綠色節(jié)能5000平方米年綠色商業(yè)街建設(shè)可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目全稱(chēng)是綠色節(jié)能5000平方米年綠色商業(yè)街建設(shè)，簡(jiǎn)稱(chēng)綠色商業(yè)街項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)是打造一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綠色低碳商業(yè)空間，任務(wù)是落實(shí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，推廣節(jié)能環(huán)保技術(shù)，提升城市商業(yè)活力。建設(shè)地點(diǎn)選在城市核心商圈，交通便利，人流量大。建設(shè)內(nèi)容包括綠色商業(yè)街主體建筑、景觀(guān)綠化、智能化管理系統(tǒng)、生態(tài)停車(chē)場(chǎng)等，總規(guī)模5000平方米，主要產(chǎn)出是提供綠色商業(yè)服務(wù)，年預(yù)計(jì)吸引客流50萬(wàn)人次。建設(shè)工期預(yù)計(jì)兩年，投資規(guī)模約3000萬(wàn)元，資金來(lái)源包括企業(yè)自籌2000萬(wàn)元，銀行貸款1000萬(wàn)元。建設(shè)模式采用PPP模式，由企業(yè)與政府合作，共同開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有綠色建筑等級(jí)達(dá)到二星級(jí)，節(jié)能率不低于30%，容積率1.2，綠化率35%。

（二）企業(yè)概況

企業(yè)基本信息是成立于2010年，主營(yíng)業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前擁有員工200人，資產(chǎn)總額5億元。發(fā)展現(xiàn)狀是已成功開(kāi)發(fā)了5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，累計(jì)銷(xiāo)售額超過(guò)20億元。財(cái)務(wù)狀況良好，2019年?duì)I業(yè)收入2億元，凈利潤(rùn)3000萬(wàn)元。類(lèi)似項(xiàng)目情況是公司曾開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)4000平方米的綠色商業(yè)街，運(yùn)營(yíng)效果很好，客流量大，租金收益高。企業(yè)信用評(píng)級(jí)為AAA級(jí)，總體能力較強(qiáng)。政府已批復(fù)了本項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證，銀行也給予了優(yōu)先貸款支持。企業(yè)綜合能力與擬建項(xiàng)目匹配度高，公司經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，能夠保證項(xiàng)目順利實(shí)施。

（三）編制依據(jù)

國(guó)家和地方有關(guān)支持性規(guī)劃是《綠色建筑行動(dòng)方案》和《城市綠色商業(yè)空間發(fā)展指南》，產(chǎn)業(yè)政策是《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB503782019和《節(jié)能與綠色建筑技術(shù)規(guī)程》，行業(yè)準(zhǔn)入條件是必須符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)戰(zhàn)略是發(fā)展綠色低碳地產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范包括《建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ262018和《綠色建材評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T506402017，專(zhuān)題研究成果是綠色商業(yè)街運(yùn)營(yíng)模式研究，其他依據(jù)是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和專(zhuān)家評(píng)審意見(jiàn)。

（四）主要結(jié)論和建議

項(xiàng)目可行性研究的主要結(jié)論是項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，市場(chǎng)前景好，企業(yè)有能力實(shí)施，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。建議盡快啟動(dòng)項(xiàng)目，落實(shí)資金，選擇合適的合作方，嚴(yán)格按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，確保項(xiàng)目質(zhì)量和效益。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

項(xiàng)目建設(shè)背景是跟著城市更新和綠色發(fā)展的步伐走的。城市現(xiàn)在提倡發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，商業(yè)街也是城市活力的體現(xiàn)，所以建個(gè)綠色節(jié)能的，既能滿(mǎn)足老百姓對(duì)美好生活的需求，也符合國(guó)家的號(hào)召。前期工作呢，已經(jīng)完成了市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究初稿，土地也基本落實(shí)了。項(xiàng)目選址符合城市總體規(guī)劃，是商業(yè)布局規(guī)劃的一部分。產(chǎn)業(yè)政策上，國(guó)家大力支持綠色建筑和綠色商業(yè)，項(xiàng)目完全符合《綠色建筑行動(dòng)方案》的要求，用的是最新的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，比如《節(jié)能與綠色建筑技術(shù)規(guī)程》里的那些要求，基本都能滿(mǎn)足。行業(yè)和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)這塊，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有成熟的標(biāo)準(zhǔn)流程，項(xiàng)目沒(méi)啥問(wèn)題，能按部就班來(lái)。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

公司發(fā)展戰(zhàn)略是往高端、綠色地產(chǎn)這塊走，綠色商業(yè)街正好能體現(xiàn)這個(gè)方向。公司之前做的項(xiàng)目檔次都不高，想通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目打響綠色品牌，提升市場(chǎng)形象。所以，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)公司來(lái)說(shuō)不是隨便搞搞，是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一步。市場(chǎng)需求這塊，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)綠色、健康的商業(yè)環(huán)境越來(lái)越看重，項(xiàng)目能滿(mǎn)足這個(gè)需求。項(xiàng)目對(duì)促進(jìn)公司發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的重要性不言而喻，緊迫性也強(qiáng)，早建成早受益，晚了市場(chǎng)機(jī)會(huì)就沒(méi)了。

（三）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

項(xiàng)目所在行業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)態(tài)上主要是零售、餐飲、休閑，這些都是剛需。目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境嘛，城市核心商圈人流量大，消費(fèi)能力強(qiáng)，適合做高端商業(yè)。容量方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)商圈年客流量能達(dá)到幾百萬(wàn)，項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)沒(méi)多少像樣的商業(yè)街，市場(chǎng)空間挺大的。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈呢，建材、裝修、招商、運(yùn)營(yíng)這些都有成熟的配套。產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格，綠色商業(yè)街的租金肯定要比普通商業(yè)街高，附加值也高。市場(chǎng)飽和程度不高，競(jìng)爭(zhēng)力方面，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是綠色節(jié)能，環(huán)境好，體驗(yàn)感強(qiáng)，這跟普通商業(yè)街不一樣。市場(chǎng)擁有量預(yù)測(cè)，初步估計(jì)年租金收入能達(dá)到5000萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字是按照周邊類(lèi)似商業(yè)街租金水平估算的。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略上，可以主打綠色健康牌，線(xiàn)上線(xiàn)下結(jié)合，搞點(diǎn)活動(dòng)吸引人。

（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項(xiàng)目總體目標(biāo)是建成一個(gè)綠色節(jié)能的商業(yè)街，分階段的話(huà)，先建好主體，然后招商，最后運(yùn)營(yíng)。建設(shè)內(nèi)容主要包括綠色商業(yè)街主體建筑、景觀(guān)綠化、智能化系統(tǒng)、生態(tài)停車(chē)場(chǎng)這些。規(guī)模是5000平方米，不算太大，但五臟俱全。產(chǎn)出方案是提供商業(yè)租賃服務(wù)，質(zhì)量要求是達(dá)到綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)環(huán)境舒適，節(jié)能效果好。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模以及產(chǎn)品方案是合理的，符合市場(chǎng)需求，也符合公司戰(zhàn)略。

（五）項(xiàng)目商業(yè)模式

項(xiàng)目收入來(lái)源主要是租金收入，結(jié)構(gòu)上就這一塊，但可以細(xì)分，比如不同業(yè)態(tài)的租金可以不一樣。商業(yè)可行性方面，租金收入減去運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)該是能盈利的，具體數(shù)字要做財(cái)務(wù)分析才能知道。金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)方應(yīng)該是愿意接受的，畢竟綠色項(xiàng)目現(xiàn)在比較受歡迎。商業(yè)模式上，可以搞PPP，政府給點(diǎn)支持，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享。商業(yè)模式創(chuàng)新需求嘛，可以考慮和綠色科技企業(yè)合作，引入更多節(jié)能技術(shù)。綜合開(kāi)發(fā)這塊，可以考慮把商業(yè)街和旁邊的空地一起搞，做成一個(gè)綜合性的綠色商業(yè)區(qū)，這樣更劃算。可行性方面，看政府態(tài)度和資金情況，如果支持的話(huà)，潛力很大。

三、項(xiàng)目選址與要素保障

（一）項(xiàng)目選址或選線(xiàn)

項(xiàng)目選址跟了好幾個(gè)地方，最后定了現(xiàn)在的這個(gè)點(diǎn)。這里正好在citycenter，人流量大，商業(yè)氛圍濃。土地是國(guó)有土地，政府批的，準(zhǔn)備通過(guò)招拍掛的方式供地，手續(xù)都差不多了。地塊現(xiàn)狀是空的，沒(méi)啥地上物，就是有點(diǎn)雜草。地質(zhì)條件還不錯(cuò)，適合蓋樓，沒(méi)發(fā)現(xiàn)什么大問(wèn)題。附近有地鐵口，交通很方便。稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)的是機(jī)場(chǎng)，但開(kāi)車(chē)也就半小時(shí)。周邊配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院都有。經(jīng)過(guò)比較，覺(jué)得這里最適合，規(guī)劃上也符合要求，綜合來(lái)看是最佳選擇。

（二）項(xiàng)目建設(shè)條件

項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境還行，就是個(gè)城市商業(yè)區(qū)，沒(méi)啥污染源。地形是平的，沒(méi)啥坡度，蓋起來(lái)方便。氣象條件正常，四季分明。水文就是附近有河，但離得有點(diǎn)距離，影響不大。地質(zhì)條件前面說(shuō)了，適合蓋建筑，地震烈度不高。防洪也滿(mǎn)足要求，不用額外擔(dān)心。交通運(yùn)輸條件很好，前面說(shuō)了，地鐵口近，公路也通，進(jìn)貨出貨都方便。公用工程條件更不用說(shuō)了，水、電、氣、熱、消防、通信這些都接得通，就在旁邊，施工時(shí)能省不少事兒。施工條件不錯(cuò)，周邊有建材市場(chǎng)，材料運(yùn)輸方便。生活配套設(shè)施也好，工人住的地方、吃飯的地方都不用愁。公共服務(wù)依托條件也好，項(xiàng)目建成之后，附近的學(xué)校、醫(yī)院、公園都能用，對(duì)老百姓是好事兒。

（三）要素保障分析

土地要素這塊，國(guó)土空間規(guī)劃里是有這個(gè)地塊的，土地利用年度計(jì)劃也留了指標(biāo)，建設(shè)用地控制指標(biāo)也夠用。節(jié)約集約用地這塊，設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)盡量提高利用率，不浪費(fèi)土地。用地規(guī)模和功能分區(qū)都挺合理的，就是蓋個(gè)商業(yè)街，周?chē)h(huán)境也不復(fù)雜。地上物就是前面說(shuō)的，沒(méi)啥，下邊有管線(xiàn)，施工時(shí)注意避讓就行。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，指標(biāo)政府應(yīng)該能解決，手續(xù)按流程辦，耕地占補(bǔ)平衡也能找到地方。永久基本農(nóng)田這塊，目前看不用占用，如果真有，政府會(huì)安排補(bǔ)劃。資源環(huán)境要素這塊，項(xiàng)目用水用電量不大，當(dāng)?shù)厮Y源、能源都能承受得住。大氣環(huán)境方面，主要是施工期有點(diǎn)揚(yáng)塵，運(yùn)營(yíng)期沒(méi)啥污染。生態(tài)方面，項(xiàng)目不大，對(duì)生態(tài)影響小。取水總量、能耗、碳排放這些都有指標(biāo)控制，項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)考慮這些。附近沒(méi)啥環(huán)境敏感區(qū)，影響不大。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

項(xiàng)目技術(shù)方案主要是蓋個(gè)綠色節(jié)能的商業(yè)樓，采用現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)，安全等級(jí)要達(dá)到二級(jí)。墻體會(huì)用點(diǎn)新型保溫材料，比如發(fā)泡陶瓷或者加氣混凝土砌塊，外墻裝飾考慮用光伏板或者節(jié)能涂料。樓內(nèi)通風(fēng)系統(tǒng)會(huì)設(shè)計(jì)得特別好，自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)結(jié)合，減少空調(diào)使用。照明呢，主要用LED燈，而且有智能控制，人走燈滅，光線(xiàn)好的時(shí)候自動(dòng)調(diào)暗。整個(gè)建筑呢，目標(biāo)是達(dá)到綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這需要采用一些成熟的技術(shù)，比如雨水收集利用、中水處理回用這些。技術(shù)來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)成熟的供應(yīng)商，也有考慮引進(jìn)國(guó)外的一些先進(jìn)技術(shù)，比如智能樓宇管理系統(tǒng)。這些技術(shù)都挺可靠的，應(yīng)用案例也很多。選擇這些技術(shù)主要是為了節(jié)能環(huán)保，也為了用戶(hù)體驗(yàn)好。技術(shù)指標(biāo)的話(huà)，就是要達(dá)到前面說(shuō)的二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能率要大于30%，室內(nèi)空氣質(zhì)量要達(dá)標(biāo)這些。

（二）設(shè)備方案

項(xiàng)目需要的主要設(shè)備有電梯、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)設(shè)備、照明設(shè)備這些。電梯選咱們國(guó)產(chǎn)的，性能要好，要節(jié)能，數(shù)量根據(jù)樓層和客流量定，估計(jì)需要4部。空調(diào)機(jī)組也是選節(jié)能型的，比如冷水機(jī)組，要能效比高。通風(fēng)設(shè)備要能保證空氣流通，噪音小。照明設(shè)備前面說(shuō)了，用LED的。這些設(shè)備跟技術(shù)方案是匹配的，都能滿(mǎn)足綠色節(jié)能的要求?？煽啃苑矫?，選知名品牌，售后服務(wù)有保障。設(shè)備對(duì)工程方案的要求就是安裝位置要合理，跟建筑結(jié)構(gòu)要協(xié)調(diào)。關(guān)鍵設(shè)備推薦方案是國(guó)產(chǎn)的節(jié)能型設(shè)備，有些核心部件可能要進(jìn)口，但整體是自主可控的。對(duì)于電梯這種關(guān)鍵設(shè)備，要進(jìn)行單臺(tái)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確保性?xún)r(jià)比高。

（三）工程方案

工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范執(zhí)行，安全質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)?？傮w布置上，商業(yè)街會(huì)做成開(kāi)放式，入口好幾個(gè)，方便人流進(jìn)出。主要建（構(gòu)）筑物就是商業(yè)街主體，包含零售商鋪、餐飲、休閑區(qū)等。系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，會(huì)設(shè)計(jì)雨水收集系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)這些。外部運(yùn)輸主要是人，所以入口要寬敞，車(chē)輛主要是配送，會(huì)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的卸貨區(qū)。公用工程方案就是接入市政給水、排水、供電、供氣、通訊這些。其他配套設(shè)施比如無(wú)障礙設(shè)施、消防設(shè)施都要按規(guī)定設(shè)置。安全質(zhì)量和安全保障措施，施工過(guò)程中要嚴(yán)格執(zhí)行安全規(guī)范，定期檢查。重大問(wèn)題比如極端天氣影響，會(huì)制定應(yīng)急預(yù)案。項(xiàng)目不打算分期建，一次性建成。

（四）資源開(kāi)發(fā)方案

這個(gè)項(xiàng)目不屬于資源開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目，所以這塊內(nèi)容不適用。

（五）用地用海征收補(bǔ)償（安置）方案

項(xiàng)目用地是國(guó)有土地，補(bǔ)償主要是對(duì)地上的附著物，比如之前的雜草，沒(méi)什么補(bǔ)償。土地現(xiàn)狀就是空地。征收目的是建這個(gè)商業(yè)街，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。補(bǔ)償方式是按市場(chǎng)價(jià)給錢(qián)，會(huì)請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。安置對(duì)象主要是失地的農(nóng)民，會(huì)給他們安排工作，或者提供社保。安置方式主要是貨幣補(bǔ)償加安置房，看他們自己選。社會(huì)保障方面，會(huì)給被安置人員繳納社保。

（六）數(shù)字化方案

項(xiàng)目會(huì)搞數(shù)字化，主要是為了管理方便，也提升用戶(hù)體驗(yàn)。數(shù)字化應(yīng)用方案包括，技術(shù)上會(huì)用BIM技術(shù)做設(shè)計(jì)施工管理，設(shè)備上會(huì)接入物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，比如智能照明、環(huán)境監(jiān)測(cè)這些。工程上呢，會(huì)利用BIM技術(shù)優(yōu)化施工方案。建設(shè)管理和運(yùn)維上，會(huì)建立一套數(shù)字化平臺(tái)，可以遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行情況，管理人員可以隨時(shí)隨地看到商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全保障這塊，會(huì)做防火墻，定期更新系統(tǒng)，防止黑客攻擊。最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)施工運(yùn)維全過(guò)程數(shù)字化，這樣效率高，也方便管理。

（七）建設(shè)管理方案

項(xiàng)目建設(shè)組織模式采用總分包，找有經(jīng)驗(yàn)的施工單位總包，自己管好方向?？刂菩怨て谑莾赡?，力爭(zhēng)按時(shí)完成。不打算分期實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)肯定是符合投資管理合規(guī)性的，所有手續(xù)都會(huì)按規(guī)辦理。施工安全管理要求會(huì)很高，會(huì)建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，派專(zhuān)人負(fù)責(zé)。如果涉及招標(biāo)，工程招標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)都會(huì)搞，范圍明確，組織形式和方式按國(guó)家規(guī)定來(lái)，確保公平公正。

五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案

這個(gè)綠色商業(yè)街主要是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，不是搞生產(chǎn)的，所以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案主要說(shuō)怎么把商業(yè)街管好，讓客流量大，生意興隆。運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容呢，就是招租商鋪，提供物業(yè)管理，比如保安、保潔、綠化這些。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要高，畢竟定位是綠色節(jié)能，環(huán)境要好，服務(wù)也要跟上。流程上，要制定詳細(xì)的招商流程、物業(yè)管理流程，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都規(guī)范。計(jì)量方面，水電要用計(jì)量設(shè)備，方便收租和管理。運(yùn)營(yíng)維護(hù)與修理，會(huì)建立定期巡檢制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修，保證商業(yè)街正常運(yùn)轉(zhuǎn)。運(yùn)營(yíng)服務(wù)效率要求是，響應(yīng)客戶(hù)需求要快，比如租戶(hù)有需求，物業(yè)要第一時(shí)間解決?？偟膩?lái)說(shuō)，就是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，提升商業(yè)街的吸引力和租金收益，保證項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

（二）安全保障方案

商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理中，主要危險(xiǎn)因素就是消防安全和人員擁擠。比如火災(zāi)、盜竊這些。所以安全生產(chǎn)責(zé)任制一定要明確，老板要負(fù)總責(zé)，下面再分到每個(gè)部門(mén)每個(gè)人。要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的安全管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)日常安全檢查和管理。要建立安全管理體系，定期搞安全培訓(xùn)，提高大家的安全意識(shí)。安全防范措施呢，消防設(shè)施要齊全，定期檢查，還要有緊急出口，人員密集的地方要搞疏導(dǎo)措施。另外，要安裝監(jiān)控?cái)z像頭，覆蓋主要區(qū)域。制定安全應(yīng)急管理預(yù)案，比如發(fā)生火災(zāi)或者有人突發(fā)疾病，怎么快速處理，確保能把危害降到最低。

（三）運(yùn)營(yíng)管理方案

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)置上，會(huì)成立一個(gè)運(yùn)營(yíng)公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)商業(yè)街的招商、物業(yè)管理、市場(chǎng)推廣這些。運(yùn)營(yíng)模式主要是自營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，核心業(yè)態(tài)自營(yíng)，比如餐飲、休閑，其他業(yè)態(tài)可以找品牌方合作。治理結(jié)構(gòu)要求是，董事會(huì)負(fù)責(zé)決策，總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理，運(yùn)營(yíng)公司要定期向董事會(huì)匯報(bào)工作?？?jī)效考核方案是，根據(jù)租金收繳率、租戶(hù)滿(mǎn)意度、運(yùn)營(yíng)成本控制等指標(biāo)來(lái)考核。獎(jiǎng)懲機(jī)制上，完成指標(biāo)的給獎(jiǎng)勵(lì)，完不成的要扣績(jī)效，甚至可能被解雇。通過(guò)這種方式，激勵(lì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)把商業(yè)街經(jīng)營(yíng)好。

六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍包括了建綠色商業(yè)街的所有花費(fèi)，從土地款、設(shè)計(jì)費(fèi)、建安費(fèi)到后期的開(kāi)辦費(fèi)和流動(dòng)資金。編制依據(jù)主要是國(guó)家發(fā)布的投資估算編制辦法，還有類(lèi)似項(xiàng)目的實(shí)際投資數(shù)據(jù)，比如前面提到的那個(gè)4000平方米的綠色商業(yè)街，它的投資成本可以作為參考。估算的建設(shè)投資是3000萬(wàn)元，主要包括建樓的錢(qián)、裝修的錢(qián)、買(mǎi)設(shè)備的錢(qián)這些。流動(dòng)資金預(yù)留了300萬(wàn)元，用來(lái)應(yīng)付日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)銷(xiāo)。建設(shè)期融資費(fèi)用考慮了貸款利息，大概100萬(wàn)元。建設(shè)期內(nèi)分年度資金使用計(jì)劃是第一年投入60%，第二年投入40%，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

（二）盈利能力分析

這個(gè)項(xiàng)目屬于運(yùn)營(yíng)服務(wù)類(lèi)，盈利能力分析主要看能不能賺錢(qián)。營(yíng)業(yè)收入是根據(jù)5000平方米的面積，結(jié)合周邊商業(yè)租金水平估算的，年租金收入目標(biāo)是5000萬(wàn)元。補(bǔ)貼性收入暫時(shí)沒(méi)考慮，因?yàn)橹饕巧虡I(yè)運(yùn)營(yíng)，政府可能沒(méi)太直接的補(bǔ)貼。成本費(fèi)用包括租金、物業(yè)費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)這些。量?jī)r(jià)協(xié)議方面，會(huì)跟租戶(hù)逐一談，爭(zhēng)取拿到合理的租金?？蚣軈f(xié)議主要是跟設(shè)備供應(yīng)商談，鎖定價(jià)格?，F(xiàn)金流入和流出情況會(huì)詳細(xì)列出，編制利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表。計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），預(yù)計(jì)IRR能達(dá)到15%，NPV也是正的，說(shuō)明項(xiàng)目能賺錢(qián)。盈虧平衡分析要做，估計(jì)盈虧平衡點(diǎn)在60%左右，也就是說(shuō)出租率超過(guò)60%就能保本。敏感性分析也會(huì)做，看租金下降10%或者成本上升10%對(duì)盈利的影響，結(jié)果顯示項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力還可以。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的影響，項(xiàng)目建成后會(huì)增加企業(yè)收入和資產(chǎn)，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

（三）融資方案

項(xiàng)目總投資3000萬(wàn)元，資本金是1500萬(wàn)元，占50%，這是企業(yè)自己出的，也是必須的。債務(wù)資金來(lái)源主要是銀行貸款，估計(jì)2000萬(wàn)元，結(jié)構(gòu)上銀行貸款占大頭。融資成本方面，銀行貸款利率預(yù)計(jì)年化5%，加上一些費(fèi)用，綜合融資成本在6%左右。資金到位情況是資本金已經(jīng)落實(shí)，銀行貸款也基本談好了，建設(shè)期初就能到位。評(píng)價(jià)可融資性，覺(jué)得項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，現(xiàn)金流預(yù)期較好，應(yīng)該是能融到錢(qián)的。綠色金融和綠色債券這塊可以試試，項(xiàng)目符合綠色發(fā)展方向，有可能拿到更優(yōu)惠的貸款或者發(fā)行綠色債券。REITs模式也可以考慮，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后，未來(lái)通過(guò)REITs盤(pán)活資產(chǎn)、回收投資是條可行的路子。政府投資補(bǔ)助或貼息，可以了解一下當(dāng)?shù)卣?，如果符合條件，爭(zhēng)取申請(qǐng)300萬(wàn)元左右的支持，能省點(diǎn)錢(qián)。

（四）債務(wù)清償能力分析

債務(wù)主要是銀行貸款，分5年還本付息，具體是每年還一部分本金，利息按剩余本金計(jì)算。根據(jù)這個(gè)計(jì)劃，計(jì)算償債備付率，預(yù)計(jì)每年都能覆蓋利息，這個(gè)比率會(huì)大于1.5。利息備付率也是大于2，說(shuō)明還利息的錢(qián)是充足的。必要時(shí)會(huì)做資產(chǎn)負(fù)債分析，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，現(xiàn)在企業(yè)負(fù)債不算高，項(xiàng)目建成后資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計(jì)能控制在50%以下，這樣資金結(jié)構(gòu)還是合理的，不會(huì)太冒險(xiǎn)。

（五）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，看項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的影響?，F(xiàn)金流方面，項(xiàng)目每年能產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量，對(duì)企業(yè)是有益的。利潤(rùn)上，每年能貢獻(xiàn)利潤(rùn)，增加企業(yè)盈利能力。營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，也會(huì)提升企業(yè)規(guī)模。資產(chǎn)方面，項(xiàng)目建成會(huì)增加企業(yè)固定資產(chǎn)。負(fù)債方面，主要是增加了銀行貸款，但會(huì)被項(xiàng)目帶來(lái)的資產(chǎn)和利潤(rùn)所抵消?？偟膩?lái)說(shuō)，項(xiàng)目有足夠的凈現(xiàn)金流量，能維持正常運(yùn)營(yíng)，資金鏈?zhǔn)怯斜Ｕ系?，不?huì)出現(xiàn)兌付危機(jī)。

七、項(xiàng)目影響效果分析

（一）經(jīng)濟(jì)影響分析

這個(gè)綠色商業(yè)街項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)影響還是挺明顯的。直接費(fèi)用效益方面，總投資3000萬(wàn)元，建成后年租金收入5000萬(wàn)元，投資回報(bào)期估計(jì)5年左右，這個(gè)算下來(lái)是劃算的。對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如建材、裝修、建筑行業(yè)，還能增加稅收，對(duì)地方財(cái)政有貢獻(xiàn)。對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)影響，可以促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，提升城市商業(yè)檔次，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，能完善城市功能，提升城市形象，對(duì)周邊地塊也有帶動(dòng)作用。綜合來(lái)看，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是合理的，符合發(fā)展方向。

（二）社會(huì)影響分析

社會(huì)影響方面，項(xiàng)目建成能帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，估計(jì)能提供200個(gè)就業(yè)崗位，包括管理、銷(xiāo)售、服務(wù)這些。對(duì)員工發(fā)展來(lái)說(shuō)，提供了工作機(jī)會(huì)，也讓他們接觸綠色建筑理念，對(duì)社區(qū)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展，能提升社區(qū)活力，增加居民消費(fèi)，促進(jìn)社會(huì)和諧。社會(huì)責(zé)任方面，會(huì)優(yōu)先招聘當(dāng)?shù)鼐用?，提供培?xùn)，保障員工權(quán)益。負(fù)面社會(huì)影響主要是建設(shè)期可能會(huì)有點(diǎn)噪音和粉塵，會(huì)采取降噪降塵措施，比如打圍擋，工人佩戴防護(hù)用品，項(xiàng)目結(jié)束后及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，盡量減少對(duì)居民生活的影響。公眾參與方面，建設(shè)前會(huì)公示，聽(tīng)取周邊居民意見(jiàn)。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀是城市商業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)還好。項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚(yáng)塵和噪聲，運(yùn)營(yíng)期主要是商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的能源消耗和少量污水排放。我們會(huì)采取一些措施來(lái)減輕影響。比如，選用環(huán)保建材，施工時(shí)灑水降塵，選用低噪聲設(shè)備，施工時(shí)間盡量安排在白天。地質(zhì)災(zāi)害防治、防洪減災(zāi)這些，商業(yè)街基礎(chǔ)建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生大的地質(zhì)災(zāi)害，防洪主要是看排水設(shè)計(jì)，確保排水通暢。水土流失、土地復(fù)墾基本不涉及。生態(tài)保護(hù)方面，會(huì)保留原有的綠化，增加一些綠化面積，改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境。生物多樣性影響不大，環(huán)境敏感區(qū)方面，項(xiàng)目距離居民區(qū)有一定距離，影響不大。污染物排放方面，污水處理會(huì)接入市政管網(wǎng)，達(dá)標(biāo)后排放。

（四）資源和能源利用效果分析

項(xiàng)目資源和能源消耗方面，主要是水資源、電能。水資源消耗，商業(yè)街用水量不大，主要是飲用和清潔用水，會(huì)考慮中水回用，比如洗地水、衛(wèi)生間用水可以再利用，提高水資源利用效率。能源消耗方面，會(huì)采用節(jié)能措施，比如綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求，使用節(jié)能燈具，優(yōu)化空調(diào)系統(tǒng)，增加自然采光，減少人工照明。采取這些措施后，預(yù)計(jì)能效水平會(huì)顯著提高，全口徑能源消耗總量會(huì)控制在合理范圍?？稍偕茉捶矫?，外墻會(huì)考慮光伏發(fā)電，補(bǔ)充部分電力需求。

（五）碳達(dá)峰碳中和分析

項(xiàng)目能源資源利用分析已經(jīng)做了，碳排放方面，主要來(lái)自電力消耗和商業(yè)運(yùn)營(yíng)。我們會(huì)預(yù)測(cè)年碳排放總量，比如大概多少?lài)嵍趸?。主要產(chǎn)品碳排放強(qiáng)度會(huì)計(jì)算。碳排放控制方案是，首先提高能效，其次使用可再生能源，比如光伏發(fā)電。減少碳排放的路徑主要是推廣綠色建筑技術(shù)，使用節(jié)能設(shè)備，鼓勵(lì)使用公共交通。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年能減少碳排放幾百?lài)?，?duì)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)有積極作用。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)，主要是看看項(xiàng)目可能在哪些方面出問(wèn)題。比如市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)街建成能不能有人氣，如果周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈，或者消費(fèi)者觀(guān)念變了，可能就沒(méi)人來(lái)了，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性中等，損失程度看人氣下降多少，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體是咱們自己，韌性一般。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)，建材價(jià)格突然大漲，或者裝修公司不靠譜，影響項(xiàng)目進(jìn)度，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性小，但損失可能不小，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體是供應(yīng)商，咱們可以多找?guī)讉€(gè)備選供應(yīng)商。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，綠色建筑技術(shù)不成熟，或者智能化系統(tǒng)出故障，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性小，咱們會(huì)選用成熟技術(shù)，風(fēng)險(xiǎn)主體是技術(shù)提供方，咱們會(huì)做好技術(shù)交底。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)，或者工期延誤，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性中等，損失程度看延誤多久，風(fēng)險(xiǎn)主體是施工單位，咱們會(huì)嚴(yán)格管理。運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，招商不力，租戶(hù)流失，或者管理混亂，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性中等，損失程度看管理好壞，風(fēng)險(xiǎn)主體是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，咱們會(huì)加強(qiáng)培訓(xùn)。投融資風(fēng)險(xiǎn)，資金不到位，或者貸款利率突然上升，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性小，風(fēng)險(xiǎn)主體是銀行，咱們會(huì)提前做好融資計(jì)劃。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)，租金收入不達(dá)預(yù)期，成本超支，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性中等，損失程度看虧損多少，風(fēng)險(xiǎn)主體是咱們自己，咱們會(huì)做好成本控制。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，施工期污染環(huán)境，比如噪音擾民，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性小，風(fēng)險(xiǎn)主體是施工單位，咱們會(huì)做好環(huán)保措施。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)，周邊居民反對(duì)，比如覺(jué)得商業(yè)街太吵，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性中等，損失程度看反對(duì)程度，風(fēng)險(xiǎn)主體是政府，咱們會(huì)做好溝通。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)，黑客攻擊，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能性小，風(fēng)險(xiǎn)主體是技術(shù)團(tuán)隊(duì)，咱們會(huì)加強(qiáng)系統(tǒng)安全防護(hù)。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案

針對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，咱們得想法子怎么管住。市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，咱們會(huì)做充分的市場(chǎng)調(diào)研，選擇有實(shí)力的品牌入駐，保證商業(yè)街有吸引力。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)，建材和裝修公司要選擇口碑好的，簽好合同，明確責(zé)任。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，選用國(guó)內(nèi)成熟的綠色建筑技術(shù)，跟技術(shù)單位做好技術(shù)對(duì)接。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，找有資質(zhì)的施工單位，制定詳細(xì)的施工方案，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工。運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，招商要早，制定詳細(xì)的招商計(jì)劃，提升服務(wù)質(zhì)量，加