房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理實(shí)操手冊(cè)一、引言房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算因其開發(fā)周期長、資金投入大、業(yè)務(wù)流程復(fù)雜且涉及稅種繁多等特點(diǎn)，與其他行業(yè)存在顯著差異。本手冊(cè)旨在結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)流程，系統(tǒng)梳理各環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)處理要點(diǎn)與實(shí)操方法，為財(cái)務(wù)人員提供一套相對(duì)完整、實(shí)用的操作指引，以提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，確保財(cái)務(wù)核算的合規(guī)性與準(zhǔn)確性。本手冊(cè)力求語言精煉，側(cè)重實(shí)務(wù)應(yīng)用，避免過多理論闡述。二、開發(fā)成本的核算開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的核心內(nèi)容，準(zhǔn)確歸集和合理分?jǐn)傞_發(fā)成本，直接關(guān)系到項(xiàng)目利潤的核算與稅收的繳納。（一）成本核算對(duì)象的確定成本核算對(duì)象的確定應(yīng)遵循“可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分”的原則。通?？砂椽?dú)立的開發(fā)項(xiàng)目、同一項(xiàng)目中的不同業(yè)態(tài)（如住宅、商業(yè)、辦公）、或同一業(yè)態(tài)中的不同期數(shù)等作為成本核算對(duì)象。例如，一個(gè)包含住宅、商業(yè)裙樓及寫字樓的綜合項(xiàng)目，可分別將住宅、商業(yè)裙樓、寫字樓劃分為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。（二）開發(fā)成本的構(gòu)成與歸集開發(fā)成本通常包括以下明細(xì)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)逐筆或匯總歸集：1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地契稅、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。*會(huì)計(jì)分錄示例：借：開發(fā)成本——XX項(xiàng)目——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款/應(yīng)付賬款2.前期工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、可行性研究費(fèi)、場地通平費(fèi)等。*會(huì)計(jì)分錄示例：借：開發(fā)成本——XX項(xiàng)目——前期工程費(fèi)貸：銀行存款/應(yīng)付賬款3.建筑安裝工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷等）?會(huì)計(jì)分錄示例（支付進(jìn)度款）：借：開發(fā)成本——XX項(xiàng)目——建筑安裝工程費(fèi)貸：銀行存款/應(yīng)付賬款4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等。*會(huì)計(jì)分錄示例：借：開發(fā)成本——XX項(xiàng)目——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款/應(yīng)付賬款5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，如居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所、自行車棚等。*會(huì)計(jì)分錄示例：借：開發(fā)成本——XX項(xiàng)目——公共配套設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款/應(yīng)付賬款6.開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于特定成本核算對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括項(xiàng)目管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。*會(huì)計(jì)分錄示例（計(jì)提項(xiàng)目管理人員工資）：借：開發(fā)間接費(fèi)用——工資薪金貸：應(yīng)付職工薪酬*期末，將開發(fā)間接費(fèi)用按一定分配標(biāo)準(zhǔn)（如建筑面積、預(yù)算造價(jià)等）分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：借：開發(fā)成本——XX項(xiàng)目——開發(fā)間接費(fèi)用貸：開發(fā)間接費(fèi)用——各明細(xì)科目（三）成本的分?jǐn)偡椒ó?dāng)一項(xiàng)成本支出涉及多個(gè)成本核算對(duì)象時(shí)，需要采用合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?。常見的分?jǐn)偡椒òǎ?占地面積法：按各成本核算對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅饕m用于土地成本的分?jǐn)偂?建筑面積法：按各成本核算對(duì)象建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，適用于公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等的分?jǐn)偂?直接成本法：按各成本核算對(duì)象直接開發(fā)成本占總直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?預(yù)算造價(jià)法：按各成本核算對(duì)象預(yù)算造價(jià)占總預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分?jǐn)?。企業(yè)應(yīng)根據(jù)成本的性質(zhì)和實(shí)際情況選擇最合理的分?jǐn)偡椒?，并保持一貫性。三、開發(fā)產(chǎn)品的核算（一）開發(fā)產(chǎn)品的形成開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)將該項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)成本從“開發(fā)成本”科目結(jié)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”（或“庫存商品”）科目。*會(huì)計(jì)分錄示例：借：開發(fā)產(chǎn)品——XX項(xiàng)目（或XX業(yè)態(tài)/期數(shù)）貸：開發(fā)成本——XX項(xiàng)目——各明細(xì)科目（二）開發(fā)產(chǎn)品的盤點(diǎn)與清查企業(yè)應(yīng)定期對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行盤點(diǎn)清查，確保賬實(shí)相符。對(duì)于盤盈、盤虧的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)查明原因，按規(guī)定程序報(bào)批后進(jìn)行處理。四、預(yù)售業(yè)務(wù)的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工交付前，通常會(huì)進(jìn)行預(yù)售。（一）預(yù)收款項(xiàng)的核算收到購房人支付的定金、預(yù)付款、首付款等預(yù)售款項(xiàng)時(shí)：*會(huì)計(jì)分錄示例：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款——XX項(xiàng)目——XX客戶（二）預(yù)繳增值稅的處理根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。*會(huì)計(jì)分錄示例（一般計(jì)稅方法）：借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅貸：銀行存款（小規(guī)模納稅人則通過“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目核算）五、收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定，通常在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收合格、達(dá)到合同約定的交付條件，并將房產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人時(shí)確認(rèn)銷售收入。（一）收入確認(rèn)的條件1.企業(yè)已將商品（開發(fā)產(chǎn)品）的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶；2.企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4.相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；5.相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。在實(shí)務(wù)中，通常以“交房”作為控制權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。（二）收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)處理當(dāng)滿足收入確認(rèn)條件時(shí)：1.確認(rèn)銷售收入：借：預(yù)收賬款——XX項(xiàng)目——XX客戶（已收房款）應(yīng)收賬款——XX項(xiàng)目——XX客戶（差額，如按揭未到賬或分期未收）貸：主營業(yè)務(wù)收入——XX項(xiàng)目（按業(yè)態(tài)）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅方法）（或應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（小規(guī)模納稅人））2.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本——XX項(xiàng)目（按業(yè)態(tài)）貸：開發(fā)產(chǎn)品——XX項(xiàng)目（按業(yè)態(tài)）銷售成本的計(jì)算應(yīng)根據(jù)已售開發(fā)產(chǎn)品的面積占該成本核算對(duì)象總可售面積的比例，乘以該成本核算對(duì)象的總開發(fā)成本確定。六、期間費(fèi)用的核算期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，應(yīng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。*管理費(fèi)用：企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。*銷售費(fèi)用：企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售人員薪酬、銷售代理費(fèi)等。*財(cái)務(wù)費(fèi)用：企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用，如利息支出（減利息收入）、匯兌損益、手續(xù)費(fèi)等。*會(huì)計(jì)分錄示例（計(jì)提借款利息，區(qū)分資本化與費(fèi)用化）：借：開發(fā)間接費(fèi)用——利息支出（符合資本化條件，計(jì)入開發(fā)成本）財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出（不符合資本化條件，直接費(fèi)用化）貸：應(yīng)付利息/銀行存款七、借款費(fèi)用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合資本化條件的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)成本。借款費(fèi)用資本化期間，是指從借款費(fèi)用開始資本化時(shí)點(diǎn)到停止資本化時(shí)點(diǎn)的期間，不包括借款費(fèi)用暫停資本化的期間。*開始資本化時(shí)點(diǎn)：同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。*停止資本化時(shí)點(diǎn)：開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)時(shí)。八、稅金及附加的核算企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期確認(rèn)的銷售收入或稅法規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算并計(jì)提相關(guān)的稅金及附加，主要包括：*城市維護(hù)建設(shè)稅*教育費(fèi)附加*地方教育附加*土地增值稅*房產(chǎn)稅（自有房產(chǎn)）*城鎮(zhèn)土地使用稅（自有土地或待開發(fā)土地）*印花稅等*會(huì)計(jì)分錄示例（計(jì)提時(shí)）：借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅（預(yù)繳或清算）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅九、特殊業(yè)務(wù)事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理（一）合作開發(fā)合作開發(fā)房地產(chǎn)的模式多樣，會(huì)計(jì)處理應(yīng)根據(jù)合作方式、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬承擔(dān)原則以及是否成立獨(dú)立法人實(shí)體等情況確定。常見的有：*成立項(xiàng)目公司：各方投入資本，按股權(quán)比例分享利潤、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，按公司制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。*不成立項(xiàng)目公司：通常通過“聯(lián)合營合作開發(fā)”等方式，按協(xié)議約定分配開發(fā)產(chǎn)品或利潤。此時(shí)需明確是“共同控制經(jīng)營”還是“共同控制資產(chǎn)”，并據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，重點(diǎn)關(guān)注投入成本的核算和產(chǎn)出的分配。（二）自持物業(yè)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)若開發(fā)產(chǎn)品完工后用于出租或持有以備增值，符合投資性房地產(chǎn)定義的，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算。*會(huì)計(jì)分錄示例（成本模式）：借：投資性房地產(chǎn)——XX物業(yè)貸：開發(fā)產(chǎn)品——XX項(xiàng)目*后續(xù)計(jì)量可采用成本模式或公允價(jià)值模式，成本模式下需計(jì)提折舊或攤銷。（三）項(xiàng)目清算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后，應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目清算，核實(shí)項(xiàng)目總收入、總成本，準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目利潤和應(yīng)納稅額。十、財(cái)務(wù)報(bào)告編制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告除了遵循一般企業(yè)的編制要求外，還應(yīng)特別關(guān)注：*資產(chǎn)負(fù)債表：“存貨”項(xiàng)目應(yīng)詳細(xì)列示“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”的期末余額；“預(yù)收款項(xiàng)”項(xiàng)目反映尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)售款項(xiàng)。*利潤表：“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”應(yīng)按開發(fā)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)列示；“稅金及附加”中包含土地增值稅等重要稅種。*現(xiàn)金流量表：應(yīng)清晰反映經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量情況，特別是“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”和“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的匹配性。*附注：應(yīng)充分披露開發(fā)項(xiàng)目的基本情況、開發(fā)成本構(gòu)成、預(yù)售情況、收入確認(rèn)政策、借款費(fèi)用資本化情況、重大不確定事項(xiàng)等信息。十一、會(huì)計(jì)核算的風(fēng)險(xiǎn)提示與管理建議1.成本核算的準(zhǔn)確性：確保成本歸集對(duì)象準(zhǔn)確、分?jǐn)偡椒ê侠怼⑵睋?jù)合法合規(guī)，避免因成本核算不準(zhǔn)導(dǎo)致利潤失真和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.收入確認(rèn)的及時(shí)性與合規(guī)性：嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的條件確認(rèn)收入，避免提前或滯后確認(rèn)收入。3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)注增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等主要稅種的政策變化，準(zhǔn)確計(jì)算和及時(shí)申報(bào)繳納各項(xiàng)稅金，特別是土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳。4.合同管理：加強(qiáng)與供應(yīng)商、施工方、購房客戶等簽訂的合同管理，合同條款應(yīng)清晰明確，為會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理提供依據(jù)。5.內(nèi)部控制：建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，規(guī)范付款審批、成本核算、銷售收款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作流程。6.信息化建設(shè)：利用專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)ERP