房產(chǎn)評估考試題型及答案

單項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)評估的主要方法不包括（）A.市場法B.成本法C.收益法D.對比法2.影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)域因素的是（）A.交通狀況B.房屋結構C.朝向D.設施設備3.收益法中確定報酬率的方法不包括（）A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.成本加成法4.成本法中土地取得成本不包括（）A.土地出讓金B(yǎng).土地開發(fā)成本C.土地取得稅費D.土地增值收益5.市場法評估房地產(chǎn)時，選取可比實例應符合的要求不包括（）A.可比實例與估價對象所處地區(qū)相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的成交日期與估價時點接近D.可比實例的成交價格為正常價格6.房地產(chǎn)評估的基本程序不包括（）A.明確評估基本事項B.制定評估作業(yè)計劃C.進行實地勘察D.直接出具評估報告7.建筑物折舊的求取方法不包括（）A.年限法B.市場提取法C.分解法D.使用年限法8.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于（）A.未來凈收益的大小B.獲得凈收益的可靠性C.獲得凈收益期限的長短D.以上都是9.房地產(chǎn)評估中，土地使用權評估的特點不包括（）A.土地資產(chǎn)的位置固定性B.土地資產(chǎn)的不可移動性C.土地資產(chǎn)的個別性D.土地資產(chǎn)的可移動性10.市場法中交易情況修正的方法不包括（）A.總價修正B.單價修正C.百分比修正D.差額修正答案：1.D2.A3.D4.D5.D6.D7.B8.D9.D10.A多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)評估的原則包括（）A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.估價時點原則2.市場法評估房地產(chǎn)時，選取可比實例的數(shù)量一般為（）A.3個B.4個C.5個D.6個3.成本法評估房地產(chǎn)時，建筑物重置成本的求取方法有（）A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法4.收益法評估房地產(chǎn)時，凈收益的求取方法有（）A.直接資本化法B.報酬資本化法C.累加法D.市場提取法5.房地產(chǎn)評估中，影響房地產(chǎn)價格的個別因素包括（）A.土地的個別因素B.建筑物的個別因素C.房地產(chǎn)的區(qū)位因素D.房地產(chǎn)的權益因素6.房地產(chǎn)評估的目的包括（）A.交易評估B.抵押評估C.征收評估D.保險評估7.市場法評估房地產(chǎn)時，建立價格可比基礎的內(nèi)容包括（）A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位8.房地產(chǎn)評估中，土地使用權的出讓方式有（）A.協(xié)議出讓B.招標出讓C.拍賣出讓D.掛牌出讓9.收益性房地產(chǎn)的凈收益通常包括（）A.租賃收入B.租金收入C.其他收入D.運營費用10.房地產(chǎn)評估中，建筑物的耐用年限分為（）A.自然耐用年限B.經(jīng)濟耐用年限C.實際耐用年限D.法定耐用年限答案：1.ABCD2.ABC3.ABCD4.AB5.AB6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABC10.AB判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)評估只能采用一種方法。（）2.市場法評估房地產(chǎn)時，可比實例的成交價格必須是正常價格。（）3.成本法評估房地產(chǎn)時，土地取得成本包括土地增值收益。（）4.收益法評估房地產(chǎn)時，報酬率越高，房地產(chǎn)價值越高。（）5.房地產(chǎn)評估中，建筑物折舊是指建筑物在使用過程中因損耗而減少的價值。（）6.房地產(chǎn)評估的目的不同，評估的價值類型也不同。（）7.市場法評估房地產(chǎn)時，選取可比實例的數(shù)量越多越好。（）8.成本法評估房地產(chǎn)時，建筑物重置成本就是建筑物的重建成本。（）9.收益性房地產(chǎn)的凈收益是指房地產(chǎn)扣除運營費用后的收益。（）10.房地產(chǎn)評估中，土地使用權的評估不考慮土地的使用年限。（）答案：1.×2.√3.×4.×5.√6.√7.×8.×9.√10.×簡答題（總4題，每題5分）1.簡述房地產(chǎn)評估的市場法及其適用條件。市場法是通過將估價對象與近期已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。適用條件是存在較多類似房地產(chǎn)交易實例，且交易實例與估價對象具有較強的相關性和替代性。2.成本法評估房地產(chǎn)的基本步驟有哪些？先求取土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等，再計算建筑物重置成本或重建成本，然后確定建筑物折舊，最后用重置成本或重建成本減去折舊得出房地產(chǎn)價值。3.收益法評估房地產(chǎn)時，如何確定凈收益？通過租賃收入等收益扣除運營費用來確定。運營費用包括管理費、維修費、保險費、房產(chǎn)稅等。先估算潛在毛收入，再扣除空置和收租損失得到有效毛收入，減去運營費用即得凈收益。4.房地產(chǎn)評估中，影響房地產(chǎn)價格的因素有哪些？包括一般因素如經(jīng)濟發(fā)展、政策法規(guī)等；區(qū)域因素如交通、配套等；個別因素如土地形狀、建筑物結構等。還有市場供求、心理預期等也會影響價格。討論題（總4題，每題5分）1.分析市場法評估房地產(chǎn)時可比實例選取的重要性及應注意的問題。重要性：確保評估結果準確合理。注意問題：交易實例與估價對象在用途、規(guī)模、檔次等方面相似，成交日期接近估價時點，成交價格為正?；蚩尚拚秊檎！?.探討成本法評估房地產(chǎn)時建筑物折舊計算的準確性對評估結果的影響。折舊計算準確與否直接影響評估結果。若折舊計算多，房地產(chǎn)價值低；若折舊計算少，房地產(chǎn)價值高。準確計算折舊能使評估結果更真實反映房地產(chǎn)實際價值。3.談談收益法評估房地產(chǎn)中報酬率確定的方法及對評估結果的作用。方法有累加法、市場提取法等。報酬率合理確定能準確反映房地產(chǎn)收益風險與價值關系。報酬率