物業(yè)管理權(quán)限與職責(zé)劃分方案物業(yè)管理作為社區(qū)治理的核心環(huán)節(jié)，其權(quán)限的合理界定與職責(zé)的清晰劃分，直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主生活品質(zhì)及社區(qū)的和諧穩(wěn)定。在實(shí)踐中，因權(quán)責(zé)不清導(dǎo)致的業(yè)主與物業(yè)矛盾、管理效率低下等問題屢見不鮮。本方案旨在通過系統(tǒng)梳理物業(yè)管理中的各項(xiàng)權(quán)限與職責(zé)，明確各方主體（主要為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的邊界與協(xié)作機(jī)制，以期構(gòu)建權(quán)責(zé)明晰、運(yùn)行高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理新格局。一、權(quán)限與職責(zé)劃分的核心原則在進(jìn)行具體的權(quán)限與職責(zé)劃分前，必須確立若干核心原則，作為整個(gè)方案設(shè)計(jì)的基石，確保劃分結(jié)果的科學(xué)性與可行性。1.權(quán)責(zé)法定與約定優(yōu)先原則：嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在此基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)通過《管理規(guī)約》、《物業(yè)服務(wù)合同》等契約形式，對(duì)法律法規(guī)未明確或允許當(dāng)事人約定的事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化和補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)法定與約定的有機(jī)結(jié)合。2.業(yè)主主導(dǎo)與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分尊重業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，保障業(yè)主依法享有的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。同時(shí)，認(rèn)可物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，由其承接具體的物業(yè)管理服務(wù)事務(wù)，形成業(yè)主主導(dǎo)決策、物業(yè)專業(yè)執(zhí)行的良性互動(dòng)。3.統(tǒng)一管理與分級(jí)負(fù)責(zé)原則：對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有部分和共同事務(wù)，實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。在此前提下，根據(jù)管理事項(xiàng)的性質(zhì)、重要程度及復(fù)雜程度，明確不同層級(jí)（如物業(yè)服務(wù)企業(yè)總部、項(xiàng)目管理處、各專業(yè)班組）的管理職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到人。4.權(quán)責(zé)利對(duì)等原則：任何主體在享有相應(yīng)管理權(quán)限的同時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任，并依據(jù)其履行職責(zé)的情況獲得相應(yīng)的權(quán)益或承擔(dān)相應(yīng)的后果。避免出現(xiàn)有權(quán)無責(zé)、有責(zé)無權(quán)或權(quán)責(zé)失衡的現(xiàn)象。5.公開透明與高效便民原則：權(quán)限的行使與職責(zé)的履行過程應(yīng)保持公開透明，相關(guān)信息應(yīng)及時(shí)向業(yè)主披露。同時(shí)，職責(zé)劃分應(yīng)有利于提高管理效率，簡(jiǎn)化流程，為業(yè)主提供便捷服務(wù)。二、物業(yè)管理核心權(quán)限劃分物業(yè)管理權(quán)限是指相關(guān)主體依據(jù)法律法規(guī)或合同約定，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行決策、執(zhí)行、監(jiān)督的權(quán)力。清晰的權(quán)限劃分是避免越位、缺位，保障管理有序進(jìn)行的前提。（一）業(yè)主的權(quán)限業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，依法享有以下核心權(quán)限：1.共同管理權(quán)：參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。2.決定權(quán)：對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。3.知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)：有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、財(cái)務(wù)收支賬目等相關(guān)文件；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督。4.收益權(quán)：對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，在扣除合理成本后，有按照約定或者業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行分配的權(quán)利。（二）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。1.業(yè)主大會(huì)權(quán)限：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)權(quán)限：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限物業(yè)服務(wù)企業(yè)是接受業(yè)主大會(huì)選聘，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的專業(yè)服務(wù)企業(yè)。其權(quán)限主要來源于法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常包括：1.管理權(quán)：在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一管理和維護(hù)；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序進(jìn)行維護(hù)。2.服務(wù)權(quán)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，如安保、清潔、綠化、工程維保等。3.建議權(quán)：就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出合理化建議。4.制止權(quán)：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反管理規(guī)約的行為，有權(quán)予以制止，并及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)行政管理部門報(bào)告。5.獲取報(bào)酬權(quán)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并獲得相應(yīng)的服務(wù)報(bào)酬。6.緊急處置權(quán)：在發(fā)生危及物業(yè)安全或公共利益的緊急情況時(shí)，為維護(hù)公共利益和保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取必要的緊急處置措施，但事后應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。三、物業(yè)管理主要職責(zé)界定職責(zé)是權(quán)限的延伸和具體化。明確各方主體的職責(zé)，是確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作落到實(shí)處的關(guān)鍵。（一）業(yè)主的職責(zé)1.遵守規(guī)約義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。2.配合管理義務(wù)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。3.交納費(fèi)用義務(wù)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。4.維護(hù)物業(yè)義務(wù)：愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生；不得擅自改變房屋用途，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)1.執(zhí)行職責(zé)：忠實(shí)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決議、決定。2.溝通協(xié)調(diào)職責(zé)：作為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的橋梁，及時(shí)傳遞雙方的意見和訴求，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾和糾紛。3.信息披露職責(zé)：及時(shí)向全體業(yè)主公布業(yè)主大會(huì)的決定、決議，以及物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，如專項(xiàng)維修資金的使用情況、物業(yè)服務(wù)合同的履行情況等。4.檔案管理職責(zé)：建立和妥善保管業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的檔案資料。5.財(cái)務(wù)監(jiān)管職責(zé)：監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況，特別是專項(xiàng)維修資金的管理和使用。6.換屆籌備職責(zé)：在任期屆滿前，負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉工作。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確和細(xì)化。主要包括以下方面：1.基礎(chǔ)管理與服務(wù)職責(zé)：*物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：定期對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、供水供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共照明等）進(jìn)行檢查、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行和使用安全。*環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所、共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)和處理。*綠化養(yǎng)護(hù)管理：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，保持環(huán)境優(yōu)美。*公共秩序維護(hù)與安全防范：配備必要的安保人員和安防設(shè)施，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，做好安全防范工作，包括門崗值守、巡邏檢查、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行管理等。制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。*車輛停放管理：維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛和停放秩序，確保交通暢通和車輛安全（依據(jù)合同約定和相關(guān)規(guī)定）。2.專項(xiàng)服務(wù)與增值服務(wù)職責(zé)：*消防管理：落實(shí)消防安全責(zé)任制，定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，組織消防宣傳和演練，確保消防通道暢通。*裝飾裝修管理：按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定，對(duì)業(yè)主的房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，防止違規(guī)裝修行為。*檔案資料管理：建立健全物業(yè)管理檔案，包括物業(yè)資料、業(yè)主資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄等，并妥善保管。*客戶服務(wù)：設(shè)立服務(wù)窗口或熱線，及時(shí)受理業(yè)主的報(bào)修、咨詢、投訴等，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)予以處理和反饋。*文化建設(shè)：根據(jù)業(yè)主需求，組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍（可作為增值服務(wù)）。*其他特約服務(wù)：根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)項(xiàng)目。3.財(cái)務(wù)與合規(guī)職責(zé)：*費(fèi)用收取與管理：按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，并建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，確保資金使用合規(guī)、透明。*報(bào)告義務(wù)：定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同的履行情況、財(cái)務(wù)收支狀況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用及維護(hù)情況等。*配合監(jiān)管：接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)行政管理部門的監(jiān)督和檢查，配合其開展工作。四、權(quán)限與職責(zé)劃分的保障機(jī)制為確保物業(yè)管理權(quán)限與職責(zé)劃分方案的有效實(shí)施，需要建立健全相應(yīng)的保障機(jī)制。1.制度保障：完善《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，將權(quán)限與職責(zé)劃分的核心內(nèi)容納入其中，使其成為全體業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡可能詳盡、明確，避免模糊不清或存在歧義。2.流程優(yōu)化：針對(duì)物業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如業(yè)主報(bào)修、投訴處理、專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用、裝修審批等，制定標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，明確各環(huán)節(jié)的責(zé)任主體和時(shí)限要求，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。3.溝通協(xié)調(diào)機(jī)制：建立常態(tài)化的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，如定期召開業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聯(lián)席會(huì)議、設(shè)立業(yè)主意見箱、開通線上溝通平臺(tái)等，確保信息暢通，及時(shí)化解矛盾。4.監(jiān)督與評(píng)估機(jī)制：*業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)的情況進(jìn)行日常監(jiān)督和定期評(píng)估。*績(jī)效考核：可引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，或由業(yè)主委員會(huì)組織，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、履約情況進(jìn)行客觀評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整、合同的續(xù)聘或解聘掛鉤。5.培訓(xùn)與賦能：加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，提升其法律意識(shí)、業(yè)務(wù)能力和履職水平，確保權(quán)限的正確行使和職責(zé)的有效履行。四、結(jié)語與展望物業(yè)管理權(quán)限與職責(zé)的科學(xué)劃分，是提升社區(qū)