綠色1000平方米綠色購(gòu)物中心節(jié)能減排改造可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目全稱是綠色1000平方米綠色購(gòu)物中心節(jié)能減排改造項(xiàng)目，簡(jiǎn)稱綠色購(gòu)物改造項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)是提升購(gòu)物中心能源利用效率，降低碳排放，打造低碳環(huán)保的消費(fèi)環(huán)境，任務(wù)是通過(guò)技術(shù)改造和設(shè)施升級(jí)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某市核心商業(yè)區(qū)，交通便利，人流量大。建設(shè)內(nèi)容包括對(duì)現(xiàn)有購(gòu)物中心進(jìn)行節(jié)能改造，涉及照明系統(tǒng)升級(jí)、暖通空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)化、能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)安裝、可再生能源利用等。改造規(guī)模為1000平方米，主要產(chǎn)出是節(jié)能減排效益，預(yù)計(jì)每年可減少二氧化碳排放500噸，節(jié)約能源費(fèi)用200萬(wàn)元。建設(shè)工期為12個(gè)月，投資規(guī)模為800萬(wàn)元，資金來(lái)源包括企業(yè)自籌600萬(wàn)元，銀行貸款200萬(wàn)元。建設(shè)模式采用EPC總承包模式，由一家具備資質(zhì)的工程總承包企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括單位面積能耗降低20%，投資回收期5年，內(nèi)部收益率15%。

（二）企業(yè)概況

企業(yè)基本信息是某市一家專注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的公司，成立于2010年，發(fā)展現(xiàn)狀良好，旗下?lián)碛卸鄠€(gè)商業(yè)項(xiàng)目。財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債率35%，流動(dòng)比率2，盈利能力較強(qiáng)。類似項(xiàng)目情況包括曾成功實(shí)施過(guò)三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能改造，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)信用良好，AAA級(jí)信用評(píng)級(jí)，總體能力較強(qiáng)，擁有專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)和豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。政府已批復(fù)該項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)也提供了支持，包括低息貸款和擔(dān)保服務(wù)。企業(yè)綜合能力與擬建項(xiàng)目匹配度高，具備實(shí)施該項(xiàng)目的能力和資源。

（三）編制依據(jù)

國(guó)家和地方有關(guān)支持性規(guī)劃包括《綠色建筑發(fā)展行動(dòng)方案》和《節(jié)能減排“十四五”規(guī)劃》，產(chǎn)業(yè)政策有《關(guān)于促進(jìn)綠色建筑可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，行業(yè)準(zhǔn)入條件符合《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。企業(yè)戰(zhàn)略是推動(dòng)綠色低碳發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范包括《建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色建筑技術(shù)規(guī)程》，專題研究成果是關(guān)于購(gòu)物中心節(jié)能改造的可行性研究報(bào)告。其他依據(jù)包括項(xiàng)目建議書、初步設(shè)計(jì)方案和專家評(píng)審意見(jiàn)。

（四）主要結(jié)論和建議

項(xiàng)目可行性研究的主要結(jié)論是該項(xiàng)目技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、社會(huì)效益顯著，建議盡快實(shí)施。建議成立項(xiàng)目專項(xiàng)工作組，制定詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃，加強(qiáng)資金管理，確保項(xiàng)目按期完成。同時(shí)，建議與相關(guān)政府部門和金融機(jī)構(gòu)保持密切溝通，爭(zhēng)取更多支持。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

項(xiàng)目建設(shè)背景主要是響應(yīng)國(guó)家節(jié)能減排號(hào)召和城市綠色發(fā)展規(guī)劃。前期工作進(jìn)展包括完成了初步的能源審計(jì)，摸清了現(xiàn)有建筑能耗狀況，并進(jìn)行了多次技術(shù)方案比選。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)符合城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，屬于重點(diǎn)支持區(qū)域。產(chǎn)業(yè)政策方面，國(guó)家大力推廣綠色建筑和既有建筑節(jié)能改造，相關(guān)政策如《綠色建筑發(fā)展行動(dòng)方案》明確提出要提升既有建筑能效水平，項(xiàng)目完全符合要求。行業(yè)和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)方面，項(xiàng)目改造內(nèi)容符合《建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，采用的技術(shù)和產(chǎn)品也符合環(huán)保要求，市場(chǎng)準(zhǔn)入沒(méi)有障礙。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是打造綠色商業(yè)品牌，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。購(gòu)物中心作為主要業(yè)務(wù)板塊，能耗較高，節(jié)能改造符合企業(yè)綠色發(fā)展理念。項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能降低運(yùn)營(yíng)成本，還能提升企業(yè)形象，吸引更多綠色消費(fèi)群體，對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)有直接幫助。目前市場(chǎng)上綠色購(gòu)物中心不多，項(xiàng)目能填補(bǔ)市場(chǎng)空白，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意義重大。緊迫性在于，隨著環(huán)保要求越來(lái)越嚴(yán)，不進(jìn)行節(jié)能改造，未來(lái)運(yùn)營(yíng)壓力會(huì)更大，甚至可能被市場(chǎng)淘汰。

（三）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

項(xiàng)目所在行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)態(tài)以零售、餐飲為主。目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境良好，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)明顯，消費(fèi)者對(duì)綠色環(huán)保消費(fèi)場(chǎng)所的接受度高。容量方面，項(xiàng)目周邊商業(yè)體量約50萬(wàn)平方米，年人流量超過(guò)500萬(wàn)人次，市場(chǎng)潛力大。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈方面，節(jié)能改造所需設(shè)備和技術(shù)成熟，供應(yīng)商穩(wěn)定。產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格方面，改造后購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)成本降低，可以采取差異化定價(jià)策略。市場(chǎng)飽和程度不高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要集中在傳統(tǒng)商業(yè)，沒(méi)有類似的綠色改造項(xiàng)目。項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力在于節(jié)能環(huán)保、舒適度高，預(yù)計(jì)改造后市場(chǎng)擁有量能提升30%。市場(chǎng)營(yíng)銷策略建議采用線上線下結(jié)合方式，突出綠色環(huán)保賣點(diǎn)，吸引年輕消費(fèi)群體。

（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項(xiàng)目總體目標(biāo)是3年內(nèi)將購(gòu)物中心能耗降低25%，產(chǎn)出方案包括減少碳排放500噸/年，節(jié)約能源費(fèi)用200萬(wàn)元/年。分階段目標(biāo)包括第一年完成照明和空調(diào)改造，第二年完成可再生能源利用系統(tǒng)建設(shè)，第三年完成整體優(yōu)化。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括LED照明系統(tǒng)改造、VRV空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)化、太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)安裝、智能能耗監(jiān)測(cè)平臺(tái)搭建。規(guī)模為1000平方米，涉及主要商業(yè)區(qū)域。產(chǎn)品方案是提供綠色環(huán)保的消費(fèi)環(huán)境，質(zhì)量要求是符合國(guó)家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模以及產(chǎn)品方案合理，能有效達(dá)到節(jié)能減排目標(biāo)。

（五）項(xiàng)目商業(yè)模式

項(xiàng)目收入來(lái)源主要是改造后節(jié)約的能源費(fèi)用，結(jié)構(gòu)單一但穩(wěn)定。預(yù)計(jì)每年可節(jié)約電費(fèi)150萬(wàn)元，熱費(fèi)50萬(wàn)元，總計(jì)200萬(wàn)元。項(xiàng)目具有充分的商業(yè)可行性，金融機(jī)構(gòu)也愿意提供貸款支持。商業(yè)模式創(chuàng)新需求在于，可以考慮引入碳交易機(jī)制，將減少的碳排放出售給企業(yè)，增加收入來(lái)源。綜合開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新路徑可以是，將光伏發(fā)電系統(tǒng)產(chǎn)生的多余電力賣給電網(wǎng)，同時(shí)提供綠色消費(fèi)咨詢服務(wù)，拓展盈利模式。項(xiàng)目所在地政府提供稅收優(yōu)惠和資金補(bǔ)貼，進(jìn)一步降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)模式的可接受性高。

三、項(xiàng)目選址與要素保障

（一）項(xiàng)目選址或選線

這項(xiàng)目就在市中心那塊兒，原本就是商業(yè)區(qū)，不用重新選址，直接在現(xiàn)有購(gòu)物中心里頭搞改造。這塊地是商業(yè)用地，土地權(quán)屬清晰，就是原先那家開(kāi)發(fā)商的。供地方式是出讓，當(dāng)年拿地的時(shí)候辦的正規(guī)手續(xù)。土地利用狀況一直挺好的，就是做商業(yè)，沒(méi)搞過(guò)別的。沒(méi)礦，沒(méi)壓覆什么礦，也不在自然保護(hù)區(qū)附近，更別說(shuō)生態(tài)保護(hù)紅線了。占用耕地和永久基本農(nóng)田那是扯淡，根本沒(méi)那回事。地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估也做過(guò)了，就是一般城市商業(yè)區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。備選方案？沒(méi)那必要，就這兒最合適，離地鐵口近，人流量大，不折騰。綜合考慮下來(lái)，規(guī)劃沒(méi)問(wèn)題，技術(shù)改造方便，經(jīng)濟(jì)上劃算，社會(huì)效益也好，就在這兒搞定了。

（二）項(xiàng)目建設(shè)條件

項(xiàng)目在的區(qū)域環(huán)境不錯(cuò)，就是城市里頭，地形是平的，沒(méi)啥大坡大坎。氣象條件一般，夏天熱，冬天冷，風(fēng)也不大。水文就是附近有河，但離得挺遠(yuǎn)，沒(méi)啥影響。地質(zhì)還行，承重沒(méi)問(wèn)題，地震設(shè)防烈度不高。防洪嘛，地勢(shì)高，不用太擔(dān)心。交通運(yùn)輸條件特別好，周邊公交站、地鐵口都在，開(kāi)車也方便。公用工程條件更不用說(shuō)了，水、電、氣、熱、消防、通信啥的都接得好好的，就在旁邊，改造起來(lái)省事。施工條件也行，場(chǎng)地夠用，周邊環(huán)境熟悉。生活配套設(shè)施？員工吃飯、住哪兒，附近都有，不用愁。公共服務(wù)依托條件也好，教育、醫(yī)療都在附近。改擴(kuò)建工程就是利用現(xiàn)有空間，容量夠用，稍微擴(kuò)點(diǎn)就得了。

（三）要素保障分析

土地要素這塊兒，完全沒(méi)問(wèn)題。國(guó)土空間規(guī)劃是允許的，土地利用年度計(jì)劃也有指標(biāo)。建設(shè)用地控制指標(biāo)這塊兒，1000平方米，不多，肯定滿足。節(jié)約集約用地，這塊地本來(lái)就用來(lái)搞商業(yè)，利用率高，很合理。節(jié)地水平算先進(jìn)的，比蓋新房強(qiáng)多了。用地總體情況就是購(gòu)物中心本身，地上地下都挺復(fù)雜的，要仔細(xì)查清。地上有商鋪、辦公室，地下有停車場(chǎng)、超市啥的。沒(méi)占用耕地啥的，都是建設(shè)用地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)、審批手續(xù)，那都是老業(yè)務(wù)了，照常走。耕地占補(bǔ)平衡？不涉及。永久基本農(nóng)田？更談不上。用海用島？不涉及。資源環(huán)境要素這塊兒，水資源夠用，當(dāng)?shù)刈詠?lái)水廠供應(yīng)沒(méi)問(wèn)題。能源方面，改造后反而能耗更低，對(duì)電網(wǎng)壓力小。大氣環(huán)境沒(méi)問(wèn)題，就是商場(chǎng)本身有點(diǎn)油煙，但改造后能改善。生態(tài)這塊兒，就是保護(hù)現(xiàn)有綠化。環(huán)境敏感區(qū)？沒(méi)那情況。取水總量、能耗、碳排放強(qiáng)度這些指標(biāo)，改造后都能滿足要求。環(huán)境制約因素？基本沒(méi)有。用海用島不涉及。港口航道資源也不涉及。圍填海更不涉及。總之，要素保障都挺到位的。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

項(xiàng)目改造主要用技術(shù)手段省電。比了幾個(gè)方案，最后定了LED照明替換、VRV空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)化、光伏發(fā)電系統(tǒng)裝上、智能能耗監(jiān)測(cè)平臺(tái)搭建這套組合拳。LED和VRV技術(shù)都挺成熟，市面上用得廣，靠得住。光伏呢，現(xiàn)在政策好，成本降了，壽命也長(zhǎng)。智能監(jiān)測(cè)平臺(tái)是關(guān)鍵，能實(shí)時(shí)看到哪塊兒耗電多，及時(shí)調(diào)整。技術(shù)來(lái)源都是找有經(jīng)驗(yàn)的家伙供貨，實(shí)現(xiàn)路徑就是按部就班施工。這套技術(shù)適用性沒(méi)得說(shuō)，改造后商場(chǎng)能耗預(yù)計(jì)能降25%左右，算比較先進(jìn)的水平。LED、VRV、光伏、智能監(jiān)測(cè)這些技術(shù)都挺成熟，可靠性高。關(guān)鍵設(shè)備比如光伏逆變器、智能傳感器，都是國(guó)內(nèi)外知名品牌，有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的也看了下，都挺靠譜。推薦這套路線的理由是效果好，投資可控，后續(xù)運(yùn)營(yíng)也省心。技術(shù)指標(biāo)方面，單位面積能耗要降到多少瓦時(shí)，可再生能源發(fā)電量占比要達(dá)到多少，這些都有明確數(shù)。

（二）設(shè)備方案

主要設(shè)備都選定了。LED燈заменяем大概1000盞，VRV空調(diào)系統(tǒng)更換或升級(jí)5套，光伏板鋪在樓頂大概200平方米，智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)包括傳感器、服務(wù)器、軟件一套。這些設(shè)備性能參數(shù)都符合要求，跟技術(shù)方案是匹配的，運(yùn)行可靠。設(shè)備都是選市場(chǎng)上口碑好的牌子，保證質(zhì)量。軟件方面，能耗數(shù)據(jù)分析平臺(tái)要能自動(dòng)報(bào)警、生成報(bào)表。關(guān)鍵設(shè)備比如光伏逆變器、智能服務(wù)器，做了單獨(dú)的比選，性能價(jià)格都比較合適。原有商場(chǎng)里的一些配電設(shè)備、空調(diào)主機(jī)可能要改造，會(huì)增加一些傳感器和控制系統(tǒng)。沒(méi)有超限設(shè)備，運(yùn)輸上問(wèn)題不大。安裝要求就是做好安全防護(hù)，特別是高空作業(yè)和電氣連接。

（三）工程方案

工程標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家現(xiàn)行的綠色建筑和節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)來(lái)?？傮w布置上，改造盡量不影響商場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)，比如選晚上或者生意淡的時(shí)候施工，核心區(qū)域先做外圍。主要建（構(gòu)）筑物就是現(xiàn)有商場(chǎng)，系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括照明系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、光伏發(fā)電系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)系統(tǒng)改造。外部運(yùn)輸主要靠貨梯運(yùn)設(shè)備，人流動(dòng)線不受影響。公用工程方案就是接入現(xiàn)有水、電、氣、熱管網(wǎng)，消防系統(tǒng)也同步升級(jí)。其他配套設(shè)施就是增加一些標(biāo)識(shí)，提示顧客這是綠色商場(chǎng)。安全質(zhì)量方面，會(huì)成立專門小組，制定詳細(xì)方案，比如防塵、降噪措施，確保施工安全。重大問(wèn)題比如影響營(yíng)業(yè)的，會(huì)制定應(yīng)急預(yù)案。不分期建，一次性搞定。

（四）資源開(kāi)發(fā)方案

這個(gè)項(xiàng)目不涉及資源開(kāi)發(fā)，主要是節(jié)能，沒(méi)礦沒(méi)水沒(méi)土地要開(kāi)發(fā)，所以這塊兒沒(méi)啥內(nèi)容。

（五）用地用海征收補(bǔ)償（安置）方案

項(xiàng)目用地是原商場(chǎng)的，不用征地，更不用海。補(bǔ)償安置這塊兒也不涉及。

（六）數(shù)字化方案

商場(chǎng)本身就挺信息化了，改造時(shí)會(huì)把數(shù)字化做得更狠些。技術(shù)選物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，設(shè)備包括各種傳感器、無(wú)線傳輸設(shè)備、云平臺(tái)。工程上，設(shè)計(jì)圖紙用BIM模型，施工過(guò)程用APP管理進(jìn)度和質(zhì)量。建設(shè)管理上，用數(shù)字化平臺(tái)監(jiān)控投資、進(jìn)度、質(zhì)量。運(yùn)維階段，平臺(tái)能自動(dòng)報(bào)警、派工、統(tǒng)計(jì)分析能耗數(shù)據(jù)。網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)安全這塊，要建防火墻，定期備份。目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維全流程數(shù)字化，提升管理效率，也方便以后商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

（七）建設(shè)管理方案

項(xiàng)目建管理模式就按公司常規(guī)搞，成立項(xiàng)目部，老板負(fù)責(zé)。工期定在12個(gè)月，分三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備、改造實(shí)施、調(diào)試驗(yàn)收。滿足投資管理合規(guī)性，招投標(biāo)流程都走規(guī)范。施工安全是頭等大事，每天檢查，跟班作業(yè)，戴好安全帽，高空作業(yè)系好安全帶。招標(biāo)的話，主要設(shè)備、施工勞務(wù)都會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，選擇性價(jià)比高的合作方。

五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案

這項(xiàng)目主要是運(yùn)營(yíng)，不是搞生產(chǎn)，所以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案跟工廠不一樣。重點(diǎn)是保證改造后商場(chǎng)運(yùn)行順暢，能耗達(dá)標(biāo)。產(chǎn)品質(zhì)量安全這塊，就是保證購(gòu)物環(huán)境好，給顧客提供舒適、健康的體驗(yàn)。原材料供應(yīng)？主要是商場(chǎng)日常運(yùn)營(yíng)需要的東西，衣服、食品、日用品，這些供應(yīng)渠道很多，不用愁。燃料動(dòng)力供應(yīng)是關(guān)鍵，改造后用電結(jié)構(gòu)會(huì)調(diào)整，少用點(diǎn)電，多用點(diǎn)光伏發(fā)的電。日常用水、燃?xì)?、熱力都靠市政供?yīng)，有穩(wěn)定保障。維護(hù)維修方案很重要，會(huì)建立定期檢查制度，對(duì)LED燈、空調(diào)系統(tǒng)、光伏板、智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)這些設(shè)備，安排專業(yè)團(tuán)隊(duì)按時(shí)維護(hù)，發(fā)現(xiàn)小毛病及時(shí)修，防止出大問(wèn)題。智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)能提前預(yù)警，方便安排維修?？偟膩?lái)說(shuō)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能有效，改造后運(yùn)營(yíng)成本能降，挺可持續(xù)的。

（二）安全保障方案

運(yùn)營(yíng)管理中得注意安全。危險(xiǎn)因素主要有高空作業(yè)、用電安全、設(shè)備運(yùn)行安全。安全生產(chǎn)責(zé)任制要落實(shí)，商場(chǎng)老板是第一責(zé)任人，下面再分部門分工。得設(shè)專門的安全管理小組，負(fù)責(zé)日常檢查。建立安全管理體系，定期搞安全培訓(xùn)，讓員工知道怎么注意安全。安全防范措施要到位，比如在高處作業(yè)搭好腳手架，做好防護(hù)網(wǎng)；用電要規(guī)范，不亂拉電線；設(shè)備運(yùn)行要按規(guī)程來(lái)，定期檢查。還得制定應(yīng)急預(yù)案，比如火災(zāi)了怎么疏散，設(shè)備突然壞了怎么處理，提前演練一下，知道咋應(yīng)對(duì)。

（三）運(yùn)營(yíng)管理方案

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)置上，就在商場(chǎng)現(xiàn)有的管理團(tuán)隊(duì)里加幾個(gè)人，負(fù)責(zé)這綠色改造后的運(yùn)營(yíng)和管理，跟老的業(yè)務(wù)部門合在一起。運(yùn)營(yíng)模式還是老樣子，商場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)，就是多了個(gè)綠色運(yùn)營(yíng)的概念。治理結(jié)構(gòu)要求是，董事會(huì)負(fù)責(zé)整體決策，管理層負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)，確保改造目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)?？?jī)效考核方案是，不光看營(yíng)業(yè)額，要把節(jié)能效果也當(dāng)指標(biāo)，比如每年能省多少電、減少多少碳排放，算進(jìn)業(yè)績(jī)考核里。獎(jiǎng)懲機(jī)制也跟上，干得好有獎(jiǎng)勵(lì)，干得不好有懲罰，激勵(lì)大家把綠色運(yùn)營(yíng)做好。

六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍是這1000平方米購(gòu)物中心的節(jié)能改造，包括LED燈、VRV空調(diào)、光伏板、智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)這些設(shè)備，還有施工、設(shè)計(jì)費(fèi)啥的。編制依據(jù)是設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格、施工方的報(bào)價(jià)、還有之前的能源審計(jì)報(bào)告。項(xiàng)目建設(shè)投資估算在800萬(wàn)元左右，流動(dòng)資金不用太多，預(yù)留點(diǎn)日常運(yùn)營(yíng)的錢，比如10萬(wàn)元。建設(shè)期融資費(fèi)用主要是銀行貸款的利息，大概算下來(lái)幾十萬(wàn)元。建設(shè)期內(nèi)分年度資金使用計(jì)劃是第一年投入70%，第二年投入30%，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

（二）盈利能力分析

這個(gè)項(xiàng)目主要是節(jié)能效益，直接算利潤(rùn)不太對(duì)，得看整體效益。采用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）來(lái)評(píng)價(jià)。估算改造后每年能省電費(fèi)150萬(wàn)，熱費(fèi)50萬(wàn)，總共200萬(wàn)。政府可能還有點(diǎn)補(bǔ)貼，比如每減少一噸碳給點(diǎn)錢，初步估計(jì)能有20萬(wàn)補(bǔ)貼。各種成本費(fèi)用主要是設(shè)備維護(hù)費(fèi)、人工費(fèi)，一年下來(lái)總共花不了多少錢，估計(jì)就50萬(wàn)。這樣算下來(lái)，每年的凈利潤(rùn)很可觀。構(gòu)建利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表后，F(xiàn)IRR預(yù)計(jì)能達(dá)到15%以上，F(xiàn)NPV也是正數(shù)，說(shuō)明項(xiàng)目財(cái)務(wù)上挺劃算的。做了盈虧平衡分析，發(fā)現(xiàn)只要節(jié)能效果達(dá)到預(yù)期，項(xiàng)目就能賺錢。敏感性分析也做了，比如電價(jià)漲了，或者補(bǔ)貼沒(méi)了，項(xiàng)目影響也不大。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況影響是積極的，能增加利潤(rùn)，改善現(xiàn)金流。

（三）融資方案

企業(yè)自身有600萬(wàn)元可以拿出來(lái)當(dāng)資本金，算是自己出的錢。債務(wù)資金主要找銀行貸款200萬(wàn)，結(jié)構(gòu)上就是股債比3:1，我覺(jué)得挺合理。融資成本主要是貸款利息，預(yù)計(jì)年化利率5%，不算太高。資金到位情況是資本金先到位，貸款跟著項(xiàng)目進(jìn)度走，大概在項(xiàng)目開(kāi)工后一個(gè)月到位。可融資性看，項(xiàng)目符合綠色發(fā)展趨勢(shì)，銀行應(yīng)該愿意貸。爭(zhēng)取綠色金融、綠色債券支持的可能性也有，畢竟現(xiàn)在政策支持，能拿到更低成本的貸款就更好了。REITs這塊兒，項(xiàng)目建成后，如果運(yùn)營(yíng)得好，確實(shí)可以考慮，把不動(dòng)產(chǎn)打包，變成REITs賣出去，回籠資金，盤活資產(chǎn)。政府投資補(bǔ)助或貼息，會(huì)去申請(qǐng)，如果能給補(bǔ)貼，項(xiàng)目效益就更高了，初步估計(jì)能申請(qǐng)到50萬(wàn)補(bǔ)助。

（四）債務(wù)清償能力分析

貸款是200萬(wàn)，分兩年還，每年還100萬(wàn)，利息第一年10萬(wàn)，第二年8萬(wàn)。計(jì)算下來(lái)，償債備付率肯定大于1，利息備付率也大于2，說(shuō)明還款壓力不大，有足夠現(xiàn)金還債。就算遇到點(diǎn)困難，比如經(jīng)營(yíng)不好，利息備付率最低也得維持在1.5以上。資產(chǎn)負(fù)債率算下來(lái)剛開(kāi)始是50%，兩年后降到30%，我覺(jué)得這個(gè)資金結(jié)構(gòu)挺健康的，沒(méi)太大風(fēng)險(xiǎn)。

（五）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

看財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，項(xiàng)目每年都有大量?jī)衄F(xiàn)金流入，足夠維持運(yùn)營(yíng)。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況影響是正面的，能增加企業(yè)現(xiàn)金流，利潤(rùn)也提高了，對(duì)營(yíng)業(yè)收入、資產(chǎn)、負(fù)債這些指標(biāo)都是好事。最關(guān)鍵的是，項(xiàng)目能持續(xù)產(chǎn)生凈現(xiàn)金，不會(huì)拖累企業(yè)資金鏈，能保證公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這點(diǎn)挺重要的?？偟膩?lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)上挺可持續(xù)的。

七、項(xiàng)目影響效果分析

（一）經(jīng)濟(jì)影響分析

這個(gè)項(xiàng)目主要是幫購(gòu)物中心省電省錢，經(jīng)濟(jì)上影響挺直接的。算下來(lái)，每年能省200萬(wàn)電費(fèi)，加上政府可能給的補(bǔ)貼，一年下來(lái)純收益很可觀。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響不大，但能帶動(dòng)點(diǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如賣節(jié)能設(shè)備、搞安裝的，還能促進(jìn)綠色建筑發(fā)展。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)呢，能在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造一些就業(yè)機(jī)會(huì)，比如施工隊(duì)、運(yùn)維人員，還能提升商業(yè)區(qū)的整體形象，可能吸引更多投資。項(xiàng)目本身投入800萬(wàn)，回報(bào)率挺高，經(jīng)濟(jì)上挺合理的。

（二）社會(huì)影響分析

社會(huì)上影響主要是讓購(gòu)物環(huán)境變好。搞了這改造，商場(chǎng)里更亮堂，更舒服，顧客肯定喜歡，購(gòu)物體驗(yàn)提升。帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)嘛，改造時(shí)得請(qǐng)些工人，運(yùn)維階段還得有人管設(shè)備，能解決一些人就業(yè)問(wèn)題。對(duì)員工發(fā)展也挺好，員工在綠色商場(chǎng)工作，感覺(jué)也挺好的。社會(huì)責(zé)任這塊，項(xiàng)目本身就符合綠色發(fā)展的要求，對(duì)社區(qū)發(fā)展有積極意義。負(fù)面社會(huì)影響基本沒(méi)有，就是施工時(shí)有點(diǎn)噪音，但影響時(shí)間短，會(huì)做好降噪措施。公眾參與方面，改造前可以跟周邊居民、商戶聊聊，聽(tīng)聽(tīng)意見(jiàn)，這樣大家更支持。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境影響不大。改造后商場(chǎng)能耗降低了，間接減少了發(fā)電廠排放，對(duì)環(huán)境有好處。污染物排放方面，主要是施工期有點(diǎn)揚(yáng)塵、噪音，但會(huì)做好環(huán)保措施，比如灑水、降噪。地質(zhì)災(zāi)害、防洪這些都不在考慮范圍內(nèi)，商場(chǎng)本身基礎(chǔ)牢，排水系統(tǒng)也夠用。水土流失、土地復(fù)墾更談不上，就在樓里改，不涉及土地。生態(tài)保護(hù)、生物多樣性這些也影響小。污染物減排措施主要是提高能效，減少電力消耗，電力本身是清潔能源占比高，所以減排效果明顯。項(xiàng)目完全滿足環(huán)保要求。

（四）資源和能源利用效果分析

項(xiàng)目主要資源就是電能，消耗量減少了。比如原來(lái)一天用100度電，改造后可能只用70度，省了30度。非常規(guī)水源、污水啥的用不上，商場(chǎng)用水用電都是市政供應(yīng)。資源綜合利用方案就是提高能效，設(shè)備選節(jié)能的，系統(tǒng)運(yùn)行優(yōu)化。資源節(jié)約措施就是定期維護(hù)，保證設(shè)備高效運(yùn)行。資源消耗總量和強(qiáng)度能降不少。能源方面，全口徑能源消耗總量肯定少了，原來(lái)一天用100度電，現(xiàn)在用70度。原料用能消耗量主要是電力，可再生能源消耗量增加了，比如裝了200平方米光伏板，白天用電主要靠自發(fā)自用，不夠的再買電，挺劃算。項(xiàng)目能效水平提升明顯，對(duì)當(dāng)?shù)啬芎恼{(diào)控沒(méi)影響，反而貢獻(xiàn)了清潔能源。

（五）碳達(dá)峰碳中和分析

項(xiàng)目碳排放方面，原來(lái)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)可能每天產(chǎn)生10噸二氧化碳，改造后加上光伏發(fā)的電，一天能減少7噸。年度碳排放總量能降很多。主要產(chǎn)品碳排放強(qiáng)度也降了。減少碳排放的路徑主要是提高能效、使用可再生能源。比如LED燈、VRV空調(diào)這些設(shè)備都是節(jié)能的，光伏板發(fā)的電是清潔能源。項(xiàng)目采用這些技術(shù)，對(duì)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)有直接幫助，能產(chǎn)生積極的碳效應(yīng)。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

這項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得識(shí)別出來(lái)，別到時(shí)候問(wèn)題來(lái)了不知道咋辦。主要風(fēng)險(xiǎn)有這幾個(gè)。市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，就是改造后商場(chǎng)吸引顧客的能力，要是周邊商業(yè)變化大，顧客少了，那效益就受影響。可能性中等，損失程度看顧客減少多少，韌性就是商場(chǎng)本身能不能轉(zhuǎn)型。關(guān)鍵要看宏觀環(huán)境，比如經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好不好，消費(fèi)意愿強(qiáng)不強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)備供應(yīng)跟不上，或者價(jià)格暴漲，那工期得耽誤，成本也得增加?？赡苄孕?，損失程度看延誤多久，韌性看有沒(méi)有備選供應(yīng)商。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，新技術(shù)用不好，效果達(dá)不到預(yù)期，那項(xiàng)目就白費(fèi)功夫。可能性小，損失程度看效果差多少，韌性看技術(shù)團(tuán)隊(duì)行不行。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)，或者安全事故，那損失可就大了?？赡苄灾校瑩p失程度看事故嚴(yán)重不嚴(yán)重，韌性看管理能力。運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)備運(yùn)維跟不上，影響使用，那效益就跑掉?？赡苄灾校瑩p失程度看影響時(shí)間長(zhǎng)短，韌性看管理機(jī)制好不好。投融資風(fēng)險(xiǎn)，資金不到位，項(xiàng)目停擺。可能性小，損失程度看停多久，韌性看融資能力。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)，效益達(dá)不到預(yù)期?？赡苄灾?，損失程度看差多少，韌性看經(jīng)營(yíng)能力。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，施工造成污染?？赡苄孕?，損失程度看污染嚴(yán)重不嚴(yán)重，韌性看處理能力。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)，施工擾民或者運(yùn)營(yíng)后顧客投訴?？赡苄灾校瑩p失程度看影響范圍大小，韌性看處理態(tài)度。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)被攻擊，信息泄露?？赡苄孕?，損失程度看影響范圍大小，韌性看防護(hù)能力。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案

風(fēng)險(xiǎn)管控得具體，不能說(shuō)幾句空話。市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，多搞點(diǎn)活動(dòng)，提升商場(chǎng)檔次，吸引顧客。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)，找?guī)讉€(gè)備選供應(yīng)商，簽長(zhǎng)期合同，價(jià)格穩(wěn)了，供貨也就穩(wěn)了。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)專家指導(dǎo)，搞技術(shù)培訓(xùn)，確保效果。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，找有資質(zhì)的施工隊(duì)，加強(qiáng)管理，保證質(zhì)量，安全第一，安全事故得預(yù)防。運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建立維護(hù)制度，定期檢查，有問(wèn)題及時(shí)修。投融資風(fēng)險(xiǎn)，多渠道融資，比如貸款、補(bǔ)貼，確保資金鏈。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)，精細(xì)化核算成本，提升經(jīng)營(yíng)效率。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，施工時(shí)戴口罩、戴手套，垃圾及時(shí)清運(yùn)，減少污染。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)，施工時(shí)間避開(kāi)居民休息時(shí)間，加強(qiáng)溝通，安裝隔音設(shè)備。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)加防火墻，定期更新，加強(qiáng)培訓(xùn)。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，搞風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定預(yù)案，跟社區(qū)溝通，做好解釋工作。對(duì)可能引發(fā)“鄰避”問(wèn)題，比如施工噪音、污染，得跟周邊居民溝