項目2：房地產開發(fā)的一般程序目錄本項目學習目標房地產開發(fā)程序概述投資機會選擇與決策分析階段前期工作階段建設階段租售階段前期工作階段要點前期工作階段是房地產開發(fā)的基礎，包括項目立項、規(guī)劃許可等，是確保項目合法性和可行性的關鍵。了解房地產開發(fā)程序房地產開發(fā)涉及多個階段和環(huán)節(jié)，了解整個開發(fā)流程有助于更好地規(guī)劃和實施項目。熟悉工作內容每個階段都有具體的工作內容，需要不同的專業(yè)知識和技能，只有明確工作內容才能更好地協作。知識目標認知房地產開發(fā)程序通過項目學習，使學生了解房地產開發(fā)的整個流程，包括前期工作、建設、租售等階段。參與相關工作在學習過程中，學生將有機會參與房地產開項目的相關工作，如市場調研、項目規(guī)劃等，增強實踐經驗。能力目標在項目中，學生將培養(yǎng)分析問題、解決問題、與人溝通、團結協作的能力，形成勤思考的思維習慣。能力培養(yǎng)通過學習，學生將樹立追求真理的科學精神，嚴謹細致地對待每一個環(huán)節(jié)，確保項目的順利進行。精神培養(yǎng)素養(yǎng)目標房地產開發(fā)各階段工作內容從投資決策到物業(yè)資產管理，房地產開發(fā)涵蓋多個階段，每個階段都有其特定的工作內容和目標。前期工作階段工作要點在房地產開發(fā)前期，完成立項、規(guī)劃、土地使用權的獲取，并獲得規(guī)劃許可，是項目順利推進的關鍵。學習重點01房地產開發(fā)程序概述PART投資機會選擇階段投資機會選擇階段是房地產開發(fā)的起始階段，主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作，從而為后續(xù)決策分析提供基礎。建設階段建設階段是房地產開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)，主要包括施工建設和竣工驗收兩個階段，其中施工建設涉及項目主體的形成，而竣工驗收則確保項目質量符合要求。前期工作階段前期工作階段是房地產開發(fā)的重要階段，包括獲取土地使用權、開發(fā)項目立項、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可、建設工程招標與投標、開工申請與審批等環(huán)節(jié)。租售階段租售階段是房地產開發(fā)的最后一個階段，主要包括市場營銷和物業(yè)資產管理兩個環(huán)節(jié)，其中市場營銷負責項目推廣和銷售，而物業(yè)資產管理則負責項目的持續(xù)管理和運營。房地產開發(fā)的階段和步驟02投資機會選擇與決策分析階段PART投資機會選擇提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想，開發(fā)商需要選擇項目城市，評估市場供需，篩選投資可能性，并初步判斷其可行性。1.投資機會選擇細化投資設想就是對篩選出的投機機會做進一步分析比較，并最終將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備。盡職調查為了滿足進一步投資決策的要求，開發(fā)商通常還聘請律師或估價師，對擬開發(fā)項目涉及的土地、建筑物的權利狀況，進行盡職調查。2.投資決策分析市場分析市場分析涵蓋市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金，是投資決策的基礎。市場分析投資決策根據市場分析結果及相關的項目資本結構設計，就項目的經營收入、成本費用、贏利能力、風險等進行分析。結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務狀況和項目財務評價的結果，就是否進行本項目投資開發(fā)做出決策。

結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務狀況和項目財務評價的結果，就是否進行本項目投資開發(fā)做出決策。03前期工作階段PART審批權限與辦結時限市發(fā)改委在收到申報資料后進行現場勘察，符合條件的予以批復，上級審批權限內的項目由市發(fā)改委轉報。立項審批的重要性確定房地產開發(fā)項目符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃，并符合房地產開發(fā)年度計劃的要求。立項審批的程序立項審批是政府有關部門對需要管理監(jiān)督的項目進行審批的制度，也是開發(fā)項目前期工作的第一步。申報資料與流程包括書面申請、資金落實證明、土地使用權證明、可行性研究報告等，經主管行政部門轉報或直接報市房地產開發(fā)管理辦公室。1.開發(fā)項目立項政府土地儲備與開發(fā)土地收購儲備制度是政府調控建設用地需求的基本制度，通過收回、收購等方式取得土地并進行一級開發(fā)和存儲后供應。土地儲備特點土地收購儲備范圍2.獲取土地使用權城市土地收購儲備的主要環(huán)節(jié)是政府統(tǒng)一收購、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應，在這一過程中，主要表現出循環(huán)性、系統(tǒng)性、經營性和微利性等特點。納入政府土地收購儲備范圍的土地包括新增建設用地、危舊房改造土地、調整出的原劃撥國有土地、閑置土地、政府依法收購和整理的國有土地等十種。土地一級開發(fā)由政府授權或土地儲備機構完成，包括計劃編制、前期策劃、征詢意見和審批、組織實施開發(fā)、項目驗收等步驟。土地儲備開發(fā)具體操作開發(fā)商可通過行政劃撥和市場出讓等方式獲取土地使用權，市場出讓包括招標、拍賣、掛牌和協議等方式。開發(fā)商獲土地途徑出讓是房地產一級市場行為，應按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。土地使用權出讓2.獲取土地使用權土地使用權轉讓轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人在投資開發(fā)經營基礎上，對出讓土地的再轉移，包括出售、交換、贈與等方式。2.獲取土地使用權01土地使用權劃撥劃撥是指縣級以上政府批準，土地使用者繳納費用后獲得土地使用權，適用于國家機關、基礎設施等用地。02土地使用權補交補地價方式是擁有劃撥土地使用權者通過補交出讓金獲得土地使用權，未補交者擅自轉讓等將受處罰。03土地合作與擁有土地使用權的機構進行合作開發(fā)，可以省去一大筆土地費用，降低投資風險，名義上為合作開發(fā)，實則風險各異。04項目選址與定點審批開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門提出選址、定點申請，包括項目批準立項文件、地形圖等材料，經審核后下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。3.確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可《建設用地規(guī)劃許可證》申領、審批階段開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門申領，并附征地和安置補償方案等資料，經審核后頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。設計方案審查階段開發(fā)商需委托有資質的設計機構完成不少于2個方案設計，向規(guī)劃管理部門申請審批，經審查修改后獲得《規(guī)劃設計方案審批通知書》。3.確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可《建設工程規(guī)劃許可證》申請01開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門申請，包括年度施工任務批準文件、圖紙等資料，經審核并召開市政配合會后獲得《建設工程規(guī)劃許可證》。項目立項與用地審批02項目立項是房地產開發(fā)的首要步驟，需符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃等要求，并報計劃主管部門批準，納入年度固定資產投資計劃。土地使用權獲取03開發(fā)商通過政府土地儲備與一級開發(fā)、市場出讓等多種方式獲取土地使用權，支付土地使用權出讓金，完成土地征收、拆遷和市政基礎設施建設。規(guī)劃設計與審批04項目立項和土地使用權獲得后，開發(fā)商需委托設計單位進行規(guī)劃設計方案編制，獲得規(guī)劃許可后，即可正式啟動建設工程招標、投標和開工申請、審批流程。4.建設工程招標與投標招標投標活動的原則招標投標活動應遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，確保透明度、平等對待、程序規(guī)范、標準統(tǒng)一，保護雙方利益，防止欺詐和不當行為。必須招標的范圍和規(guī)模標準必須招標的項目包括使用國有資金、國家融資、國際組織或外國政府貸款的項目，涉及公共利益、公眾安全，且勘察、設計、施工等采購達到一定標準。招標投標的概念建設工程項目招標投標是市場經濟下買賣特殊商品的一系列特定環(huán)節(jié)，包括招標、投標、開標、評標、定標及簽約和履約等，適用于國內外工程承包市場。0302014.建設工程招標與投標招標投標的主要類別建設工程招標投標可以根據不同的分類標準分成不同類別，如按資金來源分為國內工程承包招標、境內國際工程招標和國際工程招標等。建設工程招標的主要形式建設工程招標形式主要有公開招標、邀請招標和議標幾種，其中公開招標是無限競爭性招標，邀請招標是有限競爭招標，議標是直接談判簽約。招標組織的形成招標組織形式分為自行招標和委托招標，具備條件的招標人可自行組織招標，也可委托甲級、乙級或暫定級招標代理機構進行招標，跨省承擔業(yè)務有限期不同。建設工程招標需具備項目審批、資金落實、設計圖紙等技術資料等條件，完成招標前的準備工作后，選擇招標方式并編制資格預審文件和招標文件，進行資格預審。建設工程招標程序4.建設工程招標與投標投標前，招標人組織投標人踏勘現場并解答疑問，召開投標預備會解答招標文件和現場踏勘疑問，延長投標截止時間以便納入澄清內容，確保投標文件準確性?？辈飕F場與投標預備會投標人需編制投標文件并簽署蓋章密封，按招標文件要求遞交，可補充修改或撤回文件，但截止后不變，投標人少于3個則重新招標，確保投標過程合法合規(guī)。投標文件的編制與遞交決標成交階段包括開標、評標和定標，需遵循相關規(guī)定，如公示中標候選人、發(fā)放中標通知書、簽訂書面合同等，確保招標投標程序合法合規(guī)，保護雙方權益。決標成交階段工作公開招標程序適用于較大型且工藝和結構復雜的建設項目，主要包括成立招標領導機構、發(fā)布招標通告、資格預審、發(fā)售招標文件、投標預備會、澄清修改、評標定標等步驟。公開招標程序4.建設工程招標與投標施工許可證申請建設工程招標后，開發(fā)商可申請開工許可，需向工程所在地縣級以上政府建設主管部門申請領取施工許可證，但國務院已確定限額以下的小型工程除外。施工許可管理辦法申請施工許可證的條件5.開工申請與審批住建部修訂的《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定，在境內從事各類工程建設施工需申請施工許可證，未取得者不得開工，限額以下工程除外。建設單位需辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，確保施工場地具備條件，選定合格施工企業(yè)，有資金、圖紙及安全措施，并提交相應證明文件。辦理施工許可證程序建設單位領取申請表后，持表及證明文件向發(fā)證機關申請，符合條件者七日內獲證，不全者告知補正，不符者書面通知并說明理由。施工變更與許可證管理施工過程中單位或施工單位變更需重申領施工證，且工程名稱、地點、規(guī)模需符合合同，施工許可證置施工現場備查并公開。5.開工申請與審批6.前期工作的其他環(huán)節(jié)開發(fā)商策略建議開發(fā)商應保持健康的懷疑態(tài)度，不過分樂觀，謹慎對待專業(yè)咨詢意見，合理預期租金售價及開發(fā)成本，考慮意外損失，避免盲目決策帶來的投資失誤。前期工作概述除主要環(huán)節(jié)外，房地產開發(fā)前期工作還包括征地拆遷、市政設施接駁談判、信貸安排、預租售客戶尋找等，完成后需進行財務評估，確保項目經濟可行性。04建設階段PART項目管理的關鍵建設階段工程項目管理是工程實施的關鍵，需確保項目按時、安全、有效地完成，并通過科學管理降低成本、縮短工期，提升建筑企業(yè)競爭力，對生存和發(fā)展至關重要。1.三控制、三管理、一協調項目管理的策略成功項目管理需制定嚴格程序，明確目標，靈活選擇管理方法，并不斷創(chuàng)新以提升效益；工程項目管理核心為“三控制”，即進度、成本、質量控制，確保施工與建設順利完成。進度控制進度控制是項目管理核心，通過科學確定進度目標、編制計劃并建立合同網絡體系，與質量、費用協調，確保項目按期完成；同時編制進度計劃是進度控制的基礎。1.三控制、三管理、一協調質量控制質量控制需明確方針，通過計劃、實施、檢查及處置實現目標，事前、事中、事后控制相互補充，同時需嚴把材料質量關，堅持樣板引路和三檢制，確保質量持續(xù)改進。合同管理合同管理是建設工程項目管理的關鍵，涵蓋合同簽訂、履行、變更及解除等全過程控制，同時需籌劃合同結構、選擇合同文本、確定計價支付方法，并處理合同索賠等。成本控制成本控制是施工項目管理關鍵，旨在合理組織、實施、跟蹤、分析和考核項目成本，建立責權利結合的成本管理模式，以節(jié)約資源、降低成夲、提升經濟效益。0302011.三控制、三管理、一協調安全管理工程安全涉及建筑物本身安全與人員安全，管理原則為“安全第一、預防為主”；同時承包商需編制安全技術措施，施工企業(yè)負責現場安全，總承包單位協調分包單位。信息管理信息管理在建設工程項目中至關重要，涉及人力資源和物質資源；通過合理組織和控制信息傳輸，確保項目信息便捷獲取、存儲、處理和交流，為項目增值服務。組織協調協調是組織正常運轉的關鍵，通過調節(jié)各項工作及人員活動，實現組織目標；在施工項目管理中，加強管理工作至關重要，助流工程項目管理系統(tǒng)提供流程化管理和可視化工具。2.竣工驗收01工程竣工驗收是建設項目最后的程序，通過驗收確保工程符合設計文件和合同要求，獲得政府驗收文件后，編制《建設工程竣工驗收報告》，標志施工全過程結束。在項目竣工驗收前，施工單位需完成收尾工程、準備竣工驗收資料，并進行預驗收，確保工程順利通過竣工驗收，不影響項目投產使用。工程竣工驗收依據包括項目建議書、開工計劃、施工圖紙、設計變更文件、施工技術規(guī)程、驗收規(guī)范、質量檢驗評定標準及合同條款，確保工程符合要求。0203竣工驗收的定義竣工驗收的準備工作竣工驗收的依據竣工驗收的標準包括土建、安裝和人防工程的驗收標準，確保工程質量符合要求，如生產性工程需全部施工完畢，生活設施需水通、電通、道路通等，人防工程需符合相關規(guī)定?？⒐そY算指施工企業(yè)完成承包工程并經驗收合格后，向發(fā)包單位進行的最終工程款結算；同時開發(fā)商