物業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)及安全檢查規(guī)范電梯作為現(xiàn)代樓宇中不可或缺的垂直運(yùn)輸工具，其安全運(yùn)行直接關(guān)系到業(yè)主與使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，也影響著物業(yè)整體的服務(wù)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)效率?？茖W(xué)規(guī)范的維護(hù)保養(yǎng)與細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩珯z查，是保障電梯安全、延長(zhǎng)設(shè)備壽命、確保樓宇正常秩序的核心環(huán)節(jié)。本規(guī)范旨在為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一套系統(tǒng)、實(shí)用的電梯管理指引，以期共同提升電梯安全管理水平。一、電梯維護(hù)保養(yǎng)的核心要求電梯的維護(hù)保養(yǎng)是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的單位和人員依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備特性進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為電梯使用管理單位，負(fù)有監(jiān)督維保質(zhì)量、確保維保工作有效落實(shí)的主體責(zé)任。（一）維保責(zé)任的明確與落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格篩選維保單位，確保其具備有效的《特種設(shè)備安裝改造維修許可證》，并對(duì)維保單位的資質(zhì)信譽(yù)、技術(shù)能力、人員配備及應(yīng)急響應(yīng)能力進(jìn)行綜合評(píng)估。雙方需簽訂規(guī)范的維保合同，明確維保范圍、頻次、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量保證、應(yīng)急處置流程及雙方權(quán)利義務(wù)。合同中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)維保工作的真實(shí)性與規(guī)范性，嚴(yán)禁任何形式的虛假維保。（二）維保計(jì)劃的制定與執(zhí)行維保單位應(yīng)根據(jù)電梯的型號(hào)、使用年限、運(yùn)行狀況及相關(guān)法規(guī)要求，為每臺(tái)電梯量身定制詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。該計(jì)劃需經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)審核確認(rèn)后實(shí)施。計(jì)劃應(yīng)明確日常維保、周度、月度、季度、半年度及年度保養(yǎng)的具體項(xiàng)目、內(nèi)容、方法和周期。維保人員需嚴(yán)格按照經(jīng)確認(rèn)的計(jì)劃執(zhí)行，并逐項(xiàng)記錄工作情況，確保維保工作的系統(tǒng)性和完整性。（三）核心維保項(xiàng)目與技術(shù)要點(diǎn)維保工作應(yīng)覆蓋電梯的所有關(guān)鍵部件和系統(tǒng)，重點(diǎn)包括：1.曳引系統(tǒng)：定期檢查曳引機(jī)運(yùn)行有無異常振動(dòng)與噪音，潤(rùn)滑油的油位、油質(zhì)及溫升情況；檢查曳引輪、導(dǎo)向輪的磨損及輪槽清潔度；確保曳引鋼絲繩張力均勻，無斷絲、銹蝕、變形等缺陷，并按規(guī)定進(jìn)行潤(rùn)滑。2.門機(jī)系統(tǒng)：這是故障高發(fā)區(qū)域，需重點(diǎn)檢查轎廂門與層門的門鎖裝置、聯(lián)鎖開關(guān)、導(dǎo)向裝置、傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠，門縫間隙是否符合標(biāo)準(zhǔn)，門機(jī)皮帶或鏈條的張緊度及磨損情況，以及光幕或安全觸板的有效性。3.控制系統(tǒng)：檢查控制柜內(nèi)各元器件有無松動(dòng)、過熱、燒灼痕跡，接線是否牢固；測(cè)試各安全回路、控制回路的通斷性能；確保變頻器、主板等核心控制部件工作正常。4.安全保護(hù)裝置：限速器、安全鉗、緩沖器、極限開關(guān)、強(qiáng)迫減速開關(guān)等安全裝置是電梯的“生命線”，必須定期進(jìn)行功能性測(cè)試和校驗(yàn)，確保其在突發(fā)情況下能準(zhǔn)確動(dòng)作，發(fā)揮保護(hù)作用。5.轎廂與對(duì)重：檢查轎廂內(nèi)操縱盤、指令按鈕、照明通風(fēng)、緊急呼叫裝置、平層精度；對(duì)重塊的固定及導(dǎo)靴的磨損與潤(rùn)滑情況。6.導(dǎo)軌與導(dǎo)靴：檢查導(dǎo)軌的垂直度、潤(rùn)滑情況及有無異常磨損；導(dǎo)靴的磨損程度及間隙調(diào)整。二、電梯安全檢查的實(shí)施規(guī)范安全檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯潛在隱患、預(yù)防事故發(fā)生的重要手段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全電梯安全檢查制度，明確檢查主體、頻次、內(nèi)容及問題處理流程。（一）檢查責(zé)任的分級(jí)與實(shí)施1.日常巡檢（物業(yè)管理人員）：每日應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行巡視檢查，重點(diǎn)關(guān)注電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無異響、異味；轎廂內(nèi)有無異常情況，照明、通風(fēng)、緊急報(bào)警裝置是否完好；層門、轎門開關(guān)是否順暢；呼梯按鈕是否正常；機(jī)房、井道有無滲漏水、雜物等。發(fā)現(xiàn)異常立即停用并通知維保單位處理。2.專業(yè)檢查（維保單位）：維保單位在每次維保作業(yè)時(shí)，除完成既定保養(yǎng)項(xiàng)目外，還應(yīng)進(jìn)行針對(duì)性的安全檢查，并將檢查結(jié)果詳細(xì)記錄。3.定期檢驗(yàn)（特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)）：嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定，在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前一個(gè)月，向特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)定期檢驗(yàn)，確保電梯合法合規(guī)運(yùn)行。（二）檢查內(nèi)容與重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)安全檢查應(yīng)全面細(xì)致，不留死角，主要內(nèi)容包括：1.運(yùn)行狀態(tài)檢查：電梯啟動(dòng)、運(yùn)行、停止過程是否平穩(wěn)，速度是否正常，平層是否準(zhǔn)確，有無明顯的振動(dòng)或沖擊。2.安全裝置有效性檢查：*限速器-安全鉗聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)：按規(guī)定周期進(jìn)行，確保在超速或斷繩時(shí)能可靠制停轎廂。*緩沖器性能檢查：檢查緩沖器有無漏油、變形，復(fù)位是否正常。*急停開關(guān)：機(jī)房、轎頂、底坑的急停開關(guān)是否有效。*門聯(lián)鎖保護(hù)：驗(yàn)證所有層門、轎門未關(guān)閉時(shí)電梯不能啟動(dòng)或繼續(xù)運(yùn)行。3.機(jī)房環(huán)境與設(shè)備檢查：機(jī)房應(yīng)保持清潔、干燥、通風(fēng)良好，溫度適宜；控制柜、曳引機(jī)等設(shè)備表面無積塵、油污；消防器材齊全有效；電源電壓穩(wěn)定。4.井道與底坑檢查：井道內(nèi)無雜物，導(dǎo)軌、對(duì)重、補(bǔ)償鏈（纜）等部件無異常；底坑無積水、雜物，緩沖器、限速器張緊裝置等正常。5.標(biāo)識(shí)標(biāo)志檢查：轎廂內(nèi)的安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志、警示標(biāo)志、乘梯須知、維保單位及物業(yè)緊急聯(lián)系方式是否清晰、完好、在有效期內(nèi)。（三）問題的整改與閉環(huán)管理對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的一般問題，應(yīng)要求維保單位限期整改；對(duì)發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重安全隱患或不合格項(xiàng)，必須立即停止電梯使用，設(shè)置警示標(biāo)志，并監(jiān)督維保單位制定專項(xiàng)整改方案，限期消除隱患。整改完成后，需進(jìn)行復(fù)檢確認(rèn)，確保問題得到徹底解決。所有檢查、整改、復(fù)檢的過程和結(jié)果均應(yīng)詳細(xì)記錄，存入電梯安全技術(shù)檔案，形成完整的閉環(huán)管理。三、應(yīng)急處置與演練物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)聯(lián)合維保單位制定完善的電梯突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，內(nèi)容包括困人救援、火災(zāi)、浸水、沖頂、蹾底等不同情景的處置流程、責(zé)任分工、聯(lián)絡(luò)方式。每年應(yīng)至少組織一次針對(duì)不同情景的應(yīng)急演練，檢驗(yàn)預(yù)案的科學(xué)性和可操作性，提升物業(yè)管理人員與維保人員的應(yīng)急響應(yīng)能力和協(xié)同配合水平。確保電梯內(nèi)緊急呼叫裝置24小時(shí)暢通，接到困人等緊急情況報(bào)告后，物業(yè)人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)安撫乘客，并通知維保單位在規(guī)定時(shí)限內(nèi)抵達(dá)實(shí)施救援。四、檔案管理與人員培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全每臺(tái)電梯的安全技術(shù)檔案，詳細(xì)記錄電梯的產(chǎn)品合格證、安裝驗(yàn)收資料、使用登記證、歷次維保記錄、檢查記錄、檢驗(yàn)報(bào)告、故障記錄及處理情況、維修改造記錄等。檔案應(yīng)妥善保管，至少保存至電梯報(bào)廢后三年。同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行電梯安全知識(shí)和應(yīng)急處置技能的培訓(xùn)，使其具備識(shí)別基本故