共有產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)控制的對策意見分析概述目錄TOC\o"1-3"\h\u5507共有產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)控制的對策意見分析概述 119577（一）建立健全共有產(chǎn)權(quán)房制度法律體系 122772（二）設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 228703（三）完善我國的共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng) 417085（四）完善共有產(chǎn)權(quán)住房政策路徑 422706（五）借鑒國外模式經(jīng)驗(yàn) 6109621.普通法系 6392.大陸法系 7共有產(chǎn)權(quán)房近些年出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)事件，給居住者的權(quán)益以及政府的公共資源造成了一定的損害，但是在解決問題的過程中我們并不能一刀切地去否認(rèn)其存在的積極意義。相反，我們應(yīng)當(dāng)主動出擊，直面風(fēng)險(xiǎn)，在正確把握其合理性的基礎(chǔ)上以更加有效的法律規(guī)制機(jī)制去推動共有產(chǎn)權(quán)房的健康穩(wěn)定發(fā)展。（一）建立健全共有產(chǎn)權(quán)房制度法律體系我國住房供應(yīng)體系中，共有產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)重要的組成部分，法律的明文條例有助于提升共有產(chǎn)權(quán)房制度的穩(wěn)定性，十八屆四中全會提出全面依法治國的總目標(biāo)，就是要建設(shè)中國特色社會主義體系，建設(shè)社會主義法治國家，十九大報(bào)告在十八大報(bào)告“全面推進(jìn)依法治國”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步要求“堅(jiān)持全面依法治國”，這這表明了全黨在邁入法治道路上有了更高的要求，因此以法律的形式對共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)范化的管理是勢在必行的?，F(xiàn)階段，我國有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房的法律制度還不夠與時(shí)俱進(jìn)。首先，全國人大應(yīng)該出臺一步專門針對共有產(chǎn)權(quán)房的法律，加快落實(shí)《住房保障法》的立法進(jìn)程，將短暫的政策性行為轉(zhuǎn)化為專門適用的法律進(jìn)行有效規(guī)制，通過具體詳細(xì)的法條規(guī)定，具體問題具體分析，更好的處理實(shí)踐中的有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房糾紛。此外，我國并沒有在法律中明晰共有產(chǎn)權(quán)房參與主體的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)常會出現(xiàn)只想享受權(quán)利而拒絕履行義務(wù)的推諉現(xiàn)象，因此通過制定專門的法律可以來明晰共有產(chǎn)權(quán)房中參與主體的權(quán)利和義務(wù)，有助于協(xié)調(diào)共有產(chǎn)權(quán)房主體之間的利益關(guān)系。對于住房申請者來說，明確其通過買賣、繼承、租賃、產(chǎn)權(quán)共有等方式取得住所的權(quán)利和義務(wù)，《民法典》第297條規(guī)定：“共有包括按份共有和共同共有?！闭推胀ㄙ彿空呤且园幢壤灿械姆绞饺〉梅课莓a(chǎn)權(quán)，申請人享有部分產(chǎn)權(quán)和房屋的使用權(quán)，對于房屋的一般維護(hù)、系統(tǒng)管理的責(zé)任完全由購房人承擔(dān)，但是在實(shí)踐過程中，我們發(fā)現(xiàn)購房人在處置共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，對于其所產(chǎn)生的的風(fēng)險(xiǎn)和收益在分配時(shí)并不明晰。雖然我們在不違背住房保障功能的前提下，適當(dāng)?shù)馁x予共有產(chǎn)權(quán)所有人一定的處置權(quán)，對共有產(chǎn)權(quán)房共有人之間的所存在的相關(guān)權(quán)益與責(zé)任作出明確約定。對于企業(yè)來說，其承擔(dān)著開發(fā)建設(shè)住房的責(zé)任，能夠承建共有產(chǎn)權(quán)住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須完全符合政府共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)布局合理有效，有效滿足普通民眾居住需求。建立健全共有產(chǎn)權(quán)房制度法律體系，明晰共有產(chǎn)權(quán)房制度參與主體的權(quán)利和義務(wù)，有效解決該制度實(shí)行過程中存在的問題，更好地推動該制度的發(fā)展。最后，在制定專門法的同時(shí)，仍要補(bǔ)充完善其他的法律規(guī)范，共有產(chǎn)權(quán)房制度與我國的經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)行業(yè)等都有著密切的關(guān)系，因此完善我國的經(jīng)濟(jì)法、金融法以及房地產(chǎn)法等對于發(fā)展和完善共有產(chǎn)權(quán)房制度有著十分重要的作用。（二）設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)建立一個(gè)法定監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，將其與政府的機(jī)構(gòu)相獨(dú)立，接受其監(jiān)督，但不受其干擾，在立法中細(xì)化該機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)，通過具體的規(guī)章條例以此來保障共有產(chǎn)權(quán)房的穩(wěn)步推進(jìn)，這樣獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)既可以大幅度地提高各地政府的行政效率，又可以極大節(jié)約政府的相關(guān)人力、物力資源。同時(shí)需要加強(qiáng)與銀行機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，對個(gè)人財(cái)產(chǎn)和信用信息進(jìn)行合理監(jiān)管，完善信用征信評價(jià)制度，擴(kuò)大征信范圍，將、水、電、燃?xì)?、社保、醫(yī)保等繳交和支付信息都納入征信系統(tǒng)，便于在申請時(shí)確定房屋申請者的收入信息。充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督作用，通過大數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺，開啟“大數(shù)據(jù)+監(jiān)測”新模式，提升統(tǒng)計(jì)精確度，在普查統(tǒng)計(jì)方法上尋求創(chuàng)新，探索使用“大數(shù)據(jù)+公開”新方式，將大數(shù)據(jù)及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等多種科技手段運(yùn)用到共有產(chǎn)權(quán)住房的監(jiān)督中，主動公開相關(guān)文件、通知和決定。在官網(wǎng)平臺設(shè)置專門的投訴、舉報(bào)窗口，及時(shí)處理百姓的投訴和舉報(bào)，在處理過程中，加強(qiáng)每個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，不僅要改進(jìn)每個(gè)環(huán)節(jié)具體實(shí)施手段的運(yùn)作，做到公開透明，同時(shí)還要推行實(shí)名制監(jiān)督，保護(hù)監(jiān)督者的個(gè)人信息，讓百姓們敢于發(fā)聲，從而有利于政府更好的做到民主決策、科學(xué)決策。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房的后期管理監(jiān)督任然必不可少，減少共有產(chǎn)權(quán)住房資源的耗損，踐行綠色原則，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以踐行走行的方式進(jìn)行事后訪問監(jiān)督，對于結(jié)果明顯違反有關(guān)制度的差錯，及時(shí)下發(fā)事后監(jiān)督通知書，責(zé)令相關(guān)核算部門限期整改并反饋整改結(jié)果。多元化的監(jiān)管手段是落實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房制度的有效手段。真正有效的監(jiān)管不僅僅是登記管理人員的監(jiān)管，同時(shí)也是社會力量的監(jiān)管。社會廣泛參與的監(jiān)管路徑是實(shí)現(xiàn)對社會組織有效監(jiān)管的必由之路。這些路徑包括嘗試轉(zhuǎn)變以往監(jiān)管單一的行政手段，更多地是通過法律手段和經(jīng)濟(jì)手段促使社會組織履行社會服務(wù)功能；加強(qiáng)社會組織評估等級動態(tài)管理，規(guī)范社會組織的內(nèi)部治理，建立多樣的監(jiān)督形式，抓好組織的信息批露建設(shè)，保持暢通的信息發(fā)布渠道，做到組織信息公開透明。（三）完善我國的共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng)財(cái)政的有力支持是共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的核心支撐。共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和金融保障支持不是一朝一夕的事情，既需要綜合利用土地、財(cái)政、稅收等方面的政策支持，也需要建立健全保障金融體系配合共有產(chǎn)權(quán)房長期可持續(xù)發(fā)展。我國要不斷創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)資金的渠道來源，可通過相關(guān)立法讓公益性的社會組織也相應(yīng)其相應(yīng)的社會責(zé)任，為共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)添磚加瓦，從而有效的拓寬融資渠道，有效緩解政府財(cái)政壓力。其次,多舉措進(jìn)行公積金制度的改革，擴(kuò)大公積金的普及范圍，提高統(tǒng)籌層次，加強(qiáng)地區(qū)間互通互融，讓公積金在住房保障領(lǐng)域充分發(fā)揮融資功能。最后，在一定程度上降低土地成本，從而減少共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的總成本，推動共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。落實(shí)我國共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量，促使共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量能滿足申購家庭的需求，達(dá)到供需平衡?？梢酝ㄟ^貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃布局，完善城市周邊地區(qū)的交通和配套設(shè)施，改善共有產(chǎn)權(quán)住房周圍環(huán)境，增加就業(yè)崗位，推動人口向郊區(qū)的有序疏解。目前我國的共有產(chǎn)權(quán)住房制度還沒有走向完備，仍然處于試點(diǎn)階段，，所以仍要在住房保障制度的基礎(chǔ)上完善我國的共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng)，逐步適當(dāng)降低購房的標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大保障范圍,在兼顧地方城市差異性的條件下統(tǒng)一規(guī)劃共有產(chǎn)權(quán)房制度，跨區(qū)域交流，促進(jìn)共同發(fā)展。（四）完善共有產(chǎn)權(quán)住房政策路徑政府應(yīng)采取宏觀調(diào)控的手段，對于房地產(chǎn)行業(yè)尤其是保障性住房分配進(jìn)行宏觀調(diào)控，但同時(shí)也并不能過度干預(yù)，違背社會主義市場經(jīng)濟(jì)原則。我國憲法規(guī)定，“國家和社會”是社會保障的義務(wù)主體，因此在強(qiáng)調(diào)政府為主導(dǎo)責(zé)任主體的同時(shí)，也要積極貫徹社會主義市場經(jīng)濟(jì)政策，明確政府的主體資格，如政府可以頒布一些有利的政策引導(dǎo)和鼓勵市場中的資金流入共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)領(lǐng)域中，從而打開新的融資渠道，發(fā)揮市場調(diào)控的作用，參與市場競爭，讓有限的資源在市場得到更為高效的流轉(zhuǎn)。統(tǒng)一共有產(chǎn)權(quán)住房類型，首先我們要明確共有產(chǎn)權(quán)住房性質(zhì)是政策性商品房，我國住建部于2014年出臺了《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》（建?！?014〕174號），明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為政策性商品房。因此，在共有產(chǎn)權(quán)房類型法律制定的過程中，可以通過合并規(guī)制獲得產(chǎn)權(quán)的保障性住房，從而落實(shí)統(tǒng)一共有產(chǎn)權(quán)房的屬性。同時(shí)，建立共有產(chǎn)權(quán)房與公共租賃住房的相互轉(zhuǎn)化機(jī)制，盡管公共租賃住房并不歸屬于產(chǎn)權(quán)式住房，與上述統(tǒng)一規(guī)制的類型并不相同，但是我們可以在市場的具體操作中創(chuàng)造條件，在符合特定的情況下，建立起轉(zhuǎn)化機(jī)制，通過“租售并舉”，逐步解決“夾心層”問題。最后完善退出機(jī)制，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)房的循環(huán)利用。建立全網(wǎng)信息平臺，保障資格審查機(jī)構(gòu)與銀行或金融機(jī)構(gòu)能夠?qū)崟r(shí)進(jìn)行信息互聯(lián)，每年都戲必須對共有產(chǎn)權(quán)房的住房人進(jìn)行重新的資格認(rèn)定，對不符合條件的保障對象盡快退出，對個(gè)人征信存在不良記錄的，將拒絕接受其申請。確保共有產(chǎn)權(quán)房只在符合條件的內(nèi)部人之間流轉(zhuǎn)，讓有限的公共資源能發(fā)揮最大的價(jià)值。具體的操作運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，鼓勵民間組織參與合作共建。民間組織相比于政府機(jī)關(guān)而言，在一定程度上更具有針對性、靈活性和實(shí)際性，這是對政府行為的良好補(bǔ)充，它彌補(bǔ)政府可能人手不足，事務(wù)繁雜而忽略管理的缺陷，而且也產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用，督促政府不斷的完善自己的工作，不斷提高自身工作效率，從而更好的為人民服務(wù)。此外，在某種程度上，民間組織和政府的合作共建往往也能折射出社會的健康和活力。民間組織可以充分利用市場機(jī)制，根據(jù)對共有產(chǎn)權(quán)住房的潛在需求價(jià)格來競爭土地，獲得一定的定價(jià)權(quán)，在政府主導(dǎo)作用下，自行銷售并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，擁有一定的自主權(quán)，這是我國完善共有產(chǎn)權(quán)住房政策路徑的重要補(bǔ)充。（五）借鑒國外模式經(jīng)驗(yàn)1.普通法系（1）英國英國是最早實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房的國家，上個(gè)世紀(jì)80年代，英國啟動了“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”，由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)增長速度的放緩和保障性住房支出比例日益增加，英國政府轉(zhuǎn)變思路，提出了一種新的模式，即推出了以保障房市場化為核心的公共住房政策，英國房產(chǎn)共有產(chǎn)權(quán)的概念：是指由各城市住房協(xié)會與購房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，英國購房人對住房協(xié)會持有的產(chǎn)權(quán)部分支付，在具備能力后，購房人可逐步購買住房協(xié)會持有的那部分產(chǎn)權(quán)，在英國購房人首期和逐步購買剩余產(chǎn)權(quán)的過程中，可以得到政府的政策性優(yōu)惠。（2）美國美國于1937年通過了《聯(lián)邦住房法》（UnitedStatesHousingAct）,該法案旨在解決低收入人群的住房問題，隨著美國保障性住房供給制度的發(fā)展，從20世紀(jì)60年代起，美國的住房保障制度開始聚焦低收入人群，70年代起，保障性住房政策慢慢轉(zhuǎn)型，從財(cái)政住房補(bǔ)貼為主。從上世紀(jì)70年代起，美國就已經(jīng)開始對保障性共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行大規(guī)模試點(diǎn)。根據(jù)住房市場的基本背景、目標(biāo)退出周期以及保障目標(biāo)對象，美國政府在平衡了廉價(jià)性與流動性后，確定項(xiàng)目是封閉了、半封閉或是開放的。封閉式指嚴(yán)格控制轉(zhuǎn)讓對象與價(jià)格，保證房源持續(xù)用于政府確定的保障目標(biāo)；半封閉是指政府僅控制可轉(zhuǎn)讓的對象，對轉(zhuǎn)讓價(jià)格不再控制，開放式則允許購房人將房源向市場出售。根據(jù)現(xiàn)有的資源情況（包括土地資源、金融資源、政策支持力度、潛在保障對象的理性程度等因素）確定基本的產(chǎn)權(quán)架構(gòu)，明確政府、保障對象、融資機(jī)構(gòu)三者之間的產(chǎn)權(quán)分配，形成了保障性共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)架構(gòu)。政府、保障對象、融資機(jī)構(gòu)分別可以以股權(quán)人或者債權(quán)人的方式參與這類住房項(xiàng)目，在股權(quán)和債券的具體權(quán)利范圍內(nèi)，還可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新。因此，產(chǎn)權(quán)架構(gòu)的設(shè)計(jì)是極具多樣性。2.大陸法系（1）德國19世紀(jì)開始，德國工業(yè)化和城市化快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，住房問題開始突顯。為了緩解住房壓力，1847年德國通過成立住房合作社，開始實(shí)施了住房儲蓄制度，此后德國開始了漫長的保障性住房探索之路。20世紀(jì)后，德國已經(jīng)形成了包括公房建設(shè)、房租補(bǔ)貼、金融支持等一系列完善的保障性住房制度體系。在德國，政府有兩種基本住房保障模式：一種是政府提供的基本住房保障形式外，還有一種來自民間的非政府的住房保障模式——住房合作社模式。二者相互協(xié)調(diào)運(yùn)作，共同推進(jìn)了德國共有產(chǎn)權(quán)住房穩(wěn)步推進(jìn)。（2）日本日本住房政策是從解決戰(zhàn)后嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問題開始，之后再慢慢地完善。由于戰(zhàn)爭的嚴(yán)酷摧毀，大量房屋被炮火轟塌，戰(zhàn)敗后，大量的國民、軍隊(duì)撤退回國，同時(shí)這一階段日本為了增加人口，降低女性的結(jié)婚年齡，倡導(dǎo)女性早日結(jié)婚生育，在這時(shí)期出現(xiàn)了“嬰兒潮”。戰(zhàn)后。日本為了緩解社會矛盾，解決人們居住問題，開始實(shí)施了住房保障制度。1946年，日本開始實(shí)施《生活保障法》，但是該法中無住房保障的相關(guān)規(guī)定。1949年，重新修訂了該法，納入了住宅和教育兩部分，形成了新的保障范圍。1951年，日本出臺了《公營住宅房》，公營住房開始建設(shè)。1955年，《住宅公團(tuán)法》出臺，公團(tuán)住房開始建設(shè)。綜合普通法系和大陸法系關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的模式，我國在完善共有產(chǎn)權(quán)房制度方面可以得到許多有益經(jīng)驗(yàn)。首先，政府要提高自身認(rèn)識，清楚明白了解政府在住房保障體系中所承擔(dān)的責(zé)任。雖然目前各級政府對住房問題都非常重視，但是政府更多的是把精力投入到房地產(chǎn)建設(shè)對于經(jīng)濟(jì)增收的方面，幾乎很少從社會保障角度、從社會穩(wěn)定政策等方面來考慮房地產(chǎn)建設(shè)問題。但德國《住宅法》卻有明確的規(guī)定，它表明居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分、保障公民的基本居住條件是國家、政府的基本職能，并設(shè)有專門的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)和必要的資金投入。因此，德國的經(jīng)驗(yàn)很值得我們借鑒，要想加快住房保障體系建設(shè)就必須提高政府對于住房問題的認(rèn)識，明確政府在住房保障方面應(yīng)扮演的角色。其次，我們深入研究住房保障方式的前提是保障機(jī)制與市場機(jī)制必須相融合。我國在收入界定上存在一定的難度，導(dǎo)致一些高收入家庭會想法設(shè)法通過某種不正當(dāng)手段購買經(jīng)濟(jì)適用住房，從而導(dǎo)致政府的補(bǔ)貼沒有真正到達(dá)中低收入家庭。因此，隨著目前共有產(chǎn)權(quán)房與申購者之間的數(shù)量逐步平衡，政府應(yīng)把對保障性住房的建設(shè)補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)化為對中低收入家庭的貨幣補(bǔ)貼，充分發(fā)揮市場本身的作用，把保障機(jī)制融入市場機(jī)制之中。此外，我們也還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住房租賃市場的研究，完善現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)住房制度。目前，我國住房租賃市場仍然存在很多不規(guī)范的現(xiàn)象，不像英美有著健全的租賃制度，