2025年注冊二級土地估價師考試土地估價實務(wù)專項訓(xùn)練試卷考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。在每小題列出的四個選項中，只有一個是符合題目要求的，請將正確選項字母填在題干括號內(nèi)。）1.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，土地估價的基本目的是（）。A.為國家征收土地提供補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)B.為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等提供價格參考C.為土地稅收提供計稅依據(jù)D.為城市規(guī)劃提供空間依據(jù)2.在土地估價中，不屬于土地估價結(jié)果主要用途的是（）。A.土地資產(chǎn)核算B.土地資源配置C.土地資產(chǎn)處置D.土地政策制定3.市場比較法估價中的交易案例修正，主要包括（）。A.時間修正、區(qū)域修正、交易修正B.時間修正、區(qū)域修正、用途修正C.時間修正、區(qū)域修正、權(quán)益修正D.時間修正、區(qū)域修正、價格修正4.收益法估價中，對于收益不穩(wěn)定的房地產(chǎn)，常用的處理方法是（）。A.直接采用實際收益B.采用平均收益C.采用預(yù)期收益D.采用收益調(diào)整后的穩(wěn)定收益5.剩余法估價的適用條件是（）。A.土地用途已確定B.開發(fā)項目已建成C.土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓D.土地開發(fā)已完成6.土地估價中的成本法，主要適用于（）。A.新建商品房B.存量建設(shè)用地C.工業(yè)用地D.商業(yè)用地7.基準(zhǔn)地價系數(shù)更新法中，確定修正系數(shù)的主要方法是（）。A.比例分析法B.回歸分析法C.指數(shù)分析法D.專家咨詢法8.土地估價中的地價影響因素分析，主要包括（）。A.自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素B.自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、法律因素C.自然因素、行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素D.自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、管理因素9.土地估價報告中，描述估價對象的位置、范圍、權(quán)利等內(nèi)容的部分是（）。A.估價結(jié)果B.估價依據(jù)C.估價對象D.估價方法10.土地估價中，屬于限制性因素的是（）。A.土地位置B.土地面積C.土地用途D.土地形狀二、多項選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。在每小題列出的五個選項中，有兩項或兩項以上是符合題目要求的，請將正確選項字母填在題干括號內(nèi)。多選、少選或錯選均不得分。）1.土地估價的原則包括（）。A.替代原則B.預(yù)期原則C.供求原則D.貢獻(xiàn)原則E.合理原則2.市場比較法估價的步驟包括（）。A.收集交易案例B.篩選交易案例C.對交易案例進(jìn)行修正D.計算比較價值E.確定土地估價結(jié)果3.收益法估價的收益類型包括（）。A.經(jīng)營收益B.投資收益C.轉(zhuǎn)讓收益D.租賃收益E.金融收益4.剩余法估價的計算公式包括（）。A.土地價值=開發(fā)完成價值-開發(fā)成本-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)B.土地價值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)C.土地價值=開發(fā)完成價值-開發(fā)成本-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-開發(fā)利潤D.土地價值=開發(fā)完成價值-開發(fā)成本-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-土地增值收益E.土地價值=開發(fā)完成價值-開發(fā)成本-利息5.土地估價中的參數(shù)包括（）。A.土地取得費(fèi)B.土地開發(fā)費(fèi)C.利率D.銷售費(fèi)用率E.稅費(fèi)率6.基準(zhǔn)地價系數(shù)更新法中，影響地價的因素包括（）。A.土地位置B.土地用途C.土地面積D.土地形狀E.土地基礎(chǔ)設(shè)施7.土地估價報告的主要內(nèi)容包括（）。A.估價對象B.估價目的C.估價依據(jù)D.估價方法E.估價結(jié)果8.土地估價中的權(quán)利因素包括（）。A.土地所有權(quán)B.土地使用權(quán)C.土地他項權(quán)利D.土地租賃權(quán)E.土地抵押權(quán)9.土地估價中的經(jīng)濟(jì)因素包括（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.人口密度C.就業(yè)率D.土地市場價格E.土地政策10.土地估價實務(wù)中，需要收集的資料包括（）。A.土地權(quán)屬資料B.土地利用資料C.土地經(jīng)濟(jì)資料D.土地政策資料E.土地規(guī)劃資料三、計算題（本大題共3小題，每小題10分，共30分。）1.某城市甲地塊為住宅用地，土地使用權(quán)面積為10000平方米，土地取得費(fèi)為800元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)為1200元/平方米，開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)費(fèi)用總額的60%，第二年投入40%，年利率為6%。開發(fā)完成后，該地塊規(guī)劃建筑面積為20000平方米，預(yù)計售價為8000元/平方米，銷售期為1年，銷售費(fèi)用率為3%，銷售稅費(fèi)率為6%。試采用剩余法估算該地塊的土地價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）2.某商業(yè)地塊，通過市場調(diào)查收集到三個交易案例，其成交價格分別為：案例A，1000萬元；案例B，1200萬元；案例C，1100萬元。三個案例與估價對象比較，交易日期修正系數(shù)分別為1.05、1.10、1.00，區(qū)域修正系數(shù)分別為0.95、0.90、1.00，權(quán)益修正系數(shù)分別為0.90、1.00、0.95。試采用市場比較法估算該商業(yè)地塊的土地價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）3.某工業(yè)地塊，預(yù)計年收益為100萬元，土地還原率為10%，土地使用年限為40年，已使用10年。試采用收益法估算該地塊的土地價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）四、綜合分析題（本大題共1小題，共30分。）某城市擬對某區(qū)域進(jìn)行土地估價，該區(qū)域主要為商業(yè)用地和住宅用地，土地利用現(xiàn)狀較為混亂，存在部分違章建筑。估價目的為為該區(qū)域的城市規(guī)劃和土地管理提供依據(jù)。請根據(jù)以上情況，分析該區(qū)域土地估價過程中可能遇到的主要問題，并提出相應(yīng)的解決方案。試卷答案一、單項選擇題1.B2.D3.C4.D5.A6.B7.B8.A9.C10.C二、多項選擇題1.ABC2.ABCDE3.ACD4.ACD5.ABCDE6.ABDE7.ABCDE8.BCE9.ABCDE10.ABCDE三、計算題1.解：土地取得費(fèi)=10000平方米*800元/平方米=800萬元土地開發(fā)費(fèi)=10000平方米*1200元/平方米=1200萬元第一年投入開發(fā)費(fèi)用=1200萬元*60%=720萬元第二年投入開發(fā)費(fèi)用=1200萬元*40%=480萬元第一年利息=720萬元*6%*1=43.2萬元第二年利息=(720萬元+43.2萬元+480萬元)*6%*1=84.672萬元總利息=43.2萬元+84.672萬元=127.872萬元銷售收入=20000平方米*8000元/平方米=1600萬元銷售費(fèi)用=1600萬元*3%=48萬元銷售稅費(fèi)=1600萬元*6%=96萬元開發(fā)完成價值=1600萬元-48萬元-96萬元=1456萬元土地價值=開發(fā)完成價值-土地取得費(fèi)-土地開發(fā)費(fèi)-總利息土地價值=1456萬元-800萬元-1200萬元-127.872萬元=-687.872萬元(此結(jié)果不合理，可能題目數(shù)據(jù)設(shè)置有問題，實際中土地價值應(yīng)大于零，說明題目條件設(shè)置不合理)正確的題目設(shè)置應(yīng)保證土地價值為正。2.解：比較案例修正后的價格：案例A修正后價格=1000萬元*1.05*0.95*0.90=877.25萬元案例B修正后價格=1200萬元*1.10*0.90*1.00=1188萬元案例C修正后價格=1100萬元*1.00*1.00*0.95=1045萬元土地價值=(877.25萬元+1188萬元+1045萬元)/3=1100.25萬元3.解：土地價值=預(yù)計年收益/土地還原率*(1-1/(1+土地還原率)^土地使用年限)土地價值=100萬元/10%*(1-1/(1+10%)^30)土地價值=1000萬元*(1-1/17.4494)土地價值=1000萬元*0.9428土地價值=942.8萬元四、綜合分析題主要問題：1.土地利用現(xiàn)狀混亂，部分違章建筑的存在，導(dǎo)致土地權(quán)屬和用途界定困難。2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地和住宅用地混合，地價影響因素復(fù)雜，難以進(jìn)行有效區(qū)分和評估。3.缺乏近期、可靠的交易案例，市場比較法難以應(yīng)用。4.土地估價結(jié)果可能受到政策因素影響較大，需要充分考慮政策變化對地價的影響。解決方案：1.對區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行全面的調(diào)查和清理，明確土