2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)案例解析試題考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______試題一甲公司為一上市公司，為滿足并購重組需要，擬對其持有的乙上市公司的股權(quán)進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。相關(guān)資料如下：1.乙公司2024年度實(shí)現(xiàn)凈利潤為5000萬元，預(yù)計(jì)未來三年盈利能力穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2025年至2027年凈利潤分別為5500萬元、6000萬元和6500萬元。乙公司適用的企業(yè)所得稅稅率為25%。2.甲公司評估人員對乙公司進(jìn)行了盡職調(diào)查，了解到乙公司所處行業(yè)競爭激烈，未來增長存在不確定性。為保守起見，評估人員決定采用折現(xiàn)現(xiàn)金流量法評估乙公司股權(quán)價(jià)值，并選用乙公司2024年度凈利潤數(shù)據(jù)作為預(yù)測期第一年的自由現(xiàn)金流。3.評估人員收集了同行業(yè)上市公司可比交易案例，選取了A、B、C三家可比公司。經(jīng)分析，A公司可比交易作價(jià)為其評估前一年度凈利潤的20倍，B公司可比交易作價(jià)為其評估前一年度凈利潤的18倍，C公司可比交易作價(jià)為其評估前一年度凈利潤的22倍。由于A公司規(guī)模與乙公司最為接近，且交易時(shí)機(jī)、市場環(huán)境與本次評估基準(zhǔn)日較為相似，評估人員決定主要參考A公司的可比交易倍數(shù)。4.評估人員采用市場法評估時(shí)，對A公司可比交易倍數(shù)進(jìn)行了調(diào)整，主要考慮了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、成長性、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素，最終確定采用17倍（折合每股價(jià)格）作為評估倍數(shù)。5.評估人員選取了與乙公司風(fēng)險(xiǎn)水平相當(dāng)?shù)腤公司作為可比公司，收集了W公司2024年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：每股凈資產(chǎn)為6元，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.5元。評估人員認(rèn)為W公司的市凈率和市現(xiàn)率均能較好地反映乙公司股權(quán)的價(jià)值，決定采用市場法中的市凈率和市現(xiàn)率兩種方法評估乙公司股權(quán)價(jià)值，并取兩種方法評估結(jié)果的簡單平均值作為最終評估值。6.評估人員確定乙公司未來三年自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)率為10%。要求：（1）根據(jù)資料1和資料5，分別采用折現(xiàn)現(xiàn)金流量法和市場法（市凈率法和市現(xiàn)率法）估算乙公司股權(quán)的公允價(jià)值，并列出計(jì)算過程。假設(shè)乙公司發(fā)行在外的普通股總數(shù)為10000萬股。（2）分析評估人員在資料2、3、4、5中運(yùn)用評估方法、選擇可比公司、確定評估參數(shù)等方面的合理性。（3）指出資料中存在的潛在問題或需要進(jìn)一步補(bǔ)充的信息，并簡述其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。試題二丙制造企業(yè)為一非上市公司，準(zhǔn)備通過發(fā)行股票的方式引入戰(zhàn)略投資者，需對其整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估機(jī)構(gòu)接受委托后，執(zhí)行了以下工作：1.與丙企業(yè)管理層簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，明確了評估目的為股權(quán)引入，評估對象為丙企業(yè)整體資產(chǎn)，評估值為股東權(quán)益價(jià)值。2.評估人員收集了丙企業(yè)近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表，發(fā)現(xiàn)其2022年、2023年?duì)I業(yè)收入分別為10000萬元、12000萬元，凈利潤分別為800萬元、1000萬元，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為600萬元、800萬元。2024年1月至11月，丙企業(yè)營業(yè)收入為11000萬元，凈利潤為900萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為700萬元。評估人員認(rèn)為丙企業(yè)盈利能力有所提升，但現(xiàn)金流狀況良好。3.評估人員對丙企業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行了核實(shí)，部分設(shè)備已出現(xiàn)明顯陳舊，市場二手價(jià)格低于其賬面價(jià)值。評估人員決定采用成本法評估這些設(shè)備，并通過查閱相關(guān)技術(shù)資料和市場詢價(jià)，確定了重置成本和成新率。4.評估人員對丙企業(yè)擁有的某項(xiàng)專利技術(shù)進(jìn)行了分析，該技術(shù)已進(jìn)入衰退期，預(yù)計(jì)剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為3年。評估人員決定采用收益法評估其價(jià)值，預(yù)測未來3年產(chǎn)生的凈收益分別為200萬元、150萬元、100萬元，選取了12%的折現(xiàn)率。5.評估人員對丙企業(yè)賬面上的應(yīng)收賬款進(jìn)行了分析，部分賬款已超過兩年未收回，存在較高的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。評估人員在評估報(bào)告中特別說明了壞賬準(zhǔn)備計(jì)提的充分性。6.評估人員執(zhí)行了必要的評估程序，包括訪談管理層、查閱憑證、實(shí)地查看等，并收集了同行業(yè)上市公司數(shù)據(jù)作為可比案例。最終，評估人員采用收益法（基于未來自由現(xiàn)金流預(yù)測）和重置成本法（扣除折舊和貶值）兩種方法評估丙企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值，取兩者的加權(quán)平均數(shù)（權(quán)重分別為60%和40%）作為最終評估結(jié)果。要求：（1）分析丙企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，并說明評估人員采用成本法和收益法評估單項(xiàng)資產(chǎn)（設(shè)備、專利技術(shù)）的合理性。（2）評估人員對丙企業(yè)應(yīng)收賬款的處理是否恰當(dāng)？請說明理由。（3）評估人員采用收益法和重置成本法評估整體資產(chǎn)價(jià)值并加權(quán)平均的做法是否合理？請說明理由，并分析可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。（4）指出上述評估工作中存在的其他潛在問題或需要進(jìn)一步補(bǔ)充的信息。試題三丁公司是一家中型房地產(chǎn)企業(yè)，擁有多處待開發(fā)土地和在建工程。為滿足銀行貸款抵押需要，丁公司委托評估機(jī)構(gòu)對其持有的某塊位于市中心的待開發(fā)土地及其地上在建工程進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估人員執(zhí)行了以下工作：1.評估人員收集了該地塊的“國有土地使用證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”等權(quán)屬證明文件，并到實(shí)地進(jìn)行了查勘，確認(rèn)了地塊的四至范圍、面積以及當(dāng)前狀態(tài)。2.評估人員收集了該地塊周邊近期發(fā)生的類似用途（商業(yè)混合用地）的土地交易案例，選取了A、B、C三宗交易案例。經(jīng)分析，A宗地交易價(jià)格最高，但位于地塊東北角，面積較??；B宗地與評估地塊位置、面積、用途均較為接近，交易價(jià)格中等；C宗地面積較大，交易價(jià)格較低。評估人員最終選取了B宗地作為主要可比案例。3.評估人員在確定可比案例的交易價(jià)格時(shí)，對A、B、C三宗案例的價(jià)格進(jìn)行了時(shí)間修正、區(qū)域修正、用途修正、面積修正等。其中，區(qū)域修正主要考慮了交通便捷性、商業(yè)氛圍等因素的差異；面積修正主要考慮了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。評估人員認(rèn)為B宗案例無需進(jìn)行區(qū)域修正和面積修正。4.評估人員對評估地塊進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)地塊現(xiàn)狀存在部分基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善的情況，且地上在建工程存在一定的質(zhì)量問題，需要進(jìn)行整改。評估人員在評估中考慮了這些因素對價(jià)值的影響。5.評估人員收集了該地塊對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，并參考了當(dāng)?shù)卣钚碌耐恋爻鲎屨?，認(rèn)為該地塊適合進(jìn)行商業(yè)和辦公混合開發(fā)。評估人員采用市場法中的比較法，結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，估算了該地塊在“商業(yè)辦公混合”用途下的土地使用權(quán)價(jià)值。6.在評估地上在建工程價(jià)值時(shí)，評估人員首先確定了該工程的重置成本，然后根據(jù)其完成進(jìn)度、存在質(zhì)量問題及預(yù)計(jì)整改費(fèi)用，估算了其成新率，最終采用重置成本法確定其價(jià)值。7.評估機(jī)構(gòu)與丁公司簽訂了評估業(yè)務(wù)約定書，約定評估報(bào)告的使用目的為貸款抵押。評估報(bào)告于2025年1月15日出具。要求：（1）分析評估人員在選取可比案例、進(jìn)行交易價(jià)格修正、考慮地塊現(xiàn)狀因素等方面的合理性。（2）簡述市場法中比較法估算土地使用權(quán)價(jià)值的步驟。（3）評估人員在采用重置成本法評估在建工程價(jià)值時(shí)，需要考慮哪些因素？請結(jié)合資料4說明評估人員考慮這些因素是否充分。（4）評估報(bào)告的使用目的為貸款抵押，評估人員應(yīng)注意哪些特殊事項(xiàng)？請結(jié)合評估過程說明。---試卷答案試題一（1）折現(xiàn)現(xiàn)金流量法：預(yù)測第一年自由現(xiàn)金流=凈利潤×(1-股東權(quán)益報(bào)酬率)=5000萬元×(1-1/(6元/股×10000萬股))=5000萬元×(1-1/60)=5000萬元×0.9833=4916.5萬元評估值=Σ[自由現(xiàn)金流/(1+折現(xiàn)率)^t]+終值終值(perpetuityvalue)=第一年自由現(xiàn)金流/(折現(xiàn)率-終年增長率)假設(shè)終年增長率g=0，則終值=4916.5/10%=49165萬元評估值=4916.5/(1+10%)^1+4916.5/(1+10%)^2+4916.5/(1+10%)^3+49165/(1+10%)^3評估值=4916.5/1.1+4916.5/1.21+4916.5/1.331+49165/1.331評估值≈4460.45+4054.55+3690.09+36800.00=44005.09萬元股權(quán)價(jià)值=整體評估值/普通股總數(shù)=44005.09萬元/10000萬股=4.40元/股市場法-市凈率法：評估值(每股)=可比公司市凈率×乙公司每股凈資產(chǎn)=17倍×6元/股=102元/股整體評估值=102元/股×10000萬股=102000萬元市場法-市現(xiàn)率法：評估值(每股)=可比公司市現(xiàn)率×乙公司每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額=17倍×1.5元/股=25.5元/股整體評估值=25.5元/股×10000萬股=25500萬元市場法綜合結(jié)果：(102000萬元+25500萬元)/2=63750萬元平均每股價(jià)值=63750萬元/10000萬股=6.38元/股（2）*資料2：采用2024年凈利潤數(shù)據(jù)作為預(yù)測第一年自由現(xiàn)金流，并考慮行業(yè)競爭和未來增長不確定性，采用保守估計(jì)，做法合理。*資料3：主要參考與乙公司規(guī)模接近、交易時(shí)機(jī)和市場環(huán)境相似的A公司倍數(shù)，做法合理。但僅參考一家案例存在單一來源風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮多家可比案例或采用行業(yè)平均倍數(shù)作為參考。*資料4：在主要參考A公司倍數(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、成長性、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行調(diào)整，并最終確定17倍倍數(shù)，做法合理，體現(xiàn)了專業(yè)判斷。*資料5：選取風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)腤公司作為可比公司，采用市凈率和市現(xiàn)率兩種方法，并取簡單平均值，做法合理。但市凈率和市現(xiàn)率的選擇需論證其與乙公司股權(quán)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性，且簡單平均法未考慮兩種方法的權(quán)重差異。（3）*潛在問題/信息缺失：*未來自由現(xiàn)金流預(yù)測過于樂觀，未考慮增長率假設(shè)的依據(jù)和可持續(xù)性。*未明確是否考慮了股權(quán)融資對加權(quán)平均資本成本（WACC）的影響。*市場法中可比案例的選取數(shù)量不足，且未說明可比案例的交易是否為公允交易。*未說明乙公司是否具有特殊無形資產(chǎn)（如品牌、客戶關(guān)系）及其價(jià)值影響。*未明確評估假設(shè)和限制條件。*對W公司的風(fēng)險(xiǎn)水平與乙公司的風(fēng)險(xiǎn)水平是否完全相當(dāng)缺乏詳細(xì)分析。*可能產(chǎn)生的影響：上述問題可能導(dǎo)致評估結(jié)果偏高，無法真實(shí)反映乙公司股權(quán)的公允價(jià)值。試題二（1）*財(cái)務(wù)分析：*營業(yè)收入增長：2022-2023年增長率20%，2024年1-11月增長率約9%，增速有所放緩，可能與市場競爭加劇有關(guān)。*盈利能力：凈利潤增長率與收入增長率基本匹配，顯示較強(qiáng)的盈利能力。*現(xiàn)金流：經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額持續(xù)增長且與凈利潤匹配度較高（2022年約75%，2023年約80%），表明盈利質(zhì)量較好，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。*評估合理性：*成本法：適用于有明顯陳舊、二手市場價(jià)值低于賬面的設(shè)備，合理。*收益法：專利技術(shù)具有未來預(yù)期收益，適合采用收益法評估其剩余經(jīng)濟(jì)年限內(nèi)的價(jià)值，合理。（2）恰當(dāng)。應(yīng)收賬款賬齡較長（超過兩年），發(fā)生壞賬的可能性較大。評估人員應(yīng)在評估報(bào)告中充分披露該風(fēng)險(xiǎn)，并評估壞賬準(zhǔn)備計(jì)提是否充分。若計(jì)提不足，應(yīng)采用重估方法調(diào)整，或在不調(diào)整的情況下，在評估報(bào)告中明確說明其潛在影響，這種做法是恰當(dāng)?shù)?。?）*合理性分析：*采用收益法：基于未來自由現(xiàn)金流預(yù)測，符合企業(yè)整體價(jià)值評估的邏輯，合理。*采用重置成本法：考慮了資產(chǎn)的成本基礎(chǔ)和物理損耗，在特定情況下（如資產(chǎn)專用性強(qiáng)、缺乏活躍市場）可作為重要參考，合理。*加權(quán)平均：結(jié)合了兩種方法的優(yōu)點(diǎn)，試圖更全面地反映價(jià)值。但權(quán)重（60%:40%）的確定缺乏依據(jù)，可能無法反映哪種方法更能代表該企業(yè)的價(jià)值驅(qū)動因素。若企業(yè)價(jià)值主要來源于未來收益，則收益法權(quán)重應(yīng)更高。*風(fēng)險(xiǎn)：加權(quán)平均方法本身可能掩蓋兩種方法評估結(jié)果差異過大的問題；權(quán)重的主觀隨意性可能導(dǎo)致評估結(jié)果的偏差；未考慮兩種方法在評估假設(shè)、參數(shù)選取上的差異及其對結(jié)果的影響。（4）*其他潛在問題/信息缺失：*未說明評估對象是否包含負(fù)債，整體資產(chǎn)價(jià)值（股東權(quán)益價(jià)值）的評估是否扣除了負(fù)債價(jià)值。*未披露盡職調(diào)查的范圍和深度，是否發(fā)現(xiàn)其他重大或有事項(xiàng)（如未決訴訟、環(huán)保問題等）。*收益法中未來自由現(xiàn)金流的預(yù)測依據(jù)、假設(shè)（如增長率、折現(xiàn)率）是否合理，是否進(jìn)行了敏感性分析。*重置成本法中重置成本的確定依據(jù)（是否考慮了技術(shù)進(jìn)步、功能貶值等）是否合理。*未說明是否考慮了非經(jīng)營性資產(chǎn)對評估價(jià)值的影響。*未明確評估假設(shè)和限制條件。試題三（1）*選取可比案例：B宗地與評估地塊位置、面積、用途均較為接近，是較好的可比案例選擇。*交易價(jià)格修正：*時(shí)間修正：未提及，若基準(zhǔn)日與交易日時(shí)間跨度較大，則需進(jìn)行，此處未說明可視為合理。*區(qū)域修正：考慮了交通、商業(yè)氛圍等區(qū)域因素差異，做法合理。*面積修正：考慮了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，做法合理。*用途修正：認(rèn)為B宗案例無需修正，但若B宗地用途與評估地塊（商業(yè)辦公混合）不同，則此判斷需謹(jǐn)慎，可能不合理。*考慮地塊現(xiàn)狀因素：考慮了基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善和在建工程質(zhì)量問題，并評估其影響，做法合理。（2）市場法中比較法估算土地使用權(quán)價(jià)值的步驟：1.選擇可比案例：選取在時(shí)間、地點(diǎn)、用途、交易性質(zhì)、地塊條件等方面與評估對象相似或相近的近期交易案例。2.收集交易信息：收集可比案例的交易價(jià)格、付款方式、交易日期等詳細(xì)信息。3.選擇比較基準(zhǔn)：通常選用可比案例的交易價(jià)格作為比較基準(zhǔn)。4.因素分析：分析評估對象與可比案例在區(qū)域因素、個(gè)別因素（如地塊形狀、宗地容積率、朝向、基礎(chǔ)設(shè)施等）上的差異。5.因素修正：將可比案例的交易價(jià)格逐項(xiàng)修正到評估對象的價(jià)格水平。修正方法包括：交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正（如面積修正、容積率修正、形狀修正等）。6.相對價(jià)值修正：可采用直接比較法（將修正后的可比案例價(jià)格直接進(jìn)行比較）或間接比較法（將修正后的可比案例價(jià)格與評估對象自身特征進(jìn)行比較，得出修正系數(shù)）。7.結(jié)果確定：綜合運(yùn)用多種修正方法得出的評估結(jié)果，或?qū)Χ鄠€(gè)可比案例的評估結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均或簡單平均，最終確定評估對象的土地使用權(quán)價(jià)值。（3）評估在建工程價(jià)值時(shí)需考慮的因素：*重置成本：包括工程材料、人工、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。*成新率/貶值：*完工進(jìn)度：未完工部分不計(jì)入價(jià)值，完工部分按比例計(jì)入。*質(zhì)量問題：直接影響成新率，需評估維修或整改費(fèi)