題目：基于FCFF的中洲控股企業(yè)價(jià)值評(píng)估研究TOC\o"1-2"\h\u目錄28524_WPSOffice_Level1摘要 117829_WPSOffice_Level1Abstract 214102_WPSOffice_Level1第一章緒論 117829_WPSOffice_Level21.1研究背景 114102_WPSOffice_Level21.2研究意義及目的 217829_WPSOffice_Level31.2.1研究意義 214102_WPSOffice_Level31.2.2研究目的 227688_WPSOffice_Level21.3研究方法 312593_WPSOffice_Level21.4研究框架 427688_WPSOffice_Level1第二章FCFF模型相關(guān)理論概述 529703_WPSOffice_Level22.1FCFF概述 531141_WPSOffice_Level22.2FCFF模型參數(shù)調(diào)整和確定 527688_WPSOffice_Level32.2.1參數(shù)的調(diào)整 512593_WPSOffice_Level32.2.2參數(shù)的確定 612955_WPSOffice_Level22.3FCFF評(píng)估模型的構(gòu)建 712593_WPSOffice_Level1第三章案例分析 819891_WPSOffice_Level23.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)理論 829703_WPSOffice_Level33.1.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 831141_WPSOffice_Level33.1.2行業(yè)特點(diǎn) 947_WPSOffice_Level23.2中洲控股企業(yè)簡介 97267_WPSOffice_Level23.4中洲控股企業(yè)的評(píng)估背景 1012955_WPSOffice_Level33.4.1評(píng)估目的 1019891_WPSOffice_Level33.4.2評(píng)估對(duì)象及范圍 1112290_WPSOffice_Level23.5企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 1129703_WPSOffice_Level1第四章案例分析 1229411_WPSOffice_Level24.1FCFF模型評(píng)估中洲控股企業(yè)價(jià)值運(yùn)用性分析 1215580_WPSOffice_Level24.22014-2018年中洲控股FCFF模型估值 1247_WPSOffice_Level34.2.1企業(yè)自由現(xiàn)金流量 127267_WPSOffice_Level34.2.2折現(xiàn)率 1512290_WPSOffice_Level34.2.3FCFF估值 1829377_WPSOffice_Level24.3中洲控股企業(yè)FCFF預(yù)測(cè)及企業(yè)價(jià)值評(píng)估 1929411_WPSOffice_Level34.3.1中洲控股FCFF預(yù)測(cè) 1915580_WPSOffice_Level34.3.2中洲控股企業(yè)價(jià)值評(píng)估 2131141_WPSOffice_Level1第五章FCFF模型應(yīng)用于中洲控股企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的啟示 2398_WPSOffice_Level25.1FCFF在應(yīng)用中的不足 2398_WPSOffice_Level35.1.1企業(yè)價(jià)值波動(dòng)性大 2323868_WPSOffice_Level35.1.2存在主觀判斷差異 2314953_WPSOffice_Level35.1.3易受主觀意識(shí)的影響 2323868_WPSOffice_Level25.2修正建議 2330946_WPSOffice_Level35.2.1加強(qiáng)各環(huán)節(jié)重視 2326600_WPSOffice_Level35.2.2客觀、公正地預(yù)測(cè)企業(yè)價(jià)值 2412955_WPSOffice_Level1結(jié)論 2519891_WPSOffice_Level1致謝 2647_WPSOffice_Level1參考文獻(xiàn) 27摘要資產(chǎn)評(píng)估中的主要組成部分是無形資產(chǎn)評(píng)估，無形資產(chǎn)評(píng)估存在較大的不確定性因素，評(píng)估師準(zhǔn)確評(píng)估無形資產(chǎn)的難度往往是由評(píng)估市場(chǎng)的不確定性帶來的。無形資產(chǎn)本身存在著很大的特殊性，對(duì)于無形資產(chǎn)所存在的這些不確定性，需要找到更優(yōu)質(zhì)的替代方式來表示評(píng)估結(jié)果。近年以來中文的資產(chǎn)評(píng)估理論研究也漸漸活躍在國外市場(chǎng)上，本文從三個(gè)方面入手：評(píng)估不確定性，評(píng)估方法和評(píng)估質(zhì)量。對(duì)國外學(xué)者關(guān)于無形資產(chǎn)評(píng)估研究。通過利用價(jià)值區(qū)域間的曲線并附加一段文字說明的方式，對(duì)評(píng)估結(jié)果的理論成果進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)其中的先進(jìn)性和不足，為進(jìn)一步研究無形資產(chǎn)加以表示。同時(shí)，本論文認(rèn)為將不確定性進(jìn)行充分披露不僅會(huì)降低資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)，還會(huì)提高評(píng)估結(jié)果的有效性。關(guān)鍵詞：無形資產(chǎn)評(píng)估；評(píng)估方法；企業(yè)價(jià)值；自由現(xiàn)金流量收益法；AbstractThemaincomponentofassetsevaluationisintangibleassetsevaluation,inwhichthereareoftenuncertainty.Thedifficultyofaccuratelyevaluatingintangibleassetsisoftencausedbytheuncertaintyoftheevaluationmarket.Therearegreatparticularitiesinintangibleassets.Fortheseuncertaintiesinintangibleassets,weneedtofindabetteralternativewaytoexpresstheevaluationresults.Inrecentyears,theresearchofChineseassetevaluationtheoryhasgraduallybeenactiveinforeignmarkets.Thispaperstartsfromthreeaspects:evaluationuncertainty,evaluationmethodsandevaluationquality.Tostudytheevaluationofintangibleassetsbyforeignscholars.Byutilizingthecurvebetweenvalueregionsandappendingaparagraphoftextdescription,thispapercombsthetheoreticalresultsoftheevaluationresults,findsouttheadvancementandshortcomings,andexpressesthemforthefurtherstudyofintangibleassets.Atthesametime,thispaperbelievesthatfulldisclosureofuncertaintywillnotonlyreducethebasisofassetevaluation,butalsoimprovetheeffectivenessoftheevaluationresults.Keywords:Assessmentofintangibleassets;Assessmentmethods;Enterprisevalue;Freecashflow；Incomemethod沈陽科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文第一章緒論第二章FCFF模型相關(guān)理論概述2.1FCFF概述FCFF模型的全稱是公司的自由現(xiàn)金流，人民分配的現(xiàn)金。FCFF模型認(rèn)為公司的價(jià)值等于公司的資本成本減去公司的預(yù)期現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流的觀點(diǎn)是美國的一名學(xué)者拉巴波特在20世紀(jì)80年月提出的。他的意義是企業(yè)本錢供應(yīng)商/企業(yè)發(fā)生的各類好處請(qǐng)求，在知足再投資需求后依然存在而不影響公司的可持續(xù)發(fā)展。FCFF模子以為公司的代價(jià)即是公司以公司本錢本錢貼現(xiàn)的預(yù)期現(xiàn)金流量。當(dāng)利用自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模子舉行公司估值時(shí)，必要肯定的輸入?yún)?shù)為自由現(xiàn)金流量的估量折現(xiàn)率（本錢本錢）估量和自由現(xiàn)金流量和增加模子展望的增加率。2.2FCFF模型參數(shù)調(diào)整和確定2.2.1參數(shù)的調(diào)整（1）折現(xiàn)率資金不能再用于其他領(lǐng)域，所以現(xiàn)金流會(huì)被營運(yùn)資本影響。營運(yùn)資金增加是現(xiàn)金的流出，營運(yùn)資金減少是現(xiàn)金的流入，資產(chǎn)評(píng)估值就越低。在用FCFF評(píng)估模型進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)將折舊加入到計(jì)算當(dāng)中。

（2）息稅前利潤一般來說便是未撤除利錢和所得稅前的利潤，也便是在不斟酌利錢的情況下在交所得稅前的利潤，可以稱為息前稅前利潤。息稅前利潤，是指付出利錢和所得稅以前的利潤。在FCFF模型的計(jì)算中應(yīng)加入息稅前利潤。營運(yùn)資本增加流動(dòng)資產(chǎn)與非付息流動(dòng)債務(wù)之差就是公司的營運(yùn)資本，既然用于營運(yùn)資本的資金不能再用于其他方面，因此，營運(yùn)資本的變化會(huì)影響公司的現(xiàn)金流。營運(yùn)資本的增加是現(xiàn)金流出，營運(yùn)資本的減少則是現(xiàn)金流入。所以在FCFF模型中應(yīng)該把營運(yùn)資本增加匯總進(jìn)息稅前利潤中。（4）遞延所得稅當(dāng)合營企業(yè)應(yīng)納稅所得額預(yù)會(huì)計(jì)上的利潤總額發(fā)生時(shí)間性的差別時(shí)，為調(diào)劑核算差別，可以帳面利潤總額計(jì)提所得稅，作為利潤總額列支，按稅律例定計(jì)算所得稅作為應(yīng)交所得稅記帳，兩者之間的區(qū)分遞延所得稅。按這種會(huì)計(jì)核算方式，合營企業(yè)應(yīng)建立“遞延所得稅”科目來進(jìn)行核算，當(dāng)時(shí)間差額完全自行消失以后，本專業(yè)的余額為零。FCFF模型的差異應(yīng)通過資本總額和稅后凈利潤的遞延所得稅調(diào)整來判斷。（5）資本支出亦稱“收益支出”。是指企業(yè)為取得長期資產(chǎn)而發(fā)生的支出?；?yàn)榱巳〉脼橐粋€(gè)以上會(huì)計(jì)期間提供效益的財(cái)產(chǎn)或勞務(wù)所發(fā)生的支出。為了保證FCFF模型的準(zhǔn)確性，應(yīng)將該資本支出加入到自由現(xiàn)金流的計(jì)算當(dāng)中。（6）投資收益是指企業(yè)對(duì)外投資所得的收入(所產(chǎn)生的喪失為負(fù)數(shù))，如企業(yè)對(duì)外投資獲得股利收入、債券利息收入和與其他單合聯(lián)營所分得的利潤等。為確保FCFF的公正性，應(yīng)把投資收益加到息稅前利潤的計(jì)算中。2.2.2參數(shù)的確定（1）稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）的確定稅后凈業(yè)務(wù)利潤是指扣除現(xiàn)實(shí)繳納的所得稅后的利息收入后的業(yè)務(wù)利潤加之折舊、攤銷等非現(xiàn)金付出，再減去增添的營運(yùn)資金和對(duì)物業(yè)、廠房設(shè)備等資產(chǎn)的投資。它表示公司根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制扣減所得稅之后的營業(yè)利潤（息前稅后利潤）。是以，稅后凈業(yè)務(wù)利潤實(shí)際上是在不觸及本錢布局的情況下所取得的稅后利潤，也即全數(shù)本錢的稅后投資收益，反應(yīng)了公司資產(chǎn)的紅利本領(lǐng)。稅后凈營業(yè)利潤=息稅前利潤（EBIT）×（1-所得稅率）+遞延稅款的增加（2）WACC加權(quán)均勻本錢本錢是按各種本錢所占總本錢來歷的權(quán)重加權(quán)均勻計(jì)較公司本錢本錢的方式。本錢來歷包羅普通股、優(yōu)先股、債券及全部長期債務(wù)，計(jì)較時(shí)將每種本錢的本錢（稅后）乘以其占總本錢的比例，然后加總。多用于公司資本預(yù)算。計(jì)算公式如下：2.3FCFF評(píng)估模型的構(gòu)建在對(duì)自由現(xiàn)金流的理論和方法闡述的基礎(chǔ)上，介紹FCFF評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)模型的運(yùn)用。運(yùn)用FCFF估價(jià)模型評(píng)估企業(yè)的價(jià)值時(shí)，企業(yè)的價(jià)值等于未來所有各期的企業(yè)自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)值之和，基本模型如公式企業(yè)價(jià)值=其中i為企業(yè)經(jīng)營年限；FCFF為企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流；r為折現(xiàn)率。由以上公式可知，企業(yè)代價(jià)是由企業(yè)自由現(xiàn)金流、收益刻日、折現(xiàn)率三個(gè)參數(shù)決議。其中在實(shí)務(wù)中，折現(xiàn)率一般用加權(quán)平均資本成本進(jìn)行替代?，F(xiàn)金流折現(xiàn)模子根據(jù)增加階段分歧，可分為穩(wěn)定增加模子、兩階段增加模子、三階段增加模子。（1）穩(wěn)定增長模型。穩(wěn)定增長公司的現(xiàn)金流按照穩(wěn)定的增長率增長。其計(jì)算公式如下：（2）兩階段模型。不管公司現(xiàn)金流以何種規(guī)律變化，都是假設(shè)在n年之后達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，公司整體價(jià)值也就等于穩(wěn)定狀態(tài)之前現(xiàn)金流現(xiàn)值和穩(wěn)定狀態(tài)現(xiàn)金流現(xiàn)值之和，用公式表示為：沈陽科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文第三章FCFF模型相關(guān)概述第三章案例分析3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)理論3.1.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)在發(fā)展的狀態(tài)表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）開發(fā)投資規(guī)模不斷加大作為一種客觀的物質(zhì)形式，房地產(chǎn)包括土地和土地上的永久性建筑及其所派生權(quán)利。房地產(chǎn)是在土地上建造各種房屋，包括房屋、工廠、倉庫和企業(yè)，服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育和辦公場(chǎng)所。房地產(chǎn)是指土地及其上下的某個(gè)空間，包括地下基礎(chǔ)設(shè)施和地面道路。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)中也被稱為房地產(chǎn)，因?yàn)樗凶约旱奶攸c(diǎn)，即固定和不可移動(dòng)的位置。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為商業(yè)交易的重要組成部分。（2）對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)加大傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制是建立在社會(huì)主義非商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上的。在中國很長一段時(shí)間，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)已被國家納入高度集中的基本建設(shè)計(jì)劃，房地產(chǎn)產(chǎn)品的分配按照行政計(jì)劃免費(fèi)分配。直接產(chǎn)品的形式。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)到國家的消費(fèi)和使用，城市住房問題被視為一種社會(huì)福利，否定了房地產(chǎn)的屬性，取消了房地產(chǎn)流通。這樣，主要以流通領(lǐng)域?yàn)榛A(chǔ)，開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)是無形的，“房地產(chǎn)業(yè)”的概念已不復(fù)存在。從長遠(yuǎn)來看，中國的國民經(jīng)濟(jì)沒有房地產(chǎn)業(yè)的重要支柱。3.1.2行業(yè)特點(diǎn)(1)從行業(yè)特點(diǎn)來講在行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)和土地的銷售，租賃，銷售和抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或場(chǎng)所。該物業(yè)包羅用作住民個(gè)人消費(fèi)質(zhì)料的衡宇，和用作出產(chǎn)質(zhì)料的工場(chǎng)和辦公樓。是以，室第市場(chǎng)是生活方式數(shù)據(jù)市場(chǎng)的一部分，非室第房地產(chǎn)市場(chǎng)是要素市場(chǎng)的一部分。房地產(chǎn)也是一種天然商品，是以成立和成長房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的必要條件。(2)從產(chǎn)品特點(diǎn)來講在產(chǎn)品特征方面，房地產(chǎn)因其自身的特點(diǎn)，即其地位和不動(dòng)性而在經(jīng)濟(jì)學(xué)中也被稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種：土地、建筑物和房屋。在房地產(chǎn)拍賣中，拍賣目的也可能有三種存在形式，即土地（或土地使用權(quán)），實(shí)體和他們?cè)诮ㄖ头课轄顟B(tài)下的權(quán)利。(3)從消費(fèi)特點(diǎn)來講房地產(chǎn)長期投資策略指投資期限在一年以上的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，有的達(dá)幾年甚至十幾年。投資者購買物業(yè)后，并不立即轉(zhuǎn)手售出，而是對(duì)該物業(yè)持續(xù)地?fù)碛休^長時(shí)間的產(chǎn)權(quán)，以期經(jīng)過較長時(shí)間的增值以后，投資者能獲得高額的長期利潤。由于國家政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、外商投資、消費(fèi)趨勢(shì)、土地變革等因素的作用，在將來若干時(shí)間后社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)大增，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)猛漲，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)能夠在將來獲得豐厚的長期收益。(4)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重性特點(diǎn)來講因?yàn)榉康禺a(chǎn)可以保值而且增值，有杰出的節(jié)制通貨膨脹的本領(lǐng)，以是作為消費(fèi)品的同時(shí)也可以用作投資品。3.2中洲控股企業(yè)簡介深圳中洲投資控股有限公司成立于1984年，于1994年在深圳證券交易所主板上市（股票代碼00042）。是國家房地產(chǎn)開發(fā)一流資質(zhì)企業(yè)。其控股股東中洲集團(tuán)跨區(qū)域，跨行業(yè)，多元化。綜合團(tuán)體企業(yè)作為一個(gè)綜合性都會(huì)運(yùn)營商，中洲首要從事都會(huì)成長，都會(huì)建設(shè)和都會(huì)更新。其業(yè)務(wù)涵蓋酒店管理，業(yè)務(wù)管理，工業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理。資本運(yùn)作等多個(gè)領(lǐng)域。中洲控股具有跨越20年的房地產(chǎn)開發(fā)履歷，并具有權(quán)勢(shì)巨子的五星級(jí)旅店管理履歷。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋酒店管理、物業(yè)管理、企業(yè)管理和建筑等許多領(lǐng)域。企業(yè)始終標(biāo)榜著開放、進(jìn)取、高效、開放的行事標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值觀。經(jīng)營理念也圍繞著4個(gè)觀念：市場(chǎng)觀主動(dòng)應(yīng)變，激活市場(chǎng)。產(chǎn)品觀：標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新，品質(zhì)。效益觀：速度促效益，規(guī)模出效益，人才增效益。發(fā)展觀：做自己，自己做；擁抱變化，積極創(chuàng)造機(jī)遇；控制風(fēng)險(xiǎn)，快速持續(xù)發(fā)展。

3.3選取中洲控股作為樣本原因?qū)F(xiàn)有的現(xiàn)金流變現(xiàn)模型應(yīng)用于中洲控股企業(yè)是完全合適的：按照模子自己來說，自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模子假定企業(yè)的可延續(xù)運(yùn)營，在斟酌了企業(yè)的汗青事跡上，重點(diǎn)闡發(fā)企業(yè)將來的變現(xiàn)本領(lǐng)，并存眷對(duì)企業(yè)的持久可延續(xù)發(fā)展本領(lǐng)和潛伏的紅利本領(lǐng)。所以利用該模型進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估可以避免成本法和市場(chǎng)法依賴于以往年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的缺點(diǎn)，使評(píng)估結(jié)果更具有價(jià)值和可指導(dǎo)的狀態(tài)。自由現(xiàn)金流量折扣模型在計(jì)算過程中考慮了權(quán)益成本和債務(wù)成本，并從指標(biāo)中扣除了支出和資本化支出，彌補(bǔ)了人為使用各種手段調(diào)整利潤的缺陷。同時(shí)，該模型考慮了非經(jīng)營利益的影響，從而最大程度的保證價(jià)值評(píng)估結(jié)果的客觀性，更能真實(shí)地反映中州投資控股有限公司的企業(yè)價(jià)值。就房地產(chǎn)上市公司自身特點(diǎn)來說，該企業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，續(xù)期較長，更符合規(guī)模的假設(shè)條件。3.4中洲控股企業(yè)的評(píng)估背景隨著住房保障的不斷發(fā)展發(fā)展，房屋的反向抵押貸款無形中給予了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價(jià)值估值的壓力?；ヂ?lián)網(wǎng)+和大數(shù)據(jù)等信息時(shí)代的到來，帶動(dòng)了評(píng)估技術(shù)在房地產(chǎn)上市公司評(píng)估價(jià)值中的運(yùn)用。本文分析了房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用機(jī)會(huì)及其對(duì)效率創(chuàng)新、流程再造和動(dòng)態(tài)評(píng)估的影響。為了是在幫助房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)改變傳統(tǒng)的估值模型，來達(dá)到保持長期發(fā)展的狀態(tài)。3.4.1評(píng)估目的為了充分了解中洲控股企業(yè)價(jià)值，把握企業(yè)價(jià)值的內(nèi)涵，明確企業(yè)價(jià)值的重要影響因素，提高企業(yè)價(jià)值的途徑。本文以企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體案例研究為出發(fā)點(diǎn)。在總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，采用案例研究的方法，將前幾年學(xué)者探索的企業(yè)價(jià)值評(píng)估原則和方法應(yīng)用于中洲控股企業(yè)。全面的了解企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展?fàn)顩r，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)和不足，幫助開發(fā)商為企業(yè)發(fā)展計(jì)劃提供重要依據(jù)。并與內(nèi)部和外部的環(huán)境相關(guān)聯(lián)，開始深入考察，挖掘出企業(yè)的不足之處，然后做出評(píng)價(jià)和決策，來保證企業(yè)經(jīng)營的無危害發(fā)展。3.4.2評(píng)估對(duì)象及范圍本文的評(píng)估對(duì)象為中洲控股房地產(chǎn)股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的整體企業(yè)價(jià)值，評(píng)估范圍為中洲控股房地產(chǎn)股份有限公司與評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表。經(jīng)過專項(xiàng)審計(jì)后的賬面資產(chǎn)為760.961142（億元），負(fù)債為538.212085（億元）3.5企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析是反映公司財(cái)務(wù)狀況的要素

，也是財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容之一。指對(duì)公司目前資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益進(jìn)行評(píng)價(jià)。財(cái)政狀況闡發(fā)是指企業(yè)在必然期間內(nèi)，以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財(cái)政狀況變動(dòng)表及別的附表、財(cái)政環(huán)境仿單等為根據(jù)，闡發(fā)企業(yè)的財(cái)政狀況，作出財(cái)政評(píng)價(jià)，為投資者、債權(quán)人或企業(yè)有關(guān)的單元，供給具體的財(cái)政報(bào)告。表3-1資產(chǎn)負(fù)債表分析單位：億元幣種：人民幣報(bào)告期日期2018.12.312017.12.312016.12.312015.12.312014.12.31流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)（億元）397.89377.48248.32204.1615.10非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)（億元）570.57587.16433.104.2010.98流動(dòng)負(fù)債合計(jì)（億元）278.55243.36150.77118.7189.44非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)（億元）1000.191240.1082.2371.3439.51所有者權(quán)益合計(jì)（億元）7637.706884.1058.6156.1633.01從上表中可以看出中洲控股企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)比非流動(dòng)資產(chǎn)多很多，企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債也比非流動(dòng)負(fù)債要高，由此可以得出中洲控股的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是偏向風(fēng)險(xiǎn)型的。短期流動(dòng)性負(fù)債長期化使用，財(cái)務(wù)杠桿大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。資產(chǎn)和負(fù)債增幅都比較大，所有者權(quán)益穩(wěn)健增長。沈陽科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文第四章案例分析第四章案例分析4.1FCFF模型評(píng)估中洲控股企業(yè)價(jià)值運(yùn)用性分析表4-1三種評(píng)估方法的優(yōu)缺點(diǎn)及適用性分析優(yōu)缺點(diǎn)/方法成本法市場(chǎng)法收益法優(yōu)點(diǎn)人為預(yù)測(cè)參數(shù)影響因素??；客觀性強(qiáng)簡單靈活便于理解全面綜合衡量企業(yè)真實(shí)價(jià)值缺點(diǎn)容易忽視企業(yè)自身盈利的能力和相關(guān)無形資產(chǎn)的影響，公司價(jià)值可能被低估被評(píng)估企業(yè)與參照企業(yè)的可比指標(biāo)的確定和選取存在難度評(píng)估過程復(fù)雜適用性處于初始投資期的企業(yè)；不存在不可指無形資產(chǎn)的企業(yè)；輔助其他方法的使用或者進(jìn)行驗(yàn)證。市場(chǎng)法適用于行業(yè)發(fā)展較為成熟，企業(yè)相關(guān)性較高的企業(yè)。使用靈活，適應(yīng)性強(qiáng)，更適合我國剛地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值評(píng)估4.22014-2018年中洲控股FCFF模型估值4.2.1企業(yè)自由現(xiàn)金流量FCFF=EBIT×（1－所得稅稅率）+折舊－資本支出－營運(yùn)資本增加其中：息稅前利潤（EBIT）=營業(yè)總收入－營業(yè)成本－營業(yè)稅金及附加－銷售、管理費(fèi)用－資產(chǎn)減值損失+公允價(jià)值變動(dòng)損益+投資收益+營業(yè)外收入－營業(yè)外支出資本支出=固定資產(chǎn)凈值增加額+無形資產(chǎn)凈值增加額+在建工程凈值增加額營運(yùn)資本增加=當(dāng)期營運(yùn)資本-上期營運(yùn)資本自由現(xiàn)金流是企業(yè)在扣除維持增長所需的投資后，在其經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的剩余現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流越大，企業(yè)可擴(kuò)大和再生產(chǎn)的能力就越強(qiáng)，擴(kuò)大各種業(yè)務(wù)的資金越多。自由現(xiàn)金流在對(duì)于評(píng)估企業(yè)價(jià)值來說非常重要。具體表現(xiàn)是：自由現(xiàn)金流量是企業(yè)價(jià)值評(píng)估折現(xiàn)模型中最基本的數(shù)值。它不僅考慮企業(yè)以往現(xiàn)金的創(chuàng)造力,也拋開了維持持續(xù)經(jīng)營能力的資金支出部分,并且預(yù)測(cè)除了未來現(xiàn)金的創(chuàng)造力和企業(yè)資金的可持續(xù)發(fā)展過程。各部分的組合可以合理地評(píng)估企業(yè)存在的價(jià)值。另一方面，自由現(xiàn)金流量從非經(jīng)常性損益等異常業(yè)務(wù)活動(dòng)的收益和損失中扣除，可以更好地反映公司經(jīng)營利潤的實(shí)際情況。（1）息稅前利潤的計(jì)算表4-2中洲控股2014年至2018年息稅前利潤單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018營業(yè)收入303280.32504782.42811575.55865423.47708007.44減：營業(yè)成本173753.13303508.13574486.47551453.47383074.44減：稅金及附加42283.7570494.3386873.66112517.46127939.47減：銷售費(fèi)用14689.9524153.3429272.6420984.1712795.89減：管理費(fèi)用15511.3523897.0430967.5535459.8128390.78減：資產(chǎn)減值損失-46520691.96117130968.27224017599.64459241784.30959.66加：公允價(jià)值變動(dòng)損益00000加：投資收益1943.413883.24-309.608017.812893.80加：營業(yè)外收入269.57421.38111491.971303.181211.67減：營業(yè)外支出307.921730.122734.257251.53713.50息稅前利潤170.87203.032552.29255.24280.53根據(jù)上表，可以看出中洲控股地產(chǎn)2014年至2018年各年的息稅前利潤分別為4658.10萬元，2030205.63萬元，25523546.37萬元，2545345.57萬元，2804322.71萬元。（2）折舊的計(jì)算公司的折舊是指建筑物、運(yùn)輸車輛和設(shè)備、辦公室和其他設(shè)備的累計(jì)折舊。表4-3中洲控股2014年至2018年折舊數(shù)據(jù)單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018折舊9437.1911732.5315137.6315125.0319371.53折舊占比0.12%0.1%0.11%0.12%0.11%（3）資本支出資本支出=固定資產(chǎn)凈值增加額+無形資產(chǎn)凈值增加額+在建工程凈值增加額表4-4中洲控股2014年至2018年固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程數(shù)值表單位：人民幣元項(xiàng)目/年份20142015201620172018固定資產(chǎn)1392109390.431457834962.171451188019.981392109390.431303724396.27無形資產(chǎn)6547324.268064987.627689990.556547324.264708314.6在建工程9528913.668653468.455813480.0100從表中可以看出，固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)投資均呈逐漸增多的趨勢(shì)。固定資產(chǎn)從2015年到2018年分別增加了1.07%，26.37%，2.15%，28.54%；無形資產(chǎn)2015年到2108年分別增加28.3%，56.4%，0.41%，42.35%；可見固定資產(chǎn)2015年至2017年增加的幅度呈現(xiàn)現(xiàn)下降后上升的趨勢(shì)，無形資產(chǎn)增加的幅度比較穩(wěn)定。（4）營運(yùn)資本增加根據(jù)下面資產(chǎn)負(fù)債表中可得到每一財(cái)務(wù)年度的流動(dòng)資產(chǎn)總值，扣減掉流動(dòng)負(fù)債，可以得到當(dāng)年度的營業(yè)資本數(shù)額，如下表：表4-5中洲控股2014年至2018年?duì)I運(yùn)資本項(xiàng)目數(shù)值表單位：人民幣元項(xiàng)目/年份20142015201620172018流動(dòng)資9920416209322.7224832562256.2837748323394.1739788597413.63流動(dòng)負(fù)債8944345299.3111871218289.6315077420557.324336245262.227854741033.66營運(yùn)資本16347531.8416284452.3418443620.3728320837.53營運(yùn)資本增加2717371.26-70337.462148658.769885267.43（5）現(xiàn)金流的計(jì)算表4-6中洲控股企業(yè)2014年至2018年企業(yè)現(xiàn)金流的計(jì)算單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018息稅前利潤1708732.632031324.7425523575.482557415.472805234.71所得稅稅率22%24%26%27%24%折舊9578.1411863.6315143.7316035.0319826.48資本支出49784.4768575.846467.6384374.76營運(yùn)資本增加2647104.06-71387.542148475.969647267.37企業(yè)現(xiàn)金流-1562134.3719147339.73-224641.96-7896469.74根據(jù)上述各表格的數(shù)據(jù)最后得出中洲控股2014至2018年的自由現(xiàn)金流分別為-1243614.37萬元，19174521.64萬元，-214721.86萬元，-7863262.64萬元4.2.2折現(xiàn)率一般來說，企業(yè)的資金來源主要有債務(wù)和普通股股票，企業(yè)的資金本錢率即兩項(xiàng)的加權(quán)均勻本錢，在本文舉行企業(yè)代價(jià)評(píng)估過程當(dāng)中，折現(xiàn)率即為企業(yè)的加權(quán)均勻本錢本錢。利用資產(chǎn)定操縱資產(chǎn)訂價(jià)模式來肯定資產(chǎn)本錢是今朝比力通用的做法。加權(quán)平均資產(chǎn)成本可以通過以下公式確定：其中：E:權(quán)益資本 D:債務(wù)資本 r:權(quán)益資成本率 i:債務(wù)資本成本率:無風(fēng)險(xiǎn)收益率，可以用國債利率表示:資產(chǎn)組合的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn):市場(chǎng)的平均資產(chǎn)預(yù)期收益率－風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（1）權(quán)益資本計(jì)算權(quán)益資本=普通股股本資本+少數(shù)股東權(quán)益+投入資本調(diào)整額投入資本調(diào)整額=各項(xiàng)準(zhǔn)備金余額增加額表4-7權(quán)益資本計(jì)算表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018普通股股本資本713537.4410748354.51875431.521176584.211254764.18少數(shù)股東權(quán)益1738742.691973267.742576435.42975746.955764287.76商譽(yù)攤銷遞延所得稅貸方余額6635.296432.015643.9811436.816587.35遞延所得稅借方余額78572.25147467.27158646.56186875.63365475.99固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備-71589.01-64631.76-87547.12-26583.74-125467.97壞賬準(zhǔn)備13729.0716864.84186543.858537.179532.06存貨跌價(jià)準(zhǔn)備資本化研發(fā)費(fèi)用投入資本調(diào)整額28329.569753.3697643.25186483.36264843.12權(quán)益資本2375849.663185765.63765389.174376549.586568754.95（2）債務(wù)資本的確定債務(wù)資本D=短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應(yīng)付債券+長期應(yīng)付款+交易性金融負(fù)債表4-8根據(jù)2014年至2018年的債務(wù)情況，確定其債務(wù)資本：單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018短期付息債務(wù)13674036537634653948960325733.96長期借款7654264.179253679.476785423.866965378.2113765879.52一年到期的長期借款00000應(yīng)付債券287524.87709532.11896486.793694909.042865379.29長期應(yīng)付款00000交易性金融負(fù)債00000債務(wù)資本7764894.9312576930.518795726.649858067.2919075438.29（3）權(quán)益資本成本率我們用資本資產(chǎn)定價(jià)模型來計(jì)算權(quán)益成本。模型存在兩種風(fēng)險(xiǎn)，第一種就是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，即沒有辦法通過市場(chǎng)的分散投資來減少的風(fēng)險(xiǎn)，比如說利率，宏觀經(jīng)濟(jì)等因素；第二種是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，它不會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而變化，也能夠通過投資組合來消除自身風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)期收益率應(yīng)當(dāng)?shù)扔跓o風(fēng)險(xiǎn)利率與股票市場(chǎng)溢價(jià)的組合，則權(quán)益成本可以用公式來表示如下：Ke=Rf+β(Rm－Rf)其中：Rf：無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率β：公司股票的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)Rm：市場(chǎng)預(yù)期收益率為了更好的考慮中洲控股的長期價(jià)值，建議使用較長期限的政府債券利率。本次估值中，我們采用2014年至2018年發(fā)行的5年期國債，票面利率分別為5.41%，5.41%，4.67%，5.41%，4.17%。在市場(chǎng)預(yù)期收益率上，發(fā)起采取美國企業(yè)危害報(bào)酬率分類中的數(shù)據(jù)，其應(yīng)當(dāng)是行業(yè)職位地方較為安定，行業(yè)競(jìng)爭性強(qiáng)，企業(yè)收益、運(yùn)營、資金狀況良好的管理科學(xué)。其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率大約在11%至15%，我們建議采用12.5%對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β，要以國內(nèi)債券市場(chǎng)作參考，是單個(gè)股票收益和市場(chǎng)收益協(xié)方差除以市場(chǎng)收益方差的系數(shù)。在計(jì)算上，可以通過單個(gè)股票與整個(gè)股票市場(chǎng)做回歸分析獲得。在這里，我們采用1.4。則按照資本資產(chǎn)定價(jià)模型，在預(yù)測(cè)期內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率取4.17%，市場(chǎng)預(yù)期收益率取12.5%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β取1.4表4-9權(quán)益成本計(jì)算表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率5.41%5.41%4.67%5.41%4.17%公司股票的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)1.41.4市場(chǎng)預(yù)期收益率12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%權(quán)益成本15.34%15.34%16.37%15.34%14.1%（4）債務(wù)資本成本率債務(wù)資本成本率=短期債務(wù)/債務(wù)資本×一年期貸款利率+長期債務(wù)/債務(wù)資本×一至三年的貸款利率表4-10債務(wù)資本成本率計(jì)算表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018短期付息債務(wù)13782032482931329040402339243.94短期借款利率4%8%4.48%4.42%4.85%長期借款7514890.049044278.456647273.856892830.2114739248.02長期借款利率6.75%6.16%5.25%4.72%4.63%債務(wù)資本7946084.3710040280.548739493.649940291.2517838278.24所得稅稅率26%23%25%29%23%稅后債務(wù)資本成本4.32%4.21%3.41%2.45%3.39%（5）權(quán)益資本比重和債務(wù)資本比重資本總額=權(quán)益資本+債務(wù)資本股權(quán)資本比重=,債權(quán)資本比重=表4-11權(quán)益資本比重和債務(wù)資本比重計(jì)算表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018權(quán)益資本2480128.563118883.33731837.124293870.546569382.93債務(wù)資本7946834.8110078320.358790359.269949384.2517817237.47資本總額10426837.5913197132.1412522732.2614189185.6824389467.39權(quán)益資本成本比重23.62%22.71%29.3%29.42%28.67%債務(wù)資本成本比重77.34%76.53%70.9%70.51%73.64%（6）折現(xiàn)率表4-12折現(xiàn)率計(jì)算表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20142015201620172018權(quán)益資本比重23.65%25.74%29.8%29.63%26.73%權(quán)益資本成本率15.52%16.39%16.74%15.84%14.8%債務(wù)資本比重76.63%75.57%71.52%70.35%73.18%本率4.63%4.24%3.17%2.28%3.06%WACC7.17%6.83%7.76%6.53%7%4.2.3FCFF估值根據(jù)對(duì)息稅前利潤，資本支出，折舊，營運(yùn)資本增加各項(xiàng)歷史數(shù)據(jù)的計(jì)算，求中洲控股的2014年至2018年各年的現(xiàn)值，如下表：表4-13自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值計(jì)算表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20152016201720182019企業(yè)現(xiàn)金流-2167546.29-1278568.151896759.63-378541.87-7875768.42WACC7.13%6.59%7.03%6.53%7%折現(xiàn)值-2049303.68-1197927.74-1712461.01-318237.74-7530394.534.3中洲控股企業(yè)FCFF預(yù)測(cè)及企業(yè)價(jià)值評(píng)估4.3.1中洲控股FCFF預(yù)測(cè)由企業(yè)自由現(xiàn)金流公式可以看出：FCFF的預(yù)測(cè)基于公司的息稅前利潤，因此在這種情況下，預(yù)測(cè)利息和稅前利潤，折舊，資本支出和營運(yùn)資本增加。再根據(jù)歷史數(shù)據(jù)各項(xiàng)的增長率,來合理的估計(jì)各項(xiàng)價(jià)值,最后算出整個(gè)中洲控股地產(chǎn)的企業(yè)自由現(xiàn)金流,并對(duì)整個(gè)企業(yè)進(jìn)行估值。(1)息稅前利潤的預(yù)測(cè)主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事本行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所取得的營業(yè)收入，主營業(yè)務(wù)成本是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)等經(jīng)常性活動(dòng)所發(fā)生的成本。2014年至2018年的主營業(yè)務(wù)成本占主營業(yè)務(wù)收入比的平均值為57.41%；營業(yè)外收支是指與企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營無直接關(guān)系的收益和支出，根據(jù)2014年至2018年的歷史數(shù)據(jù)可求出營業(yè)外收支的平均值為13547.43萬元；2014年至2018年?duì)I業(yè)稅金及附加的平均值為1272839.83萬元；通過對(duì)2014年至2018年各年銷售費(fèi)用的計(jì)算，求出平均值為282636.84萬元；五年管理費(fèi)用的平均值為205628.85萬元；資產(chǎn)減值損失的平均值為16273.34萬元；公允價(jià)值變動(dòng)損益的平均值為461.31萬元；投資收益的平均值為127385.62萬元。根據(jù)息稅前利潤的公式，我們可以計(jì)算出未來五年息稅前利潤如下表：表4-14中洲控股企業(yè)2019年-2023年息稅前利潤預(yù)測(cè)表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20192020202120222023主營業(yè)務(wù)收入16952759.3419527497.8622560394.6426068531.3630113858.86減：主營業(yè)務(wù)成本11876734.2113986383.5216468874.5919391739.1622833754.95減：營業(yè)稅金及附加1206386.731206845.431267529.871206359.821206336.26減：銷售費(fèi)用294786.82294536.76294586.29294546.37294986.58減：管理費(fèi)用203848.81209438.63205984.74205943.71205284.87減：資產(chǎn)減值損失16257.6216082.3619387.3216210.3716172.36加：公允價(jià)值變動(dòng)損益426.36461.42471.27467.49451.53加：投資收益114131.02114235.15114721.23114273.64114282.62加：營業(yè)外收入38235.8445170.9252918.5362796.4873953.56減：營業(yè)外支出18187.0221668.1525815.6930757.4336843.4息稅前利潤3437624.823958420.374513542.295098576.255724376（2）折舊的預(yù)測(cè)公司的折舊是指建筑物、交通和運(yùn)輸工具、辦公及其他設(shè)備等的累計(jì)折舊，根據(jù)上表可得出：折舊占比的平均值為0.11%，以此作為未來幾年折舊的預(yù)測(cè)值表4-15折舊的預(yù)測(cè)表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20192020202120222023折舊占比0.31%0.24%0.41%0.53%0.21%折舊12938.0621920.5424883.4325280.3533124.63（3）資本支出的預(yù)測(cè)根據(jù)中洲控股近幾年的經(jīng)營狀況可以判斷其現(xiàn)在處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，取固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的平均值分別為293746.3萬元與2938.62萬元為預(yù)測(cè)值表4-16中洲控股企業(yè)未來五年資本支出項(xiàng)目預(yù)測(cè)表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20192020202120222023固定資產(chǎn)293948.2298344.6292834.7293948.1293284.9無形資產(chǎn)2312.532842.582632.592673.522684.59在建工程－－－－－資本支出301827.64383726.74309486.62309486.53309283.37（4）營運(yùn)資本增加額的預(yù)測(cè)由表中可以看出近五年流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債均呈增長的變動(dòng)趨勢(shì)，可選取流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債五年歷史數(shù)據(jù)的平均值作為預(yù)測(cè)值，流動(dòng)資產(chǎn)的平均值為42385683.85萬元，流動(dòng)負(fù)債的平均值為23702638.53萬元，由此而得出預(yù)測(cè)年度的營運(yùn)資本增加額如下：表4-17中洲控股企業(yè)2019年-2023年?duì)I運(yùn)資本增加額預(yù)測(cè)表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20192020202120222023流動(dòng)資產(chǎn)42399384.3642399834.2342396832.2342396832.2442396834.42流動(dòng)負(fù)債23798343.4723798293.8223790473.4523799325.4323790824.59營運(yùn)資本增加額18682930.7418605283.4218609370.7518609358.7818605935.75（5）中洲控股企業(yè)自由現(xiàn)金流的計(jì)算根據(jù)上述計(jì)算得到了計(jì)算現(xiàn)金流公式中的各個(gè)指標(biāo)的預(yù)測(cè)值，從而得出企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表如下：表4-18中洲控股2019年-2023年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20192020202120222023息稅前利潤3792374.353893478.34438943.285278349.235923475所得稅稅率23%29%24%26%27%折舊10343.0428394.5228246.4629340.4732384.95資本支出390496.62301396.64301396.63301396.52301396.71營運(yùn)資本增加18389240.8318605850.4718605850.3618605850.3618605850.75企業(yè)現(xiàn)金流-16373618.93-15910881.72-15498359.38-15056369.85-1459983中洲控股企業(yè)價(jià)值評(píng)估根據(jù)前面對(duì)各項(xiàng)參數(shù)的預(yù)測(cè)，計(jì)算預(yù)測(cè)期和穩(wěn)定期每年自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)值，相加之和即為公司的總價(jià)值。根據(jù)表4-12可知2014年至2018年的WACC分別為6.14%，5.49%，6.93%，7.83%，6%，選取這五年的平均值為7.96%，作為預(yù)測(cè)期的加權(quán)平均資本成本。表4-19中洲控股2019年-2023年現(xiàn)金流折現(xiàn)值單位：人民幣萬元項(xiàng)目/年份20192020202120222023企業(yè)現(xiàn)金流-16315427.63-15914621.62-15498564.25-15059364.73-145843759.19加權(quán)平均資本成本6.76%6.68%6.76%6.42%6.83%折現(xiàn)值-17532528.23-13952784.61-12843976.69-11626315.34-113585664.08由上表中每年的現(xiàn)金流折現(xiàn)值相加可得出中洲控股2019年到2023年未來現(xiàn)金流折現(xiàn)值之和為-64275368.71萬元。假設(shè)中洲控股地產(chǎn)2024年永續(xù)增長，通過對(duì)中洲控股地產(chǎn)的預(yù)測(cè)和分析，應(yīng)采用兩階段模型：WACC=6.57%g=14%綜上求得：企業(yè)價(jià)值=63856431.73萬元沈陽科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文結(jié)論第五章FCFF模型應(yīng)用于中洲控股企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的啟示5.1FCFF在應(yīng)用中的不足5.1.1企業(yè)價(jià)值波動(dòng)性大盡管不同的評(píng)估方法都具有不同的功能和應(yīng)用，但還存在缺陷和不足。在房地產(chǎn)行業(yè)上市的企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，需要考慮到公司的自身情況和處在經(jīng)濟(jì)狀況的位置，還有整個(gè)行業(yè)的環(huán)境。企業(yè)的價(jià)值是不斷變化的，這種變化表現(xiàn)在股票價(jià)格的不斷波動(dòng)，在對(duì)某公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，我們應(yīng)考慮周全，掌握評(píng)估條件，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)來操作。5.1.2存在主觀判斷差異在價(jià)值評(píng)估的過程中，由于自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型的相關(guān)參數(shù)涉及大量的人為主觀判斷，比如企業(yè)的未來增長率和資本支出變化狀況等，折現(xiàn)率中的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)及債務(wù)資本成本的計(jì)算等，而企業(yè)的未來狀況是不確定的，現(xiàn)在的預(yù)測(cè)與未來必定存在一定偏差，這可能使評(píng)估結(jié)果和市場(chǎng)價(jià)值存在一定的差異。5.1.3易受主觀意識(shí)的影響按市盈率計(jì)算的水平通常低于貼現(xiàn)現(xiàn)金流量計(jì)算的公司價(jià)值。它們之間的可比性為零，特別是對(duì)于新上市的道路，港口，橋梁，發(fā)電廠和其他基礎(chǔ)設(shè)施公司的估值。投資大，回報(bào)不高，利潤薄。然而，回報(bào)較晚且前景看好。如果使用P/E比率方法，則實(shí)際值將被低估。貼現(xiàn)現(xiàn)金流量模子將更充分地反應(yīng)公司的持久代價(jià)和團(tuán)體代價(jià)。該方式的利用對(duì)決議計(jì)劃前提和判斷能力有較高的請(qǐng)求，輕易遭到預(yù)測(cè)者的主觀意識(shí)的影響。因此，對(duì)未來現(xiàn)金流量的合理預(yù)測(cè)和貼現(xiàn)率的選擇是這種方法的重點(diǎn)。5.2修正建議5.2.1加強(qiáng)各環(huán)節(jié)重視為了使評(píng)估結(jié)果保證準(zhǔn)確，有必要對(duì)市場(chǎng)其他方面進(jìn)行比較。比如收集其他交易的案例,這一步直接影響了評(píng)估結(jié)果,特別是在房地產(chǎn)尚未成熟的領(lǐng)域。收集可使案件的難度較大，信息難以獲取和不完善，交易不透明，無疑增加了估值人員的難度。市場(chǎng)對(duì)需求評(píng)估的變化也對(duì)評(píng)估者的質(zhì)量提出了更高的要求。評(píng)估人員在日常工作中不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力提高自己的職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)，探索更加適用的方法來滿足對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的需求5.2.2客觀、公正地預(yù)測(cè)企業(yè)價(jià)值企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是獲得運(yùn)用自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估所運(yùn)用數(shù)據(jù)的主要來源,在這個(gè)過程中，我們必須合理，客觀和公平。只有有效披露企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，才能提高中國資本市場(chǎng)的有效性。幫助企業(yè)投資者在決策過程中獲取重要參考依據(jù)。目前我國對(duì)于企業(yè)自由現(xiàn)金流相關(guān)準(zhǔn)則與研究近年來才開始發(fā)展,根據(jù)國際流程，速度緩慢，這將導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值評(píng)估和不良做法的不準(zhǔn)確結(jié)果。所以,我國應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)FCFF模型準(zhǔn)則的國際化腳步。在運(yùn)用FCFF模型對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估處理過程要求評(píng)估人員專業(yè)知識(shí)好預(yù)測(cè)經(jīng)驗(yàn)都處于較高水平,在經(jīng)驗(yàn)方面有所欠缺的評(píng)估人員在預(yù)測(cè)增長率等數(shù)據(jù)時(shí)可能會(huì)存在一定的主觀因素,導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果存在偏差。所以,我國應(yīng)該嚴(yán)格要求專業(yè)的評(píng)估人員對(duì)與評(píng)估經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備量。

5.2.3對(duì)財(cái)務(wù)信息的披露基于自由現(xiàn)金流量的企業(yè)價(jià)值評(píng)估的廣泛應(yīng)用和推廣,還有賴于企業(yè)能夠披露足夠多的信息。必須做到真實(shí)、準(zhǔn)確和及時(shí)。因此，財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)該改善的是，當(dāng)前財(cái)務(wù)報(bào)告中非財(cái)務(wù)信息披露較少，因此難以獲取公司的業(yè)務(wù)投資策略。應(yīng)當(dāng)考慮在聲明的說明中披露影響企業(yè)價(jià)值，商譽(yù)，人力資本，投資，融資策略，競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品的事項(xiàng)。非財(cái)務(wù)信息，如質(zhì)量。它可以在公開時(shí)直接用文字描述，并且不需要改變當(dāng)前的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)經(jīng)由過程在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中表露非財(cái)政信息