第第PAGE\MERGEFORMAT1頁共NUMPAGES\MERGEFORMAT1頁成都地產(chǎn)從業(yè)考試及答案解析（含答案及解析）姓名：科室/部門/班級：得分：題型單選題多選題判斷題填空題簡答題案例分析題總分得分一、單選題（共20分）

1.根據(jù)成都市《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于（）%。

A.20

B.25

C.30

D.35

（）________

2.在成都二手房交易流程中，房屋買賣合同簽訂后，買方應(yīng)向（）支付首付款。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B.評估機(jī)構(gòu)

C.買賣雙方約定的第三方擔(dān)保公司

D.房屋登記中心

（）________

3.成都限購政策規(guī)定，已擁有一套住房的本地戶籍家庭，在（）年內(nèi)再次購買商品住房需提供購房證明。

A.1

B.2

C.3

D.4

（）________

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管機(jī)構(gòu)通常是（）。

A.中國人民銀行成都分行

B.成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

C.成都市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

D.成都市金融工作局

（）________

5.成都市住房租賃市場“租購?fù)瑱?quán)”政策主要針對（）人群。

A.企業(yè)員工

B.新市民、青年人

C.外來務(wù)工人員

D.高收入群體

（）________

6.商品房交付時(shí)，開發(fā)商需提供的法定文件不包括（）。

A.《住宅質(zhì)量保證書》

B.《住宅使用說明書》

C.《房屋租賃合同》

D.《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》

（）________

7.成都市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)部分租賃率低于（）%時(shí)，需由開發(fā)商提供租賃保證。

A.70

B.75

C.80

D.85

（）________

8.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理銷售過程中，不得以（）方式收取傭金。

A.按成交金額的百分比

B.收取定金后分期支付

C.提供合同模板服務(wù)另收費(fèi)

D.按服務(wù)面積收費(fèi)

（）________

9.成都市不動(dòng)產(chǎn)登記的“三證合一”指的是（）。

A.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

B.房產(chǎn)證、土地證、稅務(wù)登記證

C.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、土地使用權(quán)證

D.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表

（）________

10.房地產(chǎn)廣告中，關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的表述需符合（）要求。

A.與學(xué)校簽訂正式合作協(xié)議

B.提供學(xué)校出具的書面承諾

C.符合《廣告法》及成都市教育部門規(guī)定

D.必須是重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)

（）________

11.在成都，個(gè)人將住宅出租用于經(jīng)營性用途，其年漲幅不得超過（）%。

A.5

B.10

C.15

D.20

（）________

12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，需滿足的條件不包括（）。

A.已完成開發(fā)投資總額的25%以上

B.已完成主體結(jié)構(gòu)工程總高度的50%以上

C.建設(shè)資金已落實(shí)

D.已取得《建設(shè)工程施工許可證》

（）________

13.成都市住房公積金貸款額度，最高不超過（）萬元。

A.50

B.60

C.70

D.80

（）________

14.房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色建筑等級評定中，最高等級為（）。

A.一星級

B.二星級

C.三星級

D.四星級

（）________

15.房地產(chǎn)盡職調(diào)查中，不包括（）內(nèi)容。

A.土地使用權(quán)合規(guī)性

B.周邊競品項(xiàng)目分析

C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況

D.建筑工程質(zhì)量檢測報(bào)告

（）________

16.成都市“人才公寓”的申請條件中，通常要求申請人在本地（）連續(xù)繳納社保。

A.6個(gè)月

B.12個(gè)月

C.18個(gè)月

D.24個(gè)月

（）________

17.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程變更需經(jīng)過（）審批。

A.開發(fā)商內(nèi)部

B.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

C.設(shè)計(jì)單位

D.施工單位

（）________

18.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中，符合稅法規(guī)定的“加速折舊法”適用于（）資產(chǎn)。

A.土地使用權(quán)

B.住宅開發(fā)成本

C.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營收入

D.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)備

（）________

19.成都市存量房交易中，中介機(jī)構(gòu)促成交易的傭金比例不得低于（）%。

A.1

B.2

C.3

D.4

（）________

20.房地產(chǎn)項(xiàng)目“五證”中，不包括（）。

A.《國有土地使用證》

B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

C.《建筑工程施工許可證》

D.《商品房預(yù)售許可證》

（）________

二、多選題（共15分，多選、錯(cuò)選不得分）

21.成都市保障性租賃住房的建設(shè)要求包括（）。

A.單套建筑面積不超過60平方米

B.人均建筑面積不低于15平方米

C.應(yīng)配建完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)

D.可設(shè)置商業(yè)配套

E.投資回報(bào)率不得低于銀行貸款利率

（）________

22.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算中，主要考慮的指標(biāo)有（）。

A.投資回報(bào)率

B.成本利潤率

C.內(nèi)部收益率

D.現(xiàn)金流量

E.通貨膨脹率

（）________

23.房地產(chǎn)中介服務(wù)合同中，應(yīng)明確約定（）。

A.服務(wù)費(fèi)用及支付方式

B.雙方權(quán)利義務(wù)

C.爭議解決方式

D.房屋鑰匙交接清單

E.傭金退還條件

（）________

24.成都市二手房交易中，交易稅費(fèi)通常包括（）。

A.印花稅

B.契稅

C.個(gè)人所得稅

D.營業(yè)稅

E.土地增值稅

（）________

25.房地產(chǎn)綠色建筑評價(jià)體系主要考核（）。

A.節(jié)能與能源利用

B.水資源利用

C.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量

D.固體廢棄物管理

E.外部景觀設(shè)計(jì)

（）________

三、判斷題（共10分，每題0.5分）

26.成都市限購政策對本地戶籍家庭購買第二套住房無面積限制。

（）________

27.房地產(chǎn)廣告中可使用“準(zhǔn)現(xiàn)房”“即享學(xué)區(qū)”等承諾性表述。

（）________

28.住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主共同承擔(dān)，但可隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（）________

29.成都市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，租賃率低于70%時(shí)，開發(fā)商需提供租金補(bǔ)貼。

（）________

30.個(gè)人將住宅出租用于經(jīng)營性用途，無需繳納房產(chǎn)稅。

（）________

31.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金可隨意挪用，監(jiān)管機(jī)構(gòu)無法干預(yù)。

（）________

32.成都市人才公寓的租金標(biāo)準(zhǔn)不得高于同地段市場平均租金的90%。

（）________

33.房地產(chǎn)盡職調(diào)查中，土地使用權(quán)合規(guī)性是核心審查內(nèi)容。

（）________

34.商品房交付時(shí)，開發(fā)商必須提供房屋質(zhì)量保修書。

（）________

35.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理銷售時(shí)，可代收購房定金。

（）________

四、填空題（共10分，每空1分）

1.成都市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，購物中心租賃率低于______%時(shí)，需由開發(fā)商提供租賃保證。

________________________

2.房地產(chǎn)廣告中，關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的表述需符合______及______規(guī)定。

________________________

3.個(gè)人將住宅出租用于經(jīng)營性用途，年漲幅不得超過______%。

________________________

4.成都市住房公積金貸款額度，最高不超過______萬元。

________________________

5.房地產(chǎn)綠色建筑等級評定中，最高等級為______。

________________________

五、簡答題（共30分）

41.簡述成都市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在租賃率低于70%時(shí)，開發(fā)商需采取的保障措施。（10分）

________________________________________________________________________________

42.結(jié)合實(shí)際案例，分析成都二手房交易中常見的糾紛類型及解決方法。（10分）

________________________________________________________________________________

43.闡述房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中，加速折舊法的適用條件及優(yōu)勢。（10分）

________________________________________________________________________________

六、案例分析題（共25分）

某開發(fā)商在成都開發(fā)一棟寫字樓項(xiàng)目，預(yù)售階段宣傳“底層商業(yè)配套豐富，可同步享受餐飲、零售資源”，但交付后商業(yè)部分僅完成基礎(chǔ)租賃，空置率高達(dá)85%。部分購房者在合同中約定“若商業(yè)配套不達(dá)標(biāo)，開發(fā)商需退還部分房款”，開發(fā)商則以“合同未明確約定比例”為由拒絕賠償。

問題：

（1）分析開發(fā)商宣傳與實(shí)際不符的法律責(zé)任及合規(guī)要求。（8分）

________________________________________________________________________________

（2）提出解決商業(yè)配套問題的具體措施，并說明依據(jù)。（10分）

________________________________________________________________________________

（3）總結(jié)此類案例對房地產(chǎn)企業(yè)營銷宣傳及合同履約的啟示。（7分）

________________________________________________________________________________

一、單選題（共20分）

1.B

解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第12條，商品房項(xiàng)目資本金比例不得低于25%。

A選項(xiàng)（20%）低于法定標(biāo)準(zhǔn)；C選項(xiàng)（30%）為保障性住房要求；D選項(xiàng)（35%）為特殊項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。

2.C

解析：二手房交易中，首付款通常通過第三方擔(dān)保公司監(jiān)管，確保資金安全，符合《成都市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第8條。

3.B

解析：成都市限購政策規(guī)定，本地戶籍家庭購買第二套住房需提供購房證明，有效期2年，見《成都市住房限購管理辦法》第5條。

4.B

解析：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局設(shè)立，確保資金優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，依據(jù)《成都市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第3條。

5.B

解析：“租購?fù)瑱?quán)”政策主要針對新市民、青年人，保障其在租賃和購買住房時(shí)的同等待遇，見《成都市加快發(fā)展住房租賃市場實(shí)施細(xì)則》第6條。

6.C

解析：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》屬于法定交付文件，但《房屋租賃合同》是租賃雙方約定，開發(fā)商無需提供。

7.A

解析：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃率低于70%時(shí)，開發(fā)商需提供租賃保證，依據(jù)《成都市商業(yè)地產(chǎn)租賃管理辦法》第9條。

8.B

解析：傭金應(yīng)一次性收取或按合同約定支付，不得以定金后分期方式收取，違反《成都市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第11條。

9.D

解析：“三證合一”指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，依據(jù)《成都市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第10條。

10.C

解析：廣告需符合《廣告法》及成都市教育部門規(guī)定，不得夸大宣傳，見《成都市房地產(chǎn)廣告審查辦法》第4條。

11.B

解析：個(gè)人住宅出租用于經(jīng)營性用途，年漲幅不得超過10%，依據(jù)《成都市住房租賃條例》第15條。

12.B

解析：預(yù)售許可需完成主體結(jié)構(gòu)工程總高度的50%以上，B選項(xiàng)錯(cuò)誤，正確為70%（依據(jù)《成都市商品房預(yù)售管理辦法》第7條）。

13.D

解析：成都市住房公積金貸款額度最高80萬元，見《成都市住房公積金貸款管理辦法》第8條。

14.C

解析：綠色建筑等級從一星到三星，C選項(xiàng)（三星級）為最高等級，依據(jù)《成都市綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019。

15.B

解析：盡職調(diào)查包括土地使用權(quán)合規(guī)性、財(cái)務(wù)狀況等，但周邊競品分析屬于市場調(diào)研，不屬于法定盡職調(diào)查范圍。

16.B

解析：人才公寓申請通常要求本地連續(xù)繳納社保12個(gè)月，依據(jù)《成都市人才公寓管理辦法》第5條。

17.B

解析：工程變更需經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審批，依據(jù)《成都市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第18條。

18.D

解析：加速折舊法適用于可計(jì)提折舊的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)備，依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第94條。

19.D

解析：中介機(jī)構(gòu)傭金比例不得低于4%，見《成都市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第12條。

20.A

解析：“五證”包括《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，A選項(xiàng)錯(cuò)誤。

二、多選題（共15分，多選、錯(cuò)選不得分）

21.ABC

解析：保障性租賃住房要求建筑面積不超過60平方米、人均不低于15平方米，并配建基礎(chǔ)設(shè)施，依據(jù)《成都市保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營管理辦法》第6條。D選項(xiàng)（商業(yè)配套）不符合保障性住房定位。E選項(xiàng)（投資回報(bào)率）非監(jiān)管要求。

22.ABCD

解析：財(cái)務(wù)測算指標(biāo)包括投資回報(bào)率、成本利潤率、內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流量，E選項(xiàng)（通貨膨脹率）屬于宏觀因素，非直接測算指標(biāo)。

23.ABCDE

解析：中介服務(wù)合同應(yīng)明確費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、爭議解決方式、鑰匙清單、傭金退還條件，依據(jù)《成都市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第9條。

24.ABC

解析：二手房交易稅費(fèi)包括印花稅、契稅、個(gè)人所得稅，D選項(xiàng)（營業(yè)稅）已取消，E選項(xiàng)（土地增值稅）僅適用于非住宅交易。

25.ABCD

解析：綠色建筑考核節(jié)能、水資源、室內(nèi)環(huán)境、廢棄物管理，E選項(xiàng)（景觀設(shè)計(jì)）非核心指標(biāo)。

三、判斷題（共10分，每題0.5分）

26.×

解析：成都市限購政策對本地戶籍家庭購買第二套住房有面積限制（60平方米以下），依據(jù)《成都市住房限購管理辦法》第3條。

27.×

解析：廣告不得使用“準(zhǔn)現(xiàn)房”“即享學(xué)區(qū)”等承諾性表述，違反《廣告法》第16條。

28.×

解析：物業(yè)管理費(fèi)需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得隨意提高，依據(jù)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條。

29.×

解析：租賃率低于70%時(shí)，開發(fā)商需提供租賃保證，而非租金補(bǔ)貼，依據(jù)《成都市商業(yè)地產(chǎn)租賃管理辦法》第9條。

30.×

解析：經(jīng)營性租賃住房需繳納房產(chǎn)稅，稅率為租金的12%，依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅法》第4條。

31.×

解析：預(yù)售資金需?？顚Ｓ茫O(jiān)管機(jī)構(gòu)有權(quán)干預(yù)挪用行為，依據(jù)《成都市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第5條。

32.√

解析：人才公寓租金不得高于同地段市場平均租金的90%，依據(jù)《成都市人才公寓管理辦法》第7條。

33.√

解析：土地使用權(quán)合規(guī)性是盡職調(diào)查核心內(nèi)容，依據(jù)《成都市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第9條。

34.√

解析：商品房交付必須提供質(zhì)量保修書，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第61條。

35.×

解析：中介機(jī)構(gòu)不得代收購房定金，需由買賣雙方直接交付，依據(jù)《成都市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第10條。

四、填空題（共10分，每空1分）

1.70

解析：商業(yè)地產(chǎn)租賃率低于70%時(shí)，開發(fā)商需提供租賃保證，依據(jù)《成都市商業(yè)地產(chǎn)租賃管理辦法》第9條。

2.《廣告法》及成都市教育部門

解析：學(xué)區(qū)房廣告需符合《廣告法》及成都市教育部門規(guī)定，依據(jù)《成都市房地產(chǎn)廣告審查辦法》第4條。

3.10

解析：個(gè)人住宅出租用于經(jīng)營性用途，年漲幅不得超過10%，依據(jù)《成都市住房租賃條例》第15條。

4.80

解析：成都市住房公積金貸款額度最高80萬元，見《成都市住房公積金貸款管理辦法》第8條。

5.三星級

解析：綠色建筑等級從一星到三星，三星級為最高等級，依據(jù)《成都市綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019。

五、簡答題（共30分）

41.答：

①提供租金補(bǔ)貼：按空置面積的一定比例給予租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照同地段市場租賃水平。

②轉(zhuǎn)租支持：協(xié)助業(yè)主將空置商業(yè)鋪位轉(zhuǎn)租，并減免部分中介服務(wù)費(fèi)。

③投資代運(yùn)營：開發(fā)商成立或引入商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，提供免租期內(nèi)的代運(yùn)營服務(wù)。

依據(jù)：《成都市商業(yè)地產(chǎn)租賃管理辦法》第9條、第13條。