融創(chuàng)重組方案解讀演講人：日期:目錄CATALOGUE重組方案背景方案核心內(nèi)容資產(chǎn)處置規(guī)劃債權(quán)人權(quán)益安排表決與實施流程方案展望與影響01重組方案背景債務(wù)風(fēng)險成因分析高杠桿擴(kuò)張策略企業(yè)通過激進(jìn)舉債實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率長期處于高位，現(xiàn)金流承壓加劇債務(wù)違約風(fēng)險。項目周轉(zhuǎn)效率下降部分項目因市場去化周期延長或開發(fā)進(jìn)度滯后，資金回籠速度低于預(yù)期，進(jìn)一步削弱償債能力。融資渠道收窄受信用評級下調(diào)影響，企業(yè)新增融資成本攀升，非標(biāo)融資占比過高加劇短期流動性壓力。行業(yè)環(huán)境與政策影響土地集中供應(yīng)、房企融資“三道紅線”等政策疊加，倒逼企業(yè)加速降負(fù)債與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。調(diào)控政策持續(xù)深化核心城市改善型需求韌性較強(qiáng)，但低能級城市庫存壓力顯著，影響整體銷售回款穩(wěn)定性。市場需求結(jié)構(gòu)性分化金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險偏好趨緊，對民營房企授信審批趨嚴(yán)，債務(wù)展期難度增加。行業(yè)信用環(huán)境重塑010203公司經(jīng)營現(xiàn)狀概述資產(chǎn)質(zhì)量與變現(xiàn)能力持有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備及商業(yè)資產(chǎn)，但部分項目因區(qū)位或業(yè)態(tài)問題面臨估值折價。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展逐步收縮非核心城市投資，聚焦一二線高能級市場，但轉(zhuǎn)型效果尚未完全顯現(xiàn)。管理層應(yīng)對措施通過資產(chǎn)處置、引入戰(zhàn)投等方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，但短期債務(wù)集中到期壓力仍存。02方案核心內(nèi)容債務(wù)展期與置換機(jī)制延長債務(wù)期限以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或項目收益權(quán)作為擔(dān)保，置換部分無抵押信用債，提升債權(quán)人信心并保障債務(wù)安全性。資產(chǎn)抵質(zhì)押置換債轉(zhuǎn)股選擇權(quán)分階段兌付方案通過協(xié)商將短期高息債務(wù)轉(zhuǎn)化為中長期低息債務(wù)，緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)成本。為債權(quán)人提供部分債務(wù)轉(zhuǎn)為股權(quán)的選項，既減輕企業(yè)償債負(fù)擔(dān)，又為債權(quán)人提供潛在資本增值機(jī)會。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況設(shè)計階梯式兌付計劃，優(yōu)先解決小額債權(quán)人訴求，再逐步處理大額債務(wù)。股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整計劃向核心管理層及員工授予股權(quán)激勵，綁定團(tuán)隊利益與企業(yè)長期發(fā)展，提升經(jīng)營效率與穩(wěn)定性。員工持股計劃優(yōu)先股發(fā)行子公司股權(quán)剝離通過定向增發(fā)或公開配股引入新資金，稀釋原大股東持股比例，平衡股權(quán)集中度并改善公司治理結(jié)構(gòu)。設(shè)計非表決權(quán)優(yōu)先股吸引財務(wù)投資者，在保障原始股東控制權(quán)的同時拓寬融資渠道。出售非核心業(yè)務(wù)子公司股權(quán)回籠資金，聚焦主營業(yè)務(wù)并優(yōu)化資源配置效率。控股股東稀釋權(quán)益戰(zhàn)略合作方引入策略產(chǎn)業(yè)資本聯(lián)合政府背景平臺參與金融機(jī)構(gòu)注資技術(shù)合作伙伴綁定引入上下游產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè)作為戰(zhàn)略股東，通過業(yè)務(wù)協(xié)同增強(qiáng)供應(yīng)鏈穩(wěn)定性與市場競爭力。與保險、資管等長期資金方合作，提供低成本資金支持并優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。爭取地方國資平臺或產(chǎn)業(yè)基金入股，獲取政策資源傾斜及信用背書，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。聯(lián)合科技企業(yè)以技術(shù)入股形式合作，推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型或綠色升級，培育新增長點。03資產(chǎn)處置規(guī)劃非核心資產(chǎn)剝離路徑資產(chǎn)評估與分類對集團(tuán)旗下非核心資產(chǎn)進(jìn)行全面評估，明確資產(chǎn)類型、市場價值及潛在買家群體，優(yōu)先剝離流動性較差或與主業(yè)協(xié)同性低的資產(chǎn)。市場化交易機(jī)制通過公開招標(biāo)、產(chǎn)權(quán)交易所掛牌或協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式，引入專業(yè)中介機(jī)構(gòu)確保交易透明合規(guī)，最大化資產(chǎn)變現(xiàn)效率。債務(wù)重組結(jié)合剝離將部分非核心資產(chǎn)與關(guān)聯(lián)債務(wù)打包處置，通過"資產(chǎn)+負(fù)債"整體轉(zhuǎn)讓降低企業(yè)杠桿率，同步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)。戰(zhàn)略投資者引入針對具有區(qū)域價值或特定功能的資產(chǎn)，定向引入產(chǎn)業(yè)資本或財務(wù)投資者，實現(xiàn)資產(chǎn)價值重估與業(yè)務(wù)協(xié)同。優(yōu)質(zhì)項目盤活方案存量項目提質(zhì)增效對區(qū)位優(yōu)越但開發(fā)停滯的項目，通過追加投資、產(chǎn)品升級或運(yùn)營模式創(chuàng)新（如REITs、合作開發(fā)）激活資產(chǎn)價值。資金閉環(huán)管理機(jī)制設(shè)立專項監(jiān)管賬戶，將項目回款優(yōu)先用于本項目后續(xù)建設(shè)，確保資金?？顚Ｓ?，避免現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險。政企合作開發(fā)模式對于涉及公共配套的優(yōu)質(zhì)項目，采用PPP或代建代運(yùn)營模式，嫁接政府資源降低開發(fā)風(fēng)險。資產(chǎn)證券化路徑篩選具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，通過CMBS、類REITs等金融工具實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，快速回籠資金。資產(chǎn)抵債操作細(xì)則債權(quán)債務(wù)匹配原則建立資產(chǎn)與債務(wù)的動態(tài)評估模型，確保抵債資產(chǎn)公允價值不低于所抵債務(wù)本息總額，維護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益。優(yōu)先以商業(yè)物業(yè)等易估值資產(chǎn)抵償金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，存貨類資產(chǎn)用于清償供應(yīng)鏈欠款，形成階梯式清償結(jié)構(gòu)。由主要債權(quán)人組成監(jiān)督小組，參與抵債資產(chǎn)的選擇、評估及過戶全過程，確保程序合法合規(guī)。針對資產(chǎn)過戶產(chǎn)生的土地增值稅、契稅等稅費，提前設(shè)計稅務(wù)優(yōu)化方案，降低重組過程中的制度性成本。分層抵債實施方案債權(quán)人委員會監(jiān)督稅務(wù)籌劃專項安排04債權(quán)人權(quán)益安排分類清償優(yōu)先級設(shè)定持有抵押物的債權(quán)人享有最高清償優(yōu)先級，其債權(quán)將通過抵押物變現(xiàn)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式優(yōu)先受償，確保抵押權(quán)益得到充分保障。有抵押債權(quán)優(yōu)先清償無擔(dān)保的普通債權(quán)在清償順序中位列次級，需待優(yōu)先債權(quán)償付完畢后，按比例分配剩余資產(chǎn)，償付比例可能受資產(chǎn)估值波動影響。無抵押普通債權(quán)次級受償對供應(yīng)商、員工工資等維持企業(yè)運(yùn)營的債務(wù)設(shè)立專項償付通道，確保企業(yè)重組期間正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免連鎖違約風(fēng)險。經(jīng)營性債務(wù)特殊處理010203債轉(zhuǎn)股實施條款轉(zhuǎn)股價格市場化定價債轉(zhuǎn)股價格需根據(jù)獨立第三方評估機(jī)構(gòu)出具的凈資產(chǎn)報告確定，并參照二級市場股價折讓比例，確保定價公允性。股權(quán)鎖定限制條款債權(quán)人通過債轉(zhuǎn)股獲得的股份需設(shè)置鎖定期，防止短期拋售沖擊股價，同時約定限售期滿后分批解禁細(xì)則。表決權(quán)差異化安排債轉(zhuǎn)股股東可能被限制部分表決權(quán)，或設(shè)置優(yōu)先股架構(gòu)，以平衡原股東與新進(jìn)股東的公司治理權(quán)?，F(xiàn)金償付比例說明分階段現(xiàn)金償付機(jī)制根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流復(fù)蘇情況，設(shè)計“首付+分期”償付模式，首期支付比例不低于債權(quán)本金的20%，后續(xù)按季度或年度分期兌付。償付比例動態(tài)調(diào)整現(xiàn)金償付比例與企業(yè)營收掛鉤，若重組后業(yè)績超預(yù)期，可觸發(fā)階梯式提高償付比例的條款，反之則啟動償付展期協(xié)商。小額債權(quán)全額優(yōu)先兌付對單筆金額低于設(shè)定閾值的債權(quán)（如50萬元以下），承諾100%現(xiàn)金償付以維護(hù)中小債權(quán)人權(quán)益，減少社會輿情壓力。05表決與實施流程債權(quán)人溝通機(jī)制分層分類溝通策略針對不同債權(quán)人類型（如金融機(jī)構(gòu)、債券持有人、供應(yīng)商等）制定差異化溝通方案，通過一對一會議、集體說明會等形式確保信息對稱。01信息披露透明度定期發(fā)布重組進(jìn)展公告，包括債務(wù)處置方案、資產(chǎn)變現(xiàn)計劃等核心內(nèi)容，確保債權(quán)人及時掌握關(guān)鍵決策依據(jù)。02異議處理與協(xié)商平臺設(shè)立專項工作組受理債權(quán)人訴求，通過法律顧問、財務(wù)顧問等第三方機(jī)構(gòu)介入調(diào)解，平衡各方利益沖突。03依法完成會議通知、材料送達(dá)、表決權(quán)確認(rèn)等前置流程，確保程序合法性，避免后續(xù)法律爭議。債權(quán)人會議召集程序重組方案需經(jīng)法院審查確認(rèn)，重點核查債權(quán)人表決比例、資產(chǎn)處置公平性等要件，裁定后即產(chǎn)生強(qiáng)制約束力。法院裁定的關(guān)鍵作用涉及境外債權(quán)人時需同步啟動國際司法協(xié)作程序，協(xié)調(diào)不同法域下的債務(wù)清償順序與執(zhí)行效力?？缇硞鶆?wù)協(xié)調(diào)機(jī)制法律程序時間節(jié)點監(jiān)管審批關(guān)鍵環(huán)節(jié)反壟斷與市場準(zhǔn)入審查若重組涉及資產(chǎn)剝離或業(yè)務(wù)整合，需向監(jiān)管部門提交市場集中度評估報告，防范壟斷風(fēng)險。金融穩(wěn)定評估要求對可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的債務(wù)重組，需聯(lián)合央行、銀保監(jiān)會等機(jī)構(gòu)進(jìn)行壓力測試與應(yīng)急預(yù)案審核。稅務(wù)合規(guī)性核查重組中的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債務(wù)豁免等環(huán)節(jié)需取得稅務(wù)部門對特殊稅務(wù)處理的書面確認(rèn)，規(guī)避后續(xù)稽查風(fēng)險。06方案展望與影響通過模擬不同銷售回款及融資場景，評估企業(yè)未來12個月內(nèi)流動性覆蓋率，確保日常經(jīng)營支出及到期債務(wù)兌付能力。短期經(jīng)營穩(wěn)定性評估現(xiàn)金流壓力測試聚焦現(xiàn)有開發(fā)項目去化率與商業(yè)物業(yè)出租率，分析存量資產(chǎn)變現(xiàn)能力對資金鏈的支撐作用。核心資產(chǎn)運(yùn)營效率調(diào)研上下游合作方續(xù)約意愿及付款條件變化，判斷供應(yīng)鏈穩(wěn)定性對項目交付的影響程度。供應(yīng)商與合作伙伴信心中長期償債能力預(yù)測債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化路徑測算表內(nèi)負(fù)債通過展期、債轉(zhuǎn)股等工具重組后的財務(wù)成本變化，量化未來5年利息支出占營收比重下降空間。01土地儲備價值重估結(jié)合區(qū)域市場供需關(guān)系，評估未開發(fā)土儲的溢價潛力及潛在買方承接意愿，作為償債資金來源補(bǔ)充。02多元化業(yè)務(wù)造血能力分析文旅、物業(yè)服務(wù)等非房板塊的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)增長率，判斷其能否形成對開發(fā)主業(yè)的周期性風(fēng)險對沖。03行業(yè)重組案例對標(biāo)分析