項目1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述習(xí)題答案一、單項選擇題1.B2.C3.A4.D5.B.二、多項選擇題1.ABDE2.ABCDE3.BD4.ABC5.ABCDE四、案例題1.參考答案B公司章程和管理制度對法定代表人的簽字權(quán)限作出了明確限制，則法定代表人無權(quán)擅自代表公司簽字。本案中，于瑞章作為B公司的法定代表人，根據(jù)公司章程規(guī)定,如其代表B公司簽字，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過股東會批準(zhǔn)并由兩名以上董事共同簽字確認(rèn)。A公司與B公司作為涉案房地產(chǎn)項目的合作開發(fā)伙伴，應(yīng)對B公司的公司狀況、法人章程規(guī)定等事項履行審慎注意的合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉B公司法人章程的限制性規(guī)定及公司管理制度和業(yè)務(wù)流程，故法定代表人于瑞章超越權(quán)限在涉案《B公司與A公司置業(yè)賬目明細(xì)》及利息清單中簽字的行為，不應(yīng)認(rèn)定為系代表B公司的職務(wù)行為。A公司在本案中依法不屬于善意相對人。2.參考答案一審法院經(jīng)委托評估，雙方2015合同解除時的土地使用權(quán)價格與2003年約定時，土地使用權(quán)的價值已產(chǎn)生大幅增值。由于雙方多年都未主動履行義務(wù)推進(jìn)合作項目取得實質(zhì)性進(jìn)展，故現(xiàn)有增值并非是雙方合力促成。而且，案涉土地增值的主要原因除土地隨著市場因素產(chǎn)生自然增值外，還在于D公司辦理了土地使用條件變更手續(xù)，將土地的容積率由2.0調(diào)整為5.09，并將土地用途從城鎮(zhèn)住宅調(diào)整為批發(fā)零售、商務(wù)金融（辦公）、住宿餐飲。因此，C公司在尚未完成60%份額的出資義務(wù),且未能提供充分證據(jù)證明其對案涉土地增值積極作為的情況下，主張獲取現(xiàn)有增值收益的60%，缺乏事實依據(jù)，不予支持。根據(jù)評估，在排除因調(diào)整土地使用條件價值受到影響的因素后，案涉土地在雙方合同解除時,該土地在雙方合同持續(xù)期間因市場變化產(chǎn)生了自然增值收益。由于C公司與D公司均存在違約行為，對案涉合同的解除具有同等的過錯，因此雙方在合同解除后平均分配該土地的自然增值收益更符合公平原則，更能保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。五、實訓(xùn)題2.注意事項：（1）與國有獨資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)時，應(yīng)對其以國有資產(chǎn)出資進(jìn)行的交易是否符合法律規(guī)定履行相應(yīng)的審慎注意義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)合作協(xié)議無效的法律后果。作為獨資全民所有制企業(yè)的A公司所擁有的國有建設(shè)用地使用權(quán)，系重要的國有資產(chǎn)。A公司以國有建設(shè)用地使用權(quán)作為出資入市交易，應(yīng)依法遵循法定的國有資產(chǎn)交易和處分的法律、法規(guī)和規(guī)章及審批、資產(chǎn)價值評估和進(jìn)場交易等國有資產(chǎn)交易的基本原則，履行法定的國有資產(chǎn)交易程序。（2）B公司作為合同相對方，其經(jīng)營管理的建設(shè)用地使用權(quán)為全民所有的國有資產(chǎn)，訂立協(xié)議時應(yīng)對A公司以國有資產(chǎn)出資進(jìn)行交易是否符合法律規(guī)定，履行相應(yīng)的審慎注意義務(wù)，并保留相關(guān)證據(jù)。（3）A公司和B公司在訂立《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》及補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)單獨注明此問題，保證協(xié)議的有效性。3.前期宣傳工作存在的問題將項目定名為水岸莊園，并準(zhǔn)備進(jìn)行前期宣傳時，應(yīng)該先進(jìn)行項目名稱查詢，防止本項目與其他項目重名；并考慮該名稱是否能夠突出項目特點。項目2房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序習(xí)題答案一、單項選擇題1.B2.D3.A4.B5.D二、多項選擇題1.ABCD2.ABCD3.ACD4.ABDE5.ABC三、簡答題1．房地產(chǎn)開發(fā)程序分為哪幾個階段？答：（1）投資機(jī)會選擇與決策分析階段（2）前期工作階段（3）建設(shè)階段（4）租售階段2．投資決策分析階段主要工作內(nèi)容有哪些？答：（1）市場分析（2）項目財務(wù)評價（3）投資決策3．項目前期工作階段具體包括哪些主要的工作？答：開發(fā)項目立項、獲取土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程招投標(biāo)、開工申請與審批和前期工作的其他工作環(huán)節(jié)。四、案例題1.答題要點表2-1房地產(chǎn)開發(fā)的階段和步驟序號程序步驟1投資機(jī)會選擇與決策分析階段投資機(jī)會選擇投資決策分析2前期工作階段獲取土地使用權(quán)開發(fā)項目立項確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可開工申請與審批前期工作的其他環(huán)節(jié)3建設(shè)階段施工建設(shè)竣工驗收4租售階段市場營銷合計四個階段八個步驟2.答題要點（1）建設(shè)工程招標(biāo)應(yīng)具備的條件1）按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)。2）工程資金或者資金來源已經(jīng)落實。3）施工招標(biāo)的，有滿足招標(biāo)需要的設(shè)計圖紙及其他技術(shù)資料。4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。具備上述條件，招標(biāo)人進(jìn)行招標(biāo)時，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓こ陶袠?biāo)投標(biāo)管理辦公室提供立項批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、施工許可申請表，方能進(jìn)入招標(biāo)程序、辦理各項備案事宜。（2）招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作由招標(biāo)人獨立完成，主要工作包括下列幾個方面。1）確定招標(biāo)范圍2）工程報建3）建設(shè)單位招標(biāo)的資格審查4）選擇招標(biāo)方式5）編制資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件（3）招標(biāo)與投標(biāo)階段的主要工作1）發(fā)布招標(biāo)公告(資格預(yù)審公告)或投標(biāo)邀請書2）資格預(yù)審文件的發(fā)售與遞交=1\*GB3①資格預(yù)審文件的發(fā)售=2\*GB3②資格預(yù)審文件的遞交=3\*GB3③資格預(yù)審文件的澄清或修改3）資格預(yù)審=1\*GB3①資格審查。=2\*GB3②發(fā)放合格通知書。4）發(fā)售招標(biāo)文件=1\*GB3①招標(biāo)文件的發(fā)售=2\*GB3②招標(biāo)文件澄清或修改5）勘察現(xiàn)場、投標(biāo)預(yù)備會=1\*GB3①踏勘現(xiàn)場=2\*GB3②投標(biāo)預(yù)備會6）投標(biāo)文件的編制=1\*GB3①編制投標(biāo)文件的準(zhǔn)備工作=2\*GB3②投標(biāo)文件的編制7）投標(biāo)文件的遞交與接收=1\*GB3①投標(biāo)文件的遞交=2\*GB3②投標(biāo)文件的接收（4）決標(biāo)成交階段的主要工作1）開標(biāo)2）評標(biāo)3）中標(biāo)4）簽訂合同項目3房地產(chǎn)投資與融資習(xí)題答案一、單項選擇題1.B2.A3.D4.A5.D.二、多項選擇題1.AD2.ABCDE3.AC4.ABCE5.ABCDE項目4房地產(chǎn)市場習(xí)題答案一、單項選擇題1.C2.A3.B4.B5.A.二、多項選擇題1.ABDE2.ABCDE3.ABCE4.ABCD5.ABCDE5房地產(chǎn)項目策劃習(xí)題答案一、單項選擇題1.C2.A3.B4.D5.B二、多項選擇題1.ABCD2.ACDE3.AB4.ABCDE5.ABCE四、案例題1.參考答案（1）利用天然的地段優(yōu)勢，宣傳交通便捷、出行方便、省時省力等。還可以從消費者的心理需求出發(fā)，好地段往往是財富的俱樂部的聚集地，是事業(yè)成功人士的首選地，滿足這些消費者的心理需求。（2）主打復(fù)合市場。東方城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。東方城二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。東方城二期銷售不能一味的滿足年輕時尚族的訴求，可以根據(jù)樓盤可售資源分散的特點，尋找各個資源的優(yōu)勢，如位置、配套、環(huán)境、交通、商圈等，有針對性的定位不同可售房源的賣點。2.參考答案（1）把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進(jìn)銷售。（2）商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二：一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。對策有二：一是引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售；二是根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。（3）進(jìn)行形象定位根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受；提供的不止是稱心滿意的住宅……輝煌人生目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的?？梢灾鞔虺蚕硎埽合硎苋胱》奖?、享受交通便捷、享受特別服務(wù)、享受都市繁華、享受至尊榮譽(yù)……（4）考慮建設(shè)以項目命名的廣場和寓意噴泉針缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建設(shè)以項目命名的廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。如此一來，一方面能夠增加項目的吸引性，提高項目在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（5）物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強(qiáng)HS花園對目標(biāo)購房群的吸引力。6房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營預(yù)測與決策習(xí)題答案一、單項選擇題1.D2.C3.B4.A5.C二、多項選擇題1.ABCDE2.ABCE3.ABCDE4.ABCDE5.BD四、案例題1.參考答案這個問題可以分前3年和后7年兩期考慮，屬于多級決策類型，如下圖所示。

40ⅹ3

銷路好0.7

P=140ⅹ3

銷路好0.7

P=1P=1后7年前3年

建大廠(300)

100ⅹ1030ⅹ10

建小廠（170）Ⅰ銷路好0.7銷路差0.31-20ⅹ10擴(kuò)建(130)不擴(kuò)建85ⅹ740ⅹ72銷路差0.3Ⅱ34

考慮資金的時間價值，各點益損期望值計算如下：點①：凈收益＝[100×(P/A，10％，10)×0.7+(-20)×（P/A，10％，10）×0.3]-300=93.35(萬元)點③：凈收益＝85×(P/A，10％，7)×1.0-130=283.84(萬元)點④：凈收益＝40×(P/A，10％，7)×1.0=194.74(萬元)可知決策點Ⅱ的決策結(jié)果為擴(kuò)建，決策點Ⅱ的期望值為283.84+194.74＝478.58（萬元）點②:凈收益＝（283.84+194.74）×0.7+40×(P/A，10％，3)×0.7+30×(P/A，10％，10)×0.3-170＝345.62（萬元）由上可知，最合理的方案是先建小廠，如果銷路好，再進(jìn)行擴(kuò)建。在本例中，有兩個決策點Ⅰ和Ⅱ，在多級決策中，期望值計算先從最小的分枝決策開始，逐級決定取舍到?jīng)Q策能選定為止。

2.參考答案（1）繪制決策樹（見下圖）后7年后7年擴(kuò)建

不擴(kuò)建

60ⅹ3

476

-160小規(guī)模大規(guī)模銷路好（0.7）281.20

銷路差（0.3）

2銷路好（0.7）359.20

銷路差（0.3）

3100ⅹ7100ⅹ7100ⅹ7（-20）ⅹ7（-20）ⅹ7100ⅹ7

50-300359.2021100ⅹ3616銷路好(0.9)銷路差(0.1)4(-20)ⅹ3

-140

銷路好(0)銷路差(1.0)5（-20）ⅹ7（-20）ⅹ7476銷路好(0.9)銷路差(0.1)8392銷路好(0.9)銷路差(0.1)9620ⅹ3

140

銷路好(0)銷路差(1.0)760ⅹ720ⅹ7

（2）計算各節(jié)點的期望收益值，并選擇方案節(jié)點④：[100×7×0.9+(-20)×7×0.1]=616(萬元)節(jié)點⑤：[100×7×0+(-20)×7×1.0]=-140(萬元)節(jié)點②：（616+100×3）×0.7+[(-140)+(-20)×3]×0.3-300=281.20(萬元)節(jié)點⑧：[100×7×0.9+(-20)×7×0.1]-140=476(萬元)節(jié)點⑨：（60×7×0.9+20×7×0.1）＝392（萬元）節(jié)點⑧的期望收益值為476萬元，大于節(jié)點⑨的期望損失值392萬元，故選擇擴(kuò)建方案，“剪去”不擴(kuò)建方案。因此，節(jié)點⑥的期望損益值取擴(kuò)建方案的期望損益值476萬元。節(jié)點⑦：（60×7×0+20×7×1.0）＝140（萬元）節(jié)點③：[(476+60×3)×0.7+(140)+20×0.3]-160=359.20(萬元)節(jié)點③的期望損益值359.20萬元，大于節(jié)點②的期望損益值281.20萬元，故“剪去”大規(guī)模投資方案。綜上所述，投資者應(yīng)該先進(jìn)行小規(guī)模投資，3年后如果銷售狀態(tài)好則在擴(kuò)建，否則不擴(kuò)建。項目7房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價與不確定性分析習(xí)題答案一、單項選擇題1.D2.D3.B4.A5.B二、多項選擇題1.AB2.ABD3.ACD4.BDE5.BE項目8房地產(chǎn)開發(fā)項目管理習(xí)題答案一、單項選擇題1.B2.A3.C4.A5.D.二、多項選擇題1.ABC2.ABCD3.BCDE4.ABCDE5.ABCDE四、案例題1.參考答案解：1.項目總投資估算(1)土地成本：6000萬元(2)建造成本：35000×4000＝14000萬元(3)其他工程費（如建筑師、結(jié)構(gòu)、造價、機(jī)電、監(jiān)理工程師等費用）：14000×6%＝840萬元(4)開發(fā)期間稅費等其他費用：800萬元(5)管理費：1)土地管理費：6000×3.5%＝210萬元2)建設(shè)期管理費：（14000＋840＋800）×3.5%＝547.4萬元3)管理費合計：757.4萬元(6)銷售費用：1)市場推廣費：35000×1%＝350萬元2)銷售代理費：35000×2%＝700萬元3)銷售費用合計：1050萬元(7)財務(wù)費用：1)土地費用利息：6000×［（1＋8%/4）3×4－1］＝1609.45萬元2)土地管理費利息：210×［（1＋8%/4）2.5×4－1］＝45.99萬元3)建造費用、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用、建設(shè)期管理費用及市場推廣費用利息：=（14000＋840＋800＋547．4＋350）×［（1＋8%/4）（2/2）×4－1］＝1249.46萬元4)融資費用：（1609.45＋45.99＋1249.46）×10%＝290.49萬元5)財務(wù)費用總計：1609.45＋45.99＋1249.46＋290.49＝3195.39萬元(8)項目總投資：=6000＋14000＋840＋800＋757.4＋1050＋3195.39＝26642.79萬元2.樓面地價樓面地價＝＝＝7612.23元/平方米2.參考答案答：①合同按照承包工程計價方法不同分為總價合同、單價合同、成本加酬金合同。②不成立。因為本工程采用的是價款一次包定的固定價格合同，這種合同的特點是，工程建設(shè)單項按固定造價結(jié)算，不受材料上漲等因素的影響。因此A建筑裝飾公司向房產(chǎn)開發(fā)中心請求補(bǔ)償價差的理由是不成立的，只能由自己承擔(dān)在招標(biāo)、投標(biāo)活動中的經(jīng)營風(fēng)險，損失自負(fù)。項目9房地產(chǎn)租售習(xí)題答案一、單項選擇題1.B2.A3.D4.C5.C二、多項選擇題1.ACD2.CDE3.BCE4.ABC5.CDE項目10房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期物業(yè)管理習(xí)題答案一、單項選擇題1.A2.B3.C4.D5.A二、多項選擇題1.BCDE2.BCDE3.BCDE4.CDE5.ABCD三