物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)引言電梯作為現(xiàn)代建筑中不可或缺的垂直運(yùn)輸工具，其安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全與日常生活便利。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備的維護(hù)管理工作，明確各方職責(zé)，保障電梯設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)旨在為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一套系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)、可操作的電梯設(shè)備維護(hù)管理指引，適用于各類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目中的乘客電梯、載貨電梯等。一、術(shù)語(yǔ)與定義1.物業(yè)電梯設(shè)備：指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，用于建筑物內(nèi)垂直運(yùn)送人員或貨物的機(jī)電設(shè)備，包括電梯本體、其附屬的安全保護(hù)裝置、控制系統(tǒng)及井道、機(jī)房等相關(guān)設(shè)施。2.維護(hù)管理：指為確保電梯設(shè)備正常、安全運(yùn)行而進(jìn)行的日常巡檢、定期保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處置、檔案管理、安全評(píng)估等一系列系統(tǒng)性工作的總稱(chēng)。3.維保單位：指取得相應(yīng)特種設(shè)備安裝、改造、維修許可，受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)及故障維修工作的專(zhuān)業(yè)單位。4.使用人：指乘坐或使用電梯的所有人員。二、組織與職責(zé)2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是電梯設(shè)備維護(hù)管理的責(zé)任主體，應(yīng)履行以下職責(zé)：*建立健全電梯設(shè)備安全管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí)施。*配備專(zhuān)職或兼職的電梯安全管理人員，負(fù)責(zé)日常監(jiān)督、協(xié)調(diào)和管理工作。*依法選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的維保單位，并簽訂規(guī)范的維保合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。*監(jiān)督維保單位按照合同約定和相關(guān)技術(shù)規(guī)范開(kāi)展維保工作，對(duì)維保質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。*負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理或上報(bào)運(yùn)行中的異常情況。*組織開(kāi)展電梯安全使用宣傳教育，引導(dǎo)使用人正確、安全乘梯。*建立并妥善保管電梯設(shè)備的技術(shù)檔案和管理檔案。*制定電梯突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。*負(fù)責(zé)電梯困人等突發(fā)事件的應(yīng)急響應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和救援指揮。*按規(guī)定辦理電梯使用登記、定期檢驗(yàn)等手續(xù)，確保電梯合法合規(guī)運(yùn)行。2.2維保單位職責(zé)維保單位應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范及維保合同約定，履行以下職責(zé)：*制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后實(shí)施。*委派持有有效特種設(shè)備作業(yè)人員證書(shū)的維保人員進(jìn)行作業(yè)。*嚴(yán)格按照規(guī)定的周期和項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維保質(zhì)量，真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地填寫(xiě)維保記錄，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。*維保過(guò)程中發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患時(shí)，應(yīng)立即告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提出處理建議；對(duì)可能危及安全運(yùn)行的嚴(yán)重隱患，有權(quán)要求立即停止使用，并報(bào)告特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)。*建立維保檔案，記錄電梯維保情況，并定期向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交維保總結(jié)報(bào)告。*提供24小時(shí)應(yīng)急救援服務(wù)，接到故障通知后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（如市區(qū)30分鐘內(nèi)，郊區(qū)1小時(shí)內(nèi)）趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。*協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行電梯安全知識(shí)宣傳和應(yīng)急預(yù)案演練。2.3使用人責(zé)任使用人應(yīng)遵守電梯安全使用規(guī)定，文明乘梯，愛(ài)護(hù)電梯設(shè)備，不得實(shí)施危及電梯安全運(yùn)行的行為。三、基礎(chǔ)管理3.1技術(shù)檔案管理*電梯設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括：電梯產(chǎn)品合格證、安裝驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、使用登記證、定期檢驗(yàn)報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)合同、維保記錄、故障維修記錄、大修改造記錄、主要部件更換記錄、電梯圖紙資料等。*檔案應(yīng)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，分類(lèi)存放，妥善保管，便于查閱，并實(shí)現(xiàn)電子化管理備份。*技術(shù)檔案內(nèi)容應(yīng)及時(shí)更新，確保其準(zhǔn)確性和完整性。3.2運(yùn)行管理制度*制定電梯日常運(yùn)行管理規(guī)定，明確開(kāi)梯、關(guān)梯時(shí)間及操作流程。*在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼有效的《電梯使用標(biāo)志》、安全注意事項(xiàng)、警示標(biāo)志、乘梯須知、應(yīng)急救援電話（物業(yè)服務(wù)企業(yè)及維保單位）。*嚴(yán)禁超載運(yùn)行，嚴(yán)禁運(yùn)載易燃、易爆、腐蝕性等危險(xiǎn)品（除特殊允許的醫(yī)用電梯等）。*保持電梯轎廂、層門(mén)地坎、候梯廳的清潔衛(wèi)生。3.3應(yīng)急預(yù)案與演練*制定電梯困人救援、火災(zāi)、浸水、停電、設(shè)備重大故障等專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案。*應(yīng)急預(yù)案應(yīng)明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、響應(yīng)程序、救援措施、通訊聯(lián)絡(luò)等內(nèi)容。*每年至少組織一次電梯困人應(yīng)急救援演練，并做好演練記錄，根據(jù)演練情況對(duì)預(yù)案進(jìn)行評(píng)估和修訂。四、維護(hù)保養(yǎng)4.1維?；疽?維保單位應(yīng)根據(jù)電梯型號(hào)、使用年限、運(yùn)行狀況及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定針對(duì)性的維保方案。*維保工作應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，采取必要的安全防護(hù)措施，確保人身和設(shè)備安全。*維保人員應(yīng)持證上崗，熟悉所維保電梯的性能、結(jié)構(gòu)和操作規(guī)程。*維保所需的工具、儀器儀表應(yīng)齊全，并在校驗(yàn)有效期內(nèi)。*維保用的備品備件應(yīng)是合格產(chǎn)品，符合原廠技術(shù)要求或同等質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4.2定期維護(hù)保養(yǎng)*按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范及維保合同約定，對(duì)電梯進(jìn)行月度、季度、半年、年度等不同周期的維護(hù)保養(yǎng)。*維保內(nèi)容應(yīng)至少包括：清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固、檢查等。具體到曳引系統(tǒng)、門(mén)系統(tǒng)、轎廂、導(dǎo)向系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)、安全保護(hù)裝置等主要部件的檢查與維護(hù)。*對(duì)安全保護(hù)裝置（如限速器、安全鉗、緩沖器、門(mén)鎖裝置、急停開(kāi)關(guān)等）應(yīng)重點(diǎn)檢查和測(cè)試，確保其功能有效。*維保過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的磨損、老化、損壞部件，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提出更換建議，經(jīng)同意后予以更換。4.3維保記錄與確認(rèn)*每次維保工作完成后，維保人員應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)《電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄》，記錄維保項(xiàng)目、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理結(jié)果。*維保記錄應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)電梯安全管理人員或指定負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。*維保單位應(yīng)按月或按季度向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交維保工作總結(jié)報(bào)告。五、檢查與檢驗(yàn)5.1日常巡檢*物業(yè)服務(wù)企業(yè)電梯安全管理人員或值班人員應(yīng)每日對(duì)電梯進(jìn)行巡檢，主要檢查內(nèi)容包括：電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)、有無(wú)異響、震動(dòng)；層門(mén)、轎門(mén)開(kāi)關(guān)是否順暢；轎廂內(nèi)操縱盤(pán)、指令按鈕、照明、通風(fēng)、報(bào)警裝置是否正常；層門(mén)地坎有無(wú)異物；《電梯使用標(biāo)志》是否在有效期內(nèi)等。*巡檢發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即停止電梯使用（如情況嚴(yán)重），并通知維保單位進(jìn)行處理，同時(shí)做好巡檢記錄。5.2定期檢查*物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會(huì)同維保單位，根據(jù)電梯使用情況，定期（如每季度或每半年）對(duì)電梯進(jìn)行一次較為全面的檢查，評(píng)估電梯運(yùn)行狀況和維保質(zhì)量。5.3定期檢驗(yàn)*電梯應(yīng)按照國(guó)家特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范的要求，在安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前一個(gè)月，向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)定期檢驗(yàn)。*積極配合檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目，應(yīng)立即組織維保單位進(jìn)行整改，確保電梯檢驗(yàn)合格后方可繼續(xù)使用。*檢驗(yàn)合格后，應(yīng)及時(shí)更換《電梯使用標(biāo)志》。六、故障處理與應(yīng)急救援6.1故障處理*接到電梯故障報(bào)告后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即通知維保單位，并同時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，安撫乘客（如困人），采取必要的安全措施。*維保單位應(yīng)按約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，快速、準(zhǔn)確判斷故障原因，及時(shí)排除故障。*對(duì)重大故障或疑難故障，維保單位應(yīng)組織技術(shù)力量進(jìn)行搶修，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)故障處理進(jìn)展情況。*故障處理完畢后，應(yīng)進(jìn)行試運(yùn)行，確認(rèn)正常后方可恢復(fù)使用，并做好故障處理記錄。6.2困人救援*發(fā)生電梯困人事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)值班人員應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，通過(guò)對(duì)講或電話安撫被困人員，告知救援正在進(jìn)行，切勿驚慌。*立即通知維保單位進(jìn)行專(zhuān)業(yè)救援，同時(shí)報(bào)告電梯安全管理人員。*維保單位應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照安全救援規(guī)程實(shí)施救援，嚴(yán)禁非專(zhuān)業(yè)人員擅自進(jìn)行救援操作。*救援結(jié)束后，應(yīng)對(duì)被困人員進(jìn)行安撫，并對(duì)電梯進(jìn)行全面檢查，確認(rèn)無(wú)安全隱患后方可恢復(fù)運(yùn)行。*詳細(xì)記錄困人事件的時(shí)間、地點(diǎn)、原因、救援過(guò)程及處理結(jié)果。七、監(jiān)督與改進(jìn)7.1對(duì)維保單位的監(jiān)督評(píng)估*物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立對(duì)維保單位的評(píng)價(jià)機(jī)制，定期（如每季度或每半年）對(duì)維保單位的響應(yīng)速度、維保質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、人員資質(zhì)等進(jìn)行評(píng)估。*對(duì)維保單位在維保工作中存在的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)提出書(shū)面整改要求，并跟蹤整改情況。*評(píng)估結(jié)果可作為后續(xù)是否續(xù)聘該維保單位的重要依據(jù)。7.2持續(xù)改進(jìn)*定期組織對(duì)電梯設(shè)備維護(hù)管理工作的回顧