物業(yè)管理日常巡檢操作手冊(cè)一、總則1.1目的與意義為規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常巡檢工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的完好與正常運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主及使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，特制定本手冊(cè)。1.2適用范圍本手冊(cè)適用于本物業(yè)管理公司所管轄的各類物業(yè)項(xiàng)目（包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓等）的日常巡檢活動(dòng)。所有參與物業(yè)管理日常巡檢的人員均須嚴(yán)格遵守本手冊(cè)規(guī)定。1.3基本原則1.預(yù)防為主，防治結(jié)合：通過(guò)定期、系統(tǒng)的巡檢，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題，及時(shí)處理，防患于未然。2.全面覆蓋，重點(diǎn)突出：巡檢范圍應(yīng)包括物業(yè)所有公共區(qū)域及設(shè)施設(shè)備，對(duì)關(guān)鍵部位和易出問(wèn)題的設(shè)施設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)巡檢頻次和力度。3.標(biāo)準(zhǔn)明確，操作規(guī)范：巡檢內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及方法應(yīng)清晰、具體，便于巡檢人員理解和執(zhí)行。4.及時(shí)記錄，快速響應(yīng)：對(duì)巡檢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，須詳細(xì)記錄，并按照規(guī)定流程及時(shí)上報(bào)和處理。5.持續(xù)改進(jìn)，提升品質(zhì)：定期對(duì)巡檢工作進(jìn)行總結(jié)評(píng)估，不斷優(yōu)化巡檢流程和標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。1.4巡檢人員基本要求1.熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2.具備相應(yīng)的物業(yè)知識(shí)、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)及安全防范意識(shí)。3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，具有良好的觀察、分析和判斷能力。4.掌握巡檢工具的正確使用方法，能夠準(zhǔn)確填寫巡檢記錄。5.具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力和應(yīng)急處置初步能力。二、巡檢內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)2.1公共區(qū)域巡檢2.1.1樓宇外觀與結(jié)構(gòu)*巡檢內(nèi)容：外墻、外窗、陽(yáng)臺(tái)、雨棚、單元門、公共出入口等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*外墻無(wú)明顯破損、脫落、滲漏痕跡，無(wú)亂涂亂畫。*外窗玻璃完好，窗框無(wú)變形、銹蝕。*陽(yáng)臺(tái)、雨棚牢固，無(wú)積水、雜物，排水通暢。*單元門、公共出入口門體完好，閉門器、門禁系統(tǒng)功能正常，無(wú)破損、變形。2.1.2公共樓道與通道*巡檢內(nèi)容：樓梯間、電梯廳、走廊、通道、大堂等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*地面、墻面、天花（頂）平整、潔凈，無(wú)破損、脫落、滲漏、污漬。*照明燈具完好，亮度充足，開(kāi)關(guān)功能正常。*消防栓、滅火器等設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰，配件齊全，無(wú)遮擋。*通道暢通，無(wú)雜物堆放，防火門關(guān)閉正常，閉門器、順序器功能完好。*公告欄信息規(guī)范、整潔，無(wú)亂貼小廣告。2.1.3天臺(tái)與屋面*巡檢內(nèi)容：屋面、天臺(tái)、避雷設(shè)施、排水口、通風(fēng)口等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*屋面平整，無(wú)積水、裂縫、滲漏，防水層完好。*排水口暢通，無(wú)雜物堵塞。*避雷設(shè)施連接牢固，無(wú)銹蝕、損壞。*天面門完好，鎖具正常，非工作人員不得隨意進(jìn)入。*無(wú)違規(guī)搭建、堆放雜物。2.2設(shè)施設(shè)備巡檢2.2.1給排水系統(tǒng)*巡檢內(nèi)容：生活水泵房、消防水泵房、水箱（池）、供水管網(wǎng)、閥門、消火栓、排水井、化糞池、排污泵等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常噪音、震動(dòng)，壓力表指示正常。*水箱（池）水位正常，水質(zhì)符合要求，周邊環(huán)境整潔，無(wú)污染源。*管道無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象，閥門開(kāi)關(guān)靈活，標(biāo)識(shí)清晰。*消火栓配件齊全，水壓正常，接口完好。*排水井、化糞池?zé)o堵塞、外溢，周邊無(wú)異味。*排污泵自動(dòng)/手動(dòng)運(yùn)行正常，集水井無(wú)大量積水。2.2.2供配電系統(tǒng)*巡檢內(nèi)容：高低壓配電室、變壓器、配電箱（柜）、電纜、公共照明等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*配電室（柜）門鎖完好，內(nèi)部整潔，無(wú)雜物、積水，通風(fēng)良好。*儀表指示正常，開(kāi)關(guān)、斷路器位置正確，無(wú)過(guò)熱、異響、異味。*電纜橋架、線路敷設(shè)規(guī)范，無(wú)破損、老化、過(guò)熱現(xiàn)象。*公共照明燈具完好率高，開(kāi)關(guān)控制正常，節(jié)能措施落實(shí)。*應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志完好，功能正常。2.2.3消防系統(tǒng)*巡檢內(nèi)容：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急廣播、消防電話等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*火災(zāi)報(bào)警控制器運(yùn)行正常，無(wú)故障報(bào)警，自檢功能正常。*煙感、溫感等探測(cè)器外觀完好，無(wú)遮擋。*消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵等設(shè)備狀態(tài)正常，手動(dòng)/自動(dòng)切換功能完好。*消防管道無(wú)銹蝕、滲漏，壓力表指示正常。*防火卷簾門、排煙風(fēng)機(jī)等聯(lián)動(dòng)設(shè)備手動(dòng)/自動(dòng)操作正常。*消防應(yīng)急廣播、消防電話系統(tǒng)通話清晰，功能正常。2.2.4電梯設(shè)備*巡檢內(nèi)容：電梯轎廂、層門、轎門、召喚按鈕、操縱盤、機(jī)房、井道（外觀）等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*轎廂內(nèi)整潔，照明、通風(fēng)良好，操縱盤按鈕、指令燈、到站鐘功能正常。*轎廂平層準(zhǔn)確，運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常震動(dòng)、異響。*層門、轎門關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)卡滯、異響，安全觸板/光幕功能正常。*召喚按鈕、樓層顯示正常。*機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備運(yùn)行正常，環(huán)境整潔，無(wú)雜物。*電梯內(nèi)年檢合格標(biāo)志、安全使用須知、緊急呼叫裝置完好有效。2.2.5其他公共設(shè)施*巡檢內(nèi)容：公共衛(wèi)生間、停車場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)施、健身娛樂(lè)設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*公共衛(wèi)生間清潔衛(wèi)生，無(wú)異味，潔具完好，沖水功能正常，洗手臺(tái)、鏡面潔凈。*停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)標(biāo)識(shí)清晰，照明充足，地面平整，無(wú)積水、破損，道閘系統(tǒng)功能正常。*健身、游樂(lè)設(shè)施牢固安全，無(wú)損壞、松動(dòng)，周邊無(wú)安全隱患。2.3安全防范巡檢2.3.1門禁與監(jiān)控系統(tǒng)*巡檢內(nèi)容：各出入口門禁、監(jiān)控?cái)z像頭、監(jiān)控室設(shè)備等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*門禁系統(tǒng)（包括刷卡、密碼、生物識(shí)別等）工作正常，反應(yīng)靈敏。*監(jiān)控?cái)z像頭角度適宜，畫面清晰，無(wú)遮擋，錄像功能正常。*監(jiān)控室設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，錄像資料保存完整，值班記錄規(guī)范。2.3.2消防通道與應(yīng)急設(shè)施*巡檢內(nèi)容：消防通道、安全出口、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急避難場(chǎng)所等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*消防通道、安全出口暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁鎖閉、堵塞或占用。*應(yīng)急照明在斷電時(shí)能自動(dòng)點(diǎn)亮，照度符合要求。*疏散指示標(biāo)志清晰、完好，指示方向正確，無(wú)破損、遮擋。*應(yīng)急避難場(chǎng)所標(biāo)識(shí)清晰，通道暢通，設(shè)施完好。2.3.3其他安全隱患*巡檢內(nèi)容：高空墜物風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、易燃易爆物品存放、施工區(qū)域安全防護(hù)等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)等部位無(wú)擱置易墜落物品。*公共區(qū)域無(wú)違規(guī)存放易燃易爆危險(xiǎn)品。*施工區(qū)域設(shè)置明顯警示標(biāo)識(shí)，采取有效安全防護(hù)措施，不影響業(yè)主正常生活。2.4環(huán)境與衛(wèi)生巡檢2.4.1清潔衛(wèi)生*巡檢內(nèi)容：公共區(qū)域地面、墻面、設(shè)施表面、垃圾收集點(diǎn)等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*地面潔凈，無(wú)垃圾、痰漬、積水、油污。*墻面、設(shè)施表面無(wú)灰塵、蛛網(wǎng)、污漬。*垃圾收集點(diǎn)（桶、箱）設(shè)置合理，外觀整潔，垃圾日產(chǎn)日清，無(wú)散落、異味。*垃圾桶（箱）定期清洗消毒。2.4.2綠化養(yǎng)護(hù)*巡檢內(nèi)容：草坪、灌木、喬木、花卉、園林小品等。*巡檢標(biāo)準(zhǔn)：*草坪平整，無(wú)明顯雜草、斑禿，修剪及時(shí)。*灌木、喬木生長(zhǎng)健壯，枝葉繁茂，無(wú)枯枝、病枝、死株，修剪造型美觀。*花卉適時(shí)開(kāi)放，無(wú)枯萎，花壇（花境）內(nèi)無(wú)雜草、垃圾。*園林小品、灌溉設(shè)施完好，無(wú)損壞、銹蝕。三、巡檢實(shí)施3.1巡檢頻次*日常巡檢：每日進(jìn)行，重點(diǎn)關(guān)注公共區(qū)域、安全設(shè)施及易發(fā)生問(wèn)題的部位。*專項(xiàng)巡檢：根據(jù)設(shè)施設(shè)備特性及管理要求，按周、月、季度或年度進(jìn)行，如消防系統(tǒng)月度巡檢、電梯機(jī)房周巡檢等。*特殊巡檢：在惡劣天氣（如暴雨、臺(tái)風(fēng)、嚴(yán)寒）來(lái)臨前后，或重大節(jié)假日、重要活動(dòng)前，應(yīng)組織針對(duì)性的安全巡檢。3.2巡檢路線各項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)自身物業(yè)類型、布局特點(diǎn)及巡檢重點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃合理的巡檢路線，確保無(wú)遺漏、高效率。巡檢路線應(yīng)書面化，并根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整。3.3巡檢方法*目測(cè)法：通過(guò)觀察，檢查設(shè)施設(shè)備外觀、清潔度、有無(wú)破損、變形、滲漏、堵塞等。*耳聽(tīng)法：聽(tīng)設(shè)備運(yùn)行聲音是否正常，有無(wú)異常噪音。*鼻嗅法：聞?dòng)袩o(wú)異味，如焦糊味、臭味、燃?xì)庑孤┪兜取?詢問(wèn)法：向業(yè)主、使用人或現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員了解相關(guān)情況。*觸摸法：在確保安全的前提下，觸摸設(shè)備表面感受溫度是否正常，有無(wú)震動(dòng)異常。*工具輔助法：必要時(shí)使用簡(jiǎn)單工具（如手電筒、卷尺、測(cè)溫儀等）進(jìn)行檢查。3.4問(wèn)題處理與報(bào)告*發(fā)現(xiàn)問(wèn)題：巡檢人員在巡檢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)任何不符合標(biāo)準(zhǔn)的情況，均需詳細(xì)記錄。*問(wèn)題分級(jí)：*緊急問(wèn)題：指可能立即導(dǎo)致人身安全事故、重大財(cái)產(chǎn)損失或嚴(yán)重影響物業(yè)正常運(yùn)行的問(wèn)題，如消防系統(tǒng)故障、電梯困人、大面積停水停電、管道爆裂等。*重要問(wèn)題：指影響物業(yè)功能或環(huán)境品質(zhì)，但不會(huì)立即造成嚴(yán)重后果的問(wèn)題，如局部照明損壞、minor漏水、垃圾未及時(shí)清理等。*一般問(wèn)題：指對(duì)物業(yè)整體運(yùn)行和環(huán)境影響較小，可在常規(guī)工作中安排處理的問(wèn)題，如小面積污漬、輕微破損等。*報(bào)告流程：*緊急問(wèn)題：巡檢人員應(yīng)立即通過(guò)電話或?qū)χv機(jī)向當(dāng)班主管/負(fù)責(zé)人報(bào)告，并根據(jù)指示采取初步應(yīng)急措施，同時(shí)填寫《巡檢問(wèn)題記錄表》。*重要問(wèn)題：巡檢人員應(yīng)立即向當(dāng)班主管/負(fù)責(zé)人報(bào)告，并填寫《巡檢問(wèn)題記錄表》，主管/負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)安排處理。*一般問(wèn)題：巡檢人員填寫《巡檢問(wèn)題記錄表》，按規(guī)定時(shí)限上報(bào)給相關(guān)負(fù)責(zé)人，納入日常工作安排處理。*跟蹤閉環(huán)：所有上報(bào)問(wèn)題均需明確責(zé)任人、處理時(shí)限，并進(jìn)行跟蹤督辦，直至問(wèn)題解決，形成閉環(huán)管理。四、巡檢記錄與文檔管理4.1巡檢記錄要求*及時(shí)性：巡檢完成后，應(yīng)立即填寫巡檢記錄，不得事后補(bǔ)記或漏記。*準(zhǔn)確性：記錄內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，問(wèn)題描述清晰、具體，位置明確。*完整性：記錄表格各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)填寫完整，簽名齊全。*規(guī)范性：使用規(guī)定的記錄表格，字跡清晰（電子記錄應(yīng)規(guī)范錄入）。4.2巡檢記錄形式可采用紙質(zhì)記錄表或電子巡檢系統(tǒng)（APP、軟件）進(jìn)行記錄。鼓勵(lì)采用信息化手段，提高巡檢效率和記錄的可追溯性。4.3記錄內(nèi)容巡檢記錄一般應(yīng)包含以下要素：巡檢日期、巡檢時(shí)間、巡檢人員、巡檢路線/區(qū)域、巡檢項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題描述（包括位置、現(xiàn)象、程度）、問(wèn)題等級(jí)、處理建議、上報(bào)情況、處理結(jié)果、復(fù)查情況、相關(guān)人員簽字等。4.4文檔管理*巡檢記錄應(yīng)按規(guī)定分類、編號(hào)、存檔。*紙質(zhì)記錄應(yīng)妥善保管，防止遺失、損壞、涂改。*電子記錄應(yīng)定期備份，確保數(shù)據(jù)安全。*巡檢記錄保存期限應(yīng)符合公司檔案管理規(guī)定及相關(guān)法規(guī)要求。*相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)定期查閱巡檢記錄，分析問(wèn)題趨勢(shì)，為物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)提供依據(jù)。五、質(zhì)量監(jiān)督與改進(jìn)5.1檢查與考核*物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人或指定人員應(yīng)對(duì)巡檢工作的落實(shí)情況進(jìn)行定期或不定期檢查，包括對(duì)巡檢記錄的抽查、現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核等。*將巡檢工作的質(zhì)量、問(wèn)題發(fā)現(xiàn)率、問(wèn)題處理及時(shí)率等納入巡檢人員的績(jī)效考核范圍。5.2定期總結(jié)與分析*每月/每季度應(yīng)對(duì)巡檢工作進(jìn)行總結(jié)，分析常見(jiàn)問(wèn)題、重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，查找原因。*根據(jù)總結(jié)分析結(jié)果，調(diào)整巡檢重點(diǎn)、頻次或方法，優(yōu)化資源配置。5.3持續(xù)改進(jìn)*定期組織巡檢人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)交流，提升巡檢技能和責(zé)任心。*根據(jù)物業(yè)使用年限、設(shè)施設(shè)備老化程度及業(yè)主需求變化，適時(shí)修訂本手冊(cè)內(nèi)容，確保其適用性和有效性。*積極采納合理化建議，不斷改進(jìn)巡檢工作，提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。六、應(yīng)急處理巡檢人員在巡檢過(guò)程中如遇突發(fā)事件（如火災(zāi)、盜竊、人員受傷、設(shè)備重大故障等），應(yīng)立即啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案：1.保障自身安全：在確保自身安全的前提下采取行動(dòng)。2.立即報(bào)告：第一時(shí)間向當(dāng)班主管/負(fù)責(zé)人及相關(guān)部門報(bào)告，