中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)1前言 2一、行業(yè)發(fā)展的總體情況：穩(wěn)中求進(jìn)持續(xù)向好 2（一）營業(yè)收入發(fā)展指數(shù)達(dá)到550.0，行業(yè)產(chǎn)值近1.4萬億元 2（二）管理面積發(fā)展指數(shù)達(dá)到272.3，行業(yè)在管規(guī)模達(dá)368億平方米 3（三）從業(yè)人員發(fā)展指數(shù)達(dá)到286.8，新增就業(yè)崗位61萬個(gè) 4二、行業(yè)發(fā)展的新環(huán)境：開拓高質(zhì)量發(fā)展格局 4（一）黨建引領(lǐng)協(xié)同共治，加速融入治理體系 4（二）直面疫情防控挑戰(zhàn)，凸顯物管行業(yè)價(jià)值 10（三）市場空間持續(xù)擴(kuò)容，增長模式回歸理性 11（四）降低地產(chǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，提升行業(yè)獨(dú)立地位 14三、行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)：黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù) 15（一）黨建引領(lǐng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要作用 15（二）黨建引領(lǐng)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)融入社區(qū)治理 15（三）黨建引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展 16結(jié)語 172前言2022年是黨和國家歷史上極為重要的一年。黨的二十大勝利召開，擘畫了全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家、以中國式現(xiàn)代化全面推進(jìn)中華民族偉大復(fù)興的宏偉藍(lán)圖。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)而言，也是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年。疫情持續(xù)和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)給行業(yè)發(fā)展帶來挑戰(zhàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)斗在疫情防控第一線，肩負(fù)重任迎接挑戰(zhàn)，關(guān)鍵時(shí)刻更顯行業(yè)價(jià)值。經(jīng)歷地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，規(guī)范公司治理，擺脫路徑依賴，物業(yè)管理行業(yè)角色更加獨(dú)立。市場空間持續(xù)擴(kuò)容，發(fā)展模式逐步回歸理性。行業(yè)重新認(rèn)識(shí)和回歸服務(wù)本質(zhì)，踐行社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，更好地服務(wù)群眾對(duì)美好生活的期待，走向高質(zhì)量發(fā)展之路。一、行業(yè)發(fā)展的總體情況：穩(wěn)中求進(jìn)持續(xù)向好（一）營業(yè)收入發(fā)展指數(shù)達(dá)到550.0，行業(yè)產(chǎn)值近1.4萬億元隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、經(jīng)營業(yè)態(tài)不斷豐富，業(yè)務(wù)向社區(qū)和居民生活多場景滲透，在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入穩(wěn)步增長的同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)和多種業(yè)態(tài)收入日益增加，行業(yè)的整體產(chǎn)值持續(xù)提升。經(jīng)測(cè)算，2022年物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入發(fā)展指數(shù)為550.0（圖1），營業(yè)收入達(dá)到1.40萬億元，同比增長5.2%，增速高于服務(wù)業(yè)增加值同比增長12.9個(gè)百分點(diǎn)。3圖1行業(yè)經(jīng)營總收入發(fā)展指數(shù)情況（二）管理面積發(fā)展指數(shù)達(dá)到272.3，行業(yè)在管規(guī)模達(dá)368億平方米隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實(shí)施，以及行業(yè)不斷在多業(yè)態(tài)布局、全業(yè)態(tài)發(fā)力拓展，行業(yè)的服務(wù)范圍逐步向城市服務(wù)、鄉(xiāng)村管理等領(lǐng)域延伸，在增量交付和存量滲透雙重因素推動(dòng)下，行業(yè)管理規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定增長。經(jīng)測(cè)算，2022年物業(yè)管理行業(yè)管理面積指數(shù)達(dá)272.3（圖2），較上年增加5.0個(gè)百分點(diǎn)，管理面積達(dá)368.4億平方米。單位面積營業(yè)收入38.0元/平方米，人均管理面積4382平方米/人。圖2行業(yè)管理面積發(fā)展指數(shù)情況4（三）從業(yè)人員發(fā)展指數(shù)達(dá)到286.8，新增就業(yè)崗位61萬個(gè)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模大、業(yè)務(wù)范圍廣、企業(yè)數(shù)量多、項(xiàng)目覆蓋范圍廣，成為穩(wěn)定就業(yè)、拉動(dòng)就業(yè)的重要平臺(tái)。特別是隨著物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)價(jià)值、服務(wù)價(jià)值和資本價(jià)值的顯現(xiàn)，行業(yè)對(duì)人才的虹吸效應(yīng)增強(qiáng)。經(jīng)測(cè)算，2022年物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員發(fā)展指數(shù)達(dá)280.3（圖3從業(yè)人員約840.7萬人（不包含外包人員），同比增長7.8%，新增61.0萬人，人均營業(yè)收入為16.6萬元/人。圖3行業(yè)從業(yè)人員發(fā)展指數(shù)情況二、行業(yè)發(fā)展的新環(huán)境：開拓高質(zhì)量發(fā)展格局（一）黨建引領(lǐng)協(xié)同共治，加速融入治理體系1．融入基層治理，賦能行業(yè)發(fā)展。2022年，政策更加突出黨建引領(lǐng)，全面落實(shí)黨領(lǐng)導(dǎo)下的城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商制度，完善社區(qū)基層組織工作機(jī)制。國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系規(guī)劃建設(shè)》要求，推動(dòng)有物業(yè)服務(wù)的社區(qū)建立健全黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)作機(jī)制。強(qiáng)化社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)能力、居民委員會(huì)指導(dǎo)能力和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力。2022年1月,中共中央組織部、中共中央政法委員會(huì)、民政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合5印發(fā)的《關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施（試行）》進(jìn)一步提出了具體措施：推進(jìn)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建全覆蓋、強(qiáng)化黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、建立社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建和協(xié)調(diào)共治機(jī)制。對(duì)于黨建強(qiáng)、服務(wù)好、群眾滿意度高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)先評(píng)優(yōu)時(shí)予以優(yōu)先考慮，支持以政府購買服務(wù)等形式承接有關(guān)政務(wù)服務(wù)和公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)加速融入基層治理，在重大工作應(yīng)急預(yù)案、應(yīng)急保障服務(wù)、疫情防控等領(lǐng)域協(xié)助政府，成為政府基層治理的好助手。通過黨建引領(lǐng)為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展賦能，補(bǔ)齊物業(yè)服務(wù)短板弱項(xiàng)，健全社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理協(xié)商機(jī)制，破解基層管理難題。各省市制訂行動(dòng)計(jì)劃，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造和管理，推動(dòng)物業(yè)管理全覆蓋，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。表12022年物業(yè)服務(wù)融入基層治理政策《“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)線上線下服務(wù)機(jī)制更加融合，精準(zhǔn)化、精細(xì)化、智能化水平持續(xù)提升，社區(qū)吸納就業(yè)能力不斷增強(qiáng)，基本公共服務(wù)中共中央組織部、中共中央政法委員會(huì)、民政部、住房《關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施（試行）》黨建全覆蓋、強(qiáng)化黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、建立社區(qū)國家發(fā)展改革委城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，促進(jìn)提高物業(yè)管理覆蓋率和中共中央辦公廳、國務(wù)院辦《鄉(xiāng)村建設(shè)行6住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，民政部《關(guān)于開展完整社區(qū)建設(shè)試深圳市住房和《關(guān)于推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)三年全覆4月發(fā)布。推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)全覆蓋，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)候選人遴選把關(guān)，切實(shí)推進(jìn)“紅色業(yè)委會(huì)”建設(shè)，規(guī)范有序開展業(yè)委會(huì)換屆。充分發(fā)揮黨支部領(lǐng)導(dǎo)核心作用，分類推進(jìn)委、北京市人《關(guān)于加強(qiáng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的實(shí)施5月發(fā)布。完善黨全面領(lǐng)導(dǎo)基層治理制度，深化吹哨報(bào)到和接訴即辦改革，加強(qiáng)基層政權(quán)治理能力建設(shè)，健全基層群眾自治制度，推進(jìn)基層法治和德治建設(shè)，提升基層治理精細(xì)化、智慧化水平，支持引導(dǎo)社會(huì)力量參與基層治理，深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條6月發(fā)布。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)；發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在基層治理中的作用；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)基層治理和公共服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)依法通過購買服務(wù)方式上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委《上海市浦東新區(qū)推進(jìn)住宅小區(qū)治理創(chuàng)新9月發(fā)布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行職責(zé)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府結(jié)合物業(yè)服務(wù)情況對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出評(píng)價(jià)意見，海口市委組織部、市住建局《關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建提升基層治理水平的十條措施（試行）7月發(fā)布。健全物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建工作領(lǐng)導(dǎo)體系、擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的組織覆蓋、加強(qiáng)黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)扎實(shí)推進(jìn)黨建示范點(diǎn)建設(shè)、強(qiáng)化黨組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理、靶向發(fā)力補(bǔ)齊物業(yè)服務(wù)短板弱項(xiàng)、健全社區(qū)物張家口市委、《關(guān)于強(qiáng)化黨7月發(fā)布。強(qiáng)化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建全覆蓋；大力推進(jìn)“紅7“百姓物業(yè)”提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平的五項(xiàng)措施》制；建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)效考核評(píng)價(jià)體系；探索建立“張家口市百姓生活大管家服務(wù)聯(lián)盟”。2．縱深推進(jìn)制度建設(shè)，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。2022年，各地陸續(xù)修訂物業(yè)管理?xiàng)l例，完善基礎(chǔ)制度建設(shè)，落實(shí)精細(xì)化管理。明晰各方權(quán)責(zé)劃分，監(jiān)督共有部位公區(qū)收益透明運(yùn)作，完善物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)和信用等級(jí)制度。引導(dǎo)、推動(dòng)、監(jiān)督居民自治。鼓勵(lì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇，提高服務(wù)品質(zhì)，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展走向規(guī)范化、專業(yè)化。推動(dòng)建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)費(fèi)市場調(diào)節(jié)機(jī)制改革，改善行業(yè)發(fā)展環(huán)境。具體表現(xiàn)為：第一，多地修訂物業(yè)管理?xiàng)l例，將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理體系。加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制、保障物業(yè)管理中各方主體的合法權(quán)益。例如，《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理體系；創(chuàng)新設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)制度?！稛熍_(tái)市物業(yè)管理辦法》修訂發(fā)布，明確物業(yè)管理橫向10個(gè)主要部門和縱向市、區(qū)、鎮(zhèn)街政府、社區(qū)居委會(huì)等4個(gè)層級(jí)職責(zé)，明確業(yè)主委員會(huì)、環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)的組建條件、程序和權(quán)限。第二，完善政策配套，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。政府通過財(cái)政補(bǔ)貼，先嘗后買、菜單式服務(wù)提升業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)。以空閑公共空間運(yùn)營收入，平衡老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支。北京市住建委等五部門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見》，“堅(jiān)持物業(yè)管理在前”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定的小區(qū)，方可列入年度改造任務(wù)計(jì)劃。杭州市啟動(dòng)首批老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助資金撥付，補(bǔ)助資金5689.21萬元，惠及物業(yè)管理項(xiàng)目384個(gè)。山東省發(fā)布《老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》地方標(biāo)準(zhǔn)，與老舊小區(qū)改造工作相銜接，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)相匹配。廈門市制定《“大物業(yè)”管理模式工作指引》，推動(dòng)無物業(yè)小區(qū)通過物業(yè)“肥瘦搭配”模式、“投建管”一體化模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，試行期間鼓勵(lì)“先嘗后買、共建共治、長效管理”。第三，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)形成質(zhì)價(jià)相符的市場調(diào)節(jié)機(jī)制。制訂物業(yè)服務(wù)等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，形成“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)市場調(diào)節(jié)8機(jī)制。推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估制度，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的老舊小區(qū)啟動(dòng)價(jià)格調(diào)整和酬金制計(jì)價(jià)模式。例如，上海市發(fā)布住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的通知，明確規(guī)定酬金制物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成以及資金管理等七項(xiàng)內(nèi)容。湖南重新修訂《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確管轄權(quán)限、定價(jià)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及監(jiān)督管理。煙臺(tái)發(fā)布普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)六個(gè)等級(jí)，對(duì)各等級(jí)物業(yè)項(xiàng)目人員配置、日常服務(wù)內(nèi)容作出詳細(xì)規(guī)定，等級(jí)越高，服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高。廣西發(fā)布物業(yè)服務(wù)五個(gè)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，作為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)的參考依據(jù)。西藏發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級(jí)評(píng)定辦法和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)自治區(qū)相關(guān)領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)空白。第四，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用監(jiān)管制度。隨著國家明確信用體系頂層設(shè)計(jì)，全國各地加快完善信用監(jiān)管環(huán)境。全國已有21個(gè)省級(jí)、48個(gè)地市行政地區(qū)（不含港澳臺(tái)地區(qū)）的住建主管部門陸續(xù)出臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用監(jiān)管相關(guān)制度。全國各地市級(jí)住建部門，特別是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較好、規(guī)模較大的地級(jí)市，也相繼出臺(tái)市級(jí)信用監(jiān)管相關(guān)政策。全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用監(jiān)管形勢(shì)在逐步建立和完善。下一步將加快推進(jìn)行業(yè)信用體系建設(shè)，完善管理辦法和信用評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息平臺(tái)。表2截至2022年各地物業(yè)管理行業(yè)信用體系政策建設(shè)情況稿）》《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法（試行）》9《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)辦法（征求意見稿）》《?？谑形飿I(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法（征求意見稿）》（二）直面疫情防控挑戰(zhàn)，凸顯物管行業(yè)價(jià)值1．政府發(fā)文將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入疫情防控體系。在疫情防控工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不畏挑戰(zhàn)、勇?lián)?zé)任，成為對(duì)政府號(hào)令響應(yīng)最快、執(zhí)行力最強(qiáng)的力量之一?？朔斯?、防疫物資等成本增加的壓力，迅速采取防控措施，承擔(dān)部分公共服務(wù)內(nèi)容，成為社區(qū)聯(lián)防聯(lián)控主力軍。2022年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家郵政局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控期間寄遞服務(wù)保障工作的通知》。要求各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要配合地方有關(guān)部門，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入當(dāng)?shù)匾咔榉揽伢w系，協(xié)助解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在防疫工作中遇到的實(shí)際困難，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的疫情防控工作，切實(shí)保障一線物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員必要的個(gè)人防護(hù)物品和消毒物資。政府發(fā)文將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入當(dāng)?shù)匾咔榉揽伢w系，體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)在基層治理體系中的價(jià)值和地位，健全了社會(huì)應(yīng)急機(jī)制，體現(xiàn)了服務(wù)型政府賦權(quán)和協(xié)同治理初衷。表32022年疫情防控支持政策《關(guān)于做好疫情防控期間寄遞服務(wù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家郵政局5月份印發(fā)《通知》，將物業(yè)服《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)上海市人民政府5月份印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》的通知，對(duì)物業(yè)服務(wù)、郵政快遞、住宿、文化旅游等行業(yè)防《深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)疫情防控服《浦東新區(qū)物業(yè)行業(yè)抗擊疫情助企上海浦東新區(qū)建設(shè)和交通委、發(fā)改委8月發(fā)布《細(xì)則》，按0.52．大力支持政府購買服務(wù)。政策鼓勵(lì)有條件的地區(qū)按照政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買公共服務(wù)的方式，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的疫情防控支出，給予一定補(bǔ)償。通過政府購買服務(wù)方式，可以有效組織和發(fā)動(dòng)社會(huì)各方，整合抗疫隊(duì)伍力量，配合當(dāng)?shù)夭块T投入到緊急抗疫行動(dòng)中，有力支持各項(xiàng)疫情防控工作開展。例如，深圳市通過政府購買服務(wù)，組織20多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與到疫情防控、卡口值守、物資配送等全鏈條抗疫工作中。政府購買服務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中角色和權(quán)責(zé)界面更加清晰，順應(yīng)了基層治理全域化、社會(huì)保障專業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)。有效幫助解決企業(yè)疫情防控中的實(shí)際困難，讓企業(yè)專注于提升服務(wù)響應(yīng)能力，及時(shí)幫助解決群眾封控期間維修、送醫(yī)、買藥、生活物資采購等多元生活需求。3．疫情中穩(wěn)就業(yè)展現(xiàn)行業(yè)擔(dān)當(dāng)。2022年，在疫情影響下，扎實(shí)做好穩(wěn)就業(yè)工作，成為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展的重中之重。物業(yè)管理行業(yè)在落實(shí)穩(wěn)崗就業(yè)工作中貢獻(xiàn)突出。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)開展的行業(yè)就業(yè)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，502家樣本企業(yè)2021年底從業(yè)人員205.33萬人，2022年第三季度從業(yè)人員236.57萬人，三季度凈增長31.24萬人。其中，新吸納應(yīng)屆高校畢業(yè)生1.96萬人，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)退軍人1.53萬人，安置下崗、失業(yè)人員再就業(yè)2.45萬人，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)23.93萬人，殘疾人群體0.27萬人，其他1.10萬人。行業(yè)穩(wěn)崗擴(kuò)崗作用顯著，尤其在助力農(nóng)村務(wù)工人員就業(yè)、保障低收入人群就業(yè)、帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)就業(yè)等方面作用突出。（三）市場空間持續(xù)擴(kuò)容，增長模式回歸理性1.營業(yè)收入和管理規(guī)模保持增長，但增速放緩。2022年物業(yè)服務(wù)企業(yè)增長勢(shì)頭有所放緩。以上市企業(yè)為例，雖然上市企業(yè)數(shù)量增加，但總市值、平均營業(yè)收入增長率、平均管理面積增長率卻出現(xiàn)了下降，主要原因是受疫情因素和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)影響。2022年末，62家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值為4205億元，反而比2022年初的56家企業(yè)總市值5016億元減少了811億元。按53家同樣本口徑上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)樣本，2022年平均營業(yè)收入為44.79億元，同比增速均值19.1%，而2021年平均營業(yè)收入為37.60億元，同比增速均值為44.7%；2022年的平均營業(yè)收入增長率同比下降了25.6個(gè)百分點(diǎn)。同樣，按41家同樣本口徑上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)樣本2，平均管理面積為1.41億平方米，同比增速均值為18.7%，較2021年的1.19億平方米、同比增速均值50.9%均有明顯下降。圖42020-2022年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均營業(yè)收入及增速2.企業(yè)收并購步伐放緩，物業(yè)服務(wù)企業(yè)估值理性。2022年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告收購金額129.7億元，與2021年的355.9億元相比，下降63.6%。從2018年開始，物業(yè)服務(wù)企業(yè)掀起上市熱潮，在資本力量推動(dòng)下，收并購快速拓規(guī)模成為潮流。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購交易金額成倍增長，并在2021年達(dá)到頂點(diǎn)。2022年，受地產(chǎn)行業(yè)影響疊加疫情因素，物業(yè)并購數(shù)量下降，估值回歸理性。企業(yè)通過收并購擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎，更加關(guān)注收購標(biāo)的質(zhì)量和戰(zhàn)略協(xié)同性。2022年并購金額與2020年相比，仍然上升了37.5%。收并購長期增長趨勢(shì)未變，仍是實(shí)現(xiàn)快速增長的有效手段。而且，隨著估值回調(diào)，2022年央、國企在收并購領(lǐng)域表現(xiàn)更加積極。通過收購的方式，加速規(guī)模擴(kuò)張，增加區(qū)域管理濃度，夯實(shí)細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域能力。資料來源：企業(yè)公告圖5：上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)歷年并購交易金額3.利潤率下降，行業(yè)發(fā)展模式回歸理性。2022年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤率下降顯著。按51家同樣本口徑，2022年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利率均值7.5%，同比下降了5.8個(gè)百分點(diǎn)。與之相比，2020和2021年的凈利潤均值分別為13.9%和13.3%。利潤率下滑主要源于房地產(chǎn)行業(yè)變化和疫情因素。例如房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方交付及非業(yè)主增值服務(wù)下降，案場、車位、房屋經(jīng)紀(jì)等高毛利業(yè)務(wù)收縮；應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)暴露，計(jì)提壞賬影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。疫情使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本支出上升；業(yè)主增值服務(wù)開展遇阻等。規(guī)模和營收增長，而利潤沒有相應(yīng)提升，促使企業(yè)反思快速拓規(guī)模的增長模式。繼續(xù)調(diào)整、深化轉(zhuǎn)型，實(shí)施科技提效，探索空間服務(wù)整合，真正實(shí)現(xiàn)從規(guī)模增長到效益實(shí)現(xiàn)。行業(yè)正在調(diào)整中重塑新的增長邏輯，行業(yè)發(fā)展模式逐步回歸理性。注：三年均值按51家同樣本公司數(shù)據(jù)計(jì)算數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)圖62020-2022年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利率均值（四）降低地產(chǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，提升行業(yè)獨(dú)立地位2022年，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)遇到的困境，也給物業(yè)管理行業(yè)帶來明顯影響。在資產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)指數(shù)和物業(yè)管理行業(yè)指數(shù)變化高度相關(guān)。在增量空間上，地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備和銷售量減少，將在未來幾年影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新增管理面積規(guī)模。在企業(yè)經(jīng)營上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性短缺，對(duì)關(guān)聯(lián)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金劃撥調(diào)用，影響到后者的經(jīng)營獨(dú)立性。數(shù)據(jù)來源：Choice圖72022年房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理指數(shù)走勢(shì)在此背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)急需增強(qiáng)管理規(guī)范性、提升經(jīng)營獨(dú)立性。物業(yè)管理源于地產(chǎn)開發(fā)，但與地產(chǎn)制造業(yè)屬性及高速周轉(zhuǎn)金融屬性不同，物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)性行業(yè)，長期增長來自于服務(wù)覆蓋的規(guī)模廣度和業(yè)務(wù)拓展的深度。獨(dú)立化發(fā)展有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擺脫關(guān)聯(lián)方經(jīng)營不利因素影響，降低企業(yè)自身發(fā)展的不確定性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)正從多方面增強(qiáng)發(fā)展獨(dú)立性：一是部分企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化。伴隨股權(quán)結(jié)構(gòu)變化，有望推動(dòng)內(nèi)部治理的規(guī)范化。二是建立合規(guī)體系，規(guī)范管理制度、財(cái)務(wù)制度、風(fēng)控制度等，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理上的規(guī)范化、獨(dú)立化。三是增強(qiáng)市場外拓能力，持續(xù)提升管理規(guī)模中的第三方占比，減少對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴。在經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)后，物業(yè)管理行業(yè)的獨(dú)立屬性日益顯著。三、行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)：黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)基層治理是國家治理的基石。統(tǒng)籌推進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和城鄉(xiāng)社區(qū)治理創(chuàng)新，是實(shí)現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的基礎(chǔ)工程?！吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于加強(qiáng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的意見》強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持黨對(duì)基層治理的全面領(lǐng)導(dǎo)，把黨的領(lǐng)導(dǎo)貫穿基層治理全過程、各方面”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)常年堅(jiān)守在社區(qū)一線，與人民群眾有著密切的聯(lián)系，是黨委和政府聯(lián)系群眾、服務(wù)群眾的“神經(jīng)末梢”，必須融入黨建引領(lǐng)的基層治理體系，以黨建引領(lǐng)拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為人民群眾美好生活提供服務(wù)。（一）黨建引領(lǐng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要作用黨建引領(lǐng)，就是要發(fā)揮黨的建設(shè)的政治引領(lǐng)、思想引領(lǐng)、組織引領(lǐng)和工作引領(lǐng)等作用。在物業(yè)管理行業(yè)中主要體現(xiàn)在以下幾方面：1.政治引領(lǐng)。習(xí)近平總書記指出，“加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)，要以提升組織力為重點(diǎn)，突出政治功能?！币盐飿I(yè)管理行業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織建設(shè)成為宣傳黨的主張、貫徹黨的決定、領(lǐng)導(dǎo)基層治理、團(tuán)結(jié)動(dòng)員群眾、推動(dòng)改革發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)戰(zhàn)斗堡壘。2.思想引領(lǐng)。要堅(jiān)持用黨的創(chuàng)新理論武裝頭腦，充分發(fā)揮思想政治工作優(yōu)勢(shì)，建設(shè)符合社會(huì)主義核心價(jià)值觀的先進(jìn)文化，為物業(yè)管理行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大的精神動(dòng)力。3.組織引領(lǐng)。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，“要加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，推動(dòng)黨組織向最基層延伸，健全基層黨組織工作體系，為城鄉(xiāng)社區(qū)治理提供堅(jiān)強(qiáng)保證?！狈蠗l件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按規(guī)定成立黨的組織，選優(yōu)配強(qiáng)黨組織帶頭人。充分發(fā)揮黨組織政治核心作用和黨員先鋒模范作用，確保企業(yè)沿著正確的方向發(fā)展。4.工作引領(lǐng)。要開展為民服務(wù)，履行社會(huì)責(zé)任，彰顯使命擔(dān)當(dāng)。在開展基礎(chǔ)物業(yè)、便民服務(wù)及睦鄰活動(dòng)等常態(tài)化工作的同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注社區(qū)孤寡、空巢、殘疾及困難家庭，建立信息檔案，開展鄰里愛心互助活動(dòng)，讓社區(qū)群眾感受到有溫度、有感情的物業(yè)服務(wù)，把黨和政府的溫暖傳遞到群眾心中。（二）黨建引領(lǐng)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)融入社區(qū)治理一是促進(jìn)基層黨建創(chuàng)新發(fā)展的必然要求。黨的基層組織是黨的全部工作和戰(zhàn)斗力的基礎(chǔ)。目前，社區(qū)黨建工作還滯后于社區(qū)治理創(chuàng)新發(fā)展的形勢(shì)和廣大居民的要求。社會(huì)治理重心的下移與公共資源下沉不匹配。人力、服務(wù)、管理等社會(huì)治理資源向基層傾斜力度不夠，基層的人才缺乏和基礎(chǔ)設(shè)施不完善，社區(qū)黨組織履職的人手不足、經(jīng)費(fèi)欠缺、權(quán)責(zé)不清等問題比較普遍。這就需要發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)社區(qū)治理的參與作用。但是，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域黨建引領(lǐng)的作用發(fā)揮仍不充分，黨的組織覆蓋、工作覆蓋和黨建工作效能有待繼續(xù)提升，黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用不夠彰顯，黨員的先鋒模范作用尚未顯示出來，必須將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的黨建工作融入社區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)黨的組織聯(lián)建，增強(qiáng)工作合力。二是助推基層治理現(xiàn)代化的現(xiàn)實(shí)選擇。當(dāng)前，我國面臨百年未有之大變局，社會(huì)主要矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)化，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)出一系列新特點(diǎn)、新趨勢(shì)，對(duì)基層社會(huì)治理提出了新的更高的要求。一是社會(huì)矛盾趨于復(fù)雜化。不同主體的多種利益訴求相互交錯(cuò)，容易發(fā)生矛盾和沖突。二是居民服務(wù)需求更加多元化。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅提供大眾化服務(wù)，更要提供個(gè)性化服務(wù)，既要保障治安穩(wěn)定，更要注重提升幸福指數(shù)。三是居民參與的內(nèi)生動(dòng)力不足。業(yè)主大會(huì)成立難、議事難，業(yè)主委員會(huì)合規(guī)履職率不高，部分業(yè)主公共精神和參與意識(shí)不強(qiáng)。四是治理機(jī)制不健全。一些住宅社區(qū)業(yè)主自治和小區(qū)共治不活躍，社會(huì)組織和志愿者的參與作用不充分，矛盾糾紛基層調(diào)解和小區(qū)綜合治理的合力不強(qiáng)，民主協(xié)商、民主評(píng)議機(jī)制不健全，數(shù)字治理、智慧治理發(fā)展不充分。這就要求構(gòu)建“各方聯(lián)動(dòng)、齊抓共管”的基層治理格局，完善“民有所呼、我有所應(yīng)”的工作機(jī)制。發(fā)揮黨組織領(lǐng)航、把舵的作用，是促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)融入社區(qū)治理、完善社區(qū)治理體制機(jī)制的關(guān)鍵。（三）黨建引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展一是拓展物業(yè)服務(wù)發(fā)展空間。黨建引領(lǐng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社會(huì)治理提供了一個(gè)有效的平臺(tái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可借此拓展多元化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，尋找新的盈利增長點(diǎn)。根據(jù)《關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的