2025年房產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試試題及答案一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1.房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定答案：B解析：房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就客觀存在，估價師只是運(yùn)用專業(yè)知識和方法去發(fā)現(xiàn)其價值，而不是發(fā)明、創(chuàng)造價值。價值是客觀的，不是隨意確定的，所以選B。2.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的是（）。A.學(xué)校B.醫(yī)院C.加油站D.公共圖書館答案：C解析：公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)適用于可在公開市場自由交易的房地產(chǎn)。學(xué)校、醫(yī)院、公共圖書館多為公益性質(zhì)，其交易受到諸多限制，不適合采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。而加油站一般可以在市場上正常交易，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，所以選C。3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：首先計算建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e=145+9=154m2。然后計算總價，總價=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價=145×3500=507500元。最后計算按建筑面積計算的單價，單價=總價÷建筑面積=507500÷154≈3295元/m2，所以選C。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是（）。A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降答案：A解析：在賣方市場下，賣方處于有利地位，增加賣方的稅收，賣方會將部分或全部稅收轉(zhuǎn)嫁給買方，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，A正確。增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，會增加持有成本，抑制需求，通常會使房地產(chǎn)價格下降，B錯誤。在買方市場下，增加賣方的稅收，賣方難以將稅收轉(zhuǎn)嫁給買方，可能會降低價格出售，而不是必然使價格下降，C不準(zhǔn)確。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會使房地產(chǎn)供給減少，在需求不變或增加的情況下，通常會使房地產(chǎn)價格上漲，D錯誤。所以選A。5.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：減價修正額=拆遷費(fèi)用殘值=30050=250元/m2，所以選B。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值答案：AD解析：房地產(chǎn)獨(dú)一無二的特性，使得每宗房地產(chǎn)的價值都可能不同，難以直接比較和判斷，需要專業(yè)估價。價值量大的房地產(chǎn)，交易涉及的金額巨大，為了合理確定價格，也需要專業(yè)估價。壽命長久、供給有限、保值增值不是決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的關(guān)鍵特性，所以選AD。2.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素答案：ADE解析：外部因素是指房地產(chǎn)自身以外的因素。經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、心理因素都屬于外部因素。區(qū)位因素和權(quán)益因素是房地產(chǎn)自身的特性，屬于內(nèi)部因素，所以選ADE。3.下列情況中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)市場細(xì)分的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了選擇目標(biāo)市場B.房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)為了制定營銷策略C.房地產(chǎn)管理部門為了加強(qiáng)宏觀調(diào)控D.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為了提高估價精度E.房地產(chǎn)投資者為了降低投資風(fēng)險答案：ABDE解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇目標(biāo)市場、營銷機(jī)構(gòu)制定營銷策略、估價機(jī)構(gòu)提高估價精度、投資者降低投資風(fēng)險都需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分，了解不同市場的特點(diǎn)和需求。房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)宏觀調(diào)控主要關(guān)注整體市場的情況，不一定需要進(jìn)行市場細(xì)分，所以選ABDE。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的評估價值趨于相同或近似。（）答案：√解析：房地產(chǎn)估價原則的作用就是統(tǒng)一估價人員的認(rèn)識，使他們在相同條件下對同一估價對象的評估價值盡量接近，保證估價結(jié)果的客觀性和公正性，所以該表述正確。2.一般來說，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。（）答案：√解析：獨(dú)立使用性強(qiáng)的房地產(chǎn)，更容易被不同的使用者接受，在市場上更容易找到買家，從而提高其變現(xiàn)能力，所以該表述正確。3.對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。（）答案：√解析：城市房屋拆遷補(bǔ)償是基于被拆遷房屋的市場價值，租約的存在不影響拆遷補(bǔ)償?shù)膬r值評估，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，所以該表述正確。四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500m2，建筑面積為1000m2，建筑物的重置價格為2000元/m2，成新率為80%。土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。該房地產(chǎn)的土地價值經(jīng)評估為100萬元，試求該房地產(chǎn)的房地價值。（8分）解：首先計算建筑物價值：建筑物價值=建筑物重置價格×建筑面積×成新率已知建筑物重置價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成新率為80%則建筑物價值=2000×1000×80%=1600000元=160萬元然后已知土地價值為100萬元最后計算房地價值：房地價值=土地價值+建筑物價值房地價值=100+160=260萬元所以，該房地產(chǎn)的房地價值為260.00萬元。2.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試求該宗房地產(chǎn)的收益價值。（12分）解：本題可分兩部分計算收益價值，前5年凈收益的現(xiàn)值和第6年到第38年凈收益在第5年末的現(xiàn)值，再將第6年到第38年凈收益在第5年末的現(xiàn)值折現(xiàn)到現(xiàn)在。（1）計算前5年凈收益的現(xiàn)值：根據(jù)公式\(V_1=\sum_{i=1}^{n}\frac{A_i}{(1+r)^i}\)，其中\(zhòng)(A_i\)為第\(i\)年的凈收益，\(r\)為報酬率，\(n\)為年數(shù)。\(V_1=\frac{20}{(1+10\%)^1}+\frac{22}{(1+10\%)^2}+\frac{25}{(1+10\%)^3}+\frac{28}{(1+10\%)^4}+\frac{30}{(1+10\%)^5}\)\(=\frac{20}{1.1}+\frac{22}{1.21}+\frac{25}{1.331}+\frac{28}{1.4641}+\frac{30}{1.61051}\)\(\approx18.18+18.18+18.78+19.12+18.63\)\(=92.89\)萬元（2）計算第6年到第38年凈收益在第5年末的現(xiàn)值：根據(jù)公式\(V_2=\frac{A}{r}[1\frac{1}{(1+r)^{nm}}]\)，其中\(zhòng)(A\)為穩(wěn)定凈收益，\(r\)為報酬率，\(n\)為總收益期限，\(m\)為前期收益期限。這里\(A=35\)萬元，\(r=10\%\)，\(n=38\)年，\(m=5\)年\(V_2=\frac{35}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{385}}]\)\(=350\times(1\frac{1}{(1.1)^{33}})\)\(\approx350\times(10.0437)\)\(\approx350\times0.9563\)\(=334.71\)萬元（3）將第6年到第38年凈收益在第5年末的現(xiàn)值折現(xiàn)到現(xiàn)在：\(V_3=\frac{V_2}{(1+r)^m}=\frac{334.71}{(1+10\%)^5}\)\(=\frac{334.71}{1.61051}\approx207.83\)萬元（4）計算該宗房地產(chǎn)的收益價值：\(V=V_1+V_3=92.89+207.83=300.72\)萬元所以，該宗房地產(chǎn)的收益價值為300.72萬元。房地產(chǎn)估價相關(guān)知識試題一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1.下列統(tǒng)計指標(biāo)中，屬于相對指標(biāo)的是（）。A.城鎮(zhèn)人口B.土地面積C.人均住房面積D.國內(nèi)生產(chǎn)總值答案：C解析：相對指標(biāo)是兩個有聯(lián)系的指標(biāo)對比的比值。人均住房面積是住房總面積與人口數(shù)量對比得到的相對指標(biāo)。城鎮(zhèn)人口、土地面積、國內(nèi)生產(chǎn)總值屬于總量指標(biāo)，所以選C。2.下列財務(wù)報表中，屬于靜態(tài)報表的是（）。A.利潤表B.現(xiàn)金流量表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.所有者權(quán)益變動表答案：C解析：靜態(tài)報表是反映企業(yè)在某一特定日期財務(wù)狀況的報表。資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)在某一特定日期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況，屬于靜態(tài)報表。利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表反映的是一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量和所有者權(quán)益變動情況，屬于動態(tài)報表，所以選C。3.某企業(yè)年初資產(chǎn)總額為100萬元，年末資產(chǎn)總額為120萬元，當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤20萬元，則該企業(yè)的資產(chǎn)凈利率為（）。A.16.67%B.20%C.22.22%D.25%答案：A解析：資產(chǎn)凈利率=凈利潤÷平均資產(chǎn)總額×100%，平均資產(chǎn)總額=（年初資產(chǎn)總額+年末資產(chǎn)總額）÷2=（100+120）÷2=110萬元，資產(chǎn)凈利率=20÷110×100%≈16.67%，所以選A。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列屬于會計核算基本前提的有（）。A.會計主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計分期D.貨幣計量E.權(quán)責(zé)發(fā)生制答案：ABCD解析：會計核算的基本前提包括會計主體、持續(xù)經(jīng)營、會計分期、貨幣計量。權(quán)責(zé)發(fā)生制是會計核算的基礎(chǔ)，不是基本前提，所以選ABCD。2.下列屬于統(tǒng)計調(diào)查方式的有（）。A.普查B.抽樣調(diào)查C.重點(diǎn)調(diào)查D.典型調(diào)查E.統(tǒng)計報表答案：ABCDE解析：普查、抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、典型調(diào)查、統(tǒng)計報表都是常見的統(tǒng)計調(diào)查方式，所以選ABCDE。3.下列關(guān)于保險的說法中，正確的有（）。A.保險是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度B.保險是一種風(fēng)險管理方法C.保險合同是一種射幸合同D.保險具有互助性E.保險的目的是為了避免風(fēng)險答案：ABCD解析：保險是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度，通過集合多數(shù)人的資金來補(bǔ)償少數(shù)人的損失。它也是一種風(fēng)險管理方法，可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險。保險合同具有射幸性，即合同的結(jié)果具有不確定性。保險還具有互助性，眾多投保人共同分擔(dān)風(fēng)險。保險的目的是轉(zhuǎn)移風(fēng)險，而不是避免風(fēng)險，因為風(fēng)險是客觀存在的，難以完全避免，所以選ABCD。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.會計主體一定是法律主體，但法律主體不一定是會計主體。（）答案：×解析：法律主體一定是會計主體，但會計主體不一定是法律主體。比如企業(yè)的一個車間可以作為一個會計主體進(jìn)行單獨(dú)核算，但它不是法律主體，所以該表述錯誤。2.抽樣調(diào)查的樣本單位是按隨機(jī)原則抽取的，所以抽樣調(diào)查不存在誤差。（）答案：×解析：抽樣調(diào)查即使樣本單位按隨機(jī)原則抽取，也會存在抽樣誤差。抽樣誤差是由于樣本的隨機(jī)性導(dǎo)致的樣本統(tǒng)計量與總體參數(shù)之間的差異，是不可避免的，所以該表述錯誤。3.財產(chǎn)保險合同的保險標(biāo)的是財產(chǎn)及其有關(guān)利益。（）答案：√解析：財產(chǎn)保險合同是以財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的的合同，所以該表述正確。四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）1.某企業(yè)2024年1月1日購入一項無形資產(chǎn)，價款為100萬元，預(yù)計使用年限為10年，采用直線法攤銷。2024年12月31日，該無形資產(chǎn)的可收回金額為85萬元。試計算2024年該無形資產(chǎn)的攤銷額及年末的賬面價值，并判斷是否需要計提減值準(zhǔn)備。（8分）解：（1）計算2024年該無形資產(chǎn)的攤銷額：根據(jù)直線法攤銷公式\(年攤銷額=\frac{無形資產(chǎn)原值}{預(yù)計使用年限}\)已知無形資產(chǎn)原值為100萬元，預(yù)計使用年限為10年則年攤銷額\(=\frac{100}{10}=10\)萬元（2）計算2024年末該無形資產(chǎn)的賬面價值：賬面價值=無形資產(chǎn)原值累計攤銷2024年累計攤銷為10萬元，所以賬面價值=10010=90萬元（3）判斷是否需要計提減值準(zhǔn)備：已知2024年12月31日該無形資產(chǎn)的可收回金額為85萬元，賬面價值為90萬元，賬面價值大于可收回金額，需要計提減值準(zhǔn)備。減值準(zhǔn)備金額=賬面價值可收回金額=9085=5萬元所以，2024年該無形資產(chǎn)的攤銷額為10.00萬元，年末賬面價值為90.00萬元，需