羅村房地產(chǎn)可行性發(fā)展報(bào)告1.項(xiàng)目概況1。1項(xiàng)目地理位置介紹 本次拍賣地皮是南海區(qū)羅村街道孝德湖1號地塊，本地塊位于羅村鎮(zhèn)中心地區(qū),在羅村孝德湖旁，依山伴水、環(huán)境優(yōu)美，空氣清新是一處不可多得的上風(fēng)上水的福地。附近不僅有孝德湖公園（類似于桂城千燈湖地塊)和狀元公園，還有羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)幼兒園等學(xué)校和海宜市場等配套設(shè)施，是旺中帶靜的好地方.此地塊交通也十分方便，鄰近桂丹路,5分鐘可到達(dá)獅山，30分鐘可到達(dá)廣州.而且地塊正南新建的路段機(jī)場路西沿線不僅可以到禪城一帶，而且可以往西直通佛山西站，到時(shí)羅村將是一個(gè)擁有輕軌，高鐵,機(jī)場，地鐵于一身的中心城市。1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目場地平整達(dá)到用地紅線內(nèi)土地：移交的土地基本平整,未平整部分由受讓人自行平整，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通，即通道路、通基建用電、通基建用水至宗地紅線外圍，出讓宗地的用水、用電及雨水排放、排污等須由受讓人向各管線的經(jīng)營管理部門申請辦理與宗地外主管線引接手續(xù)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。1。3項(xiàng)目周邊設(shè)施教育：羅村高級中學(xué)羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)；羅村實(shí)驗(yàn)幼兒園；羅村圖書館等.生活配套：華潤萬家、KFC、伊麗莎白、耐克、圣地廣場，華南燈飾市場.公建配套:孝德湖公園，狀元公園，羅村醫(yī)院,佛山九州醫(yī)院。1。4項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)介紹主體建筑物性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅、服務(wù)設(shè)施用地；附屬建筑物性質(zhì)：批發(fā)零售用地；建筑總面積：≥91352。55且≤。1平方米；建筑容積率：不高于3。0不低于1.5；建筑限高：54米；建筑密度：不高于35％不低于15%;綠地率：不低于30%;2項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究2。1全國環(huán)境分析2012年,中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP)增長的預(yù)期目標(biāo)為7。5％.隨著中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會(huì)的召開,習(xí)近平主席等新領(lǐng)導(dǎo)的上臺(tái)，必定在2013年著手推動(dòng)GDP的增長。中國社科院預(yù)期，中國經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，GDP增長率為8。2％左右.但是國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方,土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40％,而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60％以上，這說明中國在大多數(shù)地方還是土地財(cái)政為主.而且房地產(chǎn)是很多行業(yè)的風(fēng)向標(biāo),決定水泥，鋼鐵，水電，陶瓷等一系列的支柱行業(yè)的走勢，雖然國務(wù)院最近頒發(fā)了“新國五條”提出對房地產(chǎn)的調(diào)控，但是只是舊酒新瓶，并未提出進(jìn)一步的措施.新一屆政府要在2013年推動(dòng)GDP的增長，必須對房地產(chǎn)有一定程度的寬松,由此可預(yù)計(jì)中國的房地產(chǎn)市場受內(nèi)外圍因素影響,將在2013年大幅上揚(yáng)。2。2羅村環(huán)境分析羅村轄區(qū)總面積44。64平方公里，擁有14個(gè)社區(qū)，戶籍人口6.69萬人，流動(dòng)人口7萬多人，是廣東省“照明燈飾專業(yè)鎮(zhèn)”,有“孝德羅村”“光明新城”的美譽(yù)。曾榮獲“全國雙擁模范鎮(zhèn)”、“全國社區(qū)建設(shè)示范街道"、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)"等系列榮譽(yù)稱號。2012年1-9月，羅村工業(yè)總產(chǎn)值122.59億元,同比增長8。93%；稅收總額9。06億元，同比增長7.03%；固定資產(chǎn)投資總額50。1億元,同比增長53.6%；招商引資總額達(dá)60。94億元,同比增長59.62%。此增幅均排在南海前列.附：2011年南海鎮(zhèn)區(qū)人口，GDP比較2。3羅村房地產(chǎn)市場分析 羅村鎮(zhèn)位于佛山市南海區(qū)中部，地處“廣佛"走廊，距廣州僅20公里.自桂丹路開通以來,從羅村到禪城市區(qū)僅需10分鐘車程.目前，禪桂兩地新房的均價(jià)一般在9500元/平米或以上。佛山房價(jià)企穩(wěn)，部分銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，禪桂兩地的剛需一族開始把眼光投向了以六字頭起步的羅村板塊.目前羅村板塊在售的樓盤有鉅隆風(fēng)度廣場、尚觀御園、翠湖綠洲,長信銀灣.羅村板塊房價(jià)以六字頭起步?這只是部分特價(jià)房的報(bào)價(jià)。尚觀御園到了2011年3月，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平。同期開盤的翠湖綠洲也有著相似的漲價(jià)軌跡.羅村板塊部分項(xiàng)目情況在產(chǎn)品方面，羅村板塊的項(xiàng)目從幾年前主打剛需剛需小戶型，轉(zhuǎn)變?yōu)樵囁?00平以上的改善型單位。不過據(jù)合富輝煌5月14日公布的數(shù)據(jù),翠湖綠洲755套56-71平的公寓最近售出525套，324套99—129平的洋房單位售出52套,78套140平以上的洋房單位均未售出。由此可見，盡管羅村板塊的戶型日臻豐富，但客源仍以本地及禪桂剛需為主。根據(jù)南海區(qū)房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年羅村全年的商品房成交量只有6。26億元,第四季度單月的成交量還不到1000萬元。全年的總成交量僅次于九江鎮(zhèn)，位居全區(qū)的倒數(shù)第二。這一點(diǎn)主要和區(qū)域的供應(yīng)量減少有關(guān)，數(shù)據(jù)顯示,2011年羅村的新增住宅面積只有6。77萬平方米、624套,實(shí)際銷售面積比新增略高.在區(qū)內(nèi)的時(shí)代傾城售罄之后，可售的一手房主要以翠湖綠洲為主。2。4羅村房地產(chǎn)市場的需求類型分析2.4.1.消費(fèi)型需求A.傳統(tǒng)思想影響下的自住型需求B。經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)的改善型需求C.舊城改造引致的被動(dòng)型需求D。城鎮(zhèn)人口不斷增加帶來的外來型需求2.4.2預(yù)防型需求預(yù)防型需求是指居民預(yù)期房價(jià)會(huì)繼續(xù)上升的情況下而提前釋放出來的需求。比如一些父母提前為子女購買房產(chǎn)、單身青年提前購房等。2.4.3投資型需求投資型需求是指居民為獲得房地產(chǎn)增值和租金收入而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。由于房地產(chǎn)兼具實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的特性,使其成為非常合適的投資對象。2.4。4投機(jī)型需求投機(jī)型需求是指市場主體通過弄虛作假哄抬房價(jià)以牟取暴利而產(chǎn)生的虛假需求目的在于短期牟利.2。4.5羅村房地產(chǎn)需求的主要特征A.多數(shù)居民仍以購房而非租房為居住首選。B.城市化進(jìn)程加快，外來人口需求較大。C。對保障性住房的需求增多。D。對中低價(jià)位小戶型的中低檔住房需求旺盛E。對高價(jià)位大戶型的高檔住房需求不減2.5競爭對手分析2.5。1產(chǎn)品供給情況分析從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)供應(yīng)商（包括開發(fā)商和二手房經(jīng)營者）在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠出售和出租的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)供給類型（1)新建商品房(俗稱增量房或新房）（2)過去生產(chǎn)的存貨(俗稱存量房或二手房）2.5.2房地產(chǎn)供給的特征商品房既有著商品的一般屬性,又有著自身獨(dú)特的屬性。商品房的獨(dú)特屬性有以下幾點(diǎn)：（1）土地供給的稀缺性和壟斷性（中國城市土地屬于國家所有，具有壟斷性）（2）房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性新建商品房的開發(fā)周期比較長。較長的建設(shè)周期又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給與需求的脫節(jié),具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。（3）房地產(chǎn)供給的區(qū)域性和程序性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)和不可復(fù)制性，這使得房地產(chǎn)流動(dòng)性較差,其供給具有較強(qiáng)的區(qū)域性。房地產(chǎn)作為大額不動(dòng)產(chǎn)，其生產(chǎn)、銷售、轉(zhuǎn)讓都需要一些法定的管理和登記程序2。5.3影響產(chǎn)品價(jià)格因素交通便捷因素,地塊靠近禪桂、獅山，到廣州只需三十分鐘,到佛山西站僅需十分鐘,并有多輛公交車經(jīng)過，交通便利。商業(yè)繁華因素，隨著羅村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,地塊周圍將迅速發(fā)展為集經(jīng)濟(jì)，文化予一身的豪華地段，發(fā)展前景不可限量。2。6競爭樓盤分析2。6.1尚觀御園佛山尚觀御園，雄踞羅村街道北湖一路,坐落規(guī)劃建設(shè)的“六縱六橫一環(huán)”骨干路網(wǎng)樞紐，北面接獅山組團(tuán)，大瀝組團(tuán)，南面接通禪桂中心組團(tuán)，東同廣州，西連丹灶.交通非常便利.項(xiàng)目占地7萬多平方米，總建筑面積25萬平方米的生態(tài)居住社區(qū).以臻美歐式建筑為主體，大方而不是厚重的設(shè)計(jì)風(fēng)格，訴說一個(gè)美麗的人居寶地.佛山尚觀御園除了完善的交通配套外，同時(shí)坐享羅村“一軸四點(diǎn)”建設(shè)核心,城市狀元公園、羅村休閑公園以及東華水庫休閑公園四周環(huán)繞。在教育方面，羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園（規(guī)劃建設(shè)中)緊鄰項(xiàng)目，完善的教育配套讓您的孩子贏在起跑線上。在加上海宜廣場、海宜市場等一應(yīng)配套設(shè)，尚觀御園將集工作、購物、娛樂、休閑、教育于一體,打造羅村從未有過的生態(tài)人居。樓盤位置南海區(qū)羅村街道羅湖北區(qū)北湖一路東側(cè)建筑面積平方米容積率2.50主力戶型98，109，117,132平米31座新品98-112平米建筑類別板塔結(jié)合小高層物業(yè)類型普通住宅價(jià)格詳情均價(jià)6500元/平米二期洋房單位8000元/平米2.6。2長信銀灣長信銀灣”是長信集團(tuán)于11年啟動(dòng)的一個(gè)重大項(xiàng)目，同時(shí)也是南海羅村光明新城之“十大城市項(xiàng)目”之一。長信銀灣商住項(xiàng)目位于新光源產(chǎn)業(yè)基地核心園區(qū)西北約2公里，羅村大道旁，既原“東方、南方玻璃廠”.占地約195畝，總建筑面積約55萬平方米，總投資25億。項(xiàng)目可為光明新城及周邊區(qū)域不斷匯聚的人才和白領(lǐng)提供中高檔住宅選擇。項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)基本是以專業(yè)生產(chǎn)基地+廠房形態(tài),周邊聚集了廣東省新光源產(chǎn)業(yè)基地、新合鋁材廠、華興玻璃廠.臨近佛山一環(huán)、廣三高速、佛開高速、禪西大道、桂丹路等多條城市主干道，交通條件得天獨(dú)厚；是羅村進(jìn)出禪城、廣州的城頭堡，交通極為便利。項(xiàng)目通過內(nèi)部造街，分割成A、B個(gè)相對獨(dú)立的組團(tuán)進(jìn)行分期開發(fā)，商業(yè)街位于各組團(tuán)外圍，住宅則采取行列式布局，加大樓距，部分塔樓巧妙拼合,使各組團(tuán)更具圍合感，使小區(qū)園林更具私密性；同時(shí)各組團(tuán)采取中心獨(dú)立大花園規(guī)劃，并將花園延伸至架空層泛會(huì)所。沿羅村大道為1幢公寓,其余為住宅,首層為商業(yè)街、架空園林，其余為住宅。樓盤位置南海區(qū)羅村大道中2號建筑面積平方米容積率3.2主力戶型二居室73-76平米三居室83—107平米四居室129-154平米建筑類別板樓高層物業(yè)類型普通住宅公寓價(jià)格詳情均價(jià)7000元/平米2.6.3鉅隆風(fēng)度廣場鉅隆風(fēng)度廣場，位于羅村中心城區(qū)(羅湖花園東側(cè))，首個(gè)英倫風(fēng)格的大型商住小區(qū)，鉅隆房產(chǎn)2011年重點(diǎn)打造項(xiàng)目。共分兩期開發(fā)，第一期由19棟小高層洋房組成，內(nèi)設(shè)一個(gè)2萬平方米的大型私家園林,產(chǎn)品線豐富，戶型涵蓋30—286平方米的一至四房，方正實(shí)用,超高83％實(shí)用率.風(fēng)度廣場,可以說是風(fēng)度國際名苑的姊妹篇，自身擁有1.5萬平方米的商業(yè)配套，項(xiàng)目西邊為羅村花園和羅湖花園，而且地塊南面靠山,有一定的景觀資源。1公里生活圈內(nèi)政府單位、學(xué)校、購物商場、公園、銀行、酒店、醫(yī)院、美食街等一應(yīng)俱全，可以享受羅湖區(qū)的各種成熟配套。項(xiàng)目臨桂丹路，10分鐘通達(dá)禪城,25分鐘即達(dá)廣州，交通出行十分便利.樓盤位置南海區(qū)羅村中心城區(qū)（羅湖花園東側(cè)）建筑面積平方米容積率3.000主力戶型二居室74平米三居室92—93平米四居室126-128平米建筑類別小高層物業(yè)類型普通住宅商鋪價(jià)格詳情均價(jià)7500元/平米2.6。4翠湖綠洲翠湖綠洲位于佛山羅村核心區(qū)域，緊臨城際主干道桂丹路，10分鐘暢達(dá)禪桂中心，30分鐘直達(dá)廣州，路網(wǎng)暢通便捷.占地約25萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，首期共12座，八種住宅面積（50至400平方米)，戶型豐富多樣，以小高層住宅(9至14層)、高檔情景洋房（5至6層）和單身公寓組成；外圍以小戶型、3房2廳（90至120平方米）品字形住宅為主，小區(qū)中間設(shè)置兩戶4房2廳（140至180平方米）到7房3廳(270至350平方米)復(fù)式豪宅，全方位詮釋寫意生活.這個(gè)項(xiàng)目之所以名為“翠湖綠洲”，發(fā)展商特別聘請了世界知名的貝爾高林國際有限公司負(fù)責(zé)的園林設(shè)計(jì)，其最具代表性項(xiàng)目是香港迪士尼樂園的園林設(shè)計(jì)。為的是希望提供一個(gè)優(yōu)美舒適的綠化生活環(huán)境給予我們的住戶.項(xiàng)目中的“森林大道”、風(fēng)景優(yōu)美的人工湖及整個(gè)項(xiàng)目中水景園林綠化將會(huì)是項(xiàng)目中之一大特色.擁有自然生態(tài)徑和六個(gè)主題公園:觀水平臺(tái)、石景花園、兒童親水花園、特色景墻花園、觀燈花園、榕林花園.樓盤位置南海區(qū)羅村貴隆路1號建筑面積平方米容積率3。07主力戶型57—300平米二至五房建筑類別多層，小高層物業(yè)類型洋房價(jià)格詳情均價(jià)6600元/平米3。項(xiàng)目客戶群特征分析（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房)3。1大多數(shù)人喜歡購置新房調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占70%；二手房占21％，尚未決定占9％,主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購買力,同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。3。2自用為主導(dǎo)由于國家進(jìn)行高強(qiáng)度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購房用途的選擇中,自住占60%，投資占32％，為親友占4％,為度假占3％,其他占1%.

購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。3。3更喜歡自己裝修在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占50％，廚衛(wèi)裝修占24％，普通裝修占19％,精裝修占7%。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎,其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎.3。4三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占5％，2房占20％，3房占65%，4房占7％，5房以上占3％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。3.5最希望的面積區(qū)間希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90—110平方米比例最高;其次是70—90平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在70—90平米占比較大的比例,也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110—130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；

選擇三房的購房者希望面積在90-130平米占較大比例,也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米;3。6按揭付款是主流頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占78％，一次性付款占22％。按揭的比例大約八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對佛山住宅市場的支持作用不容小視。3.7年輕人成為主力軍購房者的年齡25歲以下占5％，25—35歲占75％，36－39歲占7％,40－45歲占7%，45歲以上占6％.購房者的年齡段主要集中在25—35歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。3.8其他因素在促成購買的因素中,環(huán)境占重要位置。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分;購房者在抉擇過程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議影響。置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中，超過一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。3項(xiàng)目分析及評價(jià)3.1地塊解析3.1。1交通條件本宗地項(xiàng)目位于孝德湖邊,緊靠機(jī)場路西沿線，以后將發(fā)展成集地鐵、輕軌、高鐵、機(jī)場于一身的中心城市，交通條件良好。3。1.2地勢、地形本宗地項(xiàng)目處于佛山機(jī)場航線管制區(qū)，因此高度有限制，限高54米，對項(xiàng)目的發(fā)展有一定的制衡。但是項(xiàng)目緊靠孝德湖水體公園，環(huán)境優(yōu)越，正所謂魚與熊掌不可兼得。3。2。項(xiàng)目SWOT分析3。2.1.項(xiàng)目優(yōu)勢分析(1）交通便利(佛山西站地鐵，桂丹路)本宗地項(xiàng)目在羅村正中心,既有機(jī)場路西沿線和禪西大道北沿線貫通中西南北，直通佛山西站，也有桂丹路可到獅山、廣州，位置不可多得.(2）臨近孝德湖,環(huán)境優(yōu)越。 據(jù)介紹,孝德湖會(huì)在不久的將來建成像桂城千燈湖一樣的中心公園，為此給此地塊帶來無限的升值潛力，相信以后地鐵軌道也會(huì)在這附近建地鐵口，是難得的機(jī)遇。（3)周邊學(xué)區(qū)較多，教育配套齊全. 附近有羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)，羅村實(shí)驗(yàn)幼兒園，都是比較有名的學(xué)校，區(qū)內(nèi)還有羅村高級中學(xué)和已投資2.5億元在建的佛山市超盈實(shí)驗(yàn)中學(xué)。教育設(shè)施齊全，適合家庭居住，長遠(yuǎn)發(fā)展，是一個(gè)比較大的賣點(diǎn)。3.2.2。項(xiàng)目劣勢分析(1）佛山機(jī)場導(dǎo)致羅村樓盤高度有限制 由于此地塊位于佛山機(jī)場航道管制區(qū)，因此建筑樓層高度有限制，必須控制在54米以下，導(dǎo)致樓盤質(zhì)素相對降低,而且能賣的樓也會(huì)減少,對銷售有一定的影響。但是唯一的優(yōu)勢是航線并非在此地塊上空經(jīng)過，因此去除了有飛機(jī)墜落的擔(dān)心.（2）羅村人口少,商業(yè)氛圍比較差 羅村的常住人口只有13萬多，而且普遍消費(fèi)力差，消費(fèi)圈也聚集在禪桂，廣州,因此可以預(yù)期地下商鋪的售價(jià)將會(huì)比較低.羅村現(xiàn)已在售的商鋪價(jià)格大概在15000元/平米—30000元/平米不等。（3)消費(fèi)力薄弱，購房者主要為外地人 由于羅村相對還是比較鄉(xiāng)村化,而且不像獅山一樣有大型企業(yè),所以購房消費(fèi)力也比較差。在羅村購房者南海其他鎮(zhèn)區(qū)的人起碼占4成，羅村本地人大概只占一半左右。由于羅村的樓價(jià)比獅山還要低，而且靠近禪桂，所以可以預(yù)期未來的購房者主要為獅山,禪桂人。3。2。3。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析(1）羅村規(guī)劃佛山的兩個(gè)中心之一。 由于羅村和樂從將會(huì)被規(guī)劃成佛山的兩個(gè)中心,可預(yù)期羅村將會(huì)是市政府重點(diǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn),將會(huì)給人口帶來很大的增長.而人口的增長，也會(huì)對房地產(chǎn)的需求有快速的增加。（2）羅村光明新城和佛山西站的建設(shè)。羅村原來有較多的工業(yè)舊廠房，如五金廠、玻璃廠、銅材廠、鋁材廠等。2012年3月,羅村鎮(zhèn)政府公布了光明新城“十大城市提升項(xiàng)目”，其中“三舊”改造項(xiàng)目占了七成.五大舊改地將分別改建成大型商業(yè)綜合體富弘廣場，新能源產(chǎn)業(yè)基地信友現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、中南陽光城、旺南園區(qū),房地產(chǎn)項(xiàng)目長信銀灣.可以預(yù)見,羅村板塊將逐漸對污染大的工業(yè)舊廠房進(jìn)行拆遷整改，打造更宜居的生活環(huán)境.而且佛山西站的建設(shè),給羅村帶來無限的方便.物流成本的降低，人氣的聚集，將會(huì)給羅村帶來很大的商機(jī)。（3)孝德湖水體公園的發(fā)展，未來升值潛力大。周邊有孝德湖水體公園，狀元公園等環(huán)境設(shè)施,可參照桂城千燈湖附近樓盤的升值情況,將來此地塊樓盤的升值潛力還是很大的。3。2。4。項(xiàng)目威脅分析（1） 本地需求容易被分流到其他地區(qū)（獅山，桂城） 由于羅村位于獅山，桂城之間，此兩地都是樓盤聚集地，居住人口密集，可選擇性高，相對羅村此鄉(xiāng)村地方，生活配套相對完善。所以羅村本地需求很有可能卑此兩地分流.（2) 羅村中心樓盤快速增加,競爭激烈 除了孝德湖1號地塊,羅村圍繞孝德湖還有多塊地皮推出。相信未來幾年羅村將會(huì)有多間樓盤推新樓，所以競爭會(huì)很激烈.（3） 未來幾年政府打壓樓市的政策會(huì)持續(xù) 2013年是黨領(lǐng)導(dǎo)新老交替的一年，由于房地產(chǎn)是所有企業(yè)中的龍頭，因此為保GDP的平穩(wěn)增長，相信今年對房地產(chǎn)的打壓力度會(huì)降低.但是未來幾年地產(chǎn)還是政府重點(diǎn)打壓的對象,不排除未來幾年有政策風(fēng)險(xiǎn).3。2。5。項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu)勢劣勢交通便利(佛山西站地鐵，桂丹路）臨近孝德湖，環(huán)境優(yōu)越樓盤升值潛力巨大附近有羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)，羅村實(shí)驗(yàn)幼兒園佛山機(jī)場導(dǎo)致羅村樓盤高度有限制羅村人口少，商業(yè)氛圍比較差消費(fèi)力薄弱，購房者主要為外地人機(jī)遇威脅羅村光明新城和佛山西站的建設(shè)羅村納入佛山中心城區(qū)孝德湖水體公園的發(fā)展本地需求容易被分流到其他地區(qū)（獅山，桂城）羅村中心樓盤快速增加，競爭激烈未來幾年政府打壓樓市的政策會(huì)持續(xù)3.2.6.項(xiàng)目評價(jià)本宗地項(xiàng)目處于新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，后期開發(fā)的后勁大，競爭激烈。由于處于新規(guī)劃開發(fā)期基礎(chǔ)公共配套設(shè)施不齊全，區(qū)域價(jià)值不明顯。最大的優(yōu)勢在于得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和人文景觀，是一處不可多得的宜居的風(fēng)水寶地。直接的競爭對手在于尚觀御園項(xiàng)目,所以在后期的開發(fā)上應(yīng)注意產(chǎn)品的異質(zhì)化。4.項(xiàng)目定位分析4.1.項(xiàng)目客戶定位4.1.1客戶職業(yè)定位客戶層次主要職業(yè)核心客戶企業(yè)高管、企業(yè)主、投資者、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工作者重要客戶本地經(jīng)營者、生意人次要客戶外來人員4.1.2客戶特征定位特征屬性年齡27~47歲學(xué)歷大專以上或本科以上為主收入中高收入家庭（家庭月收入20000～30000以上)中等收入家庭(家庭月收入10000~20000）普通收入家庭（家庭月收入5000~10000)職業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)高管、企業(yè)主、個(gè)體工商戶住房情況以一次置業(yè)、剛性需求為主，二次置業(yè)為輔4。1。3客戶收入定位A．本市中上收入階層。本項(xiàng)目位于羅村中心地域，交通方便，是一個(gè)連接工作于生活的宜商宜居的最佳居住點(diǎn)。上班方便，進(jìn)市中心又便捷。此項(xiàng)目毗鄰周邊的企業(yè)家，或者以佛山西站物流特點(diǎn)為發(fā)展方向的工作者成為本項(xiàng)目的核心客戶。這兩類人群的工作和收入相對穩(wěn)定，知識豐富消費(fèi)觀念較為超前。B．本市高等收入階層。企業(yè)高管以及投資者。這類人群在社會(huì)打拼有一定的年限，社會(huì)閱歷豐富,生活要求較高。他們處于社會(huì)收入金字塔的頂端，一般年收入都在幾十萬以上。C．本市中等收入階層。本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。此類人群一般為個(gè)體工商戶、企業(yè)中級管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。此類人群一般都是三口一家的小家庭戶主.4.1。4客戶需求定位A．周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員和一般企業(yè)家。此類人群受教育程度高,注重生活品質(zhì)，平時(shí)休閑生活豐富。年齡結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時(shí)尚以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化。這兩類都可以接受高層品質(zhì)住宅,房型要求為三房兩廳為主.B．企業(yè)高管以及投資者。這類人群要么處于二次置業(yè)改善居住要求，要么屬于看好投資的潛質(zhì)。對于前一種客戶來說住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高.而對后一種客戶來說項(xiàng)目樓盤的區(qū)位以及未來的升值空間顯得尤為重要.C．本地經(jīng)營者、生意人、外來人員.這類人群一般對于環(huán)境和社區(qū)文化要求都不高。這些人原先都是靠著通過租賃來滿足居住的要求,隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強(qiáng)烈.出于對生活環(huán)境的熟悉和方便工作的考慮,本區(qū)域居住是其選擇購房的主要目的.5項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議5。1.市場調(diào)查分析由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，通過對市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)南海市民最親媚于70—90平方米的戶型，大多數(shù)人都會(huì)選擇購買首套房。在城市化發(fā)展的進(jìn)程中年輕人不斷的涌入到城市建設(shè)當(dāng)中,當(dāng)今購房以年輕人首次購房為主流,同時(shí)也有一大批在社會(huì)打拼多年的中青年骨干力量也是購房大軍的一支不可小視的人群。再購房目的上60％的人群還是以滿足自住為主,同時(shí)也有超過32％的人群為投資，可以看出經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來兩種不同的消費(fèi)能力。大多數(shù)人受傳統(tǒng)思想還是比較喜歡自己裝修房子。從南海現(xiàn)在的存量來看市區(qū)累計(jì)可售商品房面積來看，大戶型商品房還是占一個(gè)比較大的比重。而消費(fèi)者卻并不為此買賬，所以增加中小戶型商品房的供應(yīng)量顯得尤為重要。5.2。項(xiàng)目投資與開發(fā)分析5.2.1項(xiàng)目投資環(huán)境今年的土地價(jià)格已經(jīng)有一定的上漲,大型房地產(chǎn)企業(yè)特別是國有房企開始著手投地。但是在強(qiáng)大的財(cái)政收入縮減的情況下，有些地方政