關(guān)于房地產(chǎn)中介的調(diào)研報告關(guān)于房地產(chǎn)中介的調(diào)研報告一、調(diào)研時間：20xx年x月x日二、調(diào)研地點：桂東縣城三、調(diào)研人員：陳愛珍、羅詩民、李志華四、調(diào)研背景及目的：近幾年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我國各大城市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，同時，二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。通過對地產(chǎn)中介的調(diào)研，了解桂東二手房的交易市場情況，尋求與地產(chǎn)中介的合作機(jī)遇，為郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的營銷和推廣夯實基礎(chǔ)，爭取搶占更多的市場份額。五、調(diào)研情況：桂東縣城內(nèi)共有五家房地產(chǎn)中介，我們走訪了全部的地產(chǎn)中介，其中有一家（永鑫地產(chǎn)中介）未開門，相關(guān)調(diào)研情況如下：1、億佳中介：地處桂東縣城羅霄廣場，成立于20xx年，我們從工作人員了解到，該中介二手房的交易量為3-4套/月，其中有房產(chǎn)證的二手房交易就比較少，主要交易的房產(chǎn)為宅基地和價格在20萬元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，交易的毛坯房價格在18萬—40萬元之間，裝修房在30萬—40萬之間。工作人員還告訴我們6年以上房齡的房產(chǎn)#b@2的就相對多一點，其實客戶也很想購買有證的房產(chǎn)，但由于手頭缺乏資金，就只能購買小產(chǎn)權(quán)房。2、安居樂業(yè)中介：地處桂東縣湘贛路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量為10套/月左右，其中有證的交易量大約占40%，20xx年的交易量為4-5套/月，有證的交易量相比前兩年有所上升。該中介交易的二手房價格在12萬—40萬元之間，過年前后的成交量相對大一點，主要客戶為桂東農(nóng)村人和外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員。3、雅居信息咨詢中心：地處桂東縣汽車站附近，20xx年成立，但有兩三年的行業(yè)經(jīng)驗。交易量在每月幾套到十多套不等，平均下來在5-6套/月，6-8月為交易淡季。該中介交易的二手房價格在16萬—40萬元之間，客戶群主要為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東部分農(nóng)村人。4、瀟云居地產(chǎn)中介：地處桂東縣農(nóng)貿(mào)市場，成立于20xx年，有四年行業(yè)經(jīng)驗。交易量為5-6套/月，其中有證二手房交易量為1套/月左右，該中介主要交易房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，交易的二手房價格在15萬—40萬元之間，主要客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東農(nóng)村人。在走訪的幾家房地產(chǎn)中介，我們將我行的二手房信貸產(chǎn)品資料提供給了中介工作人員，并留下了信貸客戶經(jīng)理名片，一旦有這方面的信貸需求將會與我行聯(lián)系。六、情況總結(jié)與說明：1、從幾家房產(chǎn)中介可以了解到，桂東二手房交易還是有一定的市場，有較大的發(fā)展空間，有證二手房交易量有所提升。但現(xiàn)有客戶和潛在客戶群體大部分為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員，客戶群體相對不是很符合我行客戶的準(zhǔn)入條件。2、二手房購買客戶有較為強(qiáng)烈的貸款需求，想到銀行辦理二手房按揭貸款。3、房地產(chǎn)中介以及二手房購買客戶首先想到是到農(nóng)行、建行辦理二手房貸款，對郵儲銀行的二手房貸款產(chǎn)品不了解甚至不知道郵儲銀行有這款信貸產(chǎn)品。4、二手房購買客戶對貸款利率、貸款期限、放款速度、還款方式以及如何抵押等這些問題比較關(guān)心。七、工作建議：1、加大郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的宣傳力度，重點宣傳我行產(chǎn)品的貸款利率、貸款期限等優(yōu)勢，讓郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品家喻戶曉，深入人心，可以通過印發(fā)宣傳折頁和在羅霄廣場大型戶外LED進(jìn)行產(chǎn)品宣傳(已與我行簽訂了服務(wù)協(xié)議)。2、加強(qiáng)與房地產(chǎn)中介的日常聯(lián)系與溝通，實現(xiàn)信息聯(lián)系有效銜接，建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系，條件成熟的話可以簽訂合作協(xié)議。3、選擇好目標(biāo)客戶，做好二手房貸款相關(guān)服務(wù)工作，提高業(yè)務(wù)處理效率、提升客戶服務(wù)水平，吸引更多的客戶前來郵儲銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，以點帶面，從而增強(qiáng)我行個人信貸業(yè)務(wù)市場競爭力。第二篇：關(guān)于定遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)中介市場的調(diào)研報告3000字定遠(yuǎn)縣房產(chǎn)交易中介市場執(zhí)法調(diào)研近三、五年，各地房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速崛起成了房產(chǎn)交易中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展的源泉和動力，我縣也不例外，房產(chǎn)交易中介像雨后春筍般在定城市場上大量涌現(xiàn)。但快速發(fā)展的同時相關(guān)問題也隨之出現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年縣工商局12315中心就受理相關(guān)房產(chǎn)中介消費糾紛3起，涉及交易合同霸王條款、交易定金欺詐等，為此，6月中旬，縣局消保股在報請局長同意后，確定工商局消保股牽頭，縣消協(xié)秘書處配合，以定城為主，開展全縣房產(chǎn)交易中介市場專項整治執(zhí)法調(diào)研工作，此次整治依照“規(guī)范經(jīng)營、依法管理、建立長效”的原則，以營造我縣良好房產(chǎn)市場秩序和維護(hù)社會穩(wěn)定為出發(fā)點，加強(qiáng)對房產(chǎn)交易中介市場的監(jiān)管，保護(hù)服務(wù)領(lǐng)域消費者的合法權(quán)益?，F(xiàn)將執(zhí)法調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題及解決意見歸納總結(jié)如下：一、存在的問題1、無證無照、超范圍經(jīng)營行為存在在調(diào)研走訪的二十一家房產(chǎn)交易中介服務(wù)單位中，有近一半經(jīng)營戶屬無照經(jīng)營或超范圍經(jīng)營，無照經(jīng)營均屬背街小巷的小規(guī)模經(jīng)營戶，經(jīng)營的場所是自己家的房子，屋子里簡單擺放幾把椅子和桌子，墻上貼幾張房產(chǎn)信息表，即開展經(jīng)營活動，在執(zhí)法人員詢問其是否有營業(yè)執(zhí)照時，部分經(jīng)營者對此一無所知，并認(rèn)為其不需要辦理營業(yè)執(zhí)照。超范圍經(jīng)營為分兩種情況，一種是合法經(jīng)營旅館、洗衣或煙酒小店等生意，在店門口放幾塊宣傳牌，兼職做房產(chǎn)交易中介生意；一種是營業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍是房屋租賃交易，實際經(jīng)營為房屋買賣交易經(jīng)營。2、提供違法違建房屋和土地交易服務(wù)目前我地縣委縣政府正在大力開展拆除、沒收城市違法違建房屋、違法用地工作，前幾年少數(shù)投機(jī)分子違法違規(guī)占地或在其土地上蓋房的，見情行不對，均紛紛將違法違規(guī)占地或所蓋房屋委托房產(chǎn)中介處對外出售，這些土地和房屋均無合法手續(xù)，部分中介機(jī)構(gòu)在明知此種情況下仍提供交易服務(wù)，既擾亂了正常的市場秩序，更為不知情的購買人埋下了今后面臨坼遷、沒收的風(fēng)險。3、交易合同使用不規(guī)范，違約現(xiàn)象存在在房屋買賣交易中，我縣房地產(chǎn)管理局制定了標(biāo)準(zhǔn)合同文本《定遠(yuǎn)縣存量房買賣合同》，對買賣雙方均規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)，其中第四條還規(guī)定了買賣房款需交付于縣房地產(chǎn)交易市場設(shè)立的資金托管專用賬戶，以保障買賣資金安全。但在走訪中發(fā)現(xiàn)，只有極少數(shù)幾家房產(chǎn)交易中介在實際交易中真正使用《定遠(yuǎn)縣存量房買賣合同》，并將資金托管。絕大多數(shù)房產(chǎn)中介為圖省事或出于自身利益出發(fā)，均使用自擬交易合同，這些合同不是條款簡單，雙方權(quán)利義務(wù)規(guī)定模糊，違約責(zé)任不明確，就是存在霸王條款，一旦市場上出現(xiàn)房屋買賣價格波動較大產(chǎn)生利益糾紛等情況交易雙方違約，違約后責(zé)任很難界定，雙方各執(zhí)其詞，給交易雙方維護(hù)自己的合法權(quán)益均帶來困難。從上半年12315中心受理的申訴來看，有買方投訴的，也有賣方投訴的，但無論哪方，均拿不出有力的證據(jù)來維護(hù)自己的合法權(quán)益。究其原因，雙方?jīng)]簽訂一份真正規(guī)范、齊全的買賣合同是主要方面。4、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，職業(yè)道德有待加強(qiáng)房產(chǎn)交易中介是個涉及面廣，綜合性較強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)要求很高的行業(yè)，因此其對從業(yè)人員的資質(zhì)要求很高。我國人事部、建設(shè)部早在20xx年x月份就發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試實施辦法》，以此來規(guī)范、提高房產(chǎn)交易中介從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)水平和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域秩序，但從我縣的實際檢查情況來看，我地從事房產(chǎn)交易中介人員普遍素質(zhì)不高，大部分為下崗待業(yè)人員，自營房產(chǎn)中介只為了賺取一點生活費，貼補(bǔ)家用。從業(yè)人員年齡層次相對偏大，業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，普遍不具備專業(yè)化技能，有的甚至連基本的電腦操作都不會。而職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德更是當(dāng)前房產(chǎn)中介從業(yè)人員整體欠缺而又急需加強(qiáng)的。5、行業(yè)主管部門監(jiān)管力度不夠，制度還存在遺憾今年x月x日起全國實施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對房產(chǎn)交易中介市場管理、規(guī)范均做出了明確規(guī)定，但我們認(rèn)為其中最大一個遺憾是工商部門沒有參與這個《辦法》的起草、制定。這就造成了一個很尷尬的局面，《辦法》很好、很全面。對房產(chǎn)交易中介的經(jīng)營者、機(jī)構(gòu)的規(guī)范運(yùn)作做了詳盡規(guī)定，但工商部門不能按其《辦法》規(guī)定管理、規(guī)范市場，能按《辦法》規(guī)定管理市場的房產(chǎn)局又由于方方面面的原因，據(jù)我們了解到目前為止還沒有什么具體的措施來貫徹、落實這個《辦法》。同時在日常的監(jiān)管中，工商部門涉及房產(chǎn)交易中介管理、規(guī)范需房產(chǎn)部門配合的，有時也不能盡如人意。二、建議解決的辦法要使得我縣房產(chǎn)交易中介向著規(guī)范、有序、誠信的方向發(fā)展，增強(qiáng)市場競爭力和抗風(fēng)性能力，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面進(jìn)行整改規(guī)范。一、工商、消協(xié)部門要積極主動參與，與相關(guān)部門相互協(xié)調(diào)，加強(qiáng)市場監(jiān)管從現(xiàn)在來看，房產(chǎn)交易中介市場不同于其他普通商品市場，其交易對象是特殊的商品房，交易金額大，交易過程繁雜，二級市場即房產(chǎn)交易中介市場發(fā)展的好壞又能反過來影響到一級市場即房地產(chǎn)市場的繁榮，從大的方面關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定，小的方面關(guān)系到千家萬戶利益，所以無論從哪方面講，作為市場監(jiān)管、消費維權(quán)的主要部門—工商、消協(xié)，加強(qiáng)房產(chǎn)交易中介的監(jiān)督管理、規(guī)范，責(zé)無旁貸。同時工商機(jī)關(guān)應(yīng)立足本身職能，加強(qiáng)市場巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題，屬于工商監(jiān)管的，做到“盡其責(zé)、不推諉、不扯皮”，涉及部門聯(lián)動的，及時與相關(guān)部門聯(lián)系、協(xié)調(diào)。作為消協(xié)要充分發(fā)揮聯(lián)系協(xié)調(diào)作用，充分調(diào)動、發(fā)揮全社會力量來監(jiān)管規(guī)范房產(chǎn)交易中介市場，維護(hù)消費者權(quán)益。二、加大市場檢查力度，取締無照，規(guī)范經(jīng)營范圍市場主體合法是市場經(jīng)濟(jì)良序運(yùn)作的最基本條件，工商部門監(jiān)管房產(chǎn)交易中介，首先就要規(guī)范其主體，取締無照，規(guī)范經(jīng)營范圍。同時我們認(rèn)為要根據(jù)各地具體情況，區(qū)別對待，即我們在檢查中發(fā)現(xiàn)我地大部分房產(chǎn)交易中介經(jīng)營者均無相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資格證。這樣就帶來一個難題，即如按今年x月x日起實施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房產(chǎn)交易中介經(jīng)營者必須參加全國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試；取得經(jīng)紀(jì)資格證，房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)也必須要有相應(yīng)的具備經(jīng)紀(jì)資格證的從業(yè)者經(jīng)營。我們也咨詢了我縣房地產(chǎn)管理局，他們答復(fù)目前他們還沒接到組織考試的相關(guān)通知。同時根據(jù)我們的走訪了解，目前在從業(yè)的經(jīng)營者可以講一大半也不具備考試資格，就是去考試，估計也難通過。那么現(xiàn)在執(zhí)照該怎么核發(fā)？核發(fā)經(jīng)營范圍為房產(chǎn)交易中介吧，其經(jīng)營者沒有相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資格證，與《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》不吻合，不核發(fā)經(jīng)營范圍為房產(chǎn)交易中介吧，又超范圍經(jīng)營，我們認(rèn)為凡是目前提供不出房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證，又實際從事該經(jīng)營項目的，應(yīng)統(tǒng)一核準(zhǔn)其經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)信息咨詢、服務(wù)。這在目前，應(yīng)為一穩(wěn)妥的辦法。三、加大市場檢查力度，規(guī)范合法經(jīng)營，取締非法經(jīng)營。在規(guī)范房產(chǎn)交易中介主體的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為規(guī)范房產(chǎn)交易中介經(jīng)營行為應(yīng)從以下幾方面入手，一是要求凡從事房產(chǎn)交易中介經(jīng)營用到自制合同的，合同一律應(yīng)報工商部門備案，由工商執(zhí)法人員審查合同條款是否規(guī)范，是否存在霸王條款，有問題的，提出整改意見。二是應(yīng)加大市場檢查力度，檢查房產(chǎn)交易中介經(jīng)營者在實際經(jīng)營中，是否存在無照、虛假宣傳、是否存在欺詐消費者行為等。發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)立案查處。三是在檢查中如發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)交易中介提供違法違規(guī)房屋和土地交易服務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)肅提出批評，指出危害性，促其糾正。四、成立行業(yè)協(xié)會，加強(qiáng)行業(yè)自律，加強(qiáng)職業(yè)道德教育從前期檢查的情況及在7月x日召開的定城房產(chǎn)交易中介座談會上看