物業(yè)交接管理規(guī)范及流程手冊(cè)一、總則1.1目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接行為，明確交接雙方的權(quán)利與義務(wù)，確保物業(yè)項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡，保障業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)方的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，依據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際，制定本規(guī)范及流程手冊(cè)。1.2適用范圍本手冊(cè)適用于各類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目（包括住宅、商業(yè)、辦公等）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)更迭、產(chǎn)權(quán)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、以及其他依法需要進(jìn)行物業(yè)交接的活動(dòng)。交接雙方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“移交方”與“接收方”）及相關(guān)單位（如建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)等）均應(yīng)遵守本手冊(cè)規(guī)定。1.3基本原則物業(yè)交接應(yīng)遵循依法合規(guī)、客觀(guān)公正、權(quán)責(zé)清晰、全面細(xì)致、平穩(wěn)過(guò)渡、保障業(yè)主利益的原則。交接過(guò)程應(yīng)公開(kāi)透明，接受業(yè)主及相關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)督。二、前期準(zhǔn)備2.1成立交接小組移交方與接收方應(yīng)在確定交接事宜后，盡快聯(lián)合成立由雙方授權(quán)代表、財(cái)務(wù)、工程、客服等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員組成的交接工作小組。若項(xiàng)目已成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)派代表參與；未成立業(yè)主委員會(huì)的，可由社區(qū)居民委員會(huì)代表或業(yè)主代表參與監(jiān)督。交接小組負(fù)責(zé)制定交接計(jì)劃、明確分工、協(xié)調(diào)解決交接過(guò)程中的具體問(wèn)題。2.2制定交接方案交接小組應(yīng)共同制定詳細(xì)的物業(yè)交接實(shí)施方案，明確交接的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序、時(shí)間表、責(zé)任分工及應(yīng)急處理預(yù)案等。交接方案應(yīng)至少包括以下主要內(nèi)容：*交接的起止時(shí)間及各階段任務(wù)安排；*需交接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)及查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)；*需交接的資料清單；*現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法與程序；*問(wèn)題整改及責(zé)任認(rèn)定機(jī)制；*交接儀式（若有）的安排。2.3資料準(zhǔn)備與梳理移交方應(yīng)在交接前，按照本手冊(cè)及交接方案的要求，全面梳理、準(zhǔn)備需移交的各類(lèi)資料，并確保資料的完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性。接收方應(yīng)提前熟悉項(xiàng)目情況，對(duì)所需資料清單進(jìn)行復(fù)核，并準(zhǔn)備接收所需的表格、工具等。三、交接實(shí)施3.1資料交接資料交接是物業(yè)交接的核心環(huán)節(jié)之一，移交方應(yīng)向接收方移交以下主要資料（但不限于）：*產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料：物業(yè)管理區(qū)域劃分證明、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。*物業(yè)運(yùn)行管理資料：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的臺(tái)賬、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄；環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等管理制度及執(zhí)行記錄；歷次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)備案資料等。*財(cái)務(wù)資料：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收支賬目、票據(jù)；業(yè)主及使用人的押金、預(yù)付款等明細(xì)臺(tái)賬；維修資金的籌集、使用明細(xì)及相關(guān)審批文件。*合同協(xié)議資料：與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位簽訂的服務(wù)合同；與電梯維保、保潔、綠化等專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位簽訂的外包合同；其他與物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議。*業(yè)主資料：業(yè)主及使用人花名冊(cè)、聯(lián)系方式、房屋產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件（或購(gòu)房合同復(fù)印件）、裝修管理資料等（應(yīng)注意保護(hù)業(yè)主隱私，交接后妥善保管）。*其他應(yīng)移交的資料。資料交接時(shí)，雙方應(yīng)逐項(xiàng)清點(diǎn)核對(duì)，填寫(xiě)《物業(yè)資料交接清單》，詳細(xì)記錄資料名稱(chēng)、份數(shù)、頁(yè)數(shù)、原件/復(fù)印件等信息，交接雙方及監(jiān)交方（若有）簽字蓋章確認(rèn)，并注明交接日期。對(duì)缺失或不完整的資料，移交方應(yīng)作出書(shū)面說(shuō)明，并承諾在約定期限內(nèi)補(bǔ)充提供。3.2設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地交接3.2.1現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)交接雙方應(yīng)按照交接方案確定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地進(jìn)行全面、細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。查驗(yàn)內(nèi)容主要包括：*房屋本體：建筑物結(jié)構(gòu)、外觀(guān)、公共區(qū)域墻面、地面、天花板、門(mén)窗、樓梯、扶手等是否完好，有無(wú)損壞、滲漏、變形等情況。*公共設(shè)施設(shè)備：供水、供電、排水、排污、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、消防、電梯、安防監(jiān)控、門(mén)禁系統(tǒng)、道閘、公共照明、背景音樂(lè)、水景噴泉、兒童游樂(lè)設(shè)施、健身器材等。查驗(yàn)其數(shù)量、型號(hào)、品牌、安裝位置、運(yùn)行狀況、外觀(guān)完好度、主要技術(shù)參數(shù)是否與資料相符，有無(wú)正常運(yùn)行記錄和近期維護(hù)保養(yǎng)記錄。*公共場(chǎng)地與環(huán)境：道路、停車(chē)場(chǎng)、綠化帶、小品、垃圾桶（站）、化糞池等是否整潔、完好，有無(wú)安全隱患。*其他：物業(yè)管理用房、值班崗?fù)ぁ}(cāng)庫(kù)等的位置、面積、使用狀況。查驗(yàn)過(guò)程中，應(yīng)做好詳細(xì)記錄，對(duì)查驗(yàn)結(jié)果拍照或錄像留存。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)填寫(xiě)《物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)問(wèn)題清單》，明確問(wèn)題描述、位置、數(shù)量、責(zé)任方及整改要求和期限。3.2.2設(shè)備運(yùn)行測(cè)試對(duì)重要的設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)、中央空調(diào)等，應(yīng)進(jìn)行開(kāi)機(jī)運(yùn)行測(cè)試，檢查其運(yùn)行是否正常，各項(xiàng)功能是否符合要求。必要時(shí)可聘請(qǐng)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)或評(píng)估。3.2.3場(chǎng)地交接確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)及問(wèn)題確認(rèn)后，雙方應(yīng)簽署《物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備交接確認(rèn)書(shū)》，對(duì)查驗(yàn)無(wú)異議的部分予以確認(rèn)；對(duì)存在問(wèn)題的部分，應(yīng)在確認(rèn)書(shū)中注明，并附《查驗(yàn)問(wèn)題清單》作為附件，明確整改責(zé)任和完成時(shí)限。3.3財(cái)務(wù)與費(fèi)用交接移交方與接收方應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主代表）及社區(qū)監(jiān)督下，進(jìn)行財(cái)務(wù)賬目及相關(guān)費(fèi)用的清理與交接：*核對(duì)截止交接日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、公攤水電費(fèi)等各項(xiàng)應(yīng)收、已收、未收費(fèi)用明細(xì)。*移交預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等，并明確其歸屬和后續(xù)處理方式。*移交業(yè)主及使用人繳納的裝修押金、保證金等，核對(duì)明細(xì)并辦理簽收手續(xù)。*清理移交方代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目，確保賬實(shí)相符，并按規(guī)定程序辦理移交。*交接相關(guān)財(cái)務(wù)票據(jù)、印章（若有）等。財(cái)務(wù)交接完成后，雙方簽署《物業(yè)財(cái)務(wù)交接確認(rèn)書(shū)》。3.4人員交接（如適用）若涉及物業(yè)服務(wù)人員的留用或安置，移交方、接收方與相關(guān)員工應(yīng)按照國(guó)家勞動(dòng)法律法規(guī)的規(guī)定，協(xié)商處理勞動(dòng)合同的變更、解除或終止等事宜，保障員工的合法權(quán)益。接收方應(yīng)與留用員工重新簽訂勞動(dòng)合同，并辦理社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移手續(xù)。四、交接后管理4.1問(wèn)題整改與跟蹤對(duì)于交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的需整改問(wèn)題，移交方應(yīng)按照《查驗(yàn)問(wèn)題清單》的要求，在約定時(shí)限內(nèi)組織整改。接收方應(yīng)對(duì)整改過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，整改完成后雙方共同驗(yàn)收。若移交方未能按時(shí)完成整改，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，具體責(zé)任承擔(dān)方式可在交接協(xié)議中約定。4.2交接報(bào)告與備案交接工作全部完成后，交接雙方應(yīng)共同編制《物業(yè)交接報(bào)告》，詳細(xì)說(shuō)明交接的過(guò)程、內(nèi)容、結(jié)果、遺留問(wèn)題及處理意見(jiàn)等。報(bào)告應(yīng)經(jīng)移交方、接收方、業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主代表）簽字蓋章確認(rèn)。《物業(yè)交接報(bào)告》及相關(guān)交接清單、確認(rèn)書(shū)等文件應(yīng)作為重要檔案保存，并按規(guī)定向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。4.3過(guò)渡期管理與平穩(wěn)過(guò)渡接收方自交接完成之日起，正式履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。在過(guò)渡期內(nèi)，接收方應(yīng)盡快熟悉項(xiàng)目情況，穩(wěn)定服務(wù)團(tuán)隊(duì)，保障物業(yè)管理服務(wù)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。同時(shí)，應(yīng)積極與業(yè)主溝通，通報(bào)交接情況及后續(xù)服務(wù)計(jì)劃，建立良好的信任關(guān)系。移交方應(yīng)在合理期限內(nèi)，對(duì)接收方在日常管理中遇到的與原管理相關(guān)的問(wèn)題提供必要的協(xié)助和支持。4.4檔案管理接收方應(yīng)建立健全物業(yè)檔案管理制度，對(duì)接收的各類(lèi)資料進(jìn)行系統(tǒng)整理、編號(hào)、歸檔，確保檔案的完整、安全和有效利用。五、附則5.1爭(zhēng)議解決交接雙方在交接過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或社區(qū)居民委員會(huì)調(diào)解；調(diào)解不成的，可依法向人民法院提起訴訟。5.2解釋權(quán)本手冊(cè)由[制