2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷（案例分析）考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______案例一甲公司擬出售其位于市中心的一棟商業(yè)辦公樓的50%股權(quán)。該辦公樓由乙開發(fā)商于2018年建成，建筑面積15,000平方米，用途為商業(yè)辦公。截至評估基準日2024年12月31日，該辦公樓已租賃給丙公司使用，租賃期限為5年，自2022年12月31日起至2027年12月31日。丙公司按年支付租金，年租金總額為900萬元，租金支付方式為按季預付。該辦公樓目前市場空置率約為10%。甲公司近期以該辦公樓100%股權(quán)為抵押，向丁銀行取得了2年期、利率5.5%的貸款5000萬元。評估基準日，類似辦公樓的租金水平約為每平方米每月80元，市場租金與租金水平呈線性關(guān)系。假設(shè)不考慮運營費用、稅費等因素。要求：1.說明在本案例中，選用收益法評估該辦公樓50%股權(quán)價值的主要理由。2.分析該辦公樓未來收益預測可能面臨的主要不確定性因素，并簡述如何應(yīng)對。3.若選用市場法評估，請簡述選擇可比案例應(yīng)考慮的主要因素，并列出至少三個需要調(diào)整的可比案例因素。4.假設(shè)經(jīng)評估，該辦公樓100%股權(quán)在評估基準日的公允價值為8,000萬元。請計算甲公司擬出售的50%股權(quán)在評估基準日的公允價值，并簡述理由。案例二戊公司擬引進一條自動化生產(chǎn)線，用于生產(chǎn)其核心產(chǎn)品。該生產(chǎn)線預計購置成本為1200萬元，運輸安裝費為100萬元，預計使用壽命為10年，預計凈殘值為50萬元。該生產(chǎn)線購置于2019年，截至評估基準日2024年12月31日，已使用5年。評估基準日，市場上出現(xiàn)性能更優(yōu)的新型號生產(chǎn)線，其購置成本為1500萬元。戊公司計劃繼續(xù)使用該生產(chǎn)線，但考慮到技術(shù)進步，預計其剩余經(jīng)濟壽命可能縮短至5年。該生產(chǎn)線采用直線法計提折舊。評估基準日，與該生產(chǎn)線功能相似的其他二手生產(chǎn)線市場價格約為800萬元，該二手設(shè)備已使用4年，預計尚可使用6年，其未來第4年、第5年的預計凈殘值分別為60萬元、40萬元。假設(shè)不考慮運營成本差異。要求：1.若選用成本法評估該生產(chǎn)線，請簡述確定其評估價值應(yīng)考慮的主要因素。2.采用市場法評估該生產(chǎn)線時，若選用功能價值法，請簡述計算步驟，并列出需要確定的參數(shù)。3.假設(shè)選用成本法評估該生產(chǎn)線，請計算其在評估基準日的重置成本凈值。4.若選用市場法中的類比比較法評估，請簡述選擇可比案例應(yīng)考慮的因素，并列出至少三個需要進行的調(diào)整。案例三庚公司擁有一項注冊商標，核定使用商品為服裝。該商標注冊于2015年，有效期至2025年12月31日。截至評估基準日2024年12月31日，庚公司尚未有效利用該商標生產(chǎn)銷售服裝，但已投入廣告費500萬元進行品牌推廣，預計未來若使用該商標生產(chǎn)服裝，年銷售收入可達3000萬元，年成本費用（不含稅）為1500萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該服裝行業(yè)的平均利潤率為20%。庚公司聘請的評估人員收集到以下信息：市場上存在用途相同、剩余保護期相同的三項可比商標交易案例，交易情況如下：（1）商標A：用于飲料行業(yè)，轉(zhuǎn)讓價格為800萬元。（2）商標B：用于化妝品行業(yè)，轉(zhuǎn)讓價格為1200萬元。（3）商標C：用于服裝行業(yè)，轉(zhuǎn)讓價格為1500萬元。庚公司認為其商標與商標C最為可比，但評估人員認為還需考慮其他因素。要求：1.若選用收益法評估該商標權(quán)價值，請簡述計算步驟，并列出需要確定的參數(shù)。2.分析在本案例中，選用市場法評估該商標權(quán)價值的合理性，并說明評估人員認為還需考慮商標C可比性的理由。3.若選用市場法評估，請簡述確定可比案例交易價格調(diào)整因素的主要方法。4.假設(shè)選用收益法評估，經(jīng)測算確定年收益預測期（剩余保護期）為5年，折現(xiàn)率為10%，請計算該商標權(quán)的評估值。案例四己公司為一上市公司，計劃通過增發(fā)股票的方式收購庚公司100%股權(quán)。庚公司是一家專注于生物科技研發(fā)的高新技術(shù)企業(yè)，主要產(chǎn)品X為一種新型抗癌藥物。截至評估基準日2024年12月31日，己公司預計未來五年（2025-2029年）庚公司的自由現(xiàn)金流分別為800萬元、1000萬元、1300萬元、1600萬元、2000萬元。己公司根據(jù)自身風險和市場情況，確定對庚公司自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)率為12%。己公司股票在評估基準日的市場價格為20元/股，市盈率為25倍。市場上存在三家與庚公司業(yè)務(wù)相似的上市公司（A、B、C），其股票在評估基準日的市場價格分別為15元/股、22元/股、18元/股，市盈率分別為30倍、20倍、28倍。己公司認為A公司與庚公司最為可比，但評估人員建議綜合考慮多家可比公司。要求：1.說明在企業(yè)價值評估中，選擇現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的主要前提條件。2.分析庚公司未來自由現(xiàn)金流預測可能面臨的主要風險因素。3.若選用市場法中的可比公司法評估庚公司股權(quán)價值，請簡述選擇可比公司應(yīng)考慮的因素，并說明評估人員建議綜合考慮多家可比公司的理由。4.請分別采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和市場法（可比公司法）估算庚公司100%股權(quán)在評估基準日的價值。試卷答案案例一1.說明在本案例中，選用收益法評估該辦公樓50%股權(quán)價值的主要理由。答案：該辦公樓具有持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入流，未來收益具有可預測性，符合收益法運用的前提。收益法能夠直接反映資產(chǎn)為其所有者帶來的經(jīng)濟利益，適合評估能夠產(chǎn)生長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)。評估50%股權(quán)價值，意味著評估對象能夠產(chǎn)生相應(yīng)比例的收益，采用收益法計算出的價值可以直接對應(yīng)股權(quán)比例。2.分析該辦公樓未來收益預測可能面臨的主要不確定性因素，并簡述如何應(yīng)對。答案：主要不確定性因素包括：①租金收入的不確定性，如租戶經(jīng)營狀況變化、違約風險、市場租金水平波動等；②運營成本的不確定性，如物業(yè)維修費用、管理費用等可能變化；③租賃期結(jié)束后的空置風險，即2027年12月31日租賃期滿后辦公樓可能無法按市場水平快速出租；④宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化對商業(yè)辦公市場的影響。應(yīng)對措施：在預測時，應(yīng)基于合理的假設(shè)，充分考慮各項風險，可以采用敏感性分析或情景分析評估不同風險情景下的收益影響，并對預測結(jié)果進行必要的說明和限制。3.若選用市場法評估，請簡述選擇可比案例應(yīng)考慮的主要因素，并列出至少三個需要調(diào)整的可比案例因素。答案：選擇可比案例應(yīng)考慮的主要因素：①地域因素，應(yīng)選擇與評估對象位于同一地區(qū)或同一城市CBD區(qū)域的案例；②用途因素，可比案例應(yīng)與評估對象同為商業(yè)辦公用途；③性質(zhì)因素，如樓層、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等應(yīng)相似；④規(guī)模因素，可比案例的規(guī)模（建筑面積）應(yīng)與評估對象相近；⑤交易日期因素，應(yīng)盡可能選擇近期發(fā)生的交易，或考慮市場利率、租金水平等因素的變化進行時間修正。需要調(diào)整的可比案例因素至少有三個：①交易價格（可能需要考慮交易時的市場狀況、交易雙方關(guān)系等因素）；②租金水平（需要將可比案例的實際租金水平調(diào)整為評估基準日的市場租金水平）；③剩余租賃期限（如果可比案例的租賃剩余期限與評估對象不同，需要進行修正）。4.假設(shè)經(jīng)評估，該辦公樓100%股權(quán)在評估基準日的公允價值為8,000萬元。請計算甲公司擬出售的50%股權(quán)在評估基準日的公允價值，并簡述理由。答案：甲公司擬出售的50%股權(quán)在評估基準日的公允價值為8,000萬元×50%=4,000萬元。理由：評估對象是該辦公樓50%的股權(quán)價值，其價值是辦公樓100%股權(quán)公允價值的一半。假設(shè)辦公樓100%股權(quán)的價值與其50%股權(quán)價值之間存在比例關(guān)系，且不考慮控制權(quán)溢價等因素，則50%股權(quán)價值為100%股權(quán)價值的50%。案例二1.若選用成本法評估該生產(chǎn)線，請簡述確定其評估價值應(yīng)考慮的主要因素。答案：確定其評估價值應(yīng)考慮的主要因素：①重置成本，包括購置成本（設(shè)備價格）和運輸安裝成本；②實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗導致設(shè)備價值減損，主要通過確定成新率來體現(xiàn)；③功能性貶值，即由于技術(shù)進步、新設(shè)備出現(xiàn)導致現(xiàn)有設(shè)備價值減損；④經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化（如市場需求減少、產(chǎn)能過剩等）導致設(shè)備價值減損。評估價值通常是在重置成本基礎(chǔ)上扣減各項貶值后的金額。2.采用市場法評估該生產(chǎn)線時，若選用功能價值法，請簡述計算步驟，并列出需要確定的參數(shù)。答案：計算步驟：①選擇一個或多個與評估對象功能相同、但規(guī)模或效率不同的可比生產(chǎn)線；②確定評估對象與可比生產(chǎn)線在功能上的差異（通常用產(chǎn)出效率、處理能力等指標衡量）；③確定功能價值指數(shù)（或稱規(guī)模報酬遞增/遞減系數(shù)），該系數(shù)反映了功能差異對價值的影響；④根據(jù)可比生產(chǎn)線的交易價格和其功能指標，推算出評估對象在假設(shè)具有可比生產(chǎn)線功能指標下的價值（功能價值）；⑤對計算出的功能價值進行時間修正（如果可比交易日期與評估基準日不同）。需要確定的參數(shù)：①評估對象的重置成本或市場價值；②可比生產(chǎn)線的交易價格；③評估對象和可比生產(chǎn)線的功能指標（如產(chǎn)量、效率等）；④功能價值指數(shù)（或規(guī)模報酬遞增/遞減系數(shù)）。3.假設(shè)選用成本法評估該生產(chǎn)線，請計算其在評估基準日的重置成本凈值。答案：重置成本=購置成本+運輸安裝費=1200萬元+100萬元=1300萬元。實體性貶值計算：使用年限法，已使用年限為5年，預計使用壽命為10年，成新率=(預計使用壽命-已使用年限)/預計使用壽命=(10-5)/10=50%。重置成本凈值=重置成本×成新率=1300萬元×50%=650萬元。（注：此計算未考慮功能性貶值和經(jīng)濟性貶值）4.若選用市場法中的類比比較法評估，請簡述選擇可比案例應(yīng)考慮的因素，并列出至少三個需要進行的調(diào)整。答案：選擇可比案例應(yīng)考慮的因素：①業(yè)務(wù)相似性，可比案例應(yīng)與評估對象同屬自動化生產(chǎn)線，且主要功能、用途相似；②交易日期，應(yīng)盡可能選擇近期交易，或進行市場狀況調(diào)整；③交易類型，應(yīng)盡量選擇公開市場交易；④公司狀況，可比案例公司的規(guī)模、財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績等應(yīng)與評估對象公司具有可比性。需要進行的調(diào)整至少有三個：①交易價格調(diào)整，根據(jù)交易日期、市場利率等因素對可比案例的交易價格進行時間價值調(diào)整；②功能因素調(diào)整（可比案例與評估對象在自動化程度、效率等方面的差異）；③公司因素調(diào)整（可比案例與評估對象公司規(guī)模、盈利能力等差異對價格的影響）。案例三1.若選用收益法評估該商標權(quán)價值，請簡述計算步驟，并列出需要確定的參數(shù)。答案：計算步驟：①預測未來收益，通常采用超額收益法，即預測未來年收益（如年凈利潤）扣除正常經(jīng)營成本（不含商標投入成本）后的超額收益；②確定收益預測期，對于永續(xù)經(jīng)營且剩余保護期較長的商標，可假設(shè)收益持續(xù)到保護期結(jié)束或更長時間；③選擇合適的折現(xiàn)率，反映投資于該商標的風險；④將預測的收益期內(nèi)各期超額收益折現(xiàn)至評估基準日的現(xiàn)值，若為永續(xù)經(jīng)營，則計算永續(xù)年金現(xiàn)值；⑤對于有限保護期，還需將最后一年累計的終值折現(xiàn)至基準日。需要確定的參數(shù)：①未來年超額收益；②收益預測期；③折現(xiàn)率；④商標保護期（若有限）。2.分析在本案例中，選用市場法評估該商標權(quán)價值的合理性，并說明評估人員認為還需考慮商標C可比性的理由。答案：選用市場法評估的合理性：商標權(quán)屬于無形資產(chǎn)，其價值往往體現(xiàn)在未來收益或市場認可度上，市場法通過參照可比交易案例，能夠反映市場對該類商標的公允定價，具有一定的客觀性。評估人員認為還需考慮商標C可比性的理由：①商標C與評估對象庚公司商標同屬服裝行業(yè)，直接可比性最強；②商標A雖用途相同但行業(yè)不同（飲料），可能存在行業(yè)特性差異導致價值影響因素不同；③商標B用途相同但行業(yè)不同（化妝品），同樣可能存在行業(yè)差異；④即使同屬服裝行業(yè)，不同公司的品牌知名度、市場份額、經(jīng)營狀況也可能存在差異，需要綜合評估可比案例的代表性。3.若選用市場法評估，請簡述確定可比案例交易價格調(diào)整因素的主要方法。答案：確定可比案例交易價格調(diào)整因素的主要方法：①建立價格可比指標體系，通常選擇與商標價值相關(guān)性強的指標，如商標知名度、市場份額、銷售額、利潤貢獻、品牌溢價等；②計算評估對象與各可比案例在各項指標上的差異程度；③確定調(diào)整系數(shù)或調(diào)整率，根據(jù)差異程度對可比案例的交易價格進行逐項或綜合調(diào)整；④將調(diào)整后的價格進行加權(quán)平均或其他方法匯總，得到修正后的可比價格，用于估算評估對象的價值。常用的具體調(diào)整方法包括比率調(diào)整法、差額調(diào)整法等。4.假設(shè)選用收益法評估，經(jīng)測算確定年收益預測期（剩余保護期）為5年，折現(xiàn)率為10%，請計算該商標權(quán)的評估值。答案：假設(shè)年超額收益保持穩(wěn)定，為（年銷售收入-年成本費用）=3000萬元-1500萬元=1500萬元。評估值=年超額收益×年金現(xiàn)值系數(shù)（i=10%,n=5）。年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,10%,5)=[1-(1+10%)^-5]/10%≈3.7908。評估值=1500萬元×3.7908≈5,686.20萬元。案例四1.說明在企業(yè)價值評估中，選擇現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的主要前提條件。答案：選擇現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的主要前提條件：①企業(yè)能夠產(chǎn)生持續(xù)的、可預測的自由現(xiàn)金流；②存在一個合理的、能夠反映投資該企業(yè)風險的折現(xiàn)率；③評估對象具有相對穩(wěn)定的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)前景，未來現(xiàn)金流具有可預測性；④企業(yè)價值主要來源于其未來預期的現(xiàn)金流入，而非當前資產(chǎn)價值。2.分析庚公司未來自由現(xiàn)金流預測可能面臨的主要風險因素。答案：主要風險因素：①市場風險，生物科技行業(yè)競爭激烈，市場需求變化可能導致產(chǎn)品銷售額不及預期；②技術(shù)風險，研發(fā)失敗、產(chǎn)品效果不佳或出現(xiàn)副作用、被更優(yōu)技術(shù)替代的風險；③政策風險，藥品審批政策、醫(yī)保政策、環(huán)保政策等變化可能影響產(chǎn)品上市和銷售；④經(jīng)營風險，生產(chǎn)成本控制、供應(yīng)鏈管理、銷售渠道建設(shè)等方面的挑戰(zhàn)；⑤財務(wù)風險，融資困難、成本上升可能導致現(xiàn)金流緊張。3.若選用市場法中的可比公司法評估庚公司股權(quán)價值，請簡述選擇可比公司應(yīng)考慮的因素，并說明評估人員建議綜合考慮多家可比公司的理由。答案：選擇可比公司應(yīng)考慮的因素：①業(yè)務(wù)相關(guān)性，可比公司應(yīng)與庚公司處于相同或相似的行業(yè)，主營業(yè)務(wù)構(gòu)成、技術(shù)路徑、市場地位等應(yīng)具有可比性；②規(guī)模相似性，可比公司的資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模、市場份額等應(yīng)與庚公司相近；③財務(wù)狀況相似性，可比公司的盈利能力、增長性、資本結(jié)構(gòu)、風險水平等應(yīng)具有可比性；④市場活躍度，可比公司的股票應(yīng)具有較好的流動性。評估人員建議綜合考慮多家可比公司的理由：①單一可比公司可能存在特殊性，無法完全代表整個市場的公允定價水平；②多家可比公司可以提供更廣泛的市場參照，通過分析不同公司的估值差異，可以更全面地理解影響價值的因素；③綜合多家可比公司的估值結(jié)果（如市盈率），可以采用加權(quán)平均或其他整合方法，得到更穩(wěn)健、更具代表性的評估結(jié)論，減少單一案例的偶然性。4.請分別采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和市場法（可比公司法）估算庚公司100%股權(quán)在評估基準日的價值。答案：①現(xiàn)金流量折現(xiàn)法：評估值=Σ[未來第t年自由現(xiàn)金流/(1+折現(xiàn)率)^t]+[第t年自由現(xiàn)金流/(1+折現(xiàn)率)^t]*[1/(折現(xiàn)率-終值增長率)]假設(shè)第5年末開始進入穩(wěn)定增長期，穩(wěn)定增長率為g（例如3%），第5年自由現(xiàn)金流為2000萬元。評估值=[800/(1+12%)+1000/(1+12%)^2+1300/(1+12%)^3+1600/(1+12%)^4+2000/(1+12%)^5]+[2000/(12%-3%)]/(1+12%)^5=[800/1.12+1000/1.2544+1300/1.4049+1600/1.5735+2000/1.7623]+[2000/9%]/1.7623=[714.29+797.19+925.93+1017.36+1134