2025土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》：計(jì)算題講解(11)考試試卷1.某工業(yè)用地，土地面積為10000平方米，土地取得費(fèi)為15萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/平方米，開(kāi)發(fā)期為2年，年利率為6%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率為20%，土地還原率為8%，計(jì)算該工業(yè)用地的價(jià)格。答案：首先進(jìn)行單位換算，1畝=666.67平方米，土地取得費(fèi)=15×10000÷666.67=225元/平方米。計(jì)算利息：土地取得費(fèi)利息=225×[(1+6%)21]=28.35元/平方米；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200×[(1+6%)1]=12元/平方米。計(jì)算土地成本價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息=225+200+28.35+12=465.35元/平方米。計(jì)算土地增值收益=465.35×20%=93.07元/平方米。土地價(jià)格=（465.35+93.07）÷8%×[11÷(1+8%)?]，假設(shè)土地使用年限為無(wú)限年期，則土地價(jià)格=（465.35+93.07）÷8%=6980.25元/平方米，土地總價(jià)=6980.25×10000=69802500元。分析：本題先統(tǒng)一單位計(jì)算土地取得費(fèi)，再分別計(jì)算土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息，得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后，根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期可簡(jiǎn)化計(jì)算。2.一塊住宅用地，通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。選取了三個(gè)可比實(shí)例，實(shí)例A成交價(jià)格為5000元/平方米，交易情況修正系數(shù)為1.02，區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，個(gè)別因素修正系數(shù)為1.05；實(shí)例B成交價(jià)格為5200元/平方米，交易情況修正系數(shù)為0.99，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.01，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.97；實(shí)例C成交價(jià)格為4800元/平方米，交易情況修正系數(shù)為1.03，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)為1.04。計(jì)算該住宅用地的比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例A的比準(zhǔn)價(jià)格=5000×1.02×0.98×1.05=5147.7元/平方米。實(shí)例B的比準(zhǔn)價(jià)格=5200×0.99×1.01×0.97=5056.78元/平方米。實(shí)例C的比準(zhǔn)價(jià)格=4800×1.03×1.02×1.04=5252.35元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（5147.7+5056.78+5252.35）÷3=5152.28元/平方米。分析：分別根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，最后取平均值得到該住宅用地的比準(zhǔn)價(jià)格。3.某商業(yè)用地，收益年限為40年，年凈收益為30萬(wàn)元，土地還原率為7%，計(jì)算該商業(yè)用地的價(jià)格。答案：根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，其中\(zhòng)(A=30\)萬(wàn)元，\(r=7\%\)，\(n=40\)年。\(V=30÷7\%×[11÷(1+7\%)^{40}]\)先計(jì)算\(1÷(1+7\%)^{40}\approx0.0668\)，\(10.0668=0.9332\)，\(30÷7\%×0.9332\approx400.89\)萬(wàn)元。分析：直接代入收益法公式，先計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)，再進(jìn)行后續(xù)計(jì)算得到土地價(jià)格。4.某工業(yè)用地，采用成本逼近法評(píng)估。土地取得費(fèi)為12萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為180元/平方米，開(kāi)發(fā)期1.5年，年利率5%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率18%，土地還原率6%，土地使用年限50年，土地面積8000平方米，計(jì)算土地總價(jià)。答案：?jiǎn)挝粨Q算，土地取得費(fèi)=12×10000÷666.67=180元/平方米。土地取得費(fèi)利息=180×[(1+5%)^{1.5}1]≈13.61元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=180×[(1+5%)^{0.75}1]≈6.62元/平方米。土地成本價(jià)格=180+180+13.61+6.62=380.23元/平方米。土地增值收益=380.23×18%=68.44元/平方米。土地價(jià)格=（380.23+68.44）÷6%×[11÷(1+6%)^{50}]≈7143.83元/平方米。土地總價(jià)=7143.83×8000=57150640元。分析：先換算土地取得費(fèi)單位，再分別計(jì)算土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息，得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后，根據(jù)土地還原率和使用年限計(jì)算土地價(jià)格，最后得到土地總價(jià)。5.某住宅用地，通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估?？杀葘?shí)例D成交價(jià)格4800元/平方米，交易日期調(diào)整系數(shù)1.03（較評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格上漲3%），區(qū)域因素修正系數(shù)1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)0.99；可比實(shí)例E成交價(jià)格5100元/平方米，交易日期調(diào)整系數(shù)0.98（較評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格下降2%），區(qū)域因素修正系數(shù)0.97，個(gè)別因素修正系數(shù)1.03。計(jì)算該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例D的比準(zhǔn)價(jià)格=4800×1.03×1.02×0.99=5029.3元/平方米。實(shí)例E的比準(zhǔn)價(jià)格=5100×0.98×0.97×1.03=5002.8元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（5029.3+5002.8）÷2=5016.05元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格、交易日期調(diào)整系數(shù)、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，再取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。6.某商業(yè)用地，年總收益50萬(wàn)元，年總費(fèi)用15萬(wàn)元，土地還原率8%，收益年限35年，計(jì)算土地價(jià)格。答案：年凈收益=5015=35萬(wàn)元。根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，\(A=35\)萬(wàn)元，\(r=8\%\)，\(n=35\)年。先計(jì)算\(1÷(1+8\%)^{35}\approx0.0676\)，\(10.0676=0.9324\)，\(35÷8\%×0.9324\approx407.55\)萬(wàn)元。分析：先算出年凈收益，再代入收益法公式，通過(guò)計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)得到土地價(jià)格。7.某工業(yè)用地，土地取得費(fèi)10萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)150元/平方米，開(kāi)發(fā)期2年，年利率4%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率15%，土地還原率5%，土地面積6000平方米，求土地總價(jià)。答案：土地取得費(fèi)=10×10000÷666.67=150元/平方米。土地取得費(fèi)利息=150×[(1+4%)21]=12.24元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=150×[(1+4%)1]=6元/平方米。土地成本價(jià)格=150+150+12.24+6=318.24元/平方米。土地增值收益=318.24×15%=47.74元/平方米。土地價(jià)格=（318.24+47.74）÷5%×[11÷(1+5%)?]，假設(shè)為無(wú)限年期，土地價(jià)格=（318.24+47.74）÷5%=7319.6元/平方米。土地總價(jià)=7319.6×6000=43917600元。分析：先統(tǒng)一單位計(jì)算土地取得費(fèi)，分別計(jì)算利息得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期簡(jiǎn)化計(jì)算得到土地總價(jià)。8.某住宅用地，選取可比實(shí)例F成交價(jià)格5300元/平方米，交易情況修正系數(shù)1.01，區(qū)域因素修正系數(shù)0.99，個(gè)別因素修正系數(shù)1.03；可比實(shí)例G成交價(jià)格5500元/平方米，交易情況修正系數(shù)0.98，區(qū)域因素修正系數(shù)1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)0.96。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例F的比準(zhǔn)價(jià)格=5300×1.01×0.99×1.03=5434.97元/平方米。實(shí)例G的比準(zhǔn)價(jià)格=5500×0.98×1.02×0.96=5352.19元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（5434.97+5352.19）÷2=5393.58元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。9.某商業(yè)用地，年凈收益40萬(wàn)元，土地還原率7.5%，收益年限45年，計(jì)算土地價(jià)格。答案：根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，\(A=40\)萬(wàn)元，\(r=7.5\%\)，\(n=45\)年。先計(jì)算\(1÷(1+7.5\%)^{45}\approx0.0372\)，\(10.0372=0.9628\)，\(40÷7.5\%×0.9628\approx513.49\)萬(wàn)元。分析：直接代入收益法公式，計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)得到土地價(jià)格。10.某工業(yè)用地，土地取得費(fèi)8萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)120元/平方米，開(kāi)發(fā)期1年，年利率3%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率12%，土地還原率4%，土地面積5000平方米，求土地總價(jià)。答案：土地取得費(fèi)=8×10000÷666.67=120元/平方米。土地取得費(fèi)利息=120×[(1+3%)1]=3.6元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=120×[(1+3%)^{0.5}1]≈1.78元/平方米。土地成本價(jià)格=120+120+3.6+1.78=245.38元/平方米。土地增值收益=245.38×12%=29.45元/平方米。土地價(jià)格=（245.38+29.45）÷4%×[11÷(1+4%)?]，假設(shè)為無(wú)限年期，土地價(jià)格=（245.38+29.45）÷4%=6870.75元/平方米。土地總價(jià)=6870.75×5000=34353750元。分析：先換算土地取得費(fèi)單位，分別計(jì)算利息得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期簡(jiǎn)化計(jì)算得到土地總價(jià)。11.某住宅用地，通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估?？杀葘?shí)例H成交價(jià)格4600元/平方米，交易情況修正系數(shù)1.04，區(qū)域因素修正系數(shù)0.96，個(gè)別因素修正系數(shù)1.06；可比實(shí)例I成交價(jià)格4900元/平方米，交易情況修正系數(shù)0.97，區(qū)域因素修正系數(shù)1.03，個(gè)別因素修正系數(shù)0.95。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例H的比準(zhǔn)價(jià)格=4600×1.04×0.96×1.06=4877.38元/平方米。實(shí)例I的比準(zhǔn)價(jià)格=4900×0.97×1.03×0.95=4783.75元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（4877.38+4783.75）÷2=4830.57元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。12.某商業(yè)用地，年總收益60萬(wàn)元，年總費(fèi)用20萬(wàn)元，土地還原率8.5%，收益年限30年，計(jì)算土地價(jià)格。答案：年凈收益=6020=40萬(wàn)元。根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，\(A=40\)萬(wàn)元，\(r=8.5\%\)，\(n=30\)年。先計(jì)算\(1÷(1+8.5\%)^{30}\approx0.0923\)，\(10.0923=0.9077\)，\(40÷8.5\%×0.9077\approx427.15\)萬(wàn)元。分析：先算出年凈收益，再代入收益法公式，計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)得到土地價(jià)格。13.某工業(yè)用地，土地取得費(fèi)11萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)160元/平方米，開(kāi)發(fā)期1.8年，年利率4.5%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率16%，土地還原率5.5%，土地面積7000平方米，求土地總價(jià)。答案：土地取得費(fèi)=11×10000÷666.67=165元/平方米。土地取得費(fèi)利息=165×[(1+4.5%)^{1.8}1]≈13.18元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=160×[(1+4.5%)^{0.9}1]≈6.33元/平方米。土地成本價(jià)格=165+160+13.18+6.33=344.51元/平方米。土地增值收益=344.51×16%=55.12元/平方米。土地價(jià)格=（344.51+55.12）÷5.5%×[11÷(1+5.5%)?]，假設(shè)為無(wú)限年期，土地價(jià)格=（344.51+55.12）÷5.5%=7266元/平方米。土地總價(jià)=7266×7000=50862000元。分析：先換算土地取得費(fèi)單位，分別計(jì)算利息得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期簡(jiǎn)化計(jì)算得到土地總價(jià)。14.某住宅用地，選取可比實(shí)例J成交價(jià)格5100元/平方米，交易情況修正系數(shù)1.03，區(qū)域因素修正系數(shù)0.95，個(gè)別因素修正系數(shù)1.07；可比實(shí)例K成交價(jià)格5400元/平方米，交易情況修正系數(shù)0.98，區(qū)域因素修正系數(shù)1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)0.93。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例J的比準(zhǔn)價(jià)格=5100×1.03×0.95×1.07=5237.36元/平方米。實(shí)例K的比準(zhǔn)價(jià)格=5400×0.98×1.02×0.93=5077.75元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（5237.36+5077.75）÷2=5157.56元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。15.某商業(yè)用地，年凈收益35萬(wàn)元，土地還原率7%，收益年限40年，計(jì)算土地價(jià)格。答案：根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，\(A=35\)萬(wàn)元，\(r=7\%\)，\(n=40\)年。先計(jì)算\(1÷(1+7\%)^{40}\approx0.0668\)，\(10.0668=0.9332\)，\(35÷7\%×0.9332\approx466.6\)萬(wàn)元。分析：直接代入收益法公式，計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)得到土地價(jià)格。16.某工業(yè)用地，土地取得費(fèi)9萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)130元/平方米，開(kāi)發(fā)期1.2年，年利率3.5%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率13%，土地還原率4.5%，土地面積6500平方米，求土地總價(jià)。答案：土地取得費(fèi)=9×10000÷666.67=135元/平方米。土地取得費(fèi)利息=135×[(1+3.5%)^{1.2}1]≈5.73元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=130×[(1+3.5%)^{0.6}1]≈2.71元/平方米。土地成本價(jià)格=135+130+5.73+2.71=273.44元/平方米。土地增值收益=273.44×13%=35.55元/平方米。土地價(jià)格=（273.44+35.55）÷4.5%×[11÷(1+4.5%)?]，假設(shè)為無(wú)限年期，土地價(jià)格=（273.44+35.55）÷4.5%=6866.44元/平方米。土地總價(jià)=6866.44×6500=44631860元。分析：先換算土地取得費(fèi)單位，分別計(jì)算利息得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期簡(jiǎn)化計(jì)算得到土地總價(jià)。17.某住宅用地，通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估?？杀葘?shí)例L成交價(jià)格4700元/平方米，交易情況修正系數(shù)1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)0.94，個(gè)別因素修正系數(shù)1.08；可比實(shí)例M成交價(jià)格5000元/平方米，交易情況修正系數(shù)0.96，區(qū)域因素修正系數(shù)1.04，個(gè)別因素修正系數(shù)0.94。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例L的比準(zhǔn)價(jià)格=4700×1.05×0.94×1.08=4994.92元/平方米。實(shí)例M的比準(zhǔn)價(jià)格=5000×0.96×1.04×0.94=4713.6元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（4994.92+4713.6）÷2=4854.26元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。18.某商業(yè)用地，年總收益55萬(wàn)元，年總費(fèi)用18萬(wàn)元，土地還原率8%，收益年限32年，計(jì)算土地價(jià)格。答案：年凈收益=5518=37萬(wàn)元。根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，\(A=37\)萬(wàn)元，\(r=8\%\)，\(n=32\)年。先計(jì)算\(1÷(1+8\%)^{32}\approx0.082\)，\(10.082=0.918\)，\(37÷8\%×0.918\approx425.78\)萬(wàn)元。分析：先算出年凈收益，再代入收益法公式，計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)得到土地價(jià)格。19.某工業(yè)用地，土地取得費(fèi)10.5萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)140元/平方米，開(kāi)發(fā)期1.5年，年利率4%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率14%，土地還原率5%，土地面積7200平方米，求土地總價(jià)。答案：土地取得費(fèi)=10.5×10000÷666.67=157.5元/平方米。土地取得費(fèi)利息=157.5×[(1+4%)^{1.5}1]≈9.45元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=140×[(1+4%)^{0.75}1]≈4.15元/平方米。土地成本價(jià)格=157.5+140+9.45+4.15=311.1元/平方米。土地增值收益=311.1×14%=43.55元/平方米。土地價(jià)格=（311.1+43.55）÷5%×[11÷(1+5%)?]，假設(shè)為無(wú)限年期，土地價(jià)格=（311.1+43.55）÷5%=7093元/平方米。土地總價(jià)=7093×7200=51069600元。分析：先換算土地取得費(fèi)單位，分別計(jì)算利息得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期簡(jiǎn)化計(jì)算得到土地總價(jià)。20.某住宅用地，選取可比實(shí)例N成交價(jià)格5200元/平方米，交易情況修正系數(shù)1.02，區(qū)域因素修正系數(shù)0.97，個(gè)別因素修正系數(shù)1.06；可比實(shí)例O成交價(jià)格5600元/平方米，交易情況修正系數(shù)0.99，區(qū)域因素修正系數(shù)1.01，個(gè)別因素修正系數(shù)0.92。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例N的比準(zhǔn)價(jià)格=5200×1.02×0.97×1.06=5378.35元/平方米。實(shí)例O的比準(zhǔn)價(jià)格=5600×0.99×1.01×0.92=5137.39元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（5378.35+5137.39）÷2=5257.87元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。21.某商業(yè)用地，年凈收益38萬(wàn)元，土地還原率7.2%，收益年限38年，計(jì)算土地價(jià)格。答案：根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，\(A=38\)萬(wàn)元，\(r=7.2\%\)，\(n=38\)年。先計(jì)算\(1÷(1+7.2\%)^{38}\approx0.0727\)，\(10.0727=0.9273\)，\(38÷7.2\%×0.9273\approx490.02\)萬(wàn)元。分析：直接代入收益法公式，計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)得到土地價(jià)格。22.某工業(yè)用地，土地取得費(fèi)8.5萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)110元/平方米，開(kāi)發(fā)期1年，年利率3%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率11%，土地還原率4%，土地面積5500平方米，求土地總價(jià)。答案：土地取得費(fèi)=8.5×10000÷666.67=127.5元/平方米。土地取得費(fèi)利息=127.5×[(1+3%)1]=3.83元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=110×[(1+3%)^{0.5}1]≈1.63元/平方米。土地成本價(jià)格=127.5+110+3.83+1.63=242.96元/平方米。土地增值收益=242.96×11%=26.73元/平方米。土地價(jià)格=（242.96+26.73）÷4%×[11÷(1+4%)?]，假設(shè)為無(wú)限年期，土地價(jià)格=（242.96+26.73）÷4%=6742.25元/平方米。土地總價(jià)=6742.25×5500=37082375元。分析：先換算土地取得費(fèi)單位，分別計(jì)算利息得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期簡(jiǎn)化計(jì)算得到土地總價(jià)。23.某住宅用地，通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估?？杀葘?shí)例P成交價(jià)格4900元/平方米，交易情況修正系數(shù)1.03，區(qū)域因素修正系數(shù)0.95，個(gè)別因素修正系數(shù)1.08；可比實(shí)例Q成交價(jià)格5300元/平方米，交易情況修正系數(shù)0.97，區(qū)域因素修正系數(shù)1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)0.94。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例P的比準(zhǔn)價(jià)格=4900×1.03×0.95×1.08=5147.34元/平方米。實(shí)例Q的比準(zhǔn)價(jià)格=5300×0.97×1.02×0.94=5027.93元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（5147.34+5027.93）÷2=5087.64元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。24.某商業(yè)用地，年總收益62萬(wàn)元，年總費(fèi)用22萬(wàn)元，土地還原率8.2%，收益年限35年，計(jì)算土地價(jià)格。答案：年凈收益=6222=40萬(wàn)元。根據(jù)收益法公式\(V=A/r×[11/(1+r)^n]\)，\(A=40\)萬(wàn)元，\(r=8.2\%\)，\(n=35\)年。先計(jì)算\(1÷(1+8.2\%)^{35}\approx0.0697\)，\(10.0697=0.9303\)，\(40÷8.2\%×0.9303\approx453.8\)萬(wàn)元。分析：先算出年凈收益，再代入收益法公式，計(jì)算\((1+r)^n\)的倒數(shù)得到土地價(jià)格。25.某工業(yè)用地，土地取得費(fèi)11.5萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)165元/平方米，開(kāi)發(fā)期1.8年，年利率4.5%，土地開(kāi)發(fā)均勻投入，土地增值收益率17%，土地還原率5.5%，土地面積8500平方米，求土地總價(jià)。答案：土地取得費(fèi)=11.5×10000÷666.67=172.5元/平方米。土地取得費(fèi)利息=172.5×[(1+4.5%)^{1.8}1]≈13.97元/平方米。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=165×[(1+4.5%)^{0.9}1]≈6.57元/平方米。土地成本價(jià)格=172.5+165+13.97+6.57=358.04元/平方米。土地增值收益=358.04×17%=60.87元/平方米。土地價(jià)格=（358.04+60.87）÷5.5%×[11÷(1+5.5%)?]，假設(shè)為無(wú)限年期，土地價(jià)格=（358.04+60.87）÷5.5%=7616.55元/平方米。土地總價(jià)=7616.55×8500=64740675元。分析：先換算土地取得費(fèi)單位，分別計(jì)算利息得到土地成本價(jià)格，加上增值收益后根據(jù)土地還原率計(jì)算土地價(jià)格，若為無(wú)限年期簡(jiǎn)化計(jì)算得到土地總價(jià)。26.某住宅用地，選取可比實(shí)例R成交價(jià)格5400元/平方米，交易情況修正系數(shù)1.01，區(qū)域因素修正系數(shù)0.98，個(gè)別因素修正系數(shù)1.05；可比實(shí)例S成交價(jià)格5700元/平方米，交易情況修正系數(shù)0.99，區(qū)域因素修正系數(shù)1.03，個(gè)別因素修正系數(shù)0.91。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。答案：實(shí)例R的比準(zhǔn)價(jià)格=5400×1.01×0.98×1.05=5532.66元/平方米。實(shí)例S的比準(zhǔn)價(jià)格=5700×0.99×1.03×0.91=5278.25元/平方米。比準(zhǔn)價(jià)格=（5532.66+5278.25）÷2=5405.46元/平方米。分析：根據(jù)各實(shí)例的成交價(jià)格和修正系數(shù)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取平均值得到該住宅用地比準(zhǔn)價(jià)格。27.某商業(yè)用地，年凈收益42萬(wàn)元，土地還原率7.5%，收益年限42年，計(jì)算土地價(jià)格。