市場調(diào)研總結(jié)報告市場調(diào)研總結(jié)報告第一部分:項目所在區(qū)域環(huán)境及配套設(shè)施分析一、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析二、自然環(huán)境分析三、居住環(huán)境評估四、配套設(shè)施分析第二部分：項目SＷOT分析一、項目優(yōu)勢分析及因素分解二、項目劣勢分析及因素分解三、項目機會分析及因素分析四、項目威脅分析及因素分析第三部分:競爭性樓盤和對手盤的調(diào)查及分析附:市場供應(yīng)量分析;價格及銷售率分析；戶型配比分析；客戶群體分析第四部分:航海路板塊整體分析第一部分：項目所在區(qū)域周邊環(huán)境及配套設(shè)施分析一、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析管城區(qū)是鄭州市的老城區(qū)，與金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)相比，它由于位處二七商圈附近，商業(yè)發(fā)展較為迅速。銀基商貿(mào)城、敦睦路市場、天榮時裝城、箱包城、小商品批發(fā)城、摩配城、茶葉批發(fā)市場以及鞋城等與之相關(guān)聯(lián)的大大小小各類批發(fā)、零售業(yè),為管城區(qū)的居民提供了雄厚的資金基礎(chǔ).鄭州卷煙廠一直以來都是納稅大戶,在經(jīng)濟不是很景氣，眾多國有廠礦紛紛減員、下崗的情況下,它依然滿負荷生產(chǎn),不斷推出新產(chǎn)品來滿足市場需求。鄭州市的發(fā)展規(guī)劃中，鄭東新區(qū)的發(fā)展是重中之重．管城區(qū)與鄭東新區(qū)接壤,通往鄭東新區(qū)的主干道較多,這為管城區(qū)帶來商機．在農(nóng)業(yè)方面，南曹鄉(xiāng)的草莓種植在鄭州市可稱的上是首屈一指;近年來隨著城市娛樂休閑業(yè)的發(fā)展,管城區(qū)開發(fā)了鴕鳥園、世紀歡樂園、卡丁車賽場等娛樂休閑項目,成為假日經(jīng)濟的一個典范。管城區(qū)屬于鄭州老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)居民經(jīng)濟收入較其他區(qū)域相比,占有中等靠上地位,受鄭東新區(qū)CBＤ與二七商圈的影響，使得本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)呈現(xiàn)出三種發(fā)展勢頭:一、以二七商圈為中心的商鋪發(fā)展勢頭良好,市場均價達到93８5元/?，而百年德化步行街的商鋪最高價賣到５。4萬元/？;二、以東西大街、紫荊山路為主的住宅群,均價已升到310０元/?左右，高出整個鄭州市房屋均價475元/?。三、以華中食品城、鞋城、茶葉批發(fā)市場、鋼材市場等市場為主,組成了一個城南食品、建材、鞋業(yè)等批發(fā)市場,周邊居民收入相對其他區(qū)域略低，占中等地位,房地產(chǎn)受航海路東板塊和航海路西板塊大盤的影響及航海路中部區(qū)域成熟小區(qū)的影響，房地產(chǎn)熱度與日俱增，競爭將更加激烈.二、自然人文環(huán)境分析管城區(qū)因為是老城區(qū),相對于金水區(qū)、二七區(qū)中原區(qū)而言,區(qū)內(nèi)的知名院校較少，人文素質(zhì)不算太好。再加上這幾年的開發(fā)改造在有些區(qū)域日常生活中必須的生活設(shè)施不具備,比如醫(yī)院、幼兒園、學校、商場等。已成立的學校、醫(yī)院等單位,其師資、醫(yī)療水平等方面還是較為薄弱的；交通出行較為便利.隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，對一些相對落后局面的挑戰(zhàn)亦將加快城市現(xiàn)代化的進程.這對航海路板塊的房地產(chǎn)市場無疑也是一次極富挑戰(zhàn)性的機遇．三、居住環(huán)境評估本項目位于航海路中段,華中食品城北門東,總用地面積為近30畝,規(guī)劃的容積率為,總建筑面積萬平米，其中住宅面積為萬平米，建筑密度為％，綠化率為%,建筑覆蓋率為。有關(guān)區(qū)位、交通、景觀環(huán)境,配套設(shè)施以及治安衛(wèi)生條件等方面對本項目居住環(huán)境的影響評估如下:,區(qū)位：項目臨近華中食品城、鞋城、北鄰航海路,南鄰都市村莊,東鄰京廣鐵路線，一定程度上受交通造成尾氣污染和灰塵、噪聲污染；,交通:項目東鄰紫荊山南路、西接京廣南路、南靠長江路、北對海海路等主干道，交通十分便利；,景觀環(huán)境：東有紫荊山南路廣場、臨食品城、鞋城、環(huán)境相對較差,怎樣整合本案小區(qū)環(huán)境是開發(fā)項目的景觀營造重點；，配套設(shè)施：見四條:配套設(shè)施分析，治安衛(wèi)生：一般，偏差四、配套設(shè)施分析？、企事業(yè)單位：第七一三研究所、鄭州食品城、中鐵電氣化公司、華中果輸冷庫、鄭州茶葉批發(fā)市場、鄭州鋼材市場、紫荊醫(yī)院、物資公司、天方醫(yī)藥、鄭州摩托車批發(fā)市場、鄭州電動車批發(fā)市場、中國CECT研究所;?教育系統(tǒng):中州大學、省交通學校、華中技校、黃河科技大學、鄭州市衛(wèi)校、鄭州航院、鄭州師范學院、鄭鐵七小、鐵十一小、六十三中;?餐飲、娛樂:漓江飯店、中都飯店、航海大酒店、七一三賓館等;?醫(yī)療配套:千禧堂藥店、三九藥店、鄭鐵分局醫(yī)院、市精神病防治醫(yī)院等；?金融服務(wù)：中國工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行;？住宅小區(qū)：金祥花園、盈家美地、鐵路晨曦小區(qū)、春暉小區(qū)、富寓花園、錦龍居;?交通環(huán)境62、25、２6、３6、５０５、803、6０3、3８、3１３路等多條公交車途徑這里,通往城市的東西南北.？其他:汽車客運總站、鞋城等居住環(huán)境的綜合評價:綜上所述,本案處在航海路中段,航海路、長江路、京廣路、紫荊山路等構(gòu)成交通樞紐；超市、賓館、酒店、學校、醫(yī)院、成熟小區(qū)等構(gòu)成一個完美成熟的生活圈。地理位置佳，周邊交通便利，周邊大型批發(fā)市場較多，人流量大，聚集了大量的消費群體;周邊成熟效區(qū)較多;配套設(shè)施完善,給居民衣食住行提供了極為便捷的服務(wù),既緊貼城市脈搏,又偏離市中心的煩囂.第二部分:項目SＷOT分析一、項目優(yōu)勢分析及因素分解1、項目所處地理位置較好，交通便捷；2、項目臨近中國ＣECＴ研究所，周邊大學、培訓學校較多，大環(huán)境好;3、項目周邊有大型的食品、建材、茶葉、鞋業(yè)等批發(fā)市場，商業(yè)氛圍濃厚,給本案的商業(yè)價值的體現(xiàn)帶來良好的銷售基礎(chǔ)；4、百貨零售業(yè)和物流業(yè)的布局從二七商圈擴散的跡象已經(jīng)很明顯,他們給本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)補足了后勁,周邊配套設(shè)施完善,使本區(qū)域的人居生活有了更多便利。5、該版塊內(nèi),隨著開發(fā)量進一步加大,房地產(chǎn)必然存在升值潛力，給投資群體以信心,一定程度上給本案的成功開發(fā)帶來保障.6、本案所屬區(qū)域航海路中段，金祥花園、盈家美地、鐵路晨曦小區(qū)、春暉小區(qū)、富寓花園、錦龍居,以及即將亮相的廣興航?；ǔ恰⒖党?共同構(gòu)成了一個成熟的生活圈,區(qū)域內(nèi)居住氛圍濃厚。但這些小區(qū)早已銷售完畢或者還沒有動工,對本案銷售構(gòu)不成直接威脅．結(jié)論：根據(jù)項目的這些優(yōu)勢,再結(jié)合目前市場狀況,在市場細分、消費心理分析的基礎(chǔ)上,進行差異化定位,營造樓盤特色，提升本案整體優(yōu)勢.通過宣傳推廣活動,引起消費者的關(guān)注和參與.二、項目劣勢分析及因素分解,項目地塊相對較小，不宜形成規(guī)?；?jīng)營.解決方案:后期策劃推廣走差異化定位路線,定位鮮明,細分目標客戶群體，銷售策略及時跟進,做到樓盤銷售快速消化,營造聲勢。?項目緊鄰航海路,周邊批發(fā)市場及大量車流,形成汽車尾氣和噪聲污染.解決方案：在小區(qū)景觀規(guī)劃上下工夫,突出人性化，增加綠化、休閑情調(diào)小品、音樂景觀來弱化噪音及空氣污染。,項目周邊為批發(fā)市場、都市村莊,人員素質(zhì)不高,治安較混亂,人居環(huán)境較差。解決方案：進行良好的項目形象包裝和策劃宣傳推廣,樹立良好形象。營造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，塑造人文特色.加強物業(yè)管理,強化管理隊伍素質(zhì),提高物業(yè)管理水平。提升小區(qū)智能化安防硬件配套設(shè)施.?本案所處區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)基本建設(shè)相對薄弱，房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢不明顯，沒有形成良好的購置氣候，市場關(guān)注度較低，泛目標客戶群體較狹隘,給本案的銷售帶來一定的阻力．解決方案:做好項目自身的產(chǎn)品建設(shè)，把航海路的西南板塊和東南板塊的房地產(chǎn)影響力與本區(qū)域內(nèi)市場形成互動,突出航海路整體優(yōu)勢，弱化區(qū)位劣勢;根據(jù)該區(qū)域內(nèi)市場現(xiàn)狀特點，準確把握該區(qū)域內(nèi)的準客戶群體,吸引更多置業(yè)者來此購置,打造區(qū)域內(nèi)銷售亮點。三、項目機會分析及因素分析1、最大化的發(fā)掘本地塊價值,提升樓盤的自身價值。2、整體區(qū)域市場需求相對旺盛。3、項目周邊商業(yè)氛圍濃厚,有利于商業(yè)價值的挖掘。4、周邊樓盤整體質(zhì)素較低，樓盤沒有特色,給本案的開發(fā)和綜合素質(zhì)定位及品質(zhì)檔次的提高，帶來了很大的機會。四、項目威脅分析及因素分析1、本案周邊樓盤金祥花園、盈家美地、鐵路晨曦小區(qū)、春暉小區(qū)、富寓花園、錦龍居,消化了大量的客戶,如果沒有顯著的賣點和產(chǎn)品的差異，會給整個樓盤的銷售帶來巨大正面的威脅。２、本案周邊未來項目（康城、航?；ǔ堑龋┑拈_發(fā),也將給本案帶來威脅。3、隨著購房群體的越來越多,購房者的消費理念和需求逐漸提高,對開發(fā)的樓盤越來越挑剔，給本案在營銷組織建立上帶來一定的高要求。解決方案：借助專業(yè)營銷公司的優(yōu)勢資源和對媒體的優(yōu)化組合能力,對樓盤進行全方位的定位、包裝、宣傳、推廣,力求打造本公司的品牌實力，為公司后期項目的開發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ),也保證了消費者對開發(fā)商的信任.第三部分:競爭性樓盤和對手盤的調(diào)查及分析項目美景天城項目地址世紀迎賓大道與石化路交匯處建筑設(shè)計：深圳市方佳建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計：深圳市華僑城天華建筑設(shè)計有限公司美景天城占地面積22萬平方米，建筑面積35萬平方米，分四期開發(fā),匯集英倫、法國、意大利、荷蘭項目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計四國建筑風情，融入歐洲文學、音樂、藝術(shù)、時尚及生態(tài)科技.一期40８戶，二期538戶、三期180戶，充分體現(xiàn)歐洲中產(chǎn)階級的生活、居住品位,以歐式典型低密度花園洋房為主力形態(tài),突出浪漫和人文的異域情調(diào)，鼎力建造一個純歐洲經(jīng)典社區(qū)．開發(fā)商河南啟元置業(yè)有限公司戶型戶型有兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳、復(fù)式。面積范圍8８-—22５?。均價２600元/?均價商鋪價格:層差層差１５0元/?左右價格范圍整體小區(qū)總價范圍:18萬----—６0萬,主力總價范圍：34萬左右.交房標準毛坯房車庫及車位情況社區(qū)內(nèi)停車，總車位１２００個景觀規(guī)劃特點匯集歐洲四國英國、法國、意大利、荷蘭風情，采用歐洲園林設(shè)計手法,有12750平方米加佐尼生態(tài)谷、77３6平方米賽提那勒廣場,７306平方米賽納河風光公園、尚瑞斯風情大道、廊橋后現(xiàn)代廣場、香榭麗舍大道、噴泉水景、主題園林、雕塑、休閑座椅等，特別是６1。５米的啟元塔，俊俏挺拔、通體奪目．5000平方米大型法蘭西風情會所,設(shè)計浪漫、舒適，有精心建造恒溫泳池、左岸咖啡館、賽納河吧、閱覽室、健身房、韻律室、兒童天地、棋牌室、多功能展示大廳等,有巴黎風格的流行印象。景觀目前狀況小區(qū)門口廣場景觀規(guī)劃較好,整體綠化率高，與世紀歡樂園相毗鄰.售樓部簡述售樓部裝修豪華、明朗，內(nèi)部洽談處與沙盤、接待區(qū)、休息區(qū)整體布局并不是很好。樣板房簡評樣板房裝修豪華,三期沒有樣板房．項目定位歐周風情高檔大社區(qū)客戶群定位涉及整個鄭州市人群及臨近郊縣人群,且有少許外地鄭州置業(yè)者策代機構(gòu)代理公司:深圳星彥廣告推廣:深圳博思堂主打廣告語35萬平方米歐洲風情大社區(qū)開盤前期大量媒體（報紙、電視、戶外、車體、雜志等)廣告宣傳，開盤時期大量廣告推廣宣傳，售樓特殊營銷形式部現(xiàn)場營銷活動組織.項目銷售情況分析整體銷售情況較好，銷售率達９3％，工地包裝圍墻廣告噴繪、四周草坪鋪設(shè)物業(yè)管理深圳保利公司,物業(yè)費：０。4６元/?東北面是88０畝世紀游樂園,湖光山色,風景優(yōu)美;東面是6０0畝的果園，周邊還人航海體育場、航海周邊環(huán)境分析廣場、啟元廣場、風箏廣場等多個休閑娛樂場所．加上內(nèi)部環(huán)境配套。建筑品質(zhì)高;地理位置較好;營銷策劃及包裝推廣到位;純歐洲景觀洋房，品味健康自然；戶型設(shè)計容入了國家上先進的居住理念和建筑工藝，分區(qū)合理;戶型南北通透、方正實用；超大觀景陽臺，餐廳全落地豪華凸窗,主臥自帶私密衛(wèi)生間，低臺觀景凸窗，鄭州高層絕無僅有夾層設(shè)計戶型，使用率高達87%,戶型由單一平面變化為三錯層的豐富空間880畝的世紀歡樂園,600畝的果園，世紀景觀大道,武漢大項目優(yōu)勢分析學精英教育,4萬平社商業(yè)區(qū)，公交總站,“美景天城”通過資源整合,把所有優(yōu)勢資源為項目所用,取得良好共贏局面;在教育方面,美景天城將全套引進武漢大學附小、幼兒園，在社區(qū)內(nèi)建造獨立學區(qū)，美麗的校舍,幽美的環(huán)境，創(chuàng)新的思維模式，世界性的標準，成熟的精英教育機制，將啟迪孩子們的無窮智慧，“名校+名盤"模式,將成為美景天城業(yè)主們最大的投資收益。建筑速度過快，使市民對建筑質(zhì)量的產(chǎn)生擔心;樓間距密，東南板塊屬于經(jīng)濟實力和消費水平相對較弱項目劣勢分析的地區(qū)，單價較高,給市民購買力上帶來阻力；周遍配套尚不完善，教育配套欠缺．整體實力較強,起點高;產(chǎn)品整合較強,一定程度上做到了引領(lǐng)東南房地產(chǎn)板塊的先鋒軍；資源整合力結(jié)論度大,開創(chuàng)模式先進，整體品質(zhì)及品牌實力都很高。項目富田太陽城項目地址航海路與迎賓大道交匯處建筑設(shè)計:中國建筑標準設(shè)計研究院項目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計富田?太陽城一期工程42萬平方米,首開住宅18萬平方米,由19多層、5棟小高層、一棟商務(wù)樓組成。開發(fā)商鄭州市振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司２5#、2６#、27#、28＃為小戶型,面積在６8—－82?之間,為一室兩廳；面積在86--９8？之間，為兩室兩廳;多層戶型三室兩廳面積在123－－139?;小高層戶型三室兩廳面積在143——１５9?；整體復(fù)式:戶型1６5——289？,小區(qū)主力面積集中在130？左右，為三室兩廳兩衛(wèi)。商鋪:65.28——-41１。８７?.小戶型價格:2440—2560元/?,均價2480元/?。多層１—4樓價格：２８68元/？，多層頂層復(fù)式價格：１998元/?，多層均價2500元/?均價小高層價格:27８0元/?商鋪價格:一、二樓聯(lián)體69００左右。多層:1、2、4層價格為2868元/?，三層2898元/？,五樓24６8元/？，六層復(fù)式19９4元/？,層差層差較大。小高層:層差錯價47元/？價格范圍整體小區(qū)總價范圍：17萬-————7８萬，主力總價范圍:33萬左右．交房標準毛坯房,雙層防盜門，鋁波窗。車庫及車位情況社區(qū)內(nèi)停車及地下停車位景觀規(guī)劃特點“富田?太陽城”運用以人為本的圍合式景觀生態(tài)布局,社區(qū)劃分為景觀大道、協(xié)和廣場、中心太陽廣場、和平走廊、月亮島、晨曦廣場、十二星座廣場和情景街區(qū)等．小區(qū)西邊綠化帶地面為大理石所鋪,兩旁附有歐洲女像雕塑,景觀大道入口處為大型噴泉。項目四周邊景觀目前狀況為草坪綠化帶。售樓部簡述售樓部非常大氣，，案場沙盤較大,售樓部內(nèi)部裝修豪華樣板房簡評裝修豪華,使客戶看后有購買欲。歐式中高檔社區(qū)，連接鄭州東南、鄭東新區(qū)與鄭州城區(qū)的黃金犄角、發(fā)展?jié)摿?、升值潛力巨?交通四項目定位及賣點通八達,毗鄰公交總站，輻射區(qū)域四面八方;知名老牌房地產(chǎn)公司傾力巨獻，“富田”品牌的市場號召力等有力支撐點?？蛻羧憾ㄎ恢懈邫n客戶,區(qū)域內(nèi)人群、鄭州市人群及臨近郊縣人群策代機構(gòu)大智傳播主打廣告語太陽城。醉歐洲開盤前期大量媒體(報紙、電視、戶外、車體等)廣告宣傳,開盤時期大量廣告推廣宣傳，售樓部現(xiàn)場特殊營銷形式營銷活動組織。項目銷售情況分析小戶型、三房銷售情況較好，臨街商鋪銷售較快，目前銷售率達到４0％工地包裝圍墻廣告噴繪物業(yè)管理開發(fā)商下屬,物業(yè)費在０.38—0．45元／m？／月，集中燃氣北鄰8８0畝德世紀游樂園，在鄭東新區(qū)CＢD的前沿經(jīng)濟輻射帶，毗鄰近200畝的航海廣場,6００畝大型周邊環(huán)境分析飄香果園，３0０0多畝高爾夫球場綠地,鄰機場高速公路、鄭許高速公路,交通便捷.歐洲風格建筑，精品雕塑建筑與景觀搭配協(xié)調(diào);戶型設(shè)計合理，面積從6８——411？，可以滿足不同人群需求,主力面積在６8？——-13９?之間，；小區(qū)品質(zhì)高及定位合理；地理位置較好,處在東區(qū)高尚社區(qū)生項目優(yōu)勢分析活圈內(nèi);開發(fā)商的實力雄厚,是鄭州僅有的三家具有一級企業(yè)資質(zhì)之一，開發(fā)經(jīng)驗有十余年;品牌效應(yīng)、品質(zhì)信譽好;項目劣勢分析樓盤近鄰高壓電線區(qū)；樓盤密度較大；周邊生活配套尚不完善；價格略偏高，層價差較大。小區(qū)整體以歐式建筑風格為主，結(jié)合國際最流行的設(shè)計語言，設(shè)計中追求古典主義風格，本案的開發(fā)引結(jié)論起了一定的轟動效應(yīng)，小區(qū)品質(zhì)高,宣傳效果好和力度大.項目錦繡江南項目地址興華南街東兌周路西張魏寨路南項目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計占地120畝，建筑面積11萬余平方米，一期498戶，棟距超過60米，容積率低，綠化率超過45%。開發(fā)商鄭州天泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型戶型有兩房兩廳97?、三房兩廳13７-－155?、四房兩廳１65?,復(fù)式194?均價:2110元/?均價商鋪價格：5７60元/？1、2、4樓價格2２５6元/?3樓2310元/？層差5樓價格１9３0元/?6樓１78０元/？價格范圍整體小區(qū)總價范圍：１5。5萬—————43萬,主力總價范圍:28。4萬左右.交房標準毛坯房車庫及車位情況社區(qū)內(nèi)停車,總車位150個紅墻藍瓦雙斜坡式純六層中式藝術(shù)建筑述說著中國文化的精華,超過1萬平方米的生態(tài)型中式園林和全齡化功能園地演繹健康生活,120米靈動水系，雙50米的迎賓綠蔭大道,40米寬的白象藝術(shù)大門，組景觀規(guī)劃特點團間的豐碩果園,風情綠地等將自然、藝術(shù)和居住文化盡情揮灑,均好性、協(xié)調(diào)性、多樣性完美統(tǒng)一。充分考慮業(yè)主的觀景、休閑、聚會、健身等功能要求，營造出了：生態(tài)型綠化系統(tǒng)、亭臺廊景觀系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、全齡化健康休閑系統(tǒng)。景觀目前狀況都已規(guī)劃建設(shè)好.售樓部簡述簡單樣板房簡評無項目定位中低檔社區(qū)客戶群定位區(qū)域內(nèi)人群占35％，周邊郊縣占４0%，中等收入.策代機構(gòu)無主打廣告語園林生活、大戶人家。大園林、大環(huán)境、大景觀、放飛心情～開盤前期大量媒體（報紙、電視、戶外、車體、雜志等）廣告宣傳，開盤時期大量廣告推廣宣傳，售樓特殊營銷形式部現(xiàn)場營銷活動組織。項目銷售情況分析銷售時間較長,銷售率達9７％,工地包裝圍墻涂料廣告物業(yè)管理:河南國基物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理物業(yè)管理費:0。32元／m２周邊環(huán)境分析七十四中)黃科大）銀行、超市、綠城廣場、醫(yī)院、市中級法院處于興華南街的居住區(qū)域內(nèi);本區(qū)域內(nèi),長江路、南三環(huán)、嵩山南路、興華南街(包括航海路、淮河路），形成四橫,四縱(包括大學路）的大交通格局,形成交通便捷；項目周邊超市、商場、醫(yī)院、銀行、滿項目優(yōu)勢分析足居民日常生活需要;周邊高校云集,具有濃厚的人文氣息;景觀規(guī)劃較好,小區(qū)綠化率較高,適合居家;采用藍瓦坡風情建筑樣式,大景觀格局較好；2．５米進深寬大陽臺;物業(yè)管理較好;項目周邊綠化率高，環(huán)境好.項目劣勢分析戶型布局不合理；整體品質(zhì)不高,內(nèi)部配套不太完善。結(jié)論項目帝湖花園項目地址航海路與桐柏路交叉口帝湖花園雄踞與鄭州西南，總規(guī)化面積3110畝,總建筑面積147萬平方,總投資逾3０億元,規(guī)化住戶1、2萬戶，總居住人口達5萬人,為河南規(guī)模最大的住宅項目。作為一個大型的住宅社區(qū)，帝湖擁有多層、項目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計聯(lián)排別墅、獨立別墅、高層等多種產(chǎn)品類別，共二十多種戶型。帝湖—米蘭城,中原唯一大型“湖景度假社區(qū):獨享帝湖,一水傾城，國際景觀公司全面介入,帝湖斥千萬巨資打造社區(qū)景觀。開發(fā)商鄭州布瑞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型戶型有兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳、五房三廳，復(fù)式。面積范圍9８-－２31?。多層２200別墅3300均價均價260０元/?商鋪價格：1３０元(多層)層差50元（高層)價格范圍整體小區(qū)總價范圍：１7萬——-——5８萬,主力總價范圍：30萬左右．交房標準毛坯房車庫及車位情況社區(qū)內(nèi)停車,1:１。2中心一30０多畝地的大湖,小區(qū)西北角一超大廣場景觀規(guī)劃特點北門入口花壇廣場，景觀大道。中心湖島上建為別墅，小區(qū)南、西、北外圍建為高層,中區(qū)為多層。綠化率高達50％,東西南北各一處大門。建筑形態(tài)采用歐式建筑風格。景觀目前狀況景觀全部做好投入使用。大面積水景、風情廣場、綠化帶都向業(yè)主開放外型建造的比較莊重、大氣，內(nèi)部布局不盡合理,裝飾效果有點陳舊、壓抑，與整體小區(qū)形象不太吻合.售樓部簡述銷售人員有些低調(diào)。現(xiàn)只有小戶型有樣板間。樣板房簡評裝修風格不是很輕快、隨意,與青年人的性格有所相離。項目定位中高檔社區(qū)打破區(qū)域性,面向整個鄭州市及郊縣的中高收入人群，整體上小區(qū)的業(yè)主文化素質(zhì)并沒有別的中高檔社區(qū)客戶群定位的業(yè)主文化素質(zhì)高全程營銷:帝湖營銷中心策代機構(gòu)廣告推廣:金誠廣告主打廣告語回家是渡假的開始特殊營銷形式開展各種各樣的活動，大多以明星炒作及相應(yīng)的優(yōu)惠，以達聚集人氣之目的項目銷售情況分析米蘭城銷售完,現(xiàn)主要銷售小戶型“雙魚座”已經(jīng)銷售８０%工地包裝西邊緊鄰都市村莊處圍墻沒有很好的包裝隔離,其余周遍圍墻形象廣告包裝的很到位帝湖物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理0。３8元(多層）項目本身沿工人路有22００平方米的帝湖商業(yè)街流金旺鋪、同時項目將啟動SＨOPPINGMAＩＩ（教育區(qū)、醫(yī)療周邊環(huán)境分析區(qū)、休閑區(qū)).63、２11、20、３2１路公交通過周邊環(huán)境優(yōu)美安靜,交通發(fā)達。西邊緊鄰都市村莊處環(huán)境不是很好。項目優(yōu)勢:總價低、首付低的精品小戶型;320畝的湖面，得天獨厚的環(huán)境資源以及超大社區(qū)的完善配套.交通發(fā)達，打破區(qū)域性局限,客戶群體廣泛。超大成熟社區(qū)，自身硬件、軟件配套齊全,產(chǎn)品類型多樣，項目優(yōu)勢分析開發(fā)商的實力等都增加了客戶的信心.一期的火暴名氣以及媒體對項目的買點的炒作，使小區(qū)的名氣、知曉度很高。隨著航海路西南版塊的樓盤相繼起來，本地段的商業(yè)、生活景象必定逐漸繁榮起來，升值潛力巨大。湖水的后期維護能否保持下去是業(yè)主們所擔心的.項目劣勢分析業(yè)主文化素質(zhì)參差不齊,不能形成小區(qū)獨特文化內(nèi)涵。結(jié)論項目亞星盛世家園項目地址嵩山路與長江路交匯處項目規(guī)模、類型及規(guī)總占地面積３８6畝，總建筑面積45萬平米，5０多棟多層、小高層，規(guī)劃共30０0余戶。劃設(shè)計開發(fā)商鄭州市亞星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩房兩廳86—98平米三房兩廳92.8—１38平米戶型四房兩廳平米復(fù)式平米均價２38０元層差１60元價格范圍小區(qū)總價范圍1６萬-—-５8萬/套，主力戶型價格范圍萬/套毛坯房交房標準防火防盜門、內(nèi)部實木門車庫及車位情況50０個車位景觀規(guī)劃特點景觀綠化較多,小品、植被遍布小區(qū)。以水景為主景觀目前狀況1、２期的山水景觀已經(jīng)投入使用售樓部簡述裝飾大氣明快，很有節(jié)日喜氣氣氛。整體布局合理樣板房簡評沒有樣板房項目定位中高檔社區(qū)面向整個鄭州市及臨近郊縣2６—4０歲年齡層次客戶群定位大多為私企老板、國企職工、公務(wù)員、教師、經(jīng)理人、藝術(shù)家、國企職工、企業(yè)高層領(lǐng)導等策代機構(gòu)全程策劃代理:恒輝企劃主打廣告語有思想的建筑,有格調(diào)的生活特殊營銷形式過年搞活動項目銷售情況分析銷售過半，銷售率61%工地包裝周遍圍墻形象廣告包裝到位亞星物業(yè)公司物業(yè)管理0．46元（多層)周邊環(huán)境分析周邊生活配套還不是很完善,交通便利,但較嘈雜。位于鄭州南大門，屬于上風上水之地。交通發(fā)達，輻射區(qū)域廣。項目規(guī)模較大，整體規(guī)劃定位較高。景觀、綠化項目優(yōu)勢分析做的很美.戶型種類多，面積適中，設(shè)計合理。地段升值潛力大，項目劣勢分析結(jié)論項目濱河名家鑫隆花園南溪瑤臺興達花園航海路與工人路交匯處航海路與桐柏路交叉口東２0米航海路與工人路交匯處淮河路與鄭密路交匯處南項目地址南3０0米占地面積20９０２平方４棟高層（點式、板式各2棟183棟多層、５棟小高層占地1２萬平方米米，層)7棟臨路底下兩層尚鋪3棟小高層，共2０0戶項目規(guī)模、類紅色面磚外墻,多層建共36０戶共20０戶型及規(guī)劃設(shè)計筑建筑設(shè)計:河南豫建設(shè)計占地30畝共20４戶占地面積:５2000平米鄭州市舊城改造開發(fā)公鄭州金河源集團公司河南盛煌實業(yè)發(fā)展有限公司河南省興達置業(yè)有限公司開發(fā)商司以兩房兩廳、三房為主以三房兩廳為主以三房兩廳為主以三房兩廳為主93。4—１４1。5平米１20。４4-１３3.36平米126.6-１５４平米1２2。４8—153.６平米小戶型５4.４平米兩房兩廳１17平米復(fù)式２87平米戶型兩房兩廳93。4平米四房兩廳1６1.2、1９6。8平米三房108.５-１４１。５平米復(fù)式１01.5平米均價1８30元２78０元254０元23５0元層差80元4５元６0元5０元小區(qū)總價范圍８.５萬小區(qū)總價范圍31萬———6３萬／小區(qū)總價范圍29萬－——６7萬小區(qū)總價范圍25萬——-40萬價格范圍——－２9萬/套,主力戶型套，主力戶型價格范圍31—4２/套，主力戶型價格范圍/套,主力戶型價格范圍價格范圍１8—２6萬/套萬/套2９—４0萬/套２８。7-36.5萬/套毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房交房標準塑鋼外飄窗實體防盜門、雙玻飄窗可視對講、天然氣、暖氣可視對講、天然氣、寬帶、塑鋼窗、可燃氣體感應(yīng)系統(tǒng)車庫及車位情地上車位很少地下停車場6０個車位地上、地下車位,況景觀少，有幾處小品,做的有園樓間距較大,景觀規(guī)劃做的江南園林景觀，大片綠化,景觀規(guī)劃特點林景觀的味道。很精細,綠化較多小橋流水、假山碧潭。整體圍墻做的是鐵欄桿,透綠化。上寧靜幽雅。二期景觀還沒有做已經(jīng)做好使用還沒有做1＃與３#號樓之間的景觀已景觀目前狀況隨交房一起交付使用經(jīng)投入使用。沒有已經(jīng)撤銷案場較小，包裝沒有特色。小區(qū)已經(jīng)入住，售樓部已經(jīng)整體上給人感覺就是小樓盤撤到住宅樓里了,沒有什么售樓部簡述形象．銷售人員屬于沖動型具體裝飾.的，銷售方式有點急功近利。樣板房簡評現(xiàn)房,０4年7月入住現(xiàn)房入住中低檔社區(qū)中檔高層住宅品質(zhì)贏客戶蘇杭園林中檔社區(qū)項目定位中低檔樓盤區(qū)域性工薪階層西南區(qū)高層少,細分市場區(qū)域性很強,沒有過多廣告客戶群定位稅務(wù)局、移動通信、電業(yè)局職工宣傳.周邊做生意小業(yè)主及3３-38歲有文化人士城鄉(xiāng)居民。策代機構(gòu)無無廣告推廣:新坐標廣告廣告推廣:現(xiàn)在設(shè)計金水河上游生態(tài)住宅老人的，孩子的,愛人的,親人品質(zhì)生活從這里開始小橋？流水？人家主打廣告語的————我們的一次性優(yōu)惠4%樓盤主體上廣告條幅很是醒價格較低，但樓盤品質(zhì)檔次特殊營銷形式按揭貸款優(yōu)惠2％，首付3０％，層眼，打出超低價起價，不低。差較少。具有誘惑力項目銷售情況售完已售完銷售已到尾盤,剩下沒有幾套。分析有圍墻,但沒有形象包無無無工地包裝裝鄭州鴻基物業(yè)管理有限新視墅物業(yè)公司河南盛煌物業(yè)管理公司興達物業(yè)0。32元物業(yè)管理公司0。８７元0。26元６３、21１、20、３2１路公市第4４中鐵三小鐵十一小，工人路將本案分割成兩塊，離金水河較近,附近濱河公交通過市六院，火車頭體育場臨工人路為兩層鄰街商鋪。園、金海湖公園。周邊環(huán)境優(yōu)美安靜,南周邊配套不是很完善,但交通發(fā)小區(qū)東邊做的綠化帶,外圍生活配套比較完善,花卉市周邊環(huán)境分析邊緊鄰都市村莊處環(huán)境達，環(huán)境優(yōu)美安靜，視野廣闊緊挨金水河。63、８７、８8、場、農(nóng)貿(mào)市場、公交公司、不是很好.６3、21１、20、321路公交通過2１1路公交通過餐飲娛樂、行政辦公、學校遍布周圍。６3、87、38、84路公交通過旁邊成熟社區(qū)一定程度區(qū)域高層住宅少,市場細分。建小區(qū)市政配套齊全，智能安周邊生活配套比附近樓盤上帶動了本項目的生活筑品質(zhì)不錯，價格相對鄭州所以防設(shè)施。周邊環(huán)境優(yōu)美、安完善,樓盤性價比高。景觀氛圍.一期的成功開發(fā)，高層樓盤較低,性價比高。戶型靜,交通快捷。建筑品質(zhì)、做的很有情調(diào).項目優(yōu)勢分析給二期銷售起到了鋪方正合理適用。外立面都比同類次稍微高檔小區(qū)硬件配置較全面。宣傳墊。些．資料內(nèi)容比較詳細。得房率價格相對較低。較高,達到86％整體形象、品質(zhì)明顯比小區(qū)配套不成熟,物業(yè)管理跟不小區(qū)被道路分割開來,本身小區(qū)目前規(guī)模較小，形象知周邊樓盤低一檔次上。樓盤整體形象宣傳定位不上規(guī)模就小，這樣一來顯得感曉度不高。后期開發(fā)需要拆檔次。尾盤銷售沒有加強，拖尾．覺更小，不能很好的形成個遷,能否開發(fā)，什么時間開項目劣勢分析整體。所宣傳價格比實際價發(fā)，這都令業(yè)主沒有信心。格低很多,客戶有種被欺騙感覺。備注電話:電話:電話:電話:項目盈家美地永恒親親家園和生公寓開元麗城紫荊山路與金城街交叉未來大道與航海路交匯處北３00未來大道與航海路交匯處京廣南路與長江路交匯處項目地址口東80米米向北３00米南50米總占地面積43畝，總建總占地面積20畝10棟多層共總占地面積40畝總占地面積１16畝總建筑面項目規(guī)模、類筑面積58000平米，1５２66戶2棟小高層共１33戶積１2萬?。1期1１棟型及規(guī)劃設(shè)棟多層，規(guī)劃共60４戶。2期10棟全多層計規(guī)劃900多戶河南同洲置業(yè)有限公司鄭州永恒置業(yè)有限公司鄭州和生置業(yè)發(fā)展有限公鄭州開元房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商司以二、三房為主以三房兩廳為主以二、三房為主兩房兩廳8５。5—92。7平一室一廳41．3平米1５1.4３?——１57.77？兩房兩廳91。２1—93。0２平米米兩房兩廳91.４—92平米復(fù)式131.3?--170。29？三房兩廳135平米戶型三房兩廳102.4-１21。7三房兩廳114．2——133。6平米商鋪400?-—1000?復(fù)式1５５.6６?--２1１?平米復(fù)式143。12平米2140元2１0０元(1期）２60０元1650元均價２200元（2期）層差１1０元130元55元１20元小區(qū)總價范圍17.2萬小區(qū)總價范圍8。1萬——-３２萬/小區(qū)總價范圍３5萬—－—４8。5小區(qū)總價范圍1３.７萬—--29萬/套，主力戶型套，主力戶型價格范圍18—28萬/套,主力戶型價格范圍－——33．8萬/套,主力戶型價價格范圍價格范圍１7。2-28萬/萬/套3５—42萬／套格范圍2１——25萬/套套毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房防火防盜門、雙玻塑鋼實體防盜門、天然氣、太陽能熱天然氣交房標準窗水系統(tǒng)單元對講系統(tǒng)車庫及車位地上停車位3000？大型地下停車場地上、地下車位情況17個地下車庫景觀規(guī)劃特景觀很少景觀不多，中心有小片綠化廣場樓間距較大,景觀沒有什社區(qū)“L”型景觀線與建筑點么,有會所、運動場結(jié)合和諧景觀目前狀還沒建好還沒建好入住使用況外表不明顯，內(nèi)部裝飾銷售中心整體感覺和廣告語吻較小，包裝普通,銷控表放售樓部做的比較大氣，不過一般，沒有特別之處合,采用橙色和青黃色為主的暖的很不顯眼。裝飾單調(diào)售樓部簡述色調(diào)結(jié)合現(xiàn)代都會時尚元素（欄銷售人員服務(wù)意識不強珊吧臺、橙色多孔玻璃幕墻闌珊吊燈等）裝修格調(diào)明快，溫馨沒有樣板間撤消沒有樣板房簡評項目定位中低檔社區(qū)中檔普通住宅中低檔社區(qū)區(qū)域性強，周邊第一次西南區(qū)收入一般，年齡在40歲以區(qū)域性做生意業(yè)主，鐵路局客戶群定位置業(yè)的中低收入人群下居民職工策代機構(gòu)全程策劃：華氏策劃整合營銷;美麗桃園主打廣告語菁英城？夢想城中原首家親情社區(qū)我的未來不是夢精致生活，現(xiàn)在開始低開低走,追求快速銷西戶比東戶價格稍高價格較低,但樓盤品質(zhì)檔次特殊營銷形售以親情為訴求主題不低.式攻心戰(zhàn)術(shù)基本售完，剩下10多套前半期4棟樓(0４年１2月開始銷售90％銷售95%項目銷售情銷售的）基本完，后半期６棟正但入住率不是很高況分析在排號認購周遍圍墻形象廣告包裝外墻包裝不全工地包裝不很顯眼,色調(diào)不明快周邊較亂物業(yè)管理同州物業(yè)管理有限公司永恒物業(yè)０。38元公司下屬物業(yè)下屬物業(yè)0。3８元0.３２元25、3８、62、66、３1３、項目周邊云集多個現(xiàn)代社區(qū)、以25、33、８6、323路公交經(jīng)63、８7、38、8４路公交通過５0５路公交通過及傳統(tǒng)居民社區(qū)，緊鄰即將打通臨周邊周邊環(huán)境為喧囂中的安的未來大道及中州大道,交通發(fā)目前周邊配套不完善周邊環(huán)境分靜。依傍紫荊大道,交達。生活居住氛圍將很快昌盛起隨著未來大道的打通,生活析通發(fā)達.四周緊鄰別的來氛圍會逐漸繁華起來生活小區(qū)。生活配套齊全處于繁華地段,本身居地理位置優(yōu)越,價格較低,升值建筑密度低(樓間距達43社區(qū)大,純多層，面積集中住環(huán)境非常安靜，生活潛力巨大。米),運動休閑配套一應(yīng)俱在主力客源的接受范圍配套非常完善,交通便小區(qū)在宣傳上把親情渲染的很貼全,還有會所。在設(shè)計施工整個東南版塊樓市熱潮使項目優(yōu)勢分利,非常適宜居住.樓切上采用大板無梁技術(shù),層高得項目坐享其利。整體來析盤價格在本地段很低,可達３。0５米，挑高6米,講，項目交通比較便利戶型面積適中，設(shè)計比戶型可隨意分割。較合理,房屋總價較低。小區(qū)地塊形狀非常不規(guī)在很少的地上,建造10棟樓，建雖有新的交通動力線開通,項目周邊人居環(huán)境不好，人則，不能很好的形成小筑密度有些大，容積率高，綠化但是此地目前偏僻，缺少相流量較大,但人員素質(zhì)不項目劣勢分區(qū)規(guī)模。綠化較少．率低。應(yīng)的生活便利（生活購物、高。析交通等)。此地百廢待興,將來的建筑施工必將會影響到這里的生活質(zhì)量.備注電話:電話:電話：電話:備注:航海路整體供應(yīng)量分析開發(fā)規(guī)模項目名稱地理位置項目類型項目構(gòu)成占地面積建筑面積一期工程42萬19棟多層富田太陽城航海路與迎賓大道交匯處280畝平方米，首開住普通住宅5棟小高層宅1８萬平方米１棟商務(wù)樓一期：4０8戶建筑面積35萬二期:538戶美景天城世紀迎賓大道與石化路交匯處２２萬平方米普通住宅平方米三期:180戶共50棟,后續(xù)待開發(fā)金色港灣航海路與未來大道交會處7５０畝4０萬平方米普通住宅共400０余戶１.2萬戶，多層、小高層、帝湖花園航海路與桐柏路交叉口3１１0畝147萬平方米普通住宅別墅多層、小高層共50多棟亞星盛世家園嵩山路與長江路交匯處386畝４5萬平方米普通住宅3000余戶興華南街東兌周路西張魏寨路一期：4９8戶錦繡江南1２0畝１1萬余平方米普通住宅南15棟航海路與興華南街交叉口東15０亞新美好人家——-——-——普通住宅———--米路北航海路與紫荊山路交匯處南40０15棟多層盈佳美地4３畝５。8萬平房米普通住宅米604戶航海路與未來大道交會處北300永恒親親家園３0畝近4萬平方米普通住宅1０棟多層，2６6戶米富寓花園航海路與石柱路交匯處——--——————－—普通住宅６棟多層,20０余戶金祥花園航海路與馮莊路交匯處南500米-—————－—-—普通住宅２８棟,近12０0余戶航海花城航海路與馮莊路交匯處34畝４。2萬平方米普通住宅12棟多層一期11棟多層開元利城長江路與潔云路交匯處1１6畝１2萬平方米普通住宅二期１0棟多層共９0０戶錦龍居航海路于石柱路交匯處——-——-－--—普通住宅３棟多層南溪瑤臺航海路與工人路交匯處30畝近４萬平方米普通住宅5棟小層共200戶27棟健達花園潔云路與長江路交匯處北300米——-—－——--－—普通住宅共８00戶４棟高層鑫隆花園航海路與桐柏路交叉口東２0米3０余畝5.2萬平方米普通住宅共360戶濱河名家航海路與工人路交匯處南30余畝—-———普通住宅共2０４戶航海路與未來大道交匯處北三百2棟小高層和生公寓４0畝—-——普通住宅米共133戶3棟小高層興達花園淮河路與鄭密路交匯處南３00米1７6畝————普通住宅２00戶,后續(xù)待大量開發(fā)此次針對本項目的自身特點,我們在航海路上選擇了２０余個項目做為重點調(diào)查對像,從各個項目的開發(fā)體量和建筑規(guī)模上來看，航海路板塊及沿線房地產(chǎn)正處在強勁開發(fā)的勢頭上,開發(fā)總面積達占整個城區(qū)的四分之一,建筑形態(tài)也向多樣化發(fā)展，從原來單一的單體多層向組團式過渡，呈現(xiàn)出規(guī)模?；l(fā)展趨勢.相對于航海路板塊區(qū)域來說，涌現(xiàn)出很多大盤,如金色港灣、富田太陽城、美景天城、帝湖花園、亞星盛世家園三期、五期，江山書香名邸等,區(qū)域內(nèi)投放量較大,商品房市場供應(yīng)量快速增大,但其市場存量較大，整個航海路板塊及沿線房地市場競爭逐步加劇，供應(yīng)充足,銷售狀況良好,供需基本平衡。本案如何在與眾多競爭對手的較量中脫穎而出，成為項目營銷中一個大難題,所以必須對目前市場進行細致的研究，尋找市場中的空間，必須在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上能夠創(chuàng)造出更多的吸引點,走出新、出奇、投其所好的產(chǎn)品規(guī)劃和營銷推廣路線.價格及銷售率分析:價格（元/?)銷售周項目名稱銷售率（%）期最低價均價多層:25０0元／?1998元/?富田太陽城小高層:2７8０元/？３個月40％商鋪:69００元/?多層：2600元/？２１00元/?小高層:２810元／?(在1１個美景天城9３％內(nèi)部認籌）月商鋪：7000元/?多層:2630元/？金色港灣2０８0元／？小高層:2870元／?近3年9０％商鋪:59０0元/?多層:２200元/?１９60元/?帝湖花園小高層:26０0元/？1(6年8０%商鋪：3３０0元/?１73０元/？多層：238０元/？亞星盛世家園１(７年6０%商鋪:6０1０元/？178０元／？多層:2１10元/?錦繡江南2(4年97%商鋪:５760元/？多層：２410元/？2010元/？亞新美好人家小高層：31０0元/?1個月９7%商鋪:70０0元／？１7０0元/？多層:21４０元/？盈佳美地7個月9９%商鋪:元／?１930元/？多層:2２00元/?一期售罄永恒親親家園元/？商鋪:7000元／?(臨位兩個月二期內(nèi)部認購來大道)其他４000元／?1610元/?多層：1860元/？富寓花園一年半1００％商鋪:７１0０元/？141０元／？多層:17１0元/?金祥花園一年100％商鋪：6800元/？航海花城1７10元/?多層:2200元/?一年未售1５3０元/?多層：１６5０元/？開元麗城半年９7%商鋪：630０元／？錦龍居1795元/?多層：1880元／？-—８0％健達花園1710元/?多層:１98０元/？1（4年76%鑫隆花園2230元/?高層:2780元/?近3年91%濱河名家１65０元/？多層:183０元／？——100％1９１0元／?小高層：2600元／?和生公寓——90%商鋪：7208元/?航海路西南板塊:住宅:市場平均單價起價：1４1０元/?市場平均單價均價:2090元／？市場平均總價起價：元市場平均總價均價:元總平均消化率:71%商鋪:市場平均單價起價:４70０元左右市場平均單價均價：６350元左右總平均消化率:90%航海路中間板塊：住宅：市場平均單價起價:1410元／?市場平均單價均價:１９８０元/?市場平均總價起價：元市場平均總價均價：元總平均消化率:7１%商鋪：市場平均單價起價：58０0元左右市場平均單價均價:7000元左右總平均消化率:９3%航海路東南板塊:住宅:市場平均單價起價:189０元/?市場平均單價均價：２48０元/？市場平均總價起價：元市場平均總價均價:元總平均消化率:79%商鋪:市場平均單價起價:400０元左右市場平均單價均價:65５0元左右總平均消化率：７０%說明:整體上住宅價格從低到高依次為：航海路中間板塊、航海路西南板塊、航海路東南板塊；商鋪價格從低到高依次為:航海路西南板塊、航海路東南板塊、航海路中間板塊.分析:可以看出住宅與商鋪的價格走勢是有些違背的,分析其原因,航海路中間板塊居住環(huán)境目前不是很好，都市村莊、集貿(mào)市場、鐵路線、汽車站、舊城拆建等成就了本版塊的人流量，聚集了人氣，所以地段商業(yè)價值較高.但周邊流動人員素質(zhì)不高,環(huán)境嘈雜,配套破舊,居住環(huán)境相對較差，一定程度上影響了住宅整體銷售價格。但是隨著開發(fā)商對營銷策劃的注重,政府對城南區(qū)的改造及航海路兩端大型樓盤對整個航海路版塊樓市的拉動，一些劣勢是可以弱化的，本區(qū)域內(nèi)樓盤銷售價格有望進一步提升。建議:處于綜合因素考慮并結(jié)合市場狀況,我們建議本案進入市場的住宅均價初步定為200０？10０元/?之間,建議本案進入市場的商鋪均價680０？26０元/?，建議適量增加商鋪建筑面積,更大的挖掘本案的整體價值。價格初步定位后,根據(jù)市場變化，做及時調(diào)整。戶型配比分析：項目名稱主力戶型主力面積占總體比例銷售率富田太陽城3房2廳2衛(wèi)１23——128?60％４0%美景天城3房２廳2衛(wèi)1３8?45%93%金色港灣3室2廳２衛(wèi)１３0——1５0?70％90%小戶型7０?帝湖花園2房2廳和３房2廳35%80%１40？亞星盛世家園3房2廳2衛(wèi)和２房2廳１３0？4５%60%錦繡江南3室2廳和４室2廳150?50%97％亞新美好人家3室2廳１4２?50%９7%盈佳美地2室2廳2衛(wèi)8９和123？50%９９%一期售罄永恒親親家園3室２廳２衛(wèi)和2室2廳1衛(wèi)128？34%二期內(nèi)部認購富寓花園3室2廳2衛(wèi)和２室2廳1衛(wèi)１3１?45%1０0%金祥花園３室２廳１衛(wèi)和２室２廳1衛(wèi)137？30%100%航?；ǔ?室2廳2衛(wèi)１３0？31%未售開元利城２室2廳１衛(wèi)和4室２廳９３。3６和１35？31％97%錦龍居３室2廳１衛(wèi)和2室２廳1衛(wèi)1３0?29％80%南溪瑤臺3室２廳2衛(wèi)138?3３％9１%健達花園3室2廳2衛(wèi)140？4１%76%鑫隆花園3室2廳2衛(wèi)１40？４2%９1%濱河名家2室2廳１衛(wèi)和３室2廳1衛(wèi)54——141？26%100%和生公寓３室2廳2衛(wèi)126——154？５6％９0%主力戶型: