2024年土地登記代理人《土地登記代理實(shí)務(wù)》沖刺試卷(1)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30題）1.土地登記代理活動(dòng)的核心是（）。A.代理行為B.委托代理合同C.代理業(yè)務(wù)D.授權(quán)委托責(zé)任答案：B分析：委托代理合同是土地登記代理活動(dòng)的核心，它明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.我國(guó)土地登記的權(quán)利主體是（）。A.土地使用者B.土地所有者C.土地他項(xiàng)權(quán)利者D.以上都是答案：D分析：土地登記的權(quán)利主體包括土地使用者、所有者和他項(xiàng)權(quán)利者。3.下列關(guān)于土地登記申請(qǐng)的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.申請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)駁回登記申請(qǐng)B.申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交土地登記申請(qǐng)書(shū)C.兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，由其中一方申請(qǐng)登記D.申請(qǐng)人可以授權(quán)委托代理人申請(qǐng)土地登記答案：C分析：兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)分別申請(qǐng)登記。4.土地登記通告的內(nèi)容不包括（）。A.土地登記區(qū)的劃分B.土地登記期限C.土地登記收件地點(diǎn)D.土地權(quán)利人的姓名、地址答案：D分析：土地登記通告不包括土地權(quán)利人的姓名、地址，這是土地登記公告的內(nèi)容。5.土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行注冊(cè)登記的主要依據(jù)是（）。A.土地登記審批表B.土地登記申請(qǐng)書(shū)C.土地權(quán)屬來(lái)源證明材料D.地籍調(diào)查表答案：A分析：土地登記審批表是注冊(cè)登記的主要依據(jù)。6.下列不屬于土地登記代理成果的是（）。A.土地登記代理報(bào)告B.土地登記代理法律文書(shū)C.土地登記代理合同D.土地登記代理服務(wù)方案答案：C分析：土地登記代理合同是委托代理的依據(jù)，不是代理成果。7.土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立應(yīng)具備的條件不包括（）。A.有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)B.有固定的服務(wù)場(chǎng)所C.有不少于5名的專(zhuān)業(yè)人員D.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)答案：C分析：設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)有不少于2名的專(zhuān)業(yè)人員即可。8.土地登記代理人在代理業(yè)務(wù)中，應(yīng)遵循的原則不包括（）。A.合法原則B.平等自愿原則C.誠(chéng)實(shí)信用原則D.自主選擇原則答案：D分析：土地登記代理業(yè)務(wù)遵循合法、平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用等原則，自主選擇不是其遵循原則。9.下列關(guān)于土地抵押權(quán)登記的表述，正確的是（）。A.土地抵押權(quán)設(shè)立登記不涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更B.土地抵押權(quán)變更登記只需要抵押人申請(qǐng)C.土地抵押權(quán)注銷(xiāo)登記無(wú)需當(dāng)事人申請(qǐng)D.土地抵押權(quán)首次登記不需要進(jìn)行權(quán)屬審核答案：A分析：土地抵押權(quán)設(shè)立登記不改變土地所有權(quán)和使用權(quán)，變更登記需抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)，注銷(xiāo)登記需當(dāng)事人申請(qǐng)，首次登記要進(jìn)行權(quán)屬審核。10.土地更正登記的法律特征不包括（）。A.申請(qǐng)更正的宗地應(yīng)已完成總登記B.更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時(shí)，更正登記結(jié)果可以不公告C.更正登記是對(duì)土地登記錯(cuò)誤或遺漏的更正D.更正登記一般由土地權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)答案：B分析：更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時(shí)，更正登記結(jié)果應(yīng)公告。11.土地登記代理業(yè)務(wù)中，（）是開(kāi)展業(yè)務(wù)的前提。A.簽訂委托代理合同B.進(jìn)行市場(chǎng)分析C.收集相關(guān)資料D.明確代理目標(biāo)答案：A分析：簽訂委托代理合同是開(kāi)展業(yè)務(wù)的前提，明確雙方權(quán)利義務(wù)。12.土地登記代理機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不得（）。A.超越核準(zhǔn)范圍經(jīng)營(yíng)B.開(kāi)展廣告宣傳C.收取合理費(fèi)用D.與其他機(jī)構(gòu)合作答案：A分析：土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)在核準(zhǔn)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)，不得超越。13.土地登記代理人在為委托人提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)（）。A.以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)B.維護(hù)委托人的所有利益C.保守委托人的商業(yè)秘密D.按照自己的意愿處理事務(wù)答案：C分析：代理人要保守委托人商業(yè)秘密，以委托人名義活動(dòng)，維護(hù)合法利益，按委托要求處理事務(wù)。14.下列關(guān)于土地預(yù)告登記的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記的有效期為自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日C.預(yù)告登記可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)D.預(yù)告登記是為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)答案：C分析：預(yù)告登記需由當(dāng)事人雙方申請(qǐng)，不是單方。15.土地登記代理業(yè)務(wù)檔案的保管期限一般為（）。A.5年B.10年C.15年D.20年答案：C分析：土地登記代理業(yè)務(wù)檔案保管期限一般為15年。16.土地登記代理合同的主要條款不包括（）。A.代理事項(xiàng)B.代理費(fèi)用C.違約責(zé)任D.代理人員的個(gè)人信息答案：D分析：代理合同主要條款有代理事項(xiàng)、費(fèi)用、違約責(zé)任等，不包括代理人員個(gè)人信息。17.土地登記代理機(jī)構(gòu)的職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是為了（）。A.保護(hù)委托人的利益B.保護(hù)代理人的利益C.保護(hù)第三人的利益D.以上都是答案：D分析：職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)可保護(hù)委托人、代理人和第三人利益。18.土地登記代理活動(dòng)中，（）是衡量土地登記代理服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。A.代理成果的準(zhǔn)確性B.代理過(guò)程的規(guī)范性C.代理服務(wù)的滿(mǎn)意度D.以上都是答案：D分析：代理成果準(zhǔn)確性、過(guò)程規(guī)范性和服務(wù)滿(mǎn)意度都是衡量服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。19.土地登記代理人在代理土地登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交的材料不包括（）。A.授權(quán)委托書(shū)B(niǎo).土地登記申請(qǐng)書(shū)C.土地權(quán)屬證書(shū)D.代理人的資格證書(shū)答案：D分析：申請(qǐng)時(shí)提交授權(quán)委托書(shū)、申請(qǐng)書(shū)、權(quán)屬證書(shū)等，不要求提交代理人資格證書(shū)。20.土地登記代理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理不包括（）。A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別B.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估C.風(fēng)險(xiǎn)消除D.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)答案：C分析：風(fēng)險(xiǎn)管理包括識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)，風(fēng)險(xiǎn)難以完全消除。21.土地，地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂之日起（）日內(nèi)，申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。A.15B.30C.45D.60答案：A分析：出租人應(yīng)自租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。22.土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)在每年（）前，向注冊(cè)地所在的縣級(jí)以上國(guó)土資源行政主管部門(mén)提交上一年度的工作報(bào)告。A.1月31日B.2月28日C.3月31日D.4月30日答案：C分析：應(yīng)在每年3月31日前提交上一年度工作報(bào)告。23.土地登記代理業(yè)務(wù)的收費(fèi)方式一般不包括（）。A.按件收費(fèi)B.按標(biāo)的額比例收費(fèi)C.計(jì)時(shí)收費(fèi)D.按成本收費(fèi)答案：D分析：收費(fèi)方式有按件、按標(biāo)的額比例、計(jì)時(shí)收費(fèi)等，一般沒(méi)有按成本收費(fèi)。24.土地登記代理人在代理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)委托人的要求違法，應(yīng)（）。A.按照委托人要求辦理B.拒絕繼續(xù)代理C.與委托人協(xié)商修改要求D.向有關(guān)部門(mén)報(bào)告答案：B分析：發(fā)現(xiàn)委托人要求違法，應(yīng)拒絕繼續(xù)代理。25.土地登記代理服務(wù)方案的內(nèi)容不包括（）。A.服務(wù)目標(biāo)B.服務(wù)流程C.服務(wù)人員安排D.服務(wù)機(jī)構(gòu)的歷史業(yè)績(jī)答案：D分析：服務(wù)方案包括目標(biāo)、流程、人員安排等，不包括服務(wù)機(jī)構(gòu)歷史業(yè)績(jī)。26.土地登記代理機(jī)構(gòu)的品牌建設(shè)不包括（）。A.品牌定位B.品牌傳播C.品牌維護(hù)D.品牌壟斷答案：D分析：品牌建設(shè)包括定位、傳播、維護(hù)等，不存在品牌壟斷。27.土地登記代理活動(dòng)中，代理人與第三人惡意串通，損害委托人利益的，（）。A.由代理人承擔(dān)責(zé)任B.由第三人承擔(dān)責(zé)任C.由代理人和第三人承擔(dān)連帶責(zé)任D.由委托人自行承擔(dān)損失答案：C分析：代理人與第三人惡意串通損害委托人利益，二者承擔(dān)連帶責(zé)任。28.土地登記代理業(yè)務(wù)中，（）是最常見(jiàn)的代理類(lèi)型。A.土地所有權(quán)登記代理B.土地使用權(quán)登記代理C.土地抵押權(quán)登記代理D.土地地役權(quán)登記代理答案：B分析：土地使用權(quán)登記代理是最常見(jiàn)的代理類(lèi)型。29.土地登記代理機(jī)構(gòu)變更名稱(chēng)、地址等事項(xiàng)，應(yīng)在變更之日起（）日內(nèi)，向原登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。A.10B.15C.30D.60答案：C分析：應(yīng)在變更之日起30日內(nèi)辦理變更登記。30.土地登記代理合同終止的原因不包括（）。A.代理期限屆滿(mǎn)B.代理事項(xiàng)完成C.委托人破產(chǎn)D.代理人辭去委托答案：C分析：委托人破產(chǎn)不是代理合同終止的必然原因。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.土地登記的作用包括（）。A.確認(rèn)土地權(quán)屬B.維護(hù)土地市場(chǎng)秩序C.保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益D.加強(qiáng)土地管理E.為土地流轉(zhuǎn)提供便利答案：ABCDE分析：土地登記可確認(rèn)權(quán)屬、維護(hù)市場(chǎng)秩序、保護(hù)權(quán)益、加強(qiáng)管理和便利土地流轉(zhuǎn)。2.土地登記代理機(jī)構(gòu)的義務(wù)包括（）。A.按照約定為委托人提供服務(wù)B.如實(shí)提供有關(guān)情況和資料C.保護(hù)委托人的商業(yè)秘密D.接受主管部門(mén)的監(jiān)督檢查E.依法繳納稅費(fèi)答案：ABCDE分析：代理機(jī)構(gòu)有按約服務(wù)、如實(shí)提供資料、保密、接受監(jiān)督和納稅等義務(wù)。3.土地登記代理人的權(quán)利包括（）。A.獲取勞動(dòng)報(bào)酬B.依法開(kāi)展業(yè)務(wù)C.要求委托人提供相關(guān)資料D.拒絕違法委托E.對(duì)主管部門(mén)的行政行為提出申訴答案：ABCDE分析：代理人有獲取報(bào)酬、開(kāi)展業(yè)務(wù)、要求資料、拒絕違法委托和申訴等權(quán)利。4.土地登記申請(qǐng)的方式包括（）。A.單獨(dú)申請(qǐng)B.共同申請(qǐng)C.代理申請(qǐng)D.口頭申請(qǐng)E.書(shū)面申請(qǐng)答案：ABCE分析：申請(qǐng)方式有單獨(dú)、共同、代理和書(shū)面申請(qǐng)，不包括口頭申請(qǐng)。5.土地登記代理業(yè)務(wù)的范圍包括（）。A.土地登記申請(qǐng)代理B.土地權(quán)屬糾紛調(diào)處代理C.土地登記資料查詢(xún)代理D.土地登記代理咨詢(xún)服務(wù)E.土地登記代理培訓(xùn)服務(wù)答案：ABCD分析：業(yè)務(wù)范圍有申請(qǐng)代理、糾紛調(diào)處代理、資料查詢(xún)代理和咨詢(xún)服務(wù)等，一般不包括培訓(xùn)服務(wù)。6.土地登記代理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式包括（）。A.單店經(jīng)營(yíng)模式B.連鎖經(jīng)營(yíng)模式C.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)模式D.混合經(jīng)營(yíng)模式E.集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式答案：ABCD分析：經(jīng)營(yíng)模式有單店、連鎖、網(wǎng)絡(luò)和混合經(jīng)營(yíng)模式。7.土地登記代理合同的履行原則包括（）。A.實(shí)際履行原則B.全面履行原則C.協(xié)作履行原則D.誠(chéng)實(shí)信用原則E.情事變更原則答案：ABCDE分析：合同履行遵循實(shí)際、全面、協(xié)作、誠(chéng)實(shí)信用和情事變更原則。8.土地登記代理業(yè)務(wù)檔案的作用包括（）。A.為業(yè)務(wù)總結(jié)提供依據(jù)B.為后續(xù)業(yè)務(wù)提供參考C.為解決糾紛提供證據(jù)D.為行業(yè)管理提供資料E.為研究土地登記制度提供素材答案：ABCDE分析：業(yè)務(wù)檔案可為業(yè)務(wù)總結(jié)、后續(xù)業(yè)務(wù)、糾紛解決、行業(yè)管理和制度研究提供幫助。9.土地登記代理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施包括（）。A.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制B.加強(qiáng)內(nèi)部管理C.購(gòu)買(mǎi)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)D.提高從業(yè)人員素質(zhì)E.與客戶(hù)簽訂免責(zé)條款答案：ABCD分析：風(fēng)險(xiǎn)管理措施有建立預(yù)警機(jī)制、加強(qiáng)管理、買(mǎi)保險(xiǎn)和提高人員素質(zhì)等，簽訂免責(zé)條款不一定有效。10.土地登記代理活動(dòng)中的違法行為包括（）。A.無(wú)資質(zhì)從事代理業(yè)務(wù)B.隱瞞重要事實(shí)C.與第三人惡意串通D.泄露委托人商業(yè)秘密E.超越代理權(quán)限答案：ABCDE分析：無(wú)資質(zhì)、隱瞞事實(shí)、串通、泄密和超越權(quán)限等均屬違法行為。三、綜合分析題（每題10分，共5題）1.甲公司委托乙土地登記代理機(jī)構(gòu)辦理一宗土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。乙機(jī)構(gòu)在接受委托后，安排代理人丙負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)。丙在辦理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)甲公司提供的部分資料存在問(wèn)題，但未及時(shí)告知甲公司，而是自行修改了資料。最終，土地登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)資料造假，駁回了登記申請(qǐng)。請(qǐng)分析該事件中各方的責(zé)任。答：乙土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。乙機(jī)構(gòu)接受委托后，有義務(wù)選派合格代理人并對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理。代理人丙在辦理業(yè)務(wù)時(shí)未及時(shí)告知甲公司資料問(wèn)題，擅自修改資料，這是嚴(yán)重違規(guī)行為。乙機(jī)構(gòu)對(duì)丙的行為監(jiān)管不力。丙作為具體辦理業(yè)務(wù)的代理人，違背了誠(chéng)實(shí)信用和如實(shí)告知的原則，沒(méi)有正確履行職責(zé)，對(duì)資料造假負(fù)直接責(zé)任。甲公司雖然提供的資料有問(wèn)題，但丙未告知，甲公司可能并不知曉資料造假情況，若能證明自身無(wú)主觀故意造假，責(zé)任相對(duì)較小。2.某土地登記代理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了吸引客戶(hù)，承諾可以幫助客戶(hù)快速辦理土地登記，且費(fèi)用低于市場(chǎng)平均水平。在實(shí)際操作中，該機(jī)構(gòu)為了趕時(shí)間，簡(jiǎn)化了部分流程，導(dǎo)致部分登記申請(qǐng)被退回。請(qǐng)分析該機(jī)構(gòu)的行為及后果。答：該機(jī)構(gòu)的行為存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)操作問(wèn)題。承諾快速辦理和低價(jià)吸引客戶(hù)屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，擾亂了市場(chǎng)秩序。在實(shí)際操作中簡(jiǎn)化流程，違反了土地登記代理的規(guī)范和要求。這不僅可能導(dǎo)致登記申請(qǐng)被退回，影響客戶(hù)權(quán)益，使客戶(hù)無(wú)法按時(shí)完成土地登記，還可能給客戶(hù)帶來(lái)額外的時(shí)間和費(fèi)用成本。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)的信譽(yù)會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害，降低在市場(chǎng)中的聲譽(yù)，影響未來(lái)業(yè)務(wù)拓展。此外，還可能面臨主管部門(mén)的處罰，因?yàn)槠湫袨椴环闲袠I(yè)管理規(guī)定。3.土地登記代理人張某在代理一宗土地抵押登記業(yè)務(wù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)抵押人的土地存在權(quán)屬糾紛。張某應(yīng)該如何處理？答：張某應(yīng)采取以下措施處理：首先，及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的土地權(quán)屬糾紛情況告知委托人和抵押權(quán)人，如實(shí)說(shuō)明可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，讓雙方充分了解情況。其次，建議委托人和抵押權(quán)人暫停土地抵押登記申請(qǐng)，待權(quán)屬糾紛解決后再進(jìn)行登記。然后，協(xié)助委托人和抵押權(quán)人解決權(quán)屬糾紛，比如提供相關(guān)法律建議和資料查詢(xún)等服務(wù)，可建議他們通過(guò)協(xié)商、調(diào)解或法律途徑解決糾紛。最后，在糾紛解決且土地權(quán)屬明確后，再按照正常程序辦理土地抵押登記業(yè)務(wù)，確保登記的合法性和準(zhǔn)確性。4.某土地登記代理機(jī)構(gòu)計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)，