高，可能導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率降低，償債能力指標(biāo)得到優(yōu)化，進(jìn)而影響企業(yè)的財務(wù)形象和融資能力。李華（2019）通過對多家上市公司的實證分析指出，公允價值變動損益直接計入當(dāng)期利潤，使得企業(yè)利潤的波動性明顯增大。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，公允價值上升帶來的巨額收益可能使企業(yè)凈利潤大幅增長，反之，在市場低迷時，公允價值下降則會導(dǎo)致利潤大幅下滑。這使得企業(yè)利潤受房地產(chǎn)市場波動的影響更為直接，增加了利潤預(yù)測的難度。關(guān)于公允價值計量的應(yīng)用現(xiàn)狀及影響因素，學(xué)者們也進(jìn)行了大量研究。趙強(qiáng)（2020）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管公允價值計量模式具有理論優(yōu)勢，但在我國實際應(yīng)用中，選擇采用該模式的企業(yè)占比仍然較低。這主要是因為我國房地產(chǎn)市場存在區(qū)域發(fā)展不平衡的問題，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場不夠活躍，缺乏完善的市場交易數(shù)據(jù)和活躍的交易場所，導(dǎo)致公允價值的獲取難度較大且可靠性難以保證。同時，公允價值計量對專業(yè)評估人員的要求較高，企業(yè)在評估過程中可能面臨專業(yè)人才不足的困境，這也限制了公允價值計量模式的推廣應(yīng)用。孫悅（2021）進(jìn)一步指出，企業(yè)管理層的決策傾向也是影響公允價值計量應(yīng)用的重要因素。一些企業(yè)管理層出于對利潤穩(wěn)定性的考慮，擔(dān)心公允價值波動對利潤的影響會影響企業(yè)的市場形象和投資者信心，因而更傾向于采用成本模式進(jìn)行計量。在公允價值的確定方法及可靠性方面，也有不少學(xué)者進(jìn)行了探討。張宇（2022）認(rèn)為，目前我國企業(yè)確定投資性房地產(chǎn)公允價值的方法主要包括市場法、收益法和成本法。然而，這些方法在實際應(yīng)用中都存在一定的局限性。市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)交易市場和可比交易案例，但在市場不活躍或缺乏可比案例時，該方法的應(yīng)用受到限制；收益法需要對未來現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率進(jìn)行合理估計，主觀性較強(qiáng)，不同評估人員的估計結(jié)果可能存在較大差異；成本法主要基于歷史成本進(jìn)行調(diào)整，難以準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價值。劉梅（2023）通過對實際案例的分析發(fā)現(xiàn)，由于公允價值確定方法的多樣性和主觀性，企業(yè)可能存在利用公允價值計量進(jìn)行利潤操縱的空間。一些企業(yè)可能通過選擇對自身有利的公允價值確定方法，或者在評估過程中進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)墓烙?，來達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的，這嚴(yán)重影響了財務(wù)信息的可靠性和真實性。1.2.2國外研究國外對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究起步較早，相關(guān)理論和實踐經(jīng)驗相對豐富。在公允價值計量的理論基礎(chǔ)方面，國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）和美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）發(fā)揮了重要的引領(lǐng)作用。IASB在其發(fā)布的《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》（IFRS40）中，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)概念、確認(rèn)條件和計量方法等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。FASB發(fā)布的《財務(wù)會計準(zhǔn)則公告第157號——公允價值計量》（SFAS157）也為公允價值計量提供了全面的理論框架，明確了公允價值的定義為“在計量日，市場參與者之間進(jìn)行的有序交易中出售一項資產(chǎn)時所收到的或轉(zhuǎn)移一項債務(wù)時應(yīng)支付的價格”，強(qiáng)調(diào)了公允價值計量的脫手價格觀點。這些準(zhǔn)則和公告為全球范圍內(nèi)的企業(yè)在投資性房地產(chǎn)公允價值計量方面提供了重要的理論依據(jù)和實踐指導(dǎo)。在公允價值計量的應(yīng)用研究方面，國外學(xué)者進(jìn)行了大量的實證研究。Smith（2017）通過對歐洲多家房地產(chǎn)企業(yè)的研究發(fā)現(xiàn)，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)能夠顯著提高企業(yè)財務(wù)報表的透明度和信息含量，使投資者能夠更準(zhǔn)確地了解企業(yè)的資產(chǎn)價值和經(jīng)營狀況，從而對企業(yè)的市場價值產(chǎn)生積極影響。投資者在進(jìn)行投資決策時，能夠依據(jù)更準(zhǔn)確的財務(wù)信息做出更合理的判斷，提高投資決策的科學(xué)性。Brown（2018）的研究表明，公允價值計量下投資性房地產(chǎn)的價值變動與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場周期密切相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，投資性房地產(chǎn)的公允價值通常會上升；而在經(jīng)濟(jì)衰退時期，市場需求下降，公允價值則會相應(yīng)下降。這種相關(guān)性使得企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)分析和決策時，需要充分考慮宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，以更好地應(yīng)對市場變化。關(guān)于公允價值計量的可靠性和估值技術(shù)，國外學(xué)者也進(jìn)行了深入探討。Jones（2019）指出，為了確保公允價值計量的可靠性，企業(yè)需要建立完善的內(nèi)部控制制度和估值模型，并加強(qiáng)對估值過程的監(jiān)督和審計。通過有效的內(nèi)部控制，可以規(guī)范公允價值的確定過程，減少人為因素的干擾，提高估值的準(zhǔn)確性和可靠性。同時，合理的估值模型能夠更準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值。Alexander（2020）對不同估值技術(shù)在投資性房地產(chǎn)公允價值計量中的應(yīng)用進(jìn)行了比較研究，發(fā)現(xiàn)市場法在市場活躍、交易數(shù)據(jù)豐富的情況下能夠提供較為準(zhǔn)確的公允價值估計；收益法適用于能夠合理預(yù)測未來收益的投資性房地產(chǎn)，但對未來收益和折現(xiàn)率的估計要求較高；成本法在房地產(chǎn)市場變化較大時，可能無法準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的真實價值。企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的具體特點和市場環(huán)境，選擇合適的估值技術(shù)，以提高公允價值計量的準(zhǔn)確性。1.3研究方法與創(chuàng)新點本研究綜合運用多種研究方法，從理論梳理到案例剖析，再到模式對比，全面深入地探討我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量問題。在研究過程中，運用文獻(xiàn)研究法，廣泛查閱國內(nèi)外關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、會計準(zhǔn)則文件以及相關(guān)研究報告等。通過對這些文獻(xiàn)的梳理和分析，深入了解國內(nèi)外在該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、理論基礎(chǔ)以及實踐經(jīng)驗，明確研究的重點和方向，為本研究提供堅實的理論支撐。例如，在探討公允價值計量的理論基礎(chǔ)時，參考了國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）和美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）發(fā)布的相關(guān)準(zhǔn)則和公告，以及國內(nèi)學(xué)者對公允價值定義、特點和應(yīng)用的研究成果，為后續(xù)分析奠定理論基石。案例分析法也是本研究的重要方法之一。選取中航地產(chǎn)作為具體案例進(jìn)行深入分析，通過收集中航地產(chǎn)的財務(wù)報表、年報、公告等一手資料，以及行業(yè)研究報告、媒體報道等二手資料，全面了解中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的規(guī)模、分布、經(jīng)營狀況等基本情況，以及其在公允價值計量方面的實踐應(yīng)用。詳細(xì)分析公允價值計量對中航地產(chǎn)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及財務(wù)指標(biāo)的影響，找出其在應(yīng)用公允價值計量過程中存在的問題，并提出針對性的建議。以中航地產(chǎn)在某一特定時期投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響為例，深入剖析公允價值計量在實際應(yīng)用中的經(jīng)濟(jì)后果。比較分析法在本研究中同樣發(fā)揮了關(guān)鍵作用。對投資性房地產(chǎn)的成本模式和公允價值模式進(jìn)行全面比較，從計量基礎(chǔ)、會計處理方法、對財務(wù)報表的影響以及信息披露要求等多個維度展開分析。通過對比，清晰地呈現(xiàn)兩種計量模式的優(yōu)缺點和適用范圍，為企業(yè)在選擇計量模式時提供參考依據(jù)。例如，在分析對財務(wù)報表的影響時，對比成本模式下投資性房地產(chǎn)以歷史成本計量，賬面價值相對穩(wěn)定，而公允價值模式下賬面價值隨市場價值波動，對資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的影響更為直接和顯著。本研究的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在研究視角和案例選取方面。在研究視角上，不僅從宏觀層面分析我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的整體應(yīng)用現(xiàn)狀和存在問題，還深入到微觀企業(yè)層面，通過對中航地產(chǎn)這一具體案例的細(xì)致分析，探討公允價值計量在企業(yè)實際運營中的應(yīng)用效果和面臨的挑戰(zhàn)，將宏觀與微觀相結(jié)合，使研究更具針對性和實踐指導(dǎo)意義。在案例選取上，選擇中航地產(chǎn)作為研究對象，具有一定的獨特性。中航地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的代表性，其業(yè)務(wù)布局廣泛，投資性房地產(chǎn)規(guī)模較大，且在公允價值計量的應(yīng)用上有其自身的特點和實踐經(jīng)驗，通過對其深入研究，能夠為同行業(yè)企業(yè)提供更具參考價值的借鑒。二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量理論基礎(chǔ)2.1投資性房地產(chǎn)概述2.1.1定義與范圍投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其范圍明確，涵蓋已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物等。已出租的土地使用權(quán)，是企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地，這類土地通常位于城市的商業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等具有較高商業(yè)價值的區(qū)域，能為企業(yè)帶來穩(wěn)定的租金收入。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，企業(yè)購置此類土地并非用于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營，而是期望在土地價格上漲后通過轉(zhuǎn)讓獲取資本增值收益，像一些城市規(guī)劃中的新興發(fā)展區(qū)域的土地，隨著區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，土地價值往往會大幅提升。已出租的建筑物則是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括寫字樓、商鋪、公寓等，這些建筑物在房地產(chǎn)市場中扮演著重要角色，為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)利益。2.1.2特征投資性房地產(chǎn)首要特征是以賺取租金或資本增值為目的。這一目的使投資性房地產(chǎn)區(qū)別于企業(yè)自用的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。企業(yè)自用房地產(chǎn)用于自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，如辦公場所、生產(chǎn)車間等，其主要功能是支持企業(yè)的日常運營，而非直接獲取投資收益；作為存貨的房地產(chǎn)則主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售而開發(fā)建設(shè)的商品房，旨在通過銷售實現(xiàn)利潤。相比之下，投資性房地產(chǎn)的核心在于通過出租獲取持續(xù)的租金收入，或者在合適的時機(jī)轉(zhuǎn)讓以實現(xiàn)資本增值，如企業(yè)在城市核心地段持有寫字樓并出租，每年可獲得豐厚的租金回報；當(dāng)市場行情有利時，出售持有并增值后的土地使用權(quán)，能為企業(yè)帶來巨額的資本收益。投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售，這是其另一重要特征。從會計核算角度來看，投資性房地產(chǎn)在企業(yè)財務(wù)報表中作為獨立的資產(chǎn)項目進(jìn)行核算，與企業(yè)其他資產(chǎn)區(qū)分開來，便于準(zhǔn)確反映其價值和收益情況。在市場交易中，投資性房地產(chǎn)可以獨立地進(jìn)行買賣交易，不受企業(yè)其他資產(chǎn)或業(yè)務(wù)的限制，具有較高的市場流動性和交易靈活性，例如企業(yè)可以根據(jù)自身的資金需求和市場行情，隨時將持有的某一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行出售，以獲取資金或調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2.2公允價值計量屬性2.2.1定義與確定方法公允價值，依據(jù)會計準(zhǔn)則，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。這一定義強(qiáng)調(diào)了公平交易、熟悉情況以及自愿交易這三個關(guān)鍵要素，確保了公允價值能夠真實反映資產(chǎn)或負(fù)債的市場價值。在理想狀態(tài)下，當(dāng)存在活躍市場且有公開報價時，投資性房地產(chǎn)的公允價值通常可直接以該公開報價作為確定依據(jù)。例如，在一線城市繁華商業(yè)地段的寫字樓，該區(qū)域房地產(chǎn)交易活躍，市場上存在大量類似寫字樓的成交案例和公開報價，企業(yè)持有的該地段寫字樓的公允價值就可直接參考近期類似寫字樓的成交價格確定。在實際操作中，確定投資性房地產(chǎn)公允價值的方法主要包括市場法、收益法和成本法。市場法是通過比較在活躍市場上類似房地產(chǎn)的近期交易價格，對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估。運用市場法時，需選取與目標(biāo)投資性房地產(chǎn)在地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積、新舊程度等方面相似的可比實例，考慮這些可比實例與目標(biāo)房地產(chǎn)之間的差異因素，并進(jìn)行合理調(diào)整，以得出目標(biāo)投資性房地產(chǎn)的公允價值。若要確定某市區(qū)一套用于出租的公寓的公允價值，可在該市區(qū)內(nèi)選取近期成交的幾套類似公寓作為可比實例，對它們與目標(biāo)公寓在面積、裝修程度、周邊配套設(shè)施等方面的差異進(jìn)行量化分析和調(diào)整，從而確定該公寓的公允價值。收益法是基于投資性房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來確定其公允價值。具體而言，需要預(yù)測投資性房地產(chǎn)在未來一定期間內(nèi)的租金收入、空置率、運營費用等因素，然后采用合適的折現(xiàn)率將未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)到當(dāng)前時點，以此計算出投資性房地產(chǎn)的公允價值。以一個長期出租的商業(yè)綜合體為例，通過對該商業(yè)綜合體未來多年的租金收入、可能的租金增長幅度、預(yù)計的空置情況以及運營管理成本等進(jìn)行詳細(xì)預(yù)測，再選擇合適的折現(xiàn)率，如參考市場上類似投資項目的平均收益率確定折現(xiàn)率，將未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)，最終得到該商業(yè)綜合體的公允價值。成本法是以投資性房地產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)的折舊、減值等因素后確定其公允價值。重置成本是指在當(dāng)前市場條件下，重新購置或建造與被評估資產(chǎn)相同或類似的全新資產(chǎn)所需的全部成本。在運用成本法時，首先確定投資性房地產(chǎn)的重置成本，然后根據(jù)資產(chǎn)的使用年限、物理損耗、功能損耗以及經(jīng)濟(jì)損耗等因素計算折舊和減值，用重置成本減去折舊和減值后的金額即為投資性房地產(chǎn)的公允價值。對于一棟具有一定年限的工業(yè)廠房，先計算在當(dāng)前建筑材料和人工成本水平下重新建造相同規(guī)格廠房所需的成本，再考慮廠房的已使用年限、建筑結(jié)構(gòu)的損耗以及因技術(shù)進(jìn)步等因素導(dǎo)致的功能落后等情況，對重置成本進(jìn)行折舊和減值調(diào)整，從而確定該廠房的公允價值。2.2.2公允價值計量的優(yōu)勢與局限性公允價值計量具有顯著優(yōu)勢，能夠更準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值。在房地產(chǎn)市場動態(tài)變化的環(huán)境中，成本模式下投資性房地產(chǎn)以歷史成本計量，賬面價值往往無法及時體現(xiàn)市場價值的波動，而公允價值計量能夠緊密跟蹤市場價格的變動，及時反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，房價持續(xù)上漲，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)賬面價值會隨之上升，真實反映企業(yè)資產(chǎn)價值的增加；相反，在市場低迷時，公允價值下降也能如實體現(xiàn)資產(chǎn)價值的減少，為財務(wù)報表使用者提供更具時效性和相關(guān)性的資產(chǎn)信息。公允價值計量能夠增強(qiáng)會計信息的相關(guān)性，為投資者、債權(quán)人等財務(wù)報表使用者提供更有用的決策依據(jù)。通過公允價值計量，財務(wù)報表能夠反映投資性房地產(chǎn)在當(dāng)前市場環(huán)境下的價值，幫助使用者更準(zhǔn)確地評估企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和潛在風(fēng)險，從而做出更合理的投資、信貸等決策。投資者在評估企業(yè)投資價值時，基于公允價值計量的財務(wù)報表能夠讓他們更清晰地了解企業(yè)投資性房地產(chǎn)的實際價值和潛在收益，為投資決策提供有力支持。公允價值計量也存在一定的局限性。公允價值受市場波動影響較大，房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的周期性和不確定性，市場價格可能因宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、供求關(guān)系變化等因素而大幅波動。在市場波動劇烈時，投資性房地產(chǎn)的公允價值可能在短期內(nèi)發(fā)生較大變化，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)報表數(shù)據(jù)波動較大，增加了財務(wù)分析和預(yù)測的難度。若某地區(qū)房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控影響，房價短期內(nèi)大幅下跌，采用公允價值計量的企業(yè)投資性房地產(chǎn)價值隨之下降，可能使企業(yè)利潤大幅減少，資產(chǎn)負(fù)債率上升，對企業(yè)財務(wù)形象產(chǎn)生不利影響。公允價值的確定主觀性較強(qiáng)，在運用市場法、收益法和成本法等方法確定公允價值時，都需要進(jìn)行大量的估計和判斷。市場法中對可比實例的選擇和差異調(diào)整、收益法中對未來現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的預(yù)測、成本法中對重置成本和折舊減值的估計等，不同的評估人員可能因?qū)I(yè)能力、經(jīng)驗和判斷標(biāo)準(zhǔn)的差異而得出不同的結(jié)果，這在一定程度上影響了公允價值的可靠性和可比性。不同評估機(jī)構(gòu)對同一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值評估時，可能由于對市場數(shù)據(jù)的理解和運用不同，導(dǎo)致評估結(jié)果存在較大差異，給財務(wù)報表使用者帶來困惑。2.3投資性房地產(chǎn)公允價值計量的準(zhǔn)則規(guī)定根據(jù)我國會計準(zhǔn)則，企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，必須同時滿足兩個嚴(yán)格條件。首先，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場?；钴S的房地產(chǎn)交易市場意味著該地區(qū)房地產(chǎn)交易頻繁，有大量的買賣和租賃活動，市場信息公開透明，價格能夠真實反映市場供求關(guān)系和資產(chǎn)價值。在一線城市的核心商業(yè)區(qū)，如北京的國貿(mào)、上海的陸家嘴等地，房地產(chǎn)交易市場十分活躍，各類寫字樓、商鋪等投資性房地產(chǎn)的交易頻繁，價格波動能及時反映市場動態(tài)，滿足活躍市場的條件。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似房地產(chǎn)在地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積、新舊程度、用途等方面與目標(biāo)投資性房地產(chǎn)具有相似性，通過獲取這些類似房地產(chǎn)的市場價格和相關(guān)信息，如租金水平、空置率、周邊配套設(shè)施等，企業(yè)可以運用合理的估值方法對自身投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行估計。在滿足上述條件后，企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)不再計提折舊或進(jìn)行攤銷。這與成本模式下的會計處理形成鮮明對比，成本模式下投資性房地產(chǎn)需要按照規(guī)定的折舊方法和攤銷期限對資產(chǎn)進(jìn)行折舊和攤銷，以反映資產(chǎn)的損耗和價值轉(zhuǎn)移。而在公允價值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其原賬面價值時，增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，具體計入“公允價值變動損益”科目貸方，體現(xiàn)為企業(yè)的收益增加；反之，當(dāng)公允價值低于原賬面價值時，減少投資性房地產(chǎn)的賬面價值，差額計入“公允價值變動損益”科目借方，導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)期利潤減少。例如，某企業(yè)持有一處投資性房地產(chǎn)，年初賬面價值為1000萬元，在年末資產(chǎn)負(fù)債表日，經(jīng)評估其公允價值上升至1200萬元，此時企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為1200萬元，并在利潤表中確認(rèn)200萬元的公允價值變動收益（計入公允價值變動損益貸方）；若年末公允價值下降至800萬元，則將賬面價值調(diào)整為800萬元，同時在利潤表中確認(rèn)200萬元的公允價值變動損失（計入公允價值變動損益借方）。三、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀3.1應(yīng)用情況分析3.1.1采用公允價值計量的企業(yè)比例我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的應(yīng)用現(xiàn)狀顯示，采用公允價值計量的企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中占比較低。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在新會計準(zhǔn)則實施初期，2007年度持有投資性房地產(chǎn)的上市公司有626家，然而其中僅14家選擇采用公允價值模式進(jìn)行計量，占全部上市公司的1%，在持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中占比也僅為2.23%。此后幾年，雖然采用公允價值計量的企業(yè)數(shù)量有所增加，但增長幅度較為緩慢。到2009年度，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司達(dá)到727家，其中采用公允價值模式計量的為26家，占全部上市公司的1.65%，在持有投資性房地產(chǎn)上市公司中的占比為3.57%。截至2010年，僅有27家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價值模式。盡管近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的持有規(guī)模和重視程度逐漸提高，但采用公允價值計量的企業(yè)比例依然處于較低水平，這表明公允價值計量模式在我國投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的推廣應(yīng)用面臨一定阻礙。3.1.2行業(yè)分布特點不同行業(yè)在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)方面呈現(xiàn)出明顯的分布差異。從行業(yè)分布來看，金融、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)零售等行業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的規(guī)模相對較大，然而在這些行業(yè)中，采用公允價值計量的企業(yè)占比情況卻不盡相同。在金融行業(yè)，部分金融機(jī)構(gòu)持有大量用于投資目的的房地產(chǎn)，如銀行的營業(yè)網(wǎng)點房產(chǎn)、金融租賃公司的租賃房產(chǎn)等。由于金融行業(yè)對資產(chǎn)價值的實時性和準(zhǔn)確性要求較高，且具備較強(qiáng)的專業(yè)評估能力和信息獲取渠道，相對其他行業(yè)，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的比例稍高。一些大型商業(yè)銀行在其財務(wù)報表中，對部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，以更準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)價值和潛在收益，為投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供更相關(guān)的財務(wù)信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的情況也較為普遍，如已建成待出租的寫字樓、商鋪等。然而，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于采用成本模式進(jìn)行計量。這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)往往與開發(fā)產(chǎn)品存在密切關(guān)聯(lián)，成本模式下的計量方法與開發(fā)產(chǎn)品的成本核算體系更為契合，便于企業(yè)進(jìn)行成本控制和項目核算。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的周期性和波動性，采用成本模式可以在一定程度上平滑利潤，避免因公允價值波動對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生過大影響，維持企業(yè)財務(wù)狀況的穩(wěn)定性。商業(yè)零售行業(yè)的企業(yè)，如大型購物中心、百貨公司等，通常持有大量用于出租或自用的商業(yè)物業(yè)。在該行業(yè)中，采用公允價值計量的企業(yè)占比相對較低。這一方面是由于商業(yè)零售企業(yè)的經(jīng)營重點在于商品銷售和運營管理，對房地產(chǎn)資產(chǎn)的計量關(guān)注相對較少；另一方面，商業(yè)物業(yè)的價值受地理位置、商業(yè)氛圍、經(jīng)營狀況等多種因素影響，公允價值的確定難度較大，需要專業(yè)的評估和大量的市場數(shù)據(jù)支持，這使得部分企業(yè)在選擇計量模式時較為謹(jǐn)慎，更傾向于采用成本模式這種相對簡單、穩(wěn)定的計量方式。三、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀3.2應(yīng)用中存在的問題3.2.1市場環(huán)境不完善我國房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展階段，存在諸多不完善之處，這對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定產(chǎn)生了較大影響。市場波動較為頻繁且幅度較大，房地產(chǎn)價格受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、供求關(guān)系等多種因素的綜合作用，呈現(xiàn)出明顯的不穩(wěn)定性。在宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩時期，房地產(chǎn)市場需求可能下降，導(dǎo)致房價下跌；而當(dāng)政府出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策時，房價又可能迅速上漲。近年來，部分城市為了抑制房價過快上漲，出臺了限購、限貸等調(diào)控政策，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易活躍度下降，房價漲幅得到一定控制。這種市場波動使得投資性房地產(chǎn)的公允價值難以穩(wěn)定確定，增加了企業(yè)計量的難度和不確定性。房地產(chǎn)市場信息不對稱現(xiàn)象較為嚴(yán)重。在市場交易中，買賣雙方掌握的信息存在差異，賣方往往對房地產(chǎn)的真實價值、質(zhì)量狀況、周邊配套設(shè)施等信息更為了解，而買方獲取信息的渠道相對有限，可能無法全面掌握這些信息。一些房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售投資性房地產(chǎn)時，可能會夸大房產(chǎn)的優(yōu)勢，隱瞞一些潛在問題，導(dǎo)致買方在確定公允價值時出現(xiàn)偏差。不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的交易信息分散，缺乏統(tǒng)一的信息平臺進(jìn)行整合和發(fā)布，使得企業(yè)難以獲取全面、準(zhǔn)確的市場價格及相關(guān)信息，影響了公允價值的合理估計。目前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法尚未完全統(tǒng)一。不同評估機(jī)構(gòu)可能采用不同的評估模型、參數(shù)和假設(shè)，對同一投資性房地產(chǎn)的公允價值評估結(jié)果可能存在較大差異。一些評估機(jī)構(gòu)在評估過程中，可能過于依賴歷史數(shù)據(jù)，而對市場動態(tài)變化考慮不足；另一些評估機(jī)構(gòu)則可能在評估方法的選擇上存在主觀性，導(dǎo)致評估結(jié)果缺乏客觀性和可比性。這使得企業(yè)在選擇評估機(jī)構(gòu)和確定公允價值時面臨困惑，也降低了公允價值計量的可靠性和可信度。3.2.2企業(yè)自身因素企業(yè)對利潤穩(wěn)定性的擔(dān)憂是影響其采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的重要因素之一。采用公允價值計量，投資性房地產(chǎn)的價值隨市場波動而變化，公允價值變動損益直接計入當(dāng)期利潤，這將導(dǎo)致企業(yè)利潤的波動性增大。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，公允價值上升會使企業(yè)利潤大幅增加；然而，當(dāng)市場不景氣時，公允價值下降則會導(dǎo)致利潤大幅下滑。對于一些追求利潤穩(wěn)定增長的企業(yè)來說，這種利潤的大幅波動可能會影響投資者對企業(yè)的信心，進(jìn)而影響企業(yè)的市場形象和融資能力。一家以穩(wěn)健經(jīng)營著稱的企業(yè)，若采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，可能會因為房地產(chǎn)市場的短期波動而導(dǎo)致利潤出現(xiàn)較大起伏，與企業(yè)一貫的穩(wěn)健形象不符，從而引發(fā)投資者的擔(dān)憂。稅收影響也是企業(yè)考慮的重要方面。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)可以通過計提折舊進(jìn)行稅前扣除，起到抵稅的作用。而采用公允價值計量后，不再計提折舊，這可能會增加企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，從而導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)上升。盡管目前我國稅法規(guī)定，以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動損益不計入應(yīng)納稅所得額，但未來稅收政策存在不確定性。企業(yè)擔(dān)心隨著稅收政策的調(diào)整，公允價值變動損益可能會被納入應(yīng)納稅范圍，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。這使得企業(yè)在選擇計量模式時，會謹(jǐn)慎權(quán)衡公允價值計量帶來的財務(wù)影響和稅收成本。會計人員的專業(yè)能力和素質(zhì)對公允價值計量的應(yīng)用也至關(guān)重要。公允價值的確定需要會計人員具備較強(qiáng)的專業(yè)判斷能力和對市場的敏銳洞察力。在運用市場法確定公允價值時，會計人員需要準(zhǔn)確選擇可比實例，并對可比實例與目標(biāo)投資性房地產(chǎn)之間的差異進(jìn)行合理調(diào)整；在運用收益法時，需要對未來現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。然而，目前我國部分會計人員對公允價值計量的理解和掌握程度有限，缺乏相關(guān)的實踐經(jīng)驗和專業(yè)技能，難以準(zhǔn)確運用估值技術(shù)確定公允價值。這在一定程度上限制了企業(yè)對公允價值計量模式的應(yīng)用。3.2.3準(zhǔn)則執(zhí)行問題我國會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的條件規(guī)定較為嚴(yán)格，要求投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。在實際操作中，滿足這些條件并非易事。一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場不夠活躍，交易頻率低，缺乏公開透明的市場價格信息，使得企業(yè)難以獲取可靠的公允價值數(shù)據(jù)。即使在房地產(chǎn)市場相對活躍的地區(qū)，由于房地產(chǎn)的獨特性，找到完全相同或類似的房地產(chǎn)作為參照也存在困難，這增加了企業(yè)判斷是否滿足公允價值計量條件的難度，導(dǎo)致部分企業(yè)因擔(dān)心不符合條件而放棄采用公允價值計量。會計準(zhǔn)則雖然規(guī)定了投資性房地產(chǎn)公允價值計量的基本原則，但在具體操作層面，缺乏詳細(xì)、明確的指南。對于公允價值的確定方法，如市場法、收益法和成本法的具體應(yīng)用場景、參數(shù)選擇、數(shù)據(jù)來源等方面，沒有給出具體的指導(dǎo)意見。這使得企業(yè)在實際操作中面臨諸多困惑，不同企業(yè)可能根據(jù)自身的理解和判斷選擇不同的方法和參數(shù)，導(dǎo)致公允價值計量的結(jié)果缺乏可比性。在運用收益法時，對于未來現(xiàn)金流量的預(yù)測方法、折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)等，企業(yè)之間存在較大差異，這影響了財務(wù)信息的質(zhì)量和可靠性，也給監(jiān)管部門的監(jiān)督和審計工作帶來了困難。四、中航地產(chǎn)案例分析4.1中航地產(chǎn)公司概況中航地產(chǎn)股份有限公司成立于1985年，1994年在深交所成功上市，證券代碼為000043，簡稱“中航地產(chǎn)”，是隸屬于中國航空工業(yè)集團(tuán)公司的央企上市公司。憑借航空工業(yè)背景賦予的民族使命感、社會責(zé)任感，以及在深圳特區(qū)這片創(chuàng)新沃土上培育出的獨立思考、敢為人先的精神，中航地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起。經(jīng)過多年的穩(wěn)健發(fā)展，公司已從單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，逐步發(fā)展成為集地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理為一體的綜合性集團(tuán)公司，其實力得到了市場的廣泛認(rèn)可，連續(xù)多年入圍深圳百強(qiáng)企業(yè)榜，如2011年在“深圳百強(qiáng)企業(yè)榜”中排名第38位，彰顯了其在區(qū)域市場的重要地位。在業(yè)務(wù)布局方面，中航地產(chǎn)以“打造特色鮮明、值得社會信賴的商業(yè)地產(chǎn)投資、發(fā)展和運營商”為愿景，充分利用上市公司的有利平臺，積極整合資源、擴(kuò)大規(guī)模、突出主業(yè)。公司著力打造城市綜合體，以“中航城”為核心品牌的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)項目在各地落地生根。這些城市綜合體項目通常集商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂等多種功能于一體，滿足了城市居民多樣化的生活需求。例如，在深圳的中航城項目，地處城市核心地段，匯聚了高端購物中心、甲級寫字樓、精品公寓等多種業(yè)態(tài)，成為城市商業(yè)和生活的新地標(biāo)，不僅為公司帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還提升了城市的形象和品質(zhì)。同時，中航地產(chǎn)積極拓展旅游度假主題地產(chǎn)領(lǐng)域，以“中航元”為核心品牌，開發(fā)了一系列旅游度假項目。這些項目選址通常在風(fēng)景秀麗、自然資源豐富的地區(qū)，如海濱、山區(qū)等，為消費者提供了高品質(zhì)的度假休閑體驗。公司在海南、云南等地開發(fā)的旅游度假項目，融合了當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)光和文化特色，打造了集度假酒店、別墅、休閑娛樂設(shè)施等為一體的綜合性旅游度假區(qū)，吸引了大量游客和投資者，進(jìn)一步豐富了公司的業(yè)務(wù)版圖。公司的業(yè)務(wù)范圍不僅局限于核心區(qū)域，還強(qiáng)勢挺進(jìn)中國西南、西北、中南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域，形成了多項目聯(lián)動開發(fā)的全國戰(zhàn)略發(fā)展布局。在西南地區(qū)，公司在成都、重慶等城市開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，結(jié)合當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃和市場需求，打造了具有地域特色的住宅和商業(yè)項目，受到了當(dāng)?shù)叵M者的青睞。在西北地區(qū)，中航地產(chǎn)積極參與城市建設(shè)，在西安等地的項目推動了區(qū)域的發(fā)展，提升了城市的居住品質(zhì)。通過全國布局，中航地產(chǎn)能夠充分利用各地的資源優(yōu)勢，分散市場風(fēng)險，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中占據(jù)了一席之地，成為中國房地產(chǎn)市場的重要參與者之一。4.2中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量實踐4.2.1計量模式的選擇與變更中航地產(chǎn)在2011年會計年度作出重要決策，由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，對公司所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。這一轉(zhuǎn)變并非偶然，而是基于多方面因素的綜合考量。從市場環(huán)境來看，當(dāng)時我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出持續(xù)活躍的態(tài)勢，交易頻繁，價格信息公開透明程度不斷提高，為公允價值的可靠獲取提供了有利條件。以中航地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)布局的城市如深圳、成都、西安等地為例，房地產(chǎn)市場交易活躍，各類投資性房地產(chǎn)的市場價格能夠及時反映市場供求關(guān)系和資產(chǎn)價值的變化，滿足了會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的市場條件要求。從公司自身發(fā)展戰(zhàn)略角度分析，中航地產(chǎn)致力于打造特色鮮明、值得社會信賴的商業(yè)地產(chǎn)投資、發(fā)展和運營商，其業(yè)務(wù)涵蓋城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)和旅游度假主題地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域。隨著公司投資性房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，成本模式下投資性房地產(chǎn)賬面價值無法及時反映市場價值波動的局限性日益凸顯。為了更準(zhǔn)確地向投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者展示公司資產(chǎn)的真實價值，提升財務(wù)報表信息的相關(guān)性和決策有用性，中航地產(chǎn)決定采用公允價值計量模式。公允價值計量能夠緊密跟蹤市場價格變化，及時反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，有助于公司管理層更準(zhǔn)確地評估資產(chǎn)運營效益，為投資、融資等戰(zhàn)略決策提供更可靠的依據(jù)。這一計量模式變更對中航地產(chǎn)的財務(wù)報表產(chǎn)生了顯著影響。在資產(chǎn)負(fù)債表方面，投資性房地產(chǎn)的賬面價值按照公允價值進(jìn)行重新計量，其價值更貼近市場實際價值。若某投資性房地產(chǎn)項目在成本模式下賬面價值為5000萬元，采用公允價值計量后，由于市場價格上漲，公允價值評估為6000萬元，資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)的賬面價值將增加1000萬元，資產(chǎn)總額相應(yīng)增加，進(jìn)而影響資產(chǎn)負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)，使公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，償債能力指標(biāo)也會發(fā)生變化，可能增強(qiáng)公司在市場中的融資能力和信用形象。在利潤表中，公允價值變動損益直接計入當(dāng)期利潤。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升時，會增加當(dāng)期利潤；反之則減少當(dāng)期利潤。若公司持有的另一投資性房地產(chǎn)在某一會計期間公允價值上升500萬元，這500萬元將計入公允價值變動損益，增加當(dāng)期凈利潤，提升公司的盈利表現(xiàn)；但如果公允價值下降，也會對公司利潤產(chǎn)生負(fù)面影響，使利潤波動加大。這種利潤的波動反映了房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化對公司經(jīng)營成果的直接影響，也使得投資者和分析師在評估公司業(yè)績時，需要更加關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢和公允價值變動對利潤的影響。4.2.2公允價值的確定方法中航地產(chǎn)在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，主要采用評估報告和參考市場價格兩種方法。對于重要的投資性房地產(chǎn)項目，公司聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，如世邦魏理仕、戴德梁行等國際知名評估機(jī)構(gòu)，以及國內(nèi)具有豐富經(jīng)驗和良好聲譽(yù)的評估公司。這些專業(yè)評估機(jī)構(gòu)具備深厚的行業(yè)知識、豐富的評估經(jīng)驗和專業(yè)的評估技術(shù)，能夠運用科學(xué)合理的評估方法，如市場法、收益法等，對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估。在運用市場法時，評估機(jī)構(gòu)會收集市場上大量與目標(biāo)投資性房地產(chǎn)在地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積、新舊程度、用途等方面相似的可比實例，分析這些可比實例的近期交易價格，并考慮它們與目標(biāo)房地產(chǎn)之間的差異因素，進(jìn)行合理調(diào)整，從而得出目標(biāo)投資性房地產(chǎn)的公允價值。對于位于深圳繁華商業(yè)區(qū)的一處寫字樓，評估機(jī)構(gòu)會選取周邊類似寫字樓的近期成交案例，對面積、裝修程度、樓層、租金水平等差異因素進(jìn)行量化分析和調(diào)整，以確定該寫字樓的公允價值。中航地產(chǎn)也會參考市場價格來確定公允價值。公司密切關(guān)注所在城市房地產(chǎn)交易市場的動態(tài)，收集同類或類似房地產(chǎn)的市場價格信息，包括公開的房產(chǎn)交易平臺數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的價格信息以及政府部門公布的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)等。通過對這些市場價格信息的綜合分析和對比，結(jié)合自身投資性房地產(chǎn)的特點，對公允價值進(jìn)行合理估計。對于公司持有的一處用于出租的公寓，公司會參考周邊同類型公寓的租金水平和市場交易價格，考慮公寓的位置、配套設(shè)施、租賃市場需求等因素，對公寓的公允價值進(jìn)行評估。在某些情況下，公司還會結(jié)合自身的租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，如租金收入、空置率等，運用收益法原理對公允價值進(jìn)行驗證和調(diào)整，以確保公允價值的確定更加準(zhǔn)確、合理，符合市場實際情況。4.2.3財務(wù)報表列報與信息披露在資產(chǎn)負(fù)債表中，中航地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)單獨列示，清晰地反映其資產(chǎn)價值。按照會計準(zhǔn)則規(guī)定，公司在“投資性房地產(chǎn)”項目下，分別列示“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)項目。“投資性房地產(chǎn)——成本”記錄投資性房地產(chǎn)的初始入賬成本，反映了公司取得投資性房地產(chǎn)時所支付的實際成本，這是確定投資性房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)。而“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”則用于核算資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價值與賬面價值的差額，體現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)價值隨市場波動的變化情況。通過這兩個明細(xì)項目的列示，投資者和財務(wù)報表使用者能夠直觀地了解投資性房地產(chǎn)的初始成本以及其在后續(xù)計量過程中因公允價值變動而產(chǎn)生的價值變化，全面掌握投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況。在利潤表中，中航地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益單獨列示于“公允價值變動收益（損失以“-”號填列）”項目中。這一項目直接反映了投資性房地產(chǎn)公允價值變動對當(dāng)期利潤的影響。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升時，公允價值變動損益為正數(shù)，增加當(dāng)期利潤；反之，當(dāng)公允價值下降時，公允價值變動損益為負(fù)數(shù)，減少當(dāng)期利潤。若某年度公司投資性房地產(chǎn)公允價值上升，導(dǎo)致公允價值變動損益增加1000萬元，這1000萬元將直接計入利潤表中的“公允價值變動收益”項目，使得公司當(dāng)期凈利潤相應(yīng)增加，提升了公司的盈利表現(xiàn)；反之，若公允價值下降導(dǎo)致公允價值變動損益減少500萬元，則會使當(dāng)期凈利潤下降，對公司盈利產(chǎn)生負(fù)面影響。這種單獨列示的方式，突出了公允價值變動對利潤的影響，使財務(wù)報表使用者能夠清晰地了解房地產(chǎn)市場波動對公司經(jīng)營成果的作用。在信息披露方面，中航地產(chǎn)在年度報告中對投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)信息進(jìn)行了較為詳細(xì)的披露。公司會披露投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的確定方法，包括所采用的評估機(jī)構(gòu)、評估方法以及參考市場價格的來源等信息，使投資者能夠了解公允價值確定的依據(jù)和過程，增強(qiáng)信息的透明度和可靠性。公司還會披露公允價值變動對財務(wù)報表的具體影響，如對資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)賬面價值的調(diào)整金額，以及對利潤表中公允價值變動損益和凈利潤的影響金額等，幫助投資者全面評估公允價值計量對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。公司也會披露投資性房地產(chǎn)的地理位置、用途、面積等基本信息，以及持有投資性房地產(chǎn)的目的和策略等相關(guān)信息，為投資者提供更豐富的決策依據(jù)，使其能夠更好地理解公司投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營情況和發(fā)展戰(zhàn)略。4.3公允價值計量對中航地產(chǎn)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響4.3.1對資產(chǎn)負(fù)債表的影響中航地產(chǎn)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，對資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生了顯著影響，主要體現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)賬面價值、總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)等方面。在投資性房地產(chǎn)賬面價值方面，從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值不再基于歷史成本和折舊攤銷后的金額，而是根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值進(jìn)行計量。這使得投資性房地產(chǎn)的賬面價值能夠更及時、準(zhǔn)確地反映市場價值的變化。在房地產(chǎn)市場價格上漲時期，投資性房地產(chǎn)的公允價值上升，其賬面價值相應(yīng)增加。若某投資性房地產(chǎn)項目在成本模式下賬面價值為8000萬元，隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，該項目的公允價值經(jīng)評估上升至10000萬元，采用公允價值計量后，其賬面價值將調(diào)整為10000萬元，增加了2000萬元，真實地反映了該投資性房地產(chǎn)在市場中的實際價值增長。反之，在房地產(chǎn)市場價格下跌時，公允價值下降，賬面價值也隨之降低，及時體現(xiàn)了資產(chǎn)價值的縮水。這種賬面價值的變動直接影響了中航地產(chǎn)的總資產(chǎn)規(guī)模。由于投資性房地產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中占據(jù)一定比重，其賬面價值的增減會導(dǎo)致總資產(chǎn)相應(yīng)變動。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升，賬面價值增加時，總資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大；反之，總資產(chǎn)規(guī)?？s小。在上述案例中，投資性房地產(chǎn)賬面價值增加2000萬元，若其他資產(chǎn)項目不變，中航地產(chǎn)的總資產(chǎn)也將增加2000萬元。這一變化會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，改變資產(chǎn)中各類資產(chǎn)的占比情況，進(jìn)而影響企業(yè)的財務(wù)分析指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率等。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，總資產(chǎn)的變動會直接影響該比率的計算結(jié)果，從而影響債權(quán)人、投資者等對企業(yè)償債能力和財務(wù)風(fēng)險的評估。投資性房地產(chǎn)公允價值計量對凈資產(chǎn)也有重要影響。公允價值變動產(chǎn)生的損益會通過“公允價值變動損益”科目最終影響凈利潤，而凈利潤的變化又會影響所有者權(quán)益中的未分配利潤，進(jìn)而影響凈資產(chǎn)。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升，產(chǎn)生公允價值變動收益時，凈利潤增加，未分配利潤相應(yīng)增加，凈資產(chǎn)也隨之增加。若某年度中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為1500萬元，扣除所得稅影響后，凈利潤增加1125萬元（假設(shè)所得稅稅率為25%），這將使未分配利潤增加1125萬元，凈資產(chǎn)也相應(yīng)增加1125萬元。相反，公允價值下降導(dǎo)致公允價值變動損失時，凈利潤減少，凈資產(chǎn)也會減少。這種凈資產(chǎn)的變動會影響投資者對企業(yè)價值的評估，以及企業(yè)在資本市場上的形象和融資能力。4.3.2對利潤表的影響公允價值變動損益對中航地產(chǎn)利潤表中的多個利潤指標(biāo)產(chǎn)生了重要影響，其中凈利潤、毛利率和凈利率是受影響較為顯著的指標(biāo)。凈利潤是企業(yè)經(jīng)營成果的綜合體現(xiàn)，公允價值變動損益直接計入當(dāng)期利潤，對凈利潤產(chǎn)生直接影響。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的公允價值上升，產(chǎn)生公允價值變動收益，這將直接增加當(dāng)期凈利潤。假設(shè)在某一會計年度，公司持有的投資性房地產(chǎn)公允價值上升了2000萬元，扣除所得稅費用（假設(shè)所得稅稅率為25%）后，將增加凈利潤1500萬元。這使得公司在該年度的凈利潤大幅增長，提升了公司的盈利水平，增強(qiáng)了投資者對公司的信心，可能吸引更多的投資者關(guān)注和投資。然而，在房地產(chǎn)市場低迷時，投資性房地產(chǎn)公允價值下降，產(chǎn)生公允價值變動損失，會減少當(dāng)期凈利潤。若某年度投資性房地產(chǎn)公允價值下降1000萬元，扣除所得稅影響后，凈利潤將減少750萬元，導(dǎo)致公司盈利水平下降，可能對公司的市場形象和股價產(chǎn)生負(fù)面影響。毛利率是毛利與營業(yè)收入的比率，反映了企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的初始盈利能力。在中航地產(chǎn)的業(yè)務(wù)中，雖然投資性房地產(chǎn)的租金收入等屬于營業(yè)收入的一部分，但公允價值變動損益并不直接包含在毛利的計算中。然而，公允價值變動對凈利潤的影響間接影響了毛利率的計算結(jié)果。由于凈利潤的變化會影響分母（營業(yè)收入）和分子（毛利加上公允價值變動損益等其他損益項目后的凈利潤），當(dāng)公允價值變動導(dǎo)致凈利潤增加時，在營業(yè)收入不變的情況下，毛利率可能會上升；反之，毛利率可能會下降。若公司營業(yè)收入為10億元，毛利為3億元，原本毛利率為30%。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升使凈利潤增加5000萬元后，假設(shè)其他條件不變，調(diào)整后的毛利率可能會上升至32.5%（（3億+5000萬）÷10億）。凈利率是凈利潤與營業(yè)收入的比率，更全面地反映了企業(yè)的盈利能力。公允價值變動損益對凈利率的影響與對凈利潤的影響直接相關(guān)，因為凈利率的計算直接以凈利潤為分子。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值變動導(dǎo)致凈利潤增加時，凈利率上升，表明企業(yè)盈利能力增強(qiáng)；反之，凈利率下降，企業(yè)盈利能力減弱。在上述公允價值上升使凈利潤增加1500萬元的例子中，若公司營業(yè)收入為5億元，原本凈利率為5%（假設(shè)原本凈利潤為2500萬元），公允價值變動后，凈利率將提升至8%（（2500萬+1500萬）÷5億），直觀地體現(xiàn)了公允價值變動對企業(yè)盈利能力的影響。4.3.3對財務(wù)比率的影響公允價值計量對中航地產(chǎn)的償債能力、盈利能力和營運能力等財務(wù)比率產(chǎn)生了多方面的影響，為財務(wù)分析提供了豐富的信息，有助于投資者、債權(quán)人等財務(wù)報表使用者更全面地評估企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。在償債能力方面，常用的財務(wù)比率如資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率等會受到公允價值計量的影響。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比值，反映了企業(yè)的長期償債能力。由于公允價值計量會使投資性房地產(chǎn)賬面價值發(fā)生變化，進(jìn)而影響資產(chǎn)總額。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升，資產(chǎn)總額增加，在負(fù)債總額不變的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率降低，表明企業(yè)長期償債能力增強(qiáng)。若中航地產(chǎn)原本資產(chǎn)總額為50億元，負(fù)債總額為30億元，資產(chǎn)負(fù)債率為60%。采用公允價值計量后，投資性房地產(chǎn)公允價值上升5億元，資產(chǎn)總額變?yōu)?5億元，資產(chǎn)負(fù)債率降至54.55%（30億÷55億），這意味著企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)相對減輕，債權(quán)人的債權(quán)更有保障。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，速動比率是速動資產(chǎn)（流動資產(chǎn)減去存貨等）與流動負(fù)債的比率，它們反映了企業(yè)的短期償債能力。雖然投資性房地產(chǎn)通常不屬于流動資產(chǎn)，但公允價值計量對資產(chǎn)總額的影響可能會間接影響企業(yè)的流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和金額，從而對流動比率和速動比率產(chǎn)生一定影響，不過這種影響相對較為復(fù)雜，需要結(jié)合企業(yè)具體的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。盈利能力方面，除了前文提到的毛利率和凈利率受公允價值變動影響外，凈資產(chǎn)收益率（ROE）也是一個重要的指標(biāo)。ROE是凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，反映了股東權(quán)益的收益水平。公允價值變動損益通過影響凈利潤和凈資產(chǎn)，對ROE產(chǎn)生顯著影響。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升，凈利潤增加，同時凈資產(chǎn)也可能增加，但由于凈利潤增長幅度可能大于凈資產(chǎn)增長幅度，ROE通常會上升，表明企業(yè)運用自有資本獲取收益的能力增強(qiáng)。若中航地產(chǎn)原本凈利潤為1億元，平均凈資產(chǎn)為10億元，ROE為10%。某年度投資性房地產(chǎn)公允價值上升使凈利潤增加3000萬元，凈資產(chǎn)增加2000萬元（假設(shè)其他因素不變），調(diào)整后的ROE將提升至12.73%（（1億+3000萬）÷（10億+2000萬）），這顯示出企業(yè)盈利能力的提升，對股東更具吸引力。在營運能力方面，雖然公允價值計量與傳統(tǒng)的營運能力指標(biāo)如應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等沒有直接關(guān)聯(lián)，但由于公允價值計量對資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的影響，可能會間接影響企業(yè)的資金運作和經(jīng)營決策，從而對營運能力產(chǎn)生潛在影響。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值大幅波動導(dǎo)致凈利潤大幅變動時，企業(yè)可能會調(diào)整其資金分配和經(jīng)營策略，進(jìn)而影響營運效率。若公允價值上升帶來巨額利潤，企業(yè)可能會加大對其他業(yè)務(wù)的投資，這可能會改變企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運營模式，對營運能力產(chǎn)生積極或消極的影響，需要進(jìn)一步結(jié)合企業(yè)實際運營情況進(jìn)行深入分析。4.4中航地產(chǎn)案例的啟示與借鑒4.4.1企業(yè)角度從企業(yè)戰(zhàn)略層面來看，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計量模式時，應(yīng)緊密結(jié)合自身的戰(zhàn)略目標(biāo)。若企業(yè)以追求資產(chǎn)的穩(wěn)健增值和財務(wù)報表的穩(wěn)定性為戰(zhàn)略導(dǎo)向，成本模式可能是較為合適的選擇，因為成本模式下投資性房地產(chǎn)賬面價值相對穩(wěn)定，受市場波動影響較小，能夠提供較為穩(wěn)定的財務(wù)數(shù)據(jù)，有助于企業(yè)維持穩(wěn)健的財務(wù)形象。然而，若企業(yè)致力于提升資產(chǎn)價值的透明度，向投資者展示資產(chǎn)的真實市場價值，以吸引更多投資或提升企業(yè)在資本市場的競爭力，公允價值模式則更具優(yōu)勢。如中航地產(chǎn)，其目標(biāo)是打造特色鮮明、值得社會信賴的商業(yè)地產(chǎn)投資、發(fā)展和運營商，采用公允價值計量模式能夠及時反映投資性房地產(chǎn)的市場價值變化，更準(zhǔn)確地展示企業(yè)資產(chǎn)實力，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相契合。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身戰(zhàn)略定位，綜合考慮市場環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢等因素，謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式，確保計量模式與企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)的長期發(fā)展提供有力支持。風(fēng)險管理方面，企業(yè)需充分認(rèn)識到公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)價值波動對財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的周期性和不確定性，市場價格的波動可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)公允價值大幅變動，進(jìn)而對企業(yè)利潤和資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生重大影響。企業(yè)應(yīng)建立完善的風(fēng)險管理體系，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)公允價值變動風(fēng)險的評估和監(jiān)控。通過運用金融衍生工具進(jìn)行套期保值，如房地產(chǎn)期貨、期權(quán)等，在一定程度上對沖公允價值波動風(fēng)險，降低市場波動對企業(yè)財務(wù)的沖擊。企業(yè)還可以制定合理的資產(chǎn)配置策略，分散投資風(fēng)險，避免過度集中于投資性房地產(chǎn)，確保企業(yè)財務(wù)狀況的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。在信息披露方面，企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)信息披露的完整性和準(zhǔn)確性。詳細(xì)披露公允價值的確定方法，包括所采用的評估機(jī)構(gòu)、評估方法以及參考市場價格的來源等，使投資者和財務(wù)報表使用者能夠清晰了解公允價值的確定依據(jù)和過程，增強(qiáng)信息的透明度和可靠性。披露公允價值變動對財務(wù)報表的具體影響，如對資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)賬面價值的調(diào)整金額，以及對利潤表中公允價值變動損益和凈利潤的影響金額等，幫助投資者全面評估公允價值計量對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。通過及時、準(zhǔn)確、完整的信息披露，提升投資者對企業(yè)的信任度，為企業(yè)在資本市場的良好發(fā)展?fàn)I造有利環(huán)境。4.4.2準(zhǔn)則制定與監(jiān)管角度準(zhǔn)則制定者應(yīng)進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量準(zhǔn)則，明確公允價值確定方法的具體應(yīng)用指南。對于市場法、收益法和成本法等常用的公允價值確定方法，詳細(xì)規(guī)定每種方法的適用范圍、參數(shù)選擇標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)來源要求等。在市場法中，明確可比實例的選擇標(biāo)準(zhǔn)和差異調(diào)整方法，規(guī)定可比實例應(yīng)在地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積、用途等方面與目標(biāo)投資性房地產(chǎn)具有高度相似性，且交易時間應(yīng)盡量接近評估基準(zhǔn)日；對于差異調(diào)整，應(yīng)提供具體的量化調(diào)整方法和參考指標(biāo)，減少企業(yè)在應(yīng)用過程中的主觀性和隨意性，提高公允價值計量的準(zhǔn)確性和可比性。完善公允價值計量相關(guān)信息披露要求，不僅要求企業(yè)披露公允價值的確定方法和對財務(wù)報表的影響，還應(yīng)要求披露投資性房地產(chǎn)的市場風(fēng)險因素、公允價值變動的敏感性分析等信息，使財務(wù)報表使用者能夠更全面地了解投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)情況，做出更合理的決策。監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的監(jiān)管力度，建立健全監(jiān)管機(jī)制。加大對企業(yè)財務(wù)報表的審計力度，要求審計機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的合理性和合規(guī)性進(jìn)行重點審計，確保企業(yè)嚴(yán)格按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行計量和披露。加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范評估行為，提高評估質(zhì)量。制定評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)范，對評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、專業(yè)人員素質(zhì)、評估方法和程序等進(jìn)行嚴(yán)格審查和監(jiān)管；建立評估機(jī)構(gòu)信用評價體系，對違規(guī)操作或評估質(zhì)量低下的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行懲戒，提高評估機(jī)構(gòu)的公信力和評估結(jié)果的可靠性。通過加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)市場秩序，保障投資者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和資本市場的健康發(fā)展。五、完善我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議5.1完善市場環(huán)境完善市場環(huán)境是促進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量有效應(yīng)用的關(guān)鍵基礎(chǔ)，需從多方面著手，建立活躍房地產(chǎn)交易市場、規(guī)范評估機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)信息披露，以提升公允價值計量的可靠性和準(zhǔn)確性。建立活躍的房地產(chǎn)交易市場是首要任務(wù)。政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，加強(qiáng)政策引導(dǎo)與支持。通過制定和完善相關(guān)政策，如購房補(bǔ)貼政策、稅收優(yōu)惠政策等，減輕購房者的負(fù)擔(dān)，刺激購房需求，從而提升房地產(chǎn)市場的活躍度。在一些城市，政府出臺了針對首次購房者的購房補(bǔ)貼政策，對符合條件的購房者給予一定金額的補(bǔ)貼，有效激發(fā)了購房熱情，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易。政府可以通過優(yōu)化房產(chǎn)交易流程，簡化繁瑣的手續(xù)，提高辦事效率，縮短交易時間，為房地產(chǎn)交易創(chuàng)造便捷的條件。建立線上一站式服務(wù)平臺，讓購房者和賣房者能夠方便快捷地完成各種手續(xù)辦理，減少交易成本和時間成本。規(guī)范房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于提高公允價值計量的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。相關(guān)部門應(yīng)制定統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，明確評估流程和規(guī)范，確保不同評估機(jī)構(gòu)對同一投資性房地產(chǎn)的評估結(jié)果具有可比性。加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審查機(jī)制，要求評估機(jī)構(gòu)具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)和豐富的評估經(jīng)驗。對違規(guī)操作的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，如警告、罰款、暫停業(yè)務(wù)甚至吊銷資質(zhì)等，以維護(hù)評估市場的秩序。建立評估機(jī)構(gòu)信用評價體系，對評估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)進(jìn)行評價和公示，讓企業(yè)和投資者能夠了解評估機(jī)構(gòu)的信用狀況，選擇信譽(yù)良好的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息披露，提高信息透明度是完善市場環(huán)境的重要舉措。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息平臺，整合各地、各類房地產(chǎn)的交易信息、價格信息、租賃信息等，為企業(yè)和投資者提供全面、準(zhǔn)確的市場數(shù)據(jù)。該信息平臺應(yīng)實時更新數(shù)據(jù)，確保信息的及時性和有效性。政府部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等應(yīng)及時公布房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，包括房價走勢、庫存情況、土地供應(yīng)等，讓市場參與者能夠做出明智的決策。企業(yè)自身也應(yīng)加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息的披露，包括采用公允價值計量的依據(jù)、公允價值的確定方法、公允價值變動對財務(wù)報表的影響等，增強(qiáng)信息的透明度，提高投資者對企業(yè)的信任度。5.2提升企業(yè)內(nèi)部管理5.2.1提高會計人員專業(yè)素質(zhì)會計人員作為企業(yè)財務(wù)工作的核心執(zhí)行者，其專業(yè)素質(zhì)直接關(guān)系到投資性房地產(chǎn)公允價值計量的準(zhǔn)確性和可靠性。因此，企業(yè)應(yīng)高度重視會計人員專業(yè)素質(zhì)的提升，通過多種途徑和方式，加強(qiáng)培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使會計人員深入理解公允價值計量的內(nèi)涵、方法和相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，切實提高其應(yīng)用能力。企業(yè)應(yīng)定期組織針對公允價值計量的專項培訓(xùn)。邀請行業(yè)內(nèi)資深專家、學(xué)者或具有豐富實踐經(jīng)驗的注冊會計師進(jìn)行授課，培訓(xùn)內(nèi)容不僅要涵蓋公允價值計量的基本理論，包括公允價值的定義、特點、確定方法等，還要結(jié)合實際案例，詳細(xì)講解市場法、收益法和成本法在投資性房地產(chǎn)公允價值計量中的具體應(yīng)用場景、操作步驟以及注意事項。通過對具體案例的分析和討論，讓會計人員了解在不同情況下如何選擇合適的計量方法，如何準(zhǔn)確獲取和分析相關(guān)數(shù)據(jù)，以及如何進(jìn)行合理的職業(yè)判斷。以市場法為例，培訓(xùn)中可以選取實際的投資性房地產(chǎn)交易案例，詳細(xì)介紹如何篩選可比實例，如何對可比實例與目標(biāo)投資性房地產(chǎn)在地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積、新舊程度、用途等方面的差異進(jìn)行量化分析和調(diào)整，從而得出準(zhǔn)確的公允價值。鼓勵會計人員參加相關(guān)的學(xué)術(shù)交流活動和研討會也是提升其專業(yè)素質(zhì)的有效途徑。在這些活動中，會計人員可以與同行們分享經(jīng)驗、交流心得，了解行業(yè)最新的研究成果和實踐動態(tài)，拓寬視野，啟發(fā)思維。參加由中國會計學(xué)會組織的關(guān)于公允價值計量的學(xué)術(shù)研討會，會計人員可以聆聽國內(nèi)外知名專家的最新研究報告，與其他企業(yè)的會計人員共同探討公允價值計量在實際應(yīng)用中遇到的問題及解決方案，從而不斷更新知識體系，提升專業(yè)水平。會計人員自身也應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，關(guān)注會計準(zhǔn)則的更新和變化，以及相關(guān)政策法規(guī)的調(diào)整。會計準(zhǔn)則會根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和實踐經(jīng)驗的總結(jié)進(jìn)行修訂和完善，會計人員只有及時了解這些變化，才能確保在工作中準(zhǔn)確遵循準(zhǔn)則要求。持續(xù)學(xué)習(xí)公允價值計量相關(guān)的理論知識，不斷提高自己的專業(yè)判斷能力和分析問題、解決問題的能力，以更好地應(yīng)對復(fù)雜多變的市場環(huán)境和日益嚴(yán)格的監(jiān)管要求。通過閱讀專業(yè)會計期刊、參加在線學(xué)習(xí)課程等方式，保持對新知識、新方法的學(xué)習(xí)熱情，不斷提升自己的綜合素質(zhì)。5.2.2加強(qiáng)內(nèi)部控制與風(fēng)險管理建立健全內(nèi)部控制制度是企業(yè)有效應(yīng)對公允價值計量帶來的風(fēng)險，確保財務(wù)信息質(zhì)量的關(guān)鍵舉措。企業(yè)應(yīng)從多個方面入手，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的全過程管理。在投資性房地產(chǎn)公允價值計量過程中，建立嚴(yán)格的授權(quán)審批制度至關(guān)重要。明確規(guī)定不同層級人員在公允價值計量相關(guān)決策中的職責(zé)和權(quán)限，確保各項決策和操作都經(jīng)過適當(dāng)?shù)氖跈?quán)和審批。對于重大投資性房地產(chǎn)項目的公允價值評估和計量方法的選擇，必須經(jīng)過高層管理人員的審批，并由專業(yè)的財務(wù)和評估團(tuán)隊進(jìn)行論證和分析。在確定某大型商業(yè)綜合體的公允價值時，需要由負(fù)責(zé)該項目的財務(wù)經(jīng)理提出初步方案，經(jīng)過財務(wù)總監(jiān)審核后，提交給公司管理層進(jìn)行審批，確保決策的科學(xué)性和合理性。加強(qiáng)對公允價值計量過程的監(jiān)督和審計是內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的內(nèi)部審計部門或崗位，定期對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的準(zhǔn)確性、合規(guī)性進(jìn)行審計。內(nèi)部審計人員要對公允價值的確定方法、評估機(jī)構(gòu)的選擇、評估過程的合理性以及相關(guān)信息的披露等方面進(jìn)行全面審查。審查企業(yè)在采用市場法確定公允價值時，可比實例的選擇是否恰當(dāng)，差異調(diào)整是否合理；在采用收益法時，未來現(xiàn)金流量的預(yù)測和折現(xiàn)率的選取是否符合實際情況等。及時發(fā)現(xiàn)并糾正可能存在的問題，確保公允價值計量符合會計準(zhǔn)則和企業(yè)內(nèi)部規(guī)定。企業(yè)還應(yīng)充分認(rèn)識到公允價值計量下投資性房地產(chǎn)價值波動對財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響，加強(qiáng)風(fēng)險管理。制定合理的風(fēng)險應(yīng)對策略，通過分散投資、套期保值等方式降低風(fēng)險。分散投資可以將資金投向不同地區(qū)、不同類型的投資性房地產(chǎn)，避免因某一地區(qū)或某一類型房地產(chǎn)市場波動而導(dǎo)致企業(yè)遭受重大損失。套期保值則可以運用金融衍生工具，如房地產(chǎn)期貨、期權(quán)等，對投資性房地產(chǎn)的公允價值波動進(jìn)行對沖，鎖定風(fēng)險。企業(yè)可以購買房地產(chǎn)期貨合約，當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值下降時，期貨合約的收益可以彌補(bǔ)公允價值下降帶來的損失，從而穩(wěn)定企業(yè)的財務(wù)狀況。建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制也是風(fēng)險管理的重要內(nèi)容。通過設(shè)定關(guān)鍵風(fēng)險指標(biāo)，如公允價值變動幅度、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤變動率等，實時監(jiān)測投資性房地產(chǎn)公允價值波動對企業(yè)財務(wù)狀況的影響。當(dāng)風(fēng)險指標(biāo)達(dá)到預(yù)警閾值時，及時發(fā)出預(yù)警信號，提醒管理層采取相應(yīng)措施，如調(diào)整投資策略、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等，以降低風(fēng)險，保障企業(yè)的穩(wěn)健運營。若設(shè)定投資性房地產(chǎn)公允價值變動幅度超過10%為預(yù)警閾值，當(dāng)公允價值變動幅度達(dá)到該閾值時，風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)自動向管理層發(fā)出預(yù)警，管理層可以根據(jù)具體情況，決定是否調(diào)整投資組合，減少對公允價值波動較大的投資性房地產(chǎn)的持有比例，以降低風(fēng)險。5.3完善準(zhǔn)則與監(jiān)管5.3.1細(xì)化準(zhǔn)則規(guī)定我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則雖然對投資性房地產(chǎn)公允價值計量做出了原則性規(guī)定，但在實際應(yīng)用中，仍存在諸多需要進(jìn)一步細(xì)化的地方。在公允價值計量條件方面，準(zhǔn)則應(yīng)明確“活躍的房地產(chǎn)交易市場”的具體標(biāo)準(zhǔn)。除了交易頻率和公開透明度外，還應(yīng)規(guī)定市場交易量的最低閾值、市場參與者的多樣性等量化指標(biāo)。若規(guī)定某地區(qū)房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)，每月的交易量達(dá)到一定金額，且參與交易的主體涵蓋開發(fā)商、投資者、購房者等多個類型，方可認(rèn)定為活躍市場。對于“同類或類似房地產(chǎn)”的界定，應(yīng)詳細(xì)列舉在地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積、用途、新舊程度等方面的相似程度要求，如規(guī)定地理位置應(yīng)在同一城市的同一行政區(qū)或相鄰行政區(qū)，建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同或相近，面積差異在一定百分比以內(nèi)等，以減少企業(yè)在判斷時的主觀性和模糊性。在公允價值確定方法上，準(zhǔn)則需進(jìn)一步細(xì)化市場法、收益法和成本法的應(yīng)用指南。對于市場法，明確可比實例的選取原則和數(shù)量要求，規(guī)定至少應(yīng)選取三個以上近期成交的可比實例，且這些實例應(yīng)在交易時間、交易情況、房地產(chǎn)狀況等方面與目標(biāo)投資性房地產(chǎn)具有高度相似性。詳細(xì)說明差異調(diào)整的具體方法和量化指標(biāo)，如對于地理位置差異，可根據(jù)房地產(chǎn)所在區(qū)域的繁華程度、交通便利性等因素，采用市場租金差異率或價格修正系數(shù)等方式進(jìn)行調(diào)整；對于建筑結(jié)構(gòu)差異，可依據(jù)結(jié)構(gòu)類型、建筑材料、建筑年代等因素確定調(diào)整金額或比例。在收益法應(yīng)用方面，規(guī)范未來現(xiàn)金流量預(yù)測的方法和期限。要求企業(yè)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的歷史租金收入、市場租金趨勢、空置率變化等因素，采用合理的預(yù)測模型，如時間序列分析、回歸分析等方法預(yù)測未來現(xiàn)金流量。明確預(yù)測期限應(yīng)與投資性房地產(chǎn)的剩余使用壽命或租賃期限相匹配，且至少應(yīng)預(yù)測未來五年的現(xiàn)金流量。對折現(xiàn)率的選取，規(guī)定應(yīng)參考市場上類似投資項目的平均收益率，并結(jié)合投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險程度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，如風(fēng)險較高的投資性房地產(chǎn)應(yīng)適當(dāng)提高折現(xiàn)率，以反映其較高的風(fēng)險水平。成本法的細(xì)化則應(yīng)明確重置成本的計算依據(jù)和方法，規(guī)定重置成本應(yīng)包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤等各項成本費用，且各項費用應(yīng)按照當(dāng)前市場價格和合理的利潤率進(jìn)行計算。對于折舊和減值的計算，應(yīng)提供具體的計算方法和參數(shù)選擇標(biāo)準(zhǔn)，如折舊方法可采用年限平均法、雙倍余額遞減法等，折舊年限應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實際情況合理確定；減值測試應(yīng)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，明確減值跡象的判斷標(biāo)準(zhǔn)和減值金額的計算方法。在信息披露方面，準(zhǔn)則應(yīng)要求企業(yè)詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)信息。除了目前要求披露的公允價值確定方法和對財務(wù)報表的影響外，還應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)的市場風(fēng)險因素，如房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化、政策調(diào)控對房價的影響等；公允價值變動的敏感性分析，即分析不同市場因素變動對投資性房地產(chǎn)公允價值的影響程度，以及企業(yè)針對公允價值波動所采取的風(fēng)險