第3章房地產(chǎn)估價(jià)原則和程序?qū)W習(xí)目標(biāo)1．教學(xué)目的及重點(diǎn)和難點(diǎn)：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的不同分類。本章教學(xué)重點(diǎn)、難點(diǎn)：最高行為準(zhǔn)則：獨(dú)立、客觀、公正原則；技術(shù)性原則：合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。2．能力點(diǎn)描述：熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、特征和種類；能運(yùn)用所學(xué)知識(shí)判定影響具體房地產(chǎn)價(jià)格的因素；具備分析房地產(chǎn)估價(jià)市場的能力。第3章房地產(chǎn)估價(jià)原則和程序3.1房地產(chǎn)估價(jià)原則[閱讀材料]估價(jià)原則在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中的運(yùn)用心得（節(jié)選）[閱讀材料]物業(yè)估價(jià)的原則（節(jié)選）[閱讀材料]其他論著房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須遵循的具體原則（節(jié)選）：3.2房地產(chǎn)估價(jià)程序[閱讀材料]其他論著房地產(chǎn)估價(jià)程序內(nèi)容（節(jié)選）：3.1房地產(chǎn)估價(jià)原則3.1.1房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)涵3.1.2房地產(chǎn)估價(jià)原則的類型[閱讀材料]估價(jià)原則在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中的運(yùn)用心得（節(jié)選）[閱讀材料]物業(yè)估價(jià)的原則（節(jié)選）[閱讀材料]其他論著房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須遵循的具體原則（節(jié)選）：3.1.1房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)涵估價(jià)須遵守房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律（不以人主觀意志為轉(zhuǎn)移），通過估價(jià)活動(dòng)，把房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)格（價(jià)值）反映出來。1.估價(jià)原則定義房地產(chǎn)估價(jià)原則是反映房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)規(guī)律、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)活動(dòng)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。它既是客觀規(guī)律的反映，又是房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的理論總結(jié)。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。[閱讀材料]原則是什么？

原則是人們觀察、分析、處理問題的準(zhǔn)繩。市場經(jīng)濟(jì)說到底是合約經(jīng)濟(jì)，要的是誠信，原則是使合約雙方更容易走到一起的共識(shí)與慣例。原則不能最終解決問題，但是在原則的平臺(tái)上可以為解決問題標(biāo)定地標(biāo)和方向，大大縮小彼此間解決問題的距離。對(duì)于處理以定性特征為主的問題時(shí)，原則的合理運(yùn)用顯得更為重要。象房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估這樣一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使評(píng)估結(jié)果失之驚訝地步的原因往往是由于原則運(yùn)用不當(dāng)所致的。3.1.1房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)涵2.估價(jià)原則特點(diǎn)——房估原則是建立在房產(chǎn)價(jià)格形成原理基礎(chǔ)上（房地產(chǎn)價(jià)格形成的一些規(guī)律，主要是關(guān)于價(jià)格形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，如供求、替代、均衡、機(jī)會(huì)成本、外部性原理等）。——房估原則是包含一些在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的約束性或指導(dǎo)性的行為準(zhǔn)則。3.估價(jià)原則意義估價(jià)原則的合理運(yùn)用是保證房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估活動(dòng)朝著正確方向運(yùn)動(dòng)的重要保證。3.1.2房地產(chǎn)估價(jià)原則的類型房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。同時(shí)在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項(xiàng)：(1)合法原則；(2)最高最佳使用原則；(3)替代原則；(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；(5)公平原則。1、具體原則原則究竟有幾個(gè)，看法不一致：——1995年，房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)，6個(gè)原則：合法、最高最佳使用、供求、替代、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平原則——1995年，中山大學(xué)出版，蕭驥《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估》，7個(gè)原則：公平《合同法》，另加房地分估合一與土地優(yōu)先，綜合分析——1996年，同濟(jì)大學(xué)出版，呂華《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》，轉(zhuǎn)引美房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)，《房地產(chǎn)評(píng)論》中，10個(gè)原則——日本的房地產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)，10原則+收益分配原則——1999.6.1國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與建設(shè)部，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，4條原則（合法，最高最佳使用，替代，估價(jià)時(shí)點(diǎn)）2.獨(dú)立、客觀、公正原則所謂獨(dú)立，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。所謂客觀是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方。[閱讀材料]一、相類比較原則二、預(yù)測原則在房地產(chǎn)估價(jià)上，不僅要考慮房地產(chǎn)的過去和現(xiàn)狀，還要分析其未來變化，從而綜合確定出評(píng)估價(jià)格，此即預(yù)測原則。預(yù)測原則以變動(dòng)法則為基礎(chǔ)，是變動(dòng)法則在估價(jià)要求上的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上，必須堅(jiān)持用預(yù)測原則來分析許多問題及事項(xiàng)。如在進(jìn)行市場分析、評(píng)估對(duì)象所屬區(qū)域分析，以及兩者對(duì)評(píng)估對(duì)象純收益的影響分析等方面，都應(yīng)充分考慮未來的變化。另外，在交易實(shí)例價(jià)格的檢查，資本化率的確定等方面也必須堅(jiān)持預(yù)測原則。3.合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。還必須符合城市規(guī)劃法、土地管理法、建筑法及稅法等，否則將導(dǎo)致錯(cuò)誤的評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循合法原則?我們?cè)诘谝徽轮性赋?，兩宗?shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同。但是在估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。4.最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用?？梢?，最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟(jì)上可行，(4)價(jià)值最大化。而且這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。

房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循最高最佳使用原則?這是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。所以，在估價(jià)中不僅要遵循合法原則，而且要遵循最高最佳使用原則。最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。最高最佳使用原則進(jìn)一步來講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用：(1)收益遞增遞減原理；(2)均衡原理；(3)適合原理。

收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)最高最佳使用原則適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境為最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素為最適當(dāng)?shù)慕M合時(shí)，便為最高最佳使用。

最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：1）保持現(xiàn)狀前提。保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。

2）裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。

3）轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。

4）重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。5）上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。5.替代原則理論依據(jù)：同一市場上相同的物品具有相同的市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原則。它是市場法的基礎(chǔ)，也反映了房估的基本和最一般的估價(jià)過程。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列2點(diǎn)：

1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。在通常情況下，由于估價(jià)人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產(chǎn)的價(jià)格作依據(jù)，因此，實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來進(jìn)行估價(jià)，然后根據(jù)其間的差別對(duì)價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。

2）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格(實(shí)際上，房地產(chǎn)本身也是隨著時(shí)間而變化的，如建筑物變得陳舊過時(shí))。因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。如果沒有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)格也就失去了意義。但是，估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，這既無必要，也不大可能。估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)，例如，運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常都是這種情況)，就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。在房地產(chǎn)估價(jià)上堅(jiān)持估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則.還具有更為重要的意義：1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)明確了估價(jià)的責(zé)任界限。2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是確定建筑物折舊、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則與預(yù)測原則是在不同側(cè)面上對(duì)估價(jià)作業(yè)所提出的要求。兩者的關(guān)系是辯證統(tǒng)一的，兩者都是基于房地產(chǎn)價(jià)格的客觀變化，即變動(dòng)法則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求對(duì)變動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行橫向把握，預(yù)測原則要求進(jìn)行縱向把握。對(duì)表3—1中的各種情形舉例說明如下：對(duì)表3—1中的各種情形舉例說明如下：1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。

2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對(duì)比來評(píng)估。

3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。

4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。

5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。7.公平原則公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值?；蚍Q之為獨(dú)立性原則。它是由房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的性質(zhì)和意義所決定的。

評(píng)估出的價(jià)值如果不夠公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性。例如，為房地產(chǎn)買賣目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則賣者得利，買者受損；為房地產(chǎn)抵押目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則抵押人得利，抵押權(quán)人受損；為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損；為房地產(chǎn)課稅目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則納稅人得利，政府受損，這對(duì)于其他的納稅人來說也有失公平。[閱讀材料]房地產(chǎn)價(jià)格的形成法則房地產(chǎn)價(jià)格的形成法則就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律的簡要概括。具體來說，它是由房地產(chǎn)的自然特征、經(jīng)濟(jì)特征及房地產(chǎn)價(jià)格的各種影響因素所決定的。其主要內(nèi)容包括如下十項(xiàng)法則：①供求法則；②替代法則；③機(jī)會(huì)成本法則；④變動(dòng)法則；⑤收益與分配法則；⑥收益遞增遞減法則；⑦均衡法則；⑧貢獻(xiàn)法則；⑨適合法則；⑩競爭法則。[閱讀材料]估價(jià)原則在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中的運(yùn)用心得（節(jié)選）1、合法原則是指房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用為前提。估價(jià)是為交易等服務(wù)的，要考慮賣出方的利益，更要考慮買受方的權(quán)益及合法保證問題。對(duì)于不符合合法使用的用途必須予以排除。2、最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。3、供求原則4、替代原則的應(yīng)用，為類似比較法的使用，即讓人們從已被認(rèn)識(shí)的客觀事物出發(fā)與新事物比較，通過認(rèn)識(shí)兩者之間的差異去掌握新事物的簡便方法的運(yùn)用創(chuàng)造了條件。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。6、公平原則。[閱讀材料]物業(yè)估價(jià)的原則（節(jié)選）物業(yè)估價(jià)要做到客觀、公正、科學(xué)、合理，就必須遵循物業(yè)價(jià)格形成的客觀規(guī)律。目前，中國物業(yè)估價(jià)應(yīng)遵循以下六項(xiàng)原則：1.合法原則2．最有效使用原則3．供求原則。值得指出的是，由于物業(yè)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個(gè)別性，這種供求情況主要是指當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)市場的供求情況。4．替代原則。對(duì)可能重置的物業(yè)來說，由于替代原則的存在，使得重置成本成為該物業(yè)價(jià)格的上限。5．估價(jià)時(shí)日原則6．公平原則[閱讀材料]其他論著房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須遵循的具體原則（節(jié)選）：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須做到客觀。公平、科學(xué)。合理，必須遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律。這是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本原則，具體說，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須遵循如下原則：1．價(jià)值決定價(jià)格原則2．供求原則

3．房地分離評(píng)估、綜合計(jì)價(jià)原則4．依法原則

5．替代原則6．最有效使用原則7、邊際收益先遞增后遞減原則

8、評(píng)估時(shí)日原則9．預(yù)測原則及變動(dòng)原則

3.2房地產(chǎn)估價(jià)程序3.2.1明確估價(jià)的基本事項(xiàng)3.2.2擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃3.2.3實(shí)地勘察3.2.4收集分析相關(guān)資料3.2.5運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結(jié)果3.2.6撰寫估價(jià)報(bào)告[閱讀材料]

其他論著房地產(chǎn)估價(jià)程序內(nèi)容（節(jié)選）：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；③擬定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選定估價(jià)方法測算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告；⑩出具估價(jià)報(bào)告；⑾估價(jià)資料歸檔。估