一、項目市場形象定位七、項目推廣計劃八、銷售系統(tǒng)建議根據(jù)本項目地塊基地特征、周邊環(huán)境以與周邊各類交付使用或在建樓盤本項目位于德清武康鎮(zhèn)新行政中心區(qū)域內(nèi)。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃：武康鎮(zhèn)城市發(fā)展將以舞陽路與云岫路為中心向南、向東方向擴展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已建好千秋廣場、春暉公園、會展中心、行政中心，周邊建有德清高級中2、當(dāng)?shù)馗呱凶≌瑓^(qū)城；在建項目如：藍(lán)色港灣、錦繡豪園、升華隱龍山莊等。在當(dāng)?shù)貜V大4、建筑風(fēng)格經(jīng)典建筑風(fēng)格采用目前經(jīng)典的新古典主義風(fēng)格，色調(diào)典雅穩(wěn)重，多層具有恒項目規(guī)劃設(shè)計階段聘請專業(yè)的景觀設(shè)計公司，為本項目精心設(shè)計區(qū)域內(nèi)6、項目開發(fā)優(yōu)勢整合項目開發(fā)只有將各項項目組成部分進(jìn)行資源整合，才能達(dá)到品牌的最佳結(jié)論：綜合以上特點，我們項目市場形象定位——所以本項目案名應(yīng)比較洋氣、海派，能體現(xiàn)當(dāng)?shù)啬壳半A段最高級別的住等大城市通常為一些高檔景觀樓盤所冠名，運用在本項目上有耳目一新感但音譯上十分相近，而且在義譯上與中文字面相似，有令人振奮，興高采烈“竹〞可諧音為“足〞，有“富足〞之意。竹是一種很雅致的的概念。加上景觀公司如在項目各個區(qū)域組團“良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院〞，稍做改進(jìn)，略微有些討巧，新穎別致“瑞〞含義吉慶祥和，端莊豐富；字面組合同樣飽滿美觀，極具氣勢，讀音典范〞等作為某個住宅項目或樓盤的推廣口號，但我們往往忽略了一個事作為一個住宅產(chǎn)品，我們提供給廣大消費者是一種什么樣的產(chǎn)品？即我現(xiàn)在的中國，尤其在江浙一帶，先富裕起來的人們都已知道，住宅不再或許我們一生中可以有許多的“夢想〞；而“傳奇〞也不是住宅產(chǎn)品的本質(zhì)所在。我們住宅的消費對象是我們當(dāng)中的每一個人。我們不是什么傳奇，我我們推廣口號不需要夸大、夸張、虛幻、惡俗的成分，我們產(chǎn)品的精神“享受生活每一天〞——生活由每一人，每一事，每一天構(gòu)成，初初讀來不覺得深沉，仔細(xì)品味掂量，方覺厚重。似乎如在“兩岸猿聲啼不住〞中“享受生活每一天〞：各個階層，各種經(jīng)歷，各個年齡性別，各類心態(tài)的人們對這句話的理解各不相同，但無論誰都作為推廣口號這句話是平凡而不平談，簡潔而不簡單。用在住宅項目推廣宣傳上，非常能打動消費群體，尤其“享受〞二字與本項目的案名與高端注：在分區(qū)分期開發(fā)以與每個階段性推廣過程中，我們將針對各個不同推廣在實施規(guī)劃設(shè)計之初，中田集團與動腦廣告機構(gòu)達(dá)成項目設(shè)計調(diào)查與項目總體策劃之協(xié)議。動腦公司與營銷顧問開展對德清當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查工作，調(diào)此方案水系較多，不但會造成施工上難度，同樣為交付后水景的維護與物業(yè)小高層分布小區(qū)景觀中軸線兩邊。在西南角與小區(qū)主入口增加小高層以增加3、原小區(qū)主入口與中軸線向西北略為傾斜，后調(diào)整中軸線居中。調(diào)整小區(qū)4、調(diào)整原小區(qū)會館與幼兒園連接為分開中軸兩端?？紤]到小區(qū)人口較為密部，且北區(qū)開發(fā)先行，幼兒園作為小區(qū)重點配套且人口流動性較大，不宜放置在相對安靜的排屋區(qū)域而改應(yīng)為放置在小區(qū)北主入口處?？紤]到網(wǎng)球場占考慮到容積率等實際原因，將小高層相對集中的北面、西面、東面的商輔調(diào)6、調(diào)整排屋布局，由連排式改為兩個單元拼接或獨立一個單元，以增加邊優(yōu)化小高層戶型設(shè)計，將北面小高層設(shè)計為板式一梯調(diào)整小區(qū)內(nèi)部各組團多層分布，形成戶型分布均組團，均注、建議沿城市主干道多層住宅，統(tǒng)一安裝雙層玻璃窗，以隔絕車輛噪聲與注：常規(guī)小區(qū)內(nèi)排屋設(shè)計以車道南進(jìn)、北進(jìn)單元入戶，可將中心綠地組團增加。這種典型做法可在銷售價格上作好控制，適當(dāng)控制南進(jìn)戶型銷售單價，增加北進(jìn)戶型銷售單價。在本項目排屋戶型設(shè)計中，我們嘗試回歸排屋以前戶型做法：將車道統(tǒng)一改為北進(jìn)單元入口，將車道盡量貼近單元北側(cè)〔在滿在與景觀公司溝通后，建議景觀公司設(shè)計每戶私家庭院，并種植樹冠高大植物以隔離北面車道。修改排屋戶型設(shè)計，調(diào)整底層排屋的客廳、餐廳無洗手間設(shè)計不合理問題。建議建筑設(shè)計方改動原車庫帶洗手間，調(diào)整為工具間或考慮到花園入戶的安全性與花園完整美觀程度，建議底屋客廳設(shè)踏步下到花地已有的交付使用與在建的幾種建筑型態(tài)。本項目負(fù)責(zé)策劃人員，反復(fù)篩選迥異的交付樓盤。最終確定多層住宅類型類似“桂花城、紫桂花園〞，采用立柱與陽臺欄桿，等某些建筑元素與多層相統(tǒng)一。色彩相近的色系，體現(xiàn)質(zhì)感。立面開窗線條簡潔，窗框與陽臺玻璃門框、陽臺欄桿選用深墨綠色鋁合金，體現(xiàn)價值感。另：注意洗手間開窗設(shè)計，盡量不設(shè)小窗高窗，采用長條形統(tǒng)一高度開窗設(shè)計，增加采光通風(fēng)。另注意多層與排屋入戶單元門設(shè)計，設(shè)計入戶門斗或門廊，增加每個單元的私密性與歸原方案中，小區(qū)以水系作為主要景觀標(biāo)志，并在中心排屋區(qū)設(shè)有景觀中軸線兼公共活動區(qū)。經(jīng)過多方探討并實地考察交付使用樓盤效果，建議設(shè)計一條景觀中軸線，從小區(qū)南主入口到北入口，貫穿整個小區(qū)中心區(qū)域，使這條景觀中軸成為本項目最具亮點標(biāo)志之一，并提議開發(fā)公司盡早確定一家景觀設(shè)計公司，參與前期方案設(shè)計。景觀公司可以在前期以景觀優(yōu)化條件提出確實可行的總平修改建議，以便方案優(yōu)化完善。動腦廣告機構(gòu)先后提議三家景觀設(shè)計公司提出初步構(gòu)思，其中原田華景觀設(shè)計公司提出的景觀構(gòu)思較能完善景觀中軸對應(yīng)二端設(shè)計，使南、北入口二端的多層、小高層住宅均能享園區(qū)內(nèi)宅前宅后區(qū)內(nèi)綠化。項目大部分住戶生此處住宅，外沿馬路，噪聲干擾大，又無法享受到園區(qū)內(nèi)綠化景觀，布置美觀實用的綠化設(shè)施。屋頂綠化應(yīng)不屬于住戶私人管理，只能享受不能占用，4、商輔內(nèi)側(cè)，園區(qū)內(nèi)部，規(guī)劃設(shè)計為停車庫。6、建議排屋區(qū)景觀同樣可以采用分期分區(qū)域綠化，形成統(tǒng)一又變化的庭院而人工景觀只能帶來一時新奇效果。水系以淺、薄水流為主，在各個多層組后，或兩側(cè)人行步道，以與多層住宅單元入口處，種植觀賞性竹子，并配以燈光，營選清雅之感。同時注意選擇周邊墻、地面和花壇的材質(zhì)提高竹子的8、在排屋車道北側(cè)，既排屋花園與車道分隔長的單元作底層架空處理，形成組團綠化或景觀或活動區(qū)域相連貫。此設(shè)計陰涼防曬、防雨，建議在景觀設(shè)計時將這部分架空為組團內(nèi)的老人、孩子提1、本項目應(yīng)在前期確定一家物業(yè)管理公司為本項目提供前期服務(wù)。并在本生態(tài)景觀小區(qū)，應(yīng)選擇在目前廣大消費者心目中認(rèn)同的具有代表性品牌樓盤業(yè)管理公司，可借助已有豐富管理經(jīng)驗與已建立的良好信譽，加強物業(yè)銷售承辦商，對開發(fā)商選擇的機電設(shè)備，物業(yè)智能化系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，物業(yè)照明設(shè)備與裝飾材料進(jìn)行審查并提出意見和建議，并制定物業(yè)驗幼兒園、各類地面地下停車場、商業(yè)設(shè)施等。各類業(yè)態(tài)相互聯(lián)系又相對獨立，如何有效監(jiān)控與協(xié)調(diào)各類物業(yè)不同功能部分的保安，是物業(yè)日常2）綠化園藝：本項目最大特點在于園內(nèi)各類型景觀設(shè)施與綠化空間，尤其應(yīng)在交付使用后，由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，才能使小區(qū)在交付后長期保持與統(tǒng)一管理，物業(yè)公司協(xié)助廣告推廣商在物業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)計統(tǒng)一與全面性指示牌。同時，區(qū)內(nèi)主要入口、會所，商務(wù)公寓等主要入口設(shè)客戶咨詢4）車輛交通管理：車輛管理同樣是目前交付物業(yè)管理中的難點與重點。本項目地下停車場分散，物業(yè)管理公司應(yīng)作好區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)出與停放的妥善停車場，安裝統(tǒng)一背景音樂系統(tǒng)。整體設(shè)計應(yīng)嚴(yán)格按照消防規(guī)范，并配置音6、每個單元住宅，至少接入三個信息點，二個語音，一個數(shù)據(jù)。躍層公寓根據(jù)本項目地塊特點，考慮當(dāng)?shù)孛磕晔袌鲎≌?yīng)量與消化量，本項目開發(fā)地塊，分二個區(qū)域，北區(qū)、南區(qū)。以群益東街與舞陽街居中，以規(guī)劃中北區(qū)開發(fā)又可分為二期，以群益東街北主入口為起點，以景觀中軸為分界，分為西北，東北二期。西北區(qū)即項目團，東北區(qū)即項需求與實際在銷售的樓盤的熱銷戶型面積比例相吻合。由此可見一期的最主一期同時向當(dāng)?shù)厥袌鐾瞥鲂粜凸?，在廣告推廣中將針對小戶型的投資、父母居所、新城市青年居所概念與高層主力戶型相區(qū)別。小戶型面積將一期同時推出一、二層商輔——沿曲園路與群益路。一期應(yīng)該將北入口與景觀軸、中心綠島、綠帶等主要景觀區(qū)建造完成，將為本項目帶來最直觀活配套等設(shè)施應(yīng)該為入住業(yè)主提供便利，所以北區(qū)一期開發(fā)同時完成幼兒園建設(shè)，同時考慮在沿群益街北入口處二層剩余商鋪設(shè)置小型分會所與物管處北區(qū)二期開發(fā)，可視一期銷售情況隨機而動。如一期銷售完成較快，二期開發(fā)可提前進(jìn)行。北區(qū)二期開發(fā)小高層供應(yīng)量與一期持平，多層供應(yīng)量降相對于一期，二期的銷售壓力理論上較小，市場風(fēng)險還是來源于北面的高層。但根據(jù)一期的各方面投入，二期的消費者在看到一期的整體形象與品質(zhì)時會有較大的接受度。我們同時應(yīng)考慮到二期的多層在布局與單元拼接上北區(qū)二期開發(fā)可跟根據(jù)一期銷售情況，在價格上分別調(diào)整。如小高層銷售不理想，可作銷售價格控制；一期排層銷售如較理想，二期可適當(dāng)拉升價待北區(qū)二期交付前，南區(qū)一期開始，以舞陽街與云岫路相交東南區(qū)域為南區(qū)南區(qū)一期住宅，小高層比例大幅下降，多層為主，同時景觀中軸應(yīng)該全商鋪在本區(qū)域并不占明顯優(yōu)勢，加上一、二層統(tǒng)一銷售，面積略大；但一期開發(fā)中曲園路、群益路已形成商業(yè)氛圍，估計銷售壓力不大。建議商鋪考慮先集中力量主攻住宅小高層與多層銷售。如果在每一期開盤銷售之時將所有工作重點：開始將項目以各種形式推向市場，重兵投入，整體宣傳造勢，項將項目優(yōu)勢推廣深入人心。并配合不同階段的銷售重點與工程進(jìn)度節(jié)點重點工作重點：此階段推廣重點在于強調(diào)項目一期準(zhǔn)現(xiàn)房概念；以與物業(yè)品質(zhì)即工作重點：推廣重點一期準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房概念，高檔社區(qū)優(yōu)質(zhì)生活體現(xiàn)，二期工作重點：延續(xù)一期推廣思路，如一期銷售消化較快，二期推廣可稍降低投入，只在某些銷售與工程重要事項或節(jié)點加強宣傳即可；如一期銷售平緩或有較大壓力，在此階段可考慮在周邊城根據(jù)本項目分期開發(fā)計劃，在推廣計劃制訂中應(yīng)參照項目開發(fā)進(jìn)程同步完成正式現(xiàn)場展示中心尋址，推薦展示中心設(shè)計公司，并建議設(shè)計方案導(dǎo)入期分為兩個階段：開盤前期與開盤期售樓部、樣板房土建、裝修布置完工程節(jié)點邀請當(dāng)?shù)仉娕_、電視臺、報社聯(lián)系采訪籌備一次重大活動，引起當(dāng)?shù)叵M者普遍關(guān)注并積極參與?？紤]安排在項目動工興建前后。在當(dāng)?shù)貓蠹埳峡潜卷椖烤坝^優(yōu)化后總平圖，并結(jié)合參觀本項目樓盤模型，向公眾首次公開本項目案名與項目推廣口號。并公開征集項注此計劃為指導(dǎo)性工作計劃，具體推廣計劃應(yīng)在每個階段均會制定具體的執(zhí)開盤前后報紙軟性文案見報〔莫干山當(dāng)?shù)仉娕_、電視臺、報紙與時公告工程進(jìn)度與告知開盤信息以與開盤銷售房交會結(jié)束后，組織一次當(dāng)?shù)卮笠?guī)模消費者參與活動“評選優(yōu)秀戶組織“賀圣誕迎新年〞首次客戶聯(lián)誼活動〔選擇當(dāng)?shù)剌^高檔場所并贈送本項20##4月-5月舉行根據(jù)銷售情況與消費者喜好再舉行一次優(yōu)惠活動，引發(fā)新9）智能化安全篇：各項先進(jìn)成熟智能化管理為業(yè)主帶來生活享受20##5月，舉辦第二次業(yè)主聯(lián)誼活動，具體活動策20##5月項目北部小高層如即接頂，設(shè)計大型現(xiàn)場3、一期持續(xù)期與結(jié)案期：交付前六個月——一期交付使用一期推廣以準(zhǔn)現(xiàn)房概念為主。一期開發(fā)以環(huán)境、景觀、建筑樹立良好品質(zhì)在整個項目推廣進(jìn)行中，一期推廣占總體項目推廣最重要位置，一期推廣在整個開發(fā)過程中，一期推廣費用占據(jù)近推廣費用預(yù)算；禮品制作；各個階段，報紙廣告、軟文投入，電臺、電視臺廣告費用，樓盤模型制作，銷售部紙袋、銷售手冊制作；房交會展位預(yù)訂，展位設(shè)獎形成。在北區(qū)開發(fā)結(jié)束之際，北區(qū)二期交付使用后，中心景觀軸與中心綠化銷售系統(tǒng)與推廣系統(tǒng)同步開展：配合推廣系統(tǒng)各個周期銷售系統(tǒng)同樣分為以年銷售經(jīng)驗與學(xué)生型相結(jié)合。以有售樓經(jīng)驗人員在專業(yè)上幫助無售樓經(jīng)驗人員，無售樓經(jīng)驗人員在工作熱情上帶動其他銷售人員。同時考慮到銷售人員進(jìn)入籌備期，銷售工作以意向客房接待，積累為主。銷售工作展開應(yīng)于總體方案確定，打樁開始前介入，如根據(jù)推廣方案中臨時現(xiàn)場售樓部確定，并裝4、開盤前，應(yīng)正式啟用現(xiàn)場展示中心，以煥然一新面貌，接待意向訂房客5、招聘結(jié)束后，開展系列銷售培訓(xùn)計劃：銷售禮儀、項目開發(fā)流程、項目定位、銷售接待流程、銷售部管理、景觀設(shè)計、物業(yè)管理介紹、市場調(diào)6、開盤前通知客戶預(yù)訂為主，開盤后以確定銷售價格，通知訂房客戶前來付款，簽訂合同、辦理銀行按揭。正式開盤后，銷售工作重點消化前期客戶，以統(tǒng)一的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得優(yōu)良品質(zhì)口碑。在開盤銷售后的導(dǎo)入期7、強銷期銷售部工作以接待客戶為主，重點在消化一期開發(fā)剩余量，并與時回收剩余房款，以與配合宣傳推廣活動，做好信息反饋以便在各個推各個階段工作，銷售部以月報、周報工作總結(jié)匯總形式，以文字形式傳20##7月份，根據(jù)德清武康當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)